Аккредитация новостройки банком что это

Преимущества и риски при аккредитации новостройки: общие сведения, риски, аккредитация объекта несколькими банками, в чём заключается риск принятия новостройки в качестве залоговой стоимости, преимущества. Что такое аккредитация новостройки. Преимущества для заемщика при оформлении ипотеки. Риски для банка.

Преимущества аккредитации новостройки банком

Для покупателей, которые хотят купить квартиру в конкретной новостройке, факт аккредитации строящего объекта банком является весьма существенным достоинством. Ведь банк имеет гораздо больше ресурсов и возможностей для того чтобы провести качественную проверку и застройщика, и возводимого дома - такой объем и качество проверок в большинстве случаев не под силу отдельно взятому заемщику. Все это существенно повышает шансы на то, что застройщик окажется надежным и жилье будет достроено.

Но стоит помнить, что одних слов застройщика о том, что его объект аккредитован каким-либо банком недостаточно - всегда стоит перепроверять эту информацию в указанном банке. Встречается и такая "серая" схема при которой менеджер застройщика сообщает потенциальному покупателю что объект будет совсем скоро, буквально "на днях" аккредитован банком (или даже несколькими). Но на деле в этом случае все оказывается совсем не так - аккредитация объекта банком либо затянулась на неопределенный срок, либо закончилась с отрицательным итогом.

Риски аккредитации новостройки

Несмотря на риски, которые несут вложения в здания, находящиеся на начальной стадии готовности, банки не отказываются от инвестирования. При этом учредители строительных компаний подвергаются тщательной проверке.

С их стороны предоставляется вся требующаяся информация, которая содержит:

• «свидетельство о собственности» на земельный участок (ЗУ);
• или договор аренды на ЗУ, заключённый с администрацией долгосрочно;
• разрешение на строительство;
• соответствие проектируемых работ градостроительному плану;
• наличие и состояние проектной документации.

Не вызывает сомнение компетентность банкиров в определении последствий при временном отчуждении средств для воздвижения многоэтажного дома.
Денежные средства не передаются при первом требовании.

Несмотря на заинтересованность в предоставлении банковского продукта, выбор заёмщика тщательно взвешивается.

Определение кредитоспособности юридического лица производят соответствующие службы, отвечающие за экономическую безопасность. Службы просчитывают варианты правовых последствий вложения капитала в ту или иную организацию. При положительном прогнозе, они сами выходят с предложением.

Для получения финансовой поддержки требуется зарекомендовать себя на рынке.
Первое возводимое здание может не получить вливания денежных средств извне, что продиктовано осторожностью инвесторов.

Чем рискует банк?

Пока возводимый объект пребывает на стадии строительства, и на квартиру в новостройке не может быть оформлено право собственности, банковская организация серьезно рискует. Никакая тщательная проверка не обеспечивает гарантии того, что случится какой-то форс-мажор, в результате которого стройка окажется замороженной на неопределенное время.

Даже при условии окончания работ и сдачи в эксплуатацию объекта юридически жилье не будет существовать до того момента, пока не будет произведена регистрация квартир в Росреестре.

Если прекратятся выплаты по кредиту, выданному заемщику, то банк в такой ситуации останется ни с чем, так как реализация залога будет невозможна.

Залог по ипотеке в виде квартиры в новостройке

В отличие от ипотечных кредитов на вторичное жилье, когда к банку в залог поступает уже готовая и ликвидная квартира (то есть которую легко продать в случае чего), в случае с новостройками к банку в залог переходит не готовая квартира, а только лишь право требования на нее (то есть банк как бы становится участником долевого строительства). Чтобы, как говориться, банку не попасть "впросак" при этом, он должен провести различные проверки строящейся недвижимости чтобы оценить шансы того, что в ближайшем будущем эта строящаяся недвижимость все таки превратится в готовое жилье, иначе банк рискует потерять объект залога. То есть он должен произвести аккредитацию новостройки.

В данном случае квартира поступает в залог к банку только когда она достроилась и прошла государственную регистрацию.

Аккредитация новостройки несколькими банками

Если юридическое лицо прошло проверку, и даже получило финансовые вливания в развитие производства, для иных займодателей это не играет никакой роли. Каждый из них проверяет ситуацию самостоятельно, вынося собственное экспертное заключение.

Тем не менее, первая проверка уже говорит о том, что с этим генеральным подрядчиком допустимо вступать в деловые отношения – он приобретает стабильность.

Такой вывод делается при условии, что крупный и надёжный банк, «с именем», выдаёт заём в помощь проведения работ. После этого, другие инвесторы проявляют инициативу в развитии собственного рынка, в том числе – за счёт охвата территории зарекомендовавшего себя подрядчика.

Они предлагают продукт, и даже вправе предложить те или иные льготные условия погашения долговых обязательств

В иных случаях работа с несколькими банками целесообразна, что продиктовано объективным требованием в использовании крупных займов, при глобальных объёмах строительства, которое проводится генеральным подрядчиком.

Возводя комплекс многоэтажных домов он, на соответствующем этапе, станет нуждаться в финансовых вливаниях извне. При больших объёмах, один заёмщик не идёт на выдачу требующихся денежных средств, сводя риски к минимуму, либо пытаясь их избежать.

Компании приходится прибегать к услугам нескольких кредитных организаций. Последующие вливания оформляются легче, чем предшествующий. При условии, что застройщика поддерживают два-три солидных банка, с последующими инвесторами вопрос решается гораздо легче.

Юридические лица, не получившие финансовой поддержки, иной раз обращаются в сомнительные компании с просьбой о финансировании. Такой недальновидный поступок учредителя, с долей вероятности, приведёт к краху, так как после этого серьёзные кредиторы вправе отвернуться от него.

Кстати говоря, для подобных фирм, попавших в так называемый «чёрный список», запрещено оформление ипотеки на квартиры, до момента сдачи дома в эксплуатацию актом приёмки.

Даже при финансировании покупки готового жилья в новостройке, проверится:

• ликвидность дома;
• качество квартир;
• соответствие стоимости квартиры её характеристикам.

Можно сделать вывод, что чем надёжнее финансовые партнёры на начальных этапах строительства, тем легче продвигаются текущие работы. В соответствующих условиях успех обеспечен обеим сторонам.

Аккредитованные новостройки

В качестве залогового покрытия ипотеки выступает жилая недвижимость, для покупки которой и осуществляется оформление кредита. На принятие решения относительно выдачи финансов банковским учреждением существенное влияние оказывает то, в каком состоянии пребывает этот объект.

В процессе оформления кредита на жилье, банк производит оценку и проверку возводимого жилья по массе различных параметров, стремясь предельно себя обезопасить.

Подобная щепетильность и осторожность обусловливается тем, что кредитное учреждение в качестве залога фактически получает не имущество, а лишь право требования на пока не существующую квартиру.

После введения здания в эксплуатацию и реализации права требования (то есть получения квартиры дольщиком) производится госрегистрация данного недвижимого имущества, при которой банковская организация внесет обременение на объект, который уже реально существует. Залог может быть снят лишь после того, как кредит будет погашен в полном объеме.

Читайте, как купить квартиру по переуступке прав в новостройке.

Как оформить право собственности на квартиру в новостройке? Смотрите тут.

Что дает заемщику?

Наличие аккредитации у новостройки, в которой заемщик планирует приобрести в собственность квартиру, дает ему в первую очередь уверенность в том, что застройщик — надежная и заслуживающая доверия компания.

Собственными усилиями покупатель не в состоянии осуществить настолько полную и детальную проверку, которую выполняет банк перед присвоением аккредитации.

Наличие аккредитации является в некоторой степени залогом того, что объект будет достроен до конца и введен в эксплуатацию, а заемщик не потеряет свои деньги, уже выплаченные по ипотеке.

Аккредитация в нескольких банках

В большинстве случаев аккредитованные новостройки сбербанк и иные банковские учреждения определяют самостоятельно, лично осуществляя проверку застройщиков и возводимые ими объекты в соответствии с рядом критериев.

В связи с этим наличие у строящегося жилья аккредитации одновременно от нескольких серьезных банков говорит о том, что риск покупки такой квартиры будет минимальный, ведь каждое из кредитных учреждений осуществило свою проверку и при этом каждое из них сделало вывод о высокой степени надежности новостройки.

Наличие двух и более аккредитаций способствует укреплению положительного имиджа застройщика, повышает степень доверия к нему и его объектам потенциальных покупателей.

Наличие аккредитации крайне важно для самих строительных компаний, ведь без этого продажи жилья, а соответственно, и инвестиционные вложения будут идти крайне медленно.

Если старт реализации квартир состоялся недавно, то отсутствие аккредитации еще не будет вызывать подозрений, однако, если продажи стартовали давно, а банки аккредитацию не выдали, то, вероятнее всего, они уже проводили проверки, в ходе которых выявили наличие определенных рисков.

В результате анализа имеющихся сведений можно прийти к выводу, что уже один факт сотрудничества строительной компании с банковскими организациями, — это уже свидетельство его достаточного уровня надежности.

В то же время и лишь одно отсутствие аккредитации не должно становится на пути приобретения выгодного жилья. В таких случаях лучше не торопиться, а подождать некоторое время, дав возможность банковским компаниям все-таи осуществить необходимую проверку.

Читайте о возможности использования военной ипотеки на покупку новостройки.

Как правильно составить акт приема-передачи квартиры в новостройке? Информация здесь.

Почему новостройки лучше, чем вторичка? Подробности в этой статье.

Для них это будет своего рода индикатором надежности застройщика, гарантией того, что свою квартиру они все-таки получат в оговоренные сроки. При этом им самим не придется проводить никаких проверок строительных компаний на благонадежность, ведь лучше служб безопасности банков сделать это не удастся.

Что это такое?

Аккредитованные новостройки — это пребывающие в процессе возведения жилые здания многоквартирного типа, которые причисляются к объектам незавершенного строительства.

Они еще не получили правового статуса, позволяющего им становиться предметом сделки имущественного характера и не способны создавать конкуренцию иным объектам на рынке услуг. Однако такая недвижимость уже превратилась в объект инвестирования, в первую очередь со стороны банковских организаций.

Такое жилье причисляется к незавершенным объектам недвижимости, которые не обладают правовой основой для осуществления процедуры отчуждения методом заключения традиционной сделки. Они могут быть отчуждены лишь в случае переуступки прав на участие в строительстве долевого типа.

Под аккредитованной новостройкой с юридической точки зрения понимают корректный тип организации работ, отражающий номенклатурные позиции юрлица, что дает возможность формировать о нем позитивное представление, воспринимать в качестве надежного партнера, которому заинтересованные банковские учреждения могут доверить финансовые средства.

Банковская аккредитация новостройки и застройщика

Банковская аккредитация застройщика или строящегося объекта представляет собой, по сути, одобрение банком выдачи ипотечного кредита в рамках данного объекта. Банк тратится на проведение аудита новостройки в связи с тем, что он заинтересован в выдаче ипотечных кредитов. Для этого службы экономической безопасности банка собирают всевозможные сведения о застройщике. Основной список документов, которые они проверяют, выглядит следующим образом:

• право собственности на земельный участок (или договор его долгосрочной аренды);
• разрешение на проведение строительства (именно жилого дома) на данном земельном участке;
• состояние проектной документации.

Также банк проверяет инвесторов проекта - ему интересно откуда финансируется строительство данного дома. Дополнительно проверяются и документы, регламентирующие контроль целевого использования средств дольщиков (хоть этим и занимаются государственные органы, но банк этот аспект также довольно часто интересует).

В большинстве случаев банки отказываются от кредитования покупки квартир в домах, находящихся на стадии котлована. Но довольно часто бывает и так, что банки сами инвестируют средства в строящееся жилье - в этом случае данный объект уж точно будет аккредитован банком поскольку сам банк кровно заинтересован в том, чтобы квартиры в этом доме продать. В подобных ситуациях банк может даже снижать процентную ставку по ипотечным кредитам на квартиры в данном доме.
Стоит отметить, что чаще всего банк начинает вести разговоры об ипотеке, когда объект построен хотя бы на 20-30%. При это аккредитовываться может не весь объект в целом, а его отдельные корпуса - по мере продвижения работ по их постройке.

На практике в этой сфере распространен и ступенчатый подход к аккредитации - сначала банк проверяет (аккредитует) самого застройщика, потом проверяется возводимый объект. А уже после этого решается какие кредитные программы предложить для данного объекта.

Общие сведения

Подобные виды недвижимости определяются как незавершённые объекты, не приобретшие правовой основы для отчуждения, путём проведения сделки. Единственно доступной формой отчуждения для них, станет переуступка прав на участие в долевом строительстве (см. Разновидности переуступки прав по договору цессии).

Финансовые организации заведомо принимают решение, какому из учредителей позволительно выдавать заёмные средства:

• для возведения здания;
• для приобретения квартир дольщиками (см. Закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ).

Аккредитованная новостройка – это юридически корректный вид организации работ, которая отражает номенклатурные позиции юридического лица, что позволит создать представление о нём, как о партнёре с надёжной репутацией. Такому партнёру доверяются финансовые средства со стороны заинтересованных банковских учреждений.

В случае с квартирами, возникает вопрос, – каким образом отсутствующая квартира в доме, который существует только в проекте и в документальных сведениях, может стать предметом залоговой стоимости?

Как займодатели вернут вложенные денежные средства в случае непредвиденных обстоятельств? Ведь переуступка прав не несёт гарантий и обязательств по предоставлению квартиры как имущественной ценности.

С этими злободневными вопросами разбираются финансисты, заинтересованные в росте денежных средств и популяризирующие свой продукт на рынке инвестиционных услуг. Сейчас механизм предоставления займов укрепился и не вызывает панических умонастроений ни у граждан, ни у спонсирующих организаций.

Приобретатель жилья не вправе совершать имущественную сделку с участием объекта, до момента полного погашения долговых обязательств (см. Продажа квартиры в ипотеке).

При оформлении ипотеки на квартиру в возводящемся доме, банки оформляют договор цессии на долевое участие, ссудив полагающуюся для инвестирования в многоэтажку, сумму денежных средств.
После сдачи дома в эксплуатацию и заселения жильцами, банк оформляет на квартиру, полученную «в собственность» обременение, до момента погашения долговых обязательств.

Учредительная компания, воздвигающая жилой комплекс, вправе обращаться за финансовой поддержкой в уполномоченные учреждения. Эта поддержка чаще всего требуется компании в момент проведения базовых мероприятий по возведению многоэтажного здания.

Отдача происходит в результате приобретения квартир дольщиками.
Займодавец возвращает предоставленные вклады на оговорённых условиях.

Что такое аккредитация?

Банковская аккредитация застройщика – это комплексный аудит строительной организации, в том числе проверка законности и оценка перспектив строительства конкретных жилых объектов.

Процедура аккредитации чаще всего состоит из двух этапов.

Первый этап – проверка благонадежности и финансовой устойчивости строительной компании. Изучается репутация застройщика и его «деловая история», оценивается количество и качество уже возведенных и сданных объектов, учитываются отзывы покупателей жилья и опыт взаимодействия застройщика с другими кредиторами. Финансовая устойчивость организации анализируется на основе сбора данных из различных открытых источников и проверке их актуальности. А именно: информации о руководстве и контролирующих лицах, о наличии задолженности по налогам, о фактах участия юридического лица в судебных разбирательствах, о состоянии бухгалтерского баланса и отчетностей, о вероятности ликвидации или банкротства, о вынесенных судебных решениях в отношении контрагента и исполнительных производствах. Финансовые отчеты застройщика должны доказывать экономическую стабильность на протяжении длительного времени – не менее двух лет. При этом желательным условием является наличие в «портфолио» строительной компании не менее двух сданных в эксплуатацию непросроченных объектов.

Второй этап – аудит возводимых жилых объектов. Аккредитация строящегося дома происходит по итогам проведения правовой экспертизы разрешительной документации и учредительных документов компании. Выясняют, имеются ли в наличии:

• документ, подтверждающий право собственности на участок земли, либо договор долгосрочной аренды;

• разрешение на строительство жилого дома;

• надлежаще оформленная проектная документация и т.д.

Кроме того, каждый банк может предъявлять дополнительные требования к застройщику. К примеру, некоторые кредитные организации проверяют удобство подключения строящегося объекта к инженерным коммуникациям. Другие, чаще всего, банки «среднего звена», могут предусматривать "неофициальное" условие об обязательном наличии аккредитации застройщика более крупными банками.

-ФЗ: охраняет интересы дольщиков

Подавляющее большинство банков аккредитует только застройщиков, работающих в рамках закона 214-ФЗ, то есть заключает договоры участия в долевом строительстве. ДДУ, во-первых, обязателен для государственной регистрации, следовательно, исключает вероятность двойных продаж. Во-вторых, данный документ содержит все необходимые данные о жилом помещении – площадь, план, стоимость, а также сведения о гарантийном сроке эксплуатации и страховой компании.

Кому выгодна аккредитация?

Аккредитация выгодна всем участникам рынка недвижимости – дольщикам, банкам и застройщикам. Наличие банковской аккредитации у застройщика снижает риски покупателя и освобождает дольщика от необходимости самостоятельной проверки благонадежности строительной компании. Кроме того, при покупке квартиры в аккредитованной новостройке заемщики могут получить кредит без привлечения поручителей и дополнительного залогового обеспечения. При этом проценты по ипотеке, как правило, существенно ниже.

Банк, в свою очередь, заинтересован в выдаче ипотечных кредитов и получении прибыли, а проценты по договорам ипотеки в строящихся домах выше, чем по займам на покупку объектов завершенного строительства.

Застройщикам аккредитация помогает привлечь больше дольщиков и избавляет от необходимости содержать штатных специалистов по ипотеке.

Аккредитация объекта несколькими банками

В настоящее время практически все банки в России проводят самостоятельную и независимую от других банков аккредитацию конкретной новостройки, поэтому если у вас есть достоверная информация, что возводимое жилье аккредитовано сразу несколькими банками, то это говорит о том, что оно само и его застройщик проверялись как минимум эти самые несколько раз. А это еще больше повышает шансы на добропорядочность застройщика и вероятность завершения строительства объекта.

Если же новостройка не имеет аккредитации ни одним банком, то это может означать что продажи жилья в ней только начались и банки поэтому еще не успели провести ее аккредитацию. Если же продажи начались давно, то с высокой степенью вероятности это может означать, что проверка данного объекта и его застройщика банками производилась, но в ходе этих проверок были выявлены существенные риски, поэтому объект не получил банковской аккредитации. В этом случае стоит задуматься о надежности застройщика данного объекта. Также настороженность должен вызывать и тот факт, что, допустим, объект аккредитован, но только малоизвестными банками.

Риски банка при оформлении ипотечных кредитов на новостройки

При выдаче ипотечного кредита на квартиру в новостройке банк несет реальные риски, связанные с тем что застройщик не сможет в связи с различными обстоятельствами достроить дом, сдать его в эксплуатацию и зарегистрировать находящиеся в нем квартиры (только после прохождения всех этих этапов банк в залог может получить ликвидную квартиру). При этом довольно часто проблемы возникают в Росреестре - уже готовое жилье может находиться в таком "подвешенном" состоянии несколько лет.

Но для банка есть и некоторые выгоды в предоставлении ипотечных кредитов на квартиры в новостройках - пока жилье строится обычно проценты по такому ипотечному кредиту выше. Кроме того довольно часто банки сами являются инвесторами строительства нового жилья и для них выгодно чтобы это жилье было продано.

Ограничением для работы банков с заемщиками и застройщиками является наличие договора долевого участия, заключаемого в рамках ФЗ № 214 "О долевом строительстве". На данный момент это единственная форма реализации недвижимости, находящейся в стадии строительства, которая предполагает государственную регистрацию документа и обеспечивает защиту дольщикам на законодательном уровне. Если застройщик продает квартиры на строящемся объекте с помощью других схем – банк не предоставит ипотечный кредит, так как в данном случае он уже не будет иметь надлежащих залоговых гарантий.

Для повышения шансов возврата заемных средств на квартиры в новостройках банки должны проверять деятельность застройщиков, оценивать стоимость и ликвидность строящегося жилья. Это может производиться двумя способами:

• проверка каждой отдельной квартиры, на которую заемщик хочет взять ипотечный кредит. Стоит подобная проверка недешево и, как правило, ее стоимость перекладывается на плечи заемщика - либо напрямую, либо закладывается в процентную ставку;
• аккредитация всего строящегося объекта. В большинстве случаев это является более удачным решением поскольку позволяет поделить расходы на проверку между всеми заемщиками, желающими приобрести жилье в данном строящемся объекте. То есть расходы отдельно взятого заемщика на проверку недвижимости в данном случае могут существенно снизиться.

Всегда ли плох неаккредитованный застройщик?

Отсутствие аккредитации у застройщика не всегда означает, что с такой компанией опасно иметь дело. Возможно, строительная организация недавно вышла на рынок и банки не успели к ней «присмотреться», либо она не имеет разрешительной или иной необходимой документации в силу временных технических проблем.

Если же аккредитация отсутствует у «зрелой» фирмы или на объекты с высокой степенью готовности, к такому застройщику следует относиться настороженно. Скорее всего, причины недоверия банков кроются в неблагополучной истории строительства конкретной организации. Возможно, имели место финансовые трудности, случаи заморозки строительства, судебные разбирательства с дольщиками.

В чём заключается риск принятия новостройки в качестве залоговой стоимости

Итогом, результатом деятельности подрядчика становится сдача готового дома, в который въедут жильцы. Правовую основу оно приобретёт после того, как квартиры будут приобретены, а жильцы получат «свидетельства о собственности на квартиру».

Только в этот момент неплатёжеспособные граждане рассчитаются с долгами, отдав в счёт их погашения квартиры, которые банк вправе выставить на аукцион, возвратив денежные вложения. Такой поворот не принесёт ожидаемой прибыли, но и не станет разорительным.

Реализовать незавершённое строительство более чем трудно, найти инвесторов на его продолжение – также. Такое здание «зависнет», с вероятностью - здесь появятся разрушения. Оно потребует на содержание неоправданно высокие суммы, которые предъявят в виде выплат по земельному налогу или по договору аренды земли.

Так что ставить его на свой баланс, отчуждая в качестве арестованного имущества, банку ещё более не выгодно, чем понуждать оплошавшего подрядчика, к выплатам.
При условии оформления застройщиком факта банкротства, кредиторы окажутся в весьма затруднительном положении.

Понимая возможность подобного развития событий, финансисты проводят мониторинг ситуации, просматривая варианты и допуская процент риска по усмотрению. Естественно, что деньги не вкладываются в проекты на начальной стадии документального оформления многоэтажного дома, и даже – на стадии котлована и закладывания фундамента.

Дает ли аккредитация стопроцентную гарантию надежности застройщика?

Несмотря на преимущества процедуры аккредитации, практика показывает, что аккредитация не является стопроцентной гарантией надежности застройщика. Если банк связан с застройщиком финансовыми обязательствами, выступает в качестве соинвестора, он может довольно снисходительно относиться к недочетам в работе строительной организации, что, безусловно, увеличивает риски покупателя.