Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения

Расторжение договора аренды нежилого помещения. Причины расторжения договора, варианты прекращения арендных отношений, порядок действий. Чтобы расторгнуть договора аренды нежилого помещения, арендодатель и арендатор могут заключить специальное соглашение, в котором пропишут условия прекращения гражданско-правовых отношений. Если решить спор мирным путем не получается, инициатор расторжения вправе обратиться в суд.

Как оформить соглашение?

В тех случаях, когда обе стороны согласились прекратить действие договора досрочно, им необходимо составить об этом соглашение. Нормы ГК РФ предусматривают, что любые изменения и дополнения к договору делаются в той же форме, что и сам договор (ч. 1 ст. 452 ГК РФ) . Это означает, что соглашение должно быть оформлено:

• В простой письменной форме – при договоре сроком действия до года, либо автоматически пролонгирующимся, либо при том, в котором срок действия не указан.
• В письменной форме с государственной регистрацией – если срок действия указан прямо и составляет год и более.

В остальном же законодательство не предусматривает обязательных требований к оформлению допсоглашения. Достаточно, чтобы в нём были указаны стороны, объект недвижимости и момент прекращения действия аренды.

• Скачать бланк соглашения о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения
• Скачать образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения

Расторжение договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон

Самым легким способом прекращения дальнейшего сотрудничества между арендатором и арендодателем является расторжение договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон. Для этого представителям данных договорных отношений следует сесть за стол переговоров, в результате которых они должны прийти к общему согласию.

После того как арендатор и арендодатель пришли к договоренности по поводу прекращения дальнейших отношений, они оформляют и подписывают специальное соглашение. В содержании представленного документа прописываются условия расторжения договора аренды нежилого помещения.

Процедура аннулирования документа представленным методом имеет определенные преимущества, а именно:

• Если арендатор и арендодатель договорились о расторжении договора аренды нежилого помещения в досудебном порядке, им остается только согласовать нюансы прекращения дальнейшего сотрудничества и прописать их в соглашении, не обращаясь в судебную инстанцию;
• Кроме того, при оформлении представленного документа арендодатель и арендатор имеют право не отмечать обстоятельство, которое привело их к желанию прекратить гражданско-правовые отношения.

Образец соглашения

Если представители данных гражданско-правовых отношений желают прекратить дальнейшее сотрудничество по соглашению сторон, то им требуется составить и подписать специальный документ. После того как арендодатель и арендатор подпишут представленный ранее акт, то договор аренды нежилого помещения становится недействительным. Соглашение об аннулировании контракта, заключенного между арендодателем и арендатором, представляет собой документ, в тексте которого представители данных договорных отношений должны обозначить сведения о своих намерениях прекратить дальнейшие взаимоотношения касательно определенной сделки.

В тексте соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения представители данных правоотношений должны прописать следующие данные:

1. Во вступительной части извещения инициатору прекращения дальнейшего сотрудничества требуется прописать всю официальную информацию о сторонах данных договорных отношений, которая обязательно должна соответствовать той, которая обозначена в контракте, а именно:
   • Полные названия организаций, если участники сделки являются юридическими лицами;
   • Фамилия, имя и отчество, если стороны данных правоотношений являются физическими лицами.
2. Идентификационный номер оформляемого документа;
3. В центре листа необходимо прописать полное название: «Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения»;
4. В содержательной части соглашения о прекращении дальнейших взаимоотношений следует отразить все данные о текущем договоре аренды, который один из участников сделки желает расторгнуть. Необходимо указать:
   • Идентификационный номер;
   • Дата, когда контракт был подписан арендодателем и арендатором;
   • Сведения о представителях данных договорных отношений;
   • Информация об особенностях сделки.
5. На следующем этапе сторонам данных правоотношений необходимо обозначить период времени, в течение которого текущий контракт должен утратить свою юридическую силу. Рекомендуется прописать следующее выражение: «…с момента, когда арендатор и арендодатель подпишут соглашение…»;
6. Если при расторжении данного документа у арендодателя и арендатора отсутствуют претензии друг к другу, то данный факт обязательно обозначается в тексте акта. Если взаимные претензии присутствуют, то следует указать какие именно нерешенные вопросы между участниками сделки остались. Кроме того необходимо уточнить способы и порядок разрешения данного разногласия;
7. На следующем этапе необходимо обозначить количество составленных соглашений о расторжении договора аренды нежилого помещения. Количество экземпляров должно соответствовать числу представителей данных гражданско-правовых отношений;
8. Далее указывается дата и место оформления документа;
9. Завершающим этапом является проставление подписей арендодателем и арендатором.

Скачать образец

Кроме того следует отметить, что если договор аренды нежилого помещения был заверен у нотариуса, то соглашение о расторжении данного акта также необходимо удостоверить у работников нотариальной конторы. Вся процедура, которая начинается с подачи извещения об аннулировании контракта и завершается заверением соглашения у нотариуса, занимает не более одной недели.

Как грамотно расторгнуть арендный договор

Ранее было отмечено, что прекращение арендных отношений возможно только при наличии веских на то оснований, которые могут возникнуть по вине одной из сторон либо по независящим от них причинам.

Условия расторжения договора аренды

Для прекращения арендных отношений существуют некоторые ограничения они прописаны в законодательно-нормативных актах. Условия расторжения арендного договора заключаются в следующем:

1. Завершение периода действия арендного договора, который был установлен при оформлении сделки. Когда в документах нет пункта по автоматическому его продлению, то по истечению оговоренного ранее срока все договоренности утрачивают силу.
2. По взаимному согласию сторон. Данная ситуация характерна тем, что стороны пришли к взаимному согласию относительно прекращения отношений и добровольно подписали дополнение к главному документу, в соответствии с которым аренда аннулируется.
3. Инициатором расторжения аренды выступает арендодатель. Арендодатель вправе расторгнуть соглашение при наличии серьезных оснований (нарушения условий договора). Например, несвоевременное внесение арендатором арендных платежей, значительное ухудшение состояния помещения и т.д.
4. Инициатором аннулирования сделки является арендующая сторона. Для расторжения договора арендодателем должны возникнуть не менее веские основания. К таковым можно отнести, к примеру, обнаружение скрытых дефектов арендуемого объекта, о которых он не был уведомлен в процессе оформления договоренностей, а также иные существенные причины.

Когда аренда аннулируется по инициативе одного из участников, то в таких случаях достаточно часто возникают споры и разногласия, которые стороны не могут решить самостоятельно. По этой причине в главном документе сделки целесообразно прописать ответственность сторон при неисполнении согласованных договоренностей.

Порядок расторжения аренды

В разных вариантах прекращения аренды порядок расторжения будет несколько изменяться. Рассмотрим каждый из них более подробно.

Аренду можно досрочно прекратить по соглашению сторон

Расторжение аренды по соглашению сторон

Когда аннулирование договоренностей происходит по согласованию сторон, составляется дополнение к главному документу, в заголовке которого следует указать, что документ является соглашением о прекращении аренды нежилого объекта.

В самом документе должны быть указаны следующие сведения:

• номер ранее оформленного соглашения;
• место и число составления изначального документа;
• идентификационные данные сторон;
• дата составления соглашения о расторжении аренды;
• обязательное указание фактов о наличии/отсутствии претензий сторон в отношение друг друга;
• подписи и печати (если таковые имеются) сторон.

Образец дополнительного соглашения о расторжении договора аренды можно скачать здесь.

В том случае, когда с главным документом, сопровождающим арендную сделку, производились регистрационные действия в соответствующей структуре, то соглашение о прекращении аренды тоже нужно зарегистрировать. При подаче документов регистратору к соглашению потребуется приложить дополнительно составленный и подписанный сторонами приемно-передаточный акт помещения. В нем указываются сведения о проведенной инвентаризации на предмет обнаружения фактов разрушения и ущерба имуществу.

Если аренда прекращается досрочно по инициативе одной из сторон, то второго участника сделки необходимо заранее уведомить о своих намерениях

Расторжение аренды по инициативе одной из сторон

При возникновении нарушений сторонами условий первоначально достигнутых договоренностей каждая из них вправе направить второму участнику соглашения уведомление о прекращении аренды.

Наниматель помещения может аннулировать договоренности в следующих ситуациях:

1. Переданное в аренду имущество не отвечает заявленному изначально техническому состоянию. В процессе пользования объектом могли выявиться значительные нарушения, мешающие качественной работе. Но надо уточнить, что для аннулирования соглашения необходимо доказать наличие нарушений до момента подписания арендного договора.
2. Имущество в установленные договором сроки не было передано в использование арендатору. Заметим, что даже неумышленная забывчивость собственника не считается причиной для продолжения аренды, если наниматель имеет возражения.
3. Арендодателем не выполнены условия относительно ремонта помещения (но, если в соответствии с достигнутыми ранее договоренностями ремонт должен проводить собственник помещения). Поэтому на этапе согласования условий договора целесообразно решить, на кого будет возложена обязанность проведения ремонта в помещении, переданным в аренду.

Наниматель вправе требовать прекращения договоренностей и по иным причинам, основания для которых прописаны в изначальном договоре. Причем всегда следует представлять доказательства.

Для расторжения арендного договора в одностороннем порядке необходимы веские причины

Собственник помещения тоже может инициировать преждевременное расторжение договоренностей на аренду нежилого объекта, если обнаружит со стороны нанимателя такие нарушения:

1. Небрежное отношение к имуществу, полученному в аренду – имуществу нанесен серьезный ущерб, помещение сдается по договору субаренды без согласия владельца.
2. Помещение используется не по его предназначению. Обычно в изначальном документе четко прописывается, чем будет заниматься предприниматель на арендуемой площади – производство, розничная торговля, оказание услуг, хранение товаров и т.д. Когда арендодателем выявляются нарушения, он имеет право требовать изменить род деятельности в соответствии с договором. При неисполнении данного требования собственник помещения может идти в суд. В своем заявлении, помимо всего, собственник недвижимости может требовать возмещения ущерба, если неправомочные действия арендатора привели к порче помещения.
3. Арендатором многократно нарушался порядок внесения арендной платы. Даже если на текущий момент арендатор не имеет задолженности перед собственником помещения, арендодатель сможет аннулировать договоренности раньше срока, предъявив документальные подтверждения в ранее возникающих просрочках.

В отдельных случаях у арендодателя могут возникнуть сложности с доказательной базой из-за отсутствия доступа к своей собственности. Однако, такое положение вещей противоречит действующему законодательству. В такой ситуации он вправе обратиться за помощью в правоохранительные органы.

Если стороны согласовали факт преждевременного аннулирования достигнутых ранее договоренностей, то составляется дополнение к изначальному договору, в котором, собственно, данный факт будет зафиксирован. С момента подписания данного соглашения первоначальный арендный договор утрачивает юридическую значимость.

Если арендный договор был зарегистрирован, то регистрация необходима для соглашения о его расторжении

Расторжение аренды через суд

Когда арендное соглашение инициируется одной из сторон договора, но второй участник с этим не согласен и имеет конкретные возражения, то инициатор прекращения отношений вправе обратиться в судебную инстанцию.

С этой целью составляется соответствующий иск. В этом заявлении следует обозначить следующие сведения:

• обозначение судебного органа и данные сторонах (шапка заявления);
• название документа, предположим, «Иск о прекращении обязательств по аренде нежилого объекта»;
• далее следует подробно описать причины, ставшие основанием для прекращения взаимоотношений;
• затем описываются требования, выдвигаемые ответчику;
• в конце заявления ставится подпись и дата подачи заявления истцом.

Обратите внимание! Судебный иск может быть подан только после уведомления ответчика о намерении прекратить аренду через суд. Такое уведомление должно быть вручено лично или отправлено почтой с уведомлением о вручении. В течение 30 дней сторона-ответчик должна отреагировать на уведомление.

При наличии возражений о прекращении аренды у одного из участников договора, вторая сторона вправе обратиться в суд

Как составить уведомление

Уведомление должно быть составлено, если одна из сторон арендного соглашения имеет возражения против его прекращения. В документе указывается намерение аннулировать аренду. Помимо этого, уведомление должно содержать следующие данные:

• реквизиты получателя документа;
• название документа, к примеру, «Уведомление о намерении выполнять обязательства по аренде нежилого помещения»;
• номер первоначального договора и причины его аннулирования;
• в конце уведомления ставится число и подпись.

Уведомление следует вручить лично или отправить по почте заказным письмом с уведомлением. За 30 дней с момента получения вторая сторона сделки должна принять решение.

Сроки уведомлений

Ст. 610 ГК РФ предусматривает возможность арендовать недвижимое нежилое имущество двумя способами:

• на точный срок;
• на неопределённое время.

В последнем случае договор длится до тех пор, пока стороны желают продолжать взаимодействие. При этом та же статья предусматривает право как арендатора, так и арендодателя отказаться от аренды. Для этого заинтересованная сторона должна своевременно уведомить другую о том, что договор расторгается. Сроки для такого уведомления установлены следующие:

• в общем случае – за 3 месяца до желаемой даты прекращения;
• если сдаётся в аренду федеральное имущество, то срок предупреждения для органов государственной власти – 1 месяц (ч. 5 ст. 15 ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»).

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

• если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
• если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
• если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
• если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
• если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Условие о сроке договора аренды в силу п. 2 ст. 610 ГК не является его существенным условием, а потому может не включаться в текст договора. В этом случае контракт будет считаться заключенным на неопределенный срок. Также стороны вправе непосредственно в тексте сделки прописать, что договорные отношения по передаче в аренду имущества заключаются на неопределенный срок, хотя это и необязательно.

О том, как расторгнуть такую сделку, мы уже писали выше, в разделе об одностороннем порядке расторжения. На основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК любая сторона имеет возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Для этого ей необходимо лишь уведомить контрагента по адресу, указанному в его реквизитах.

По общему правилу срок направления уведомления до момента прекращения договора в отношении движимого имущества составляет 1 календарный месяц, в отношении недвижимого — 3 месяца. Однако данное установление носит диспозитивный характер и может быть изменено сторонами по их усмотрению. Так, стороны могут как уменьшить, так и увеличить данный отрезок времени, внеся соответствующий пункт в договор.

Требование об освобождении

Сторона, сдающая помещение по договору аренды либо субаренды, вправе потребовать его освободить. Такое требование может быть предъявлено в следующих случаях:

1. Истекает срок действия договора, и арендодатель решил не продлять его, либо договор является бессрочным, и сдающая сторона решила от него отказаться.
2. Договор существенно нарушен арендатором, а ранее поданные претензии результата не возымели.

Требование может быть оформлено:

• Как досудебное. В этом случае оно играет роль повторной претензии, но с условием уже не об исправлении допущенных нарушений договора, а о его полном расторжении.
• Как судебное. Такое подаётся в суд общей юрисдикции или арбитражный в порядке, предусмотренном ГПК или АПК РФ для исковых заявлений.

Более подробно о том, как заставить арендатора съехать с занимаемой площади, мы писали в этой статье.

Расторжение договора аренды. Образец соглашения

Расторжение договора аренды. Образец соглашения

Расторжение договора осуществляется путем подписания соглашения участниками обязательства.

Несмотря на то что форма и содержание соглашения не регламентируются нормативными правовыми актами, обращаем ваше внимание на обязательные моменты, которые должны присутствовать в документе:

• дата и место составления соглашения;
• конкретизация сторон сделки (желательно именно в том варианте, в котором они написаны в самом договоре);
• далее указывается информация о том, что стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды, и указывается дата, с которой все обязательства по сделке прекращаются;
• пропишите, что стороны не имеют никаких претензий относительно предмета расторгаемого договора;
• далее целесообразно указать, что все имущество было одной стороной передано, а другой принято по акту приема-передачи;
• реквизиты сторон, печати и подписи.

Соглашение составляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Скачайте образец соглашения о расторжении договора аренды

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Расторжение арендных правоотношений подчиняется общим правилам о расторжении любых договоров, установленным ст. 450 ГК. На основании данной нормы расторгнуть такой договор можно:

• по взаимному согласию всех сторон сделки (обеих, если она двусторонняя, или трех, четырех и т. д., если многосторонняя) — п. 1 ст. 450 ГК;
• по требованию любой стороны сделки, посредством направления его в суд, если условия договора существенно нарушаются другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором — п. 2 ст. 450 ГК;
• в одностороннем порядке — п. 4 ст. 450 ГК.

При этом по смыслу статьи расторжение договора по решению суда не является односторонним, поскольку происходит не по воле стороны. Следовательно, под односторонним расторжением понимается прекращение обязательств по сделке по решению стороны, которой это право предоставлено.

Право на односторонний отказ от исполнения сделки может быть предусмотрено как законом, так и договором. Например, в качестве оснований для одностороннего расторжения сделки арендодателем в силу договора могут послужить:

• неисполнение обязанности арендатора по надлежащему содержанию имущества;
• невнесение арендатором арендной платы.

Арендатору такое право может предоставляться, например, в случае неисполнения арендодателем своих обязанностей, в частности, непроведение капитального ремонта помещения, нарушение сроков передачи арендуемого имущества.

Ст. 610 ГК РФ дает право любой из сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке, если он заключен на неопределенный срок. В этом случае сторона, желающая выйти из договора, должна предупредить другую об этом за один месяц, а если арендуется недвижимость — за 3 месяца.

Основания для расторжения

В ситуации, когда срок действия договора аренды нежилого помещения подходит к концу, то обязательства представителей данных договорных отношений, прописанные в содержании соглашения автоматически прекращаются. Требуется отметить, что участники правоотношений имеют право указать в тексте контракта другое правило, согласно которому при завершении срока действия договора аренды нежилого помещения оно автоматически продлевается на определенный период времени. Однако если подобное условие не прописано в содержании соглашения, то обязательства в данном случае считаются исполненными.

В ситуации, когда осуществляется процедура досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения, законодательство Российской Федерации устанавливает четкие правила, которыми должен руководствоваться каждый их представителей данных договорных отношений.

Для начала инициатору расторжения договора аренды нежилого помещения необходимо определиться с обстоятельствами, на основании которых будет происходить процесс прекращения дальнейшего сотрудничества. Рекомендуется зафиксировать данные основания при помощи документов. Также следует отметить, что причины для аннулирования арендного соглашения могут быть разными, в зависимости от того, кто является инициатором расторжения договора.

В ситуации, когда инициатором процедуры досрочного расторжения договора аренды на нежилое помещение является арендатор, причины, на основании которых происходит аннулирование соглашения, могут быть следующими:

• Если нежилое помещение, которое было предоставлено арендатору, пришло в непригодное состояние по вине арендодателя;
• Если арендодатель не выполняет свои обязательства своевременно (капитальный ремонт, оплата коммунальных услуг), порядок и срок их исполнения прописывается в содержании ранее заключенного договора аренды нежилого помещения;
• Лицо, владеющее правом собственности на нежилое помещение, которое передано в пользование другому участнику сделки, желает его продать;
• Если арендодатель несанкционированно повышает арендную плату, что нарушает условия ранее заключенного контракта;
• Нежилое помещение было передано в арендное пользование третьему лицу без получения согласия арендатора.

Перечислить полный список обстоятельств, на основании которых возможно инициировать процесс расторжения договора аренды на нежилое помещение невозможно, так как в каждой ситуации условия сделки могут отличаться друг от друга. Исходя из этого существует возможность прописать в тексте контракта дополнительные причины, на основании которых каждый из представителей данных договорных отношений имеет право инициировать процедуру расторжения договора аренды нежилого помещения.

Например, если согласно условиям арендного соглашения страхование нежилого помещения возлагается на арендодателя, однако он несвоевременно выполнил данное обязательство, арендатор имеет право расценивать это как основание для инициирования процедуры досрочного расторжения договора аренды недвижимости.

Помимо этого, как уже было представлено ранее, инициатором прекращения дальнейшего сотрудничества может быть и арендодатель.

Необходимо отметить, что законодательство Российской Федерации предоставляет арендодателю более широкий список обстоятельств, на основании которых он имеет право инициировать процесс расторжения договора аренды нежилого помещения.

Так, при аннулировании арендного соглашения по желанию лица, владеющего правом собственности на недвижимость, в качестве законных обстоятельств возможно признать следующие причины:

• Если срок перечисления арендной платы неоднократно нарушается арендатором. Сведения о порядке и периоде времени, предназначенном для перечисления денежных средств за пользование арендуемым нежилым помещением прописываются в тексте договора при его заключении;
• Если лицо, которое арендует недвижимость, нанесло ему определенный ущерб и отказывается восстанавливать его или возместить убытки;
• Арендатор передал нежилое помещение третьему лицу, не согласовав заблаговременно данный вопрос с лицом, владеющим правом собственности на недвижимость;
• Если лицо, которое арендует недвижимость, внесло определенные изменения в конструкцию здания без одобрения владельца;
• Арендатор не выполняет свои обязательства, прописанные в тексте договора аренды нежилого помещения при его оформлении;
• Если арендатором были осуществлены противозаконные действия в отношении недвижимости, которую он арендует.

Арендодатель располагает правом заявить о намерении досрочно расторгнуть договор об аренде нежилого помещения при наличии любого нарушения условий сделки со стороны арендатора. Поскольку арендодатель является собственником нежилого помещения, на него не распространяются условия о существенном нарушении сделки. По общим правилам он рискует больше, чем арендатор, передавая свою собственность в аренду.

Однако процедура досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения одинаковая для всех представителей данных договорных отношений. В случае несоблюдения обозначенного законодательством Российской Федерации процесса, аннулирование контракта будет признано незаконным, а нарушитель понесет административную ответственность.

Неисполнение договора

Расторжение соглашения арендатором может производится ранее срока истечения его действия при:

• Непредоставление помещения собственником в установленный период времени;
• Создание арендодателем препятствий в эксплуатации переданного имущества в соответствии с его предназначением либо с контрактными условиями;
• При передаче имущества, имеющего существенные недостатки, мешающие его полноценному использованию. Аннулирование отношений возможно лишь, когда собственник не предупредил о наличии таких дефектов, а наниматель не имел информации о них предварительно и не установил их при подписании соглашения;
• Невыполнение владельцем обязанностей по проведению ремонтных работ в помещении в сроки, определяемые пунктами договора либо используя принцип разумности;
• Возникновение непредвиденной обстановки, наступление которой не влечет ответственность нанимателя, а переданный объект невозможно использовать далее.

Прекращение обязательств владельцем помещения

Владелец может расторгнуть сделку в случае неоднократного или существенного неисполнения положений контракта нанимателем. Значительность нарушений определяют нормы ГК РФ. Разрыв договорных отношений возможен при нанесении ущерба, из-за которого собственник лишился планируемой прибыли.

В обязанности арендатора входит эксплуатация недвижимости в соответствии с контрактными условиями. Нарушение договоренностей по использованию нежилой площади является основанием для разрыва правоотношений без согласования с пользователем. Когда в контракте не указывается четкое определение возможности применения объекта, то оно производится по его прямому назначению, вытекающим из его сути.

Эксплуатация помещения должна осуществляться таким образом, чтобы назад оно было возвращено в том виде, в котором передавалось для пользования, допускающего нормальную амортизацию, свойственную для такой деятельности и срока его использования.

Очень распространенной ситуацией является невнесение взноса за эксплуатацию недвижимого имущества арендатором больше 2 раз в установленный день. Такой пункт, как правило, вносится в договорные положения. Поэтому часто достаточно разовой неоплаты установленной суммы, чтобы законно расторгнуть соглашение.

Нужно ли составлять акт приема-передачи?

Обязательным элементом расторгаемого договора должен быть акт приёма-передачи. Он доказывает, что стороны исполнили свои обязательства друг перед другом и либо не имеют претензий – либо зафиксировали их в акте для дальнейшего разбирательства.

Необходимость акта прямо закреплена ст. 655 ГК РФ. Он составляется и подписывается дважды:

1. Когда арендатор получает помещение.
2. Когда он возвращает его арендодателю.

В отсутствие акта у арендатора не будет доказательств того, что он передал помещение обратно. И в этом случае может встать вопрос о том, что аренда продолжается – а значит, должна продолжать вноситься и арендная плата.

Важно. Если договор был зарегистрирован в ЕГРН, то без акта снять отметку об аренде можно будет только через суд: Росреестр может отказать вносить изменения в базу данных.

• Скачать бланк акта приема-передачи нежилого помещения при расторжении договора аренды
• Скачать образец акта приема-передачи нежилого помещения при расторжении договора аренды

Порядок расторжения договора

Законом устанавливается уведомительный порядок расторжения договора аренды нежилого помещения прежде установленного срока. Порядок срок уведомления может быть определен в самом соглашении.

Если же в соглашении подобных правил не было установлено, то действуют общие правила гражданского законодательства:

• сторона должна уведомить контрагента в устанавливаемый договором или законом срок;
• фактом уведомления признается направление соответствующего претензионного документа в не зависимости от принятия контрагентом;
• соглашение считается расторгнутым с момента истечения срока для письма уведомления;
• в случае возникновения спора, он решается в суде.

Так в большинстве случаев стороны направляют уведомлению и по истечению установленного соглашением или законом срока прекращают исполнять свои обязательства, для контрагентов это становиться неожиданностью. По этой причине очень часто такие споры доходят до суда.

Если основание для расторжения предусматривается достаточным, причиной для оспаривания может стать тот факт, что контрагент не получил соответствующее уведомление по уважительным причинам.

Но как показывает судебная практика, подобная причина очень редко учитывается судами.