Что означает ипотека в силу закона

Что такое ипотека в силу закона. Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора: ключевые моменты и различия. Как оформляется ипотека в силу закона. Подробная информация о том, что такое ипотека в силу закона. Каковы различия с ипотекой в силу договора. Ограничения и обременения подобной сделки. 

Что такое ипотека в силу закона

Суть понятия заключается в том, что покупатель-заемщик передает недвижимость кредитору как обеспечение по исполнению договорных обязательств. При наступлении у покупателя форс-мажора и невозможности оплачивать задолженность, ссудополучатель имеет полное право реализовать заложенное имущество для покрытия долга. Легальная ипотека применяется, если нет необходимости составлять отдельный договор, но существуют определенные факторы, оговоренные законодательно.

Отличие ипотеки в силу закона и договора

Есть еще одна разновидность ипотеки – в силу договора. На первый взгляд может показаться, что разница в них невелика, но они имеют между собой кардинальные отличия. Ипотека в силу закона отличается от ипотеки в силу договора тем, что в первом варианте она возникает в силу законных оснований, а во втором – на основании взаимного соглашения. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически при регистрации сделки купли-продажи недвижимости, в силу же договора – только по взаимному заявлению залогодержателя и кредитора.

Если говорить простыми словами, то для договорной ипотеки в качестве залога выступает любое недвижимое имущество должника как обеспечение по договору займа. Возникновение ипотеки на основании закона происходит, когда приобретаемое жилье передается заимодателю в качестве обеспечения, причем не имеет значения, строится оно или покупается на вторичном рынке. По сути, это целевая ссуда на покупку жилища.

Правовая база

Поскольку жилищное кредитование – это сложная система взаиморасчетов между сторонами, то все процедуры регулируются законодательными актами, принятыми в разное время. Помимо Федерального закона 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существует немалое число актов, являющихся основанием возникновения ипотечной деятельности, но среди основных стоит выделить следующие:

• Жилищный кодекс РФ;
• Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• Федеральный закон «О кредитных историях»;
• Постановление о субсидировании молодых семей для приобретения жилья.

Регистрация ипотеки в силу закона

Регистрация легальной ипотеки производится без взимания государственной пошлины. Кроме этого, нет необходимости писать совместное заявление. Госрегистрация закрепляет за ссудополучателем определенные имущественные права собственности, что обязательно фиксируется в Росреестре. Важным моментом является и то, что регистрация договора происходит одновременно с регистрацией права собственности. Датой оформления считается день, когда была произведена запись в реестр прав на ликвидное недвижимое имущество.

Как снять ипотеку в силу закона

Полагая, что после выплаты всей причитающейся суммы долга с процентами кредитору обременение снимется автоматически, ссудополучатель сильно заблуждается. Завершив платежи, необходимо самостоятельно произвести эту процедуру. Нужно обратиться в ЕГРП с просьбой выдать новое свидетельство о праве собственности, однако для этого нужно будет предоставить определенный пакет документов, куда обязательно входит документ, свидетельствующий о полном расчете с кредитором.

Сферы применения

Ипотека с силу закона может возникать в следующих ситуациях:

1. Приобретение земли, квартиры, другой недвижимости за счёт заёмных средств, кредита банка, целевого кредита юридического лица.
2. Покупка, строительство объекта недвижимости с полной или частичной оплатой за счёт заёмных средств.
3. Рента или пожизненное содержание. В таком случае залоговое право на имущество оформляется на получателя ренты.
4. Оформление залога имущественных прав при покупке строящейся недвижимости.

Всегда внимательно прочитывайте ипотечные и кредитные договоры, чтобы не попасть в руки мошенников. Рынок недвижимости, особенно в крупных городах, является незаконным источником доходов для огромного количества криминальных элементов, поэтому старайтесь осуществлять сделки через известные агентства недвижимости и уважаемых нотариусов.

Что говорит законодательство?

Вне зависимости от цели кредитования любая ипотека всегда предполагает наличие залогового имущества, на которое в течение всего периода кредитования накладывается обременение. Любой вид ипотеки всегда предполагает наличие залогового имущества, в качестве которого чаще всего выступает ипотечная недвижимость или собственное жилье заемщика. Для банка залог выступает в качестве гаранта и в случае невозможности физическим лицом погашать кредитный долг, кредитная организация вправе реализовать залоговый объект и за счет вырученных средств компенсировать свои долги.

Законодательство сегодня содержит два вида оснований для ипотеки:

1. в силу договора;
2. в силу закона.

Первый вид ипотеки всегда связан с наличием специальных договоренностей между участниками сделки, которые прописываются в договоре и предполагают индивидуальность соглашения. Второй вид ипотеки жестко связан с законодательным регулированием и возникает при наличии определенных фактов.

Какое имущество может выступать предметом ипотеки

Если обратиться к законодательству, то можно увидеть, что не всякая собственность может выступать предметом ипотеки. Запрещено, например, передавать в качестве обеспечения имущество, принадлежащее государству. Для жилья, где собственниками выступают несовершеннолетние, применяется особый подход. Вот список того, что может стать предметом залога:

• земельные участки;
• здания, предприятия, строящиеся объекты, квартиры, дома, коттеджи, гаражи и т.д.;
• земельные участки вместе с объектами;
• права на аренду (другие права) на пользование земельными участками, зданиями и сооружениями.

Требования к заемщику

Если гражданин планирует воспользоваться жилищной ссудой, он должен соответствовать определенным параметрам. Банк сразу обращает внимание на положительную кредитную историю, поскольку выдаваемая ссуда велика, а заимодавец заинтересован в ее возврате. Стаж на последнем месте работы должен быть минимум 6 месяцев, а возраст клиента – 21–65 лет. Сразу стоит оговориться, что приведенные параметры имеют усредненные значения, ведь каждый банк вправе предъявлять собственные требования.

Как происходит регистрация легальной ипотеки?

Согласно действующему законодательству, при смене владельца недвижимости сделка для признания юридической силы должна пройти процедуру государственной регистрации прав собственности. Выполнить такие действия можно при отсутствии обременения на жилое имущество, узнать о наличии можно в МФЦ, Росреестре или на официальных порталах организаций. Сегодня можно в любой момент воспользоваться онлайн-способом и сформировать выписку через интернет, задав ряд необходимых параметров относительно интересующего объекта.

Стоит учесть, что при оформлении имущественных сделок документы проходят тщательную проверку на подлинность, поэтому мошеннические схемы сведены к минимуму. Оформление легальной ипотеки происходит следующим образом:

1. заключается кредитный договор и соглашение о купли-продаже;
2. подготавливается перечень обязательных документов для регистрации в государственном органе, включая договор продажи и кредитное соглашение, закладная при ее наличии;
3. прикладываются все приложения в части кредитного договора;
4. в течение 5 рабочих дней проводится регистрация и ставится отметка о наличии обременения, которое длится до момента полного погашения займа.

При невозможности лично заниматься регистрацией в ЕГРП можно воспользоваться услугами нотариуса, который заверит ипотеку за небольшую плату.

Особенности ипотеки в силу договора

Такой вид ипотеки возникает на основании соглашения в отношении залогового имущества. Договор возникает в результате достижения взаимных соглашений или по отдельно заключенному ипотечному соглашению. Основная особенность большинства договоров заключается в том, что в качестве главного условия займа является оформление в залог имеющейся у физического лица жилой недвижимости. В процессе оформления обязанности и права каждой стороны оговариваются индивидуально.

Ипотека в силу закона всегда предполагает целевое использование кредитных средств, то есть потратить их можно только на приобретение жилой недвижимости. Отличительной особенностью соглашения в силу договора является возможность использования займа по усмотрению заемщика.

Сегодня практика заключения таких договоров существует только у небольшого количества кредитных учреждений. Частным случаем является процедура приватизации имущества, когда между участниками сделки отдельно оговариваются условия перехода права собственности. Все виды такой ипотеки можно разделить на следующие категории:

• отсутствует обременение и как такового залога нет;
• в качестве залогового имущества выступает имеющаяся во владении заемщика недвижимость;
• право собственности возникает после оформления займа и залог переходит в дальнейшем в распоряжение банка.

Небольшое количество таких договоров на финансовом рынке объясняется более высоким риском их для кредитных учреждений, так как отсутствует гарант возврата средств займа. После заключения кредитного договора заемщик имеет определенный период времени, в течение которого он присматривает желаемый объект недвижимости и проходит процедуру оформления. В дальнейшем он обязан по условиям договора предоставить его в качестве залога. Так как при такой схеме отсутствует факт наложения обременения, то при возникновении недоразумений кредитору сложно доказать факт выдачи заемных средств и отсудить в судебном органе право владения имуществом практически невозможно.

Поэтапное руководство к действию

1. Подать обращение в банк с заявкой о прекращении наличествующего ограничения, то есть ипотеки в связи с выплатой кредитной суммы;
2. Получить все нужные для обращения в ЕГРП бумаги от банковского работника или договориться о дне общего обращения с сотрудником организации в ведомство единого Росреестра;
3. Предоставить весь комплект документации для составления нового свидетельства о праве собственности на жилплощадь, в которое не включена отметка о наличии обременений;
4. Ожидать выдачи нового документа работником органа регистрации.

Как снять обременение по ипотеке в силу закона?

Обременением в силу закона выступает предмет ипотеки. Обременение снимается с заемщика только тогда, когда он полностью рассчитается с банком по ипотеке. После проведения оплаты последнего платежа заемщик должен удостовериться, что у него нет больше долгов по кредиту.

Снятие обременения – бесплатная услуга. Заемщик должен будет посетить Росреестр с необходимыми документами, чтобы с его имущества было снято обременение.

Сотрудник этой организации принимает заявление клиента и назначает ему дату явки. В назначенный день клиент приходит в Росреестр и получает выписку об отсутствии обременения.

Если же он получает отказ, тогда ему должны представить документ, где будет указана причина отказа (например, он не до конца погасил ипотеку).

Ипотека в силу закона и в силу договора: отличия

Основное отличие связано с основаниями возникновений ипотеки. Для легального вида сделки в качестве такового выступает закон, для второй разновидности — договор. В число основных отличительных черт входит следующее:

• необходимость регистрации в государственном органе;
• разновидность залогового имущества по кредиту;
• обязательность госпошлины.

Ипотека в силу закона предполагает обязательность регистрации, которая происходит после обращения заемщика в государственный орган необходимого пакета документов. ЕГРП принимает бумаги от заемщика и кредитора, которые вправе подавать их по отдельности или вместе. Ипотека по договору регистрируется самостоятельным договором, при этом оба участника сделки должны присутствовать при подаче документов в ЕГРП.

При соглашении в силу закона средства выдаются на целевое приобретение жилой недвижимости, которое становится залоговым имуществом. По договору в качестве залога может выступать недвижимость, принадлежащая заемщику на праве владения.

Легальная ипотека не накладывает обязанности уплаты государственной пошлины, что происходит при заключении договорной ипотеки. При этом оно связано с обременением, которое обойти бывает невозможно при отсутствии со стороны банка согласия на проведение имущественной сделки.

Как избавиться от обременения?

Очень часто говорят, что избавление от обременения в силу законной ипотеки – дело очень сложное и трудоемкое, а также требующее того, чтобы в процессе участвовал нотариус. Естественно, ему придется отдать довольно крупную сумму.

Но если быть в курсе того, какой комплект документации вам понадобится и узнать все тонкости нотариальной процедуры, провернуть снятие обременения возможно и самостоятельно.

Любая банковская организация содержит все сведения о своих клиентах в специальном хранилище, защита которого должна обеспечиваться на самом высоком уровне, потому что мошенники, получившие к нему доступ, могут как сократить сумму ипотечного долга, так и увеличить ее.

Бизнес-риски стоят на пути внедрения современных IT-технологий и в банковскую область тоже, поэтому многие и этих учреждений используют IT-сервис для предпринимательства, который предоставляется высококвалифицированными в своей сфере компаниями.

Самое долгое время, на которое может растянуться процесс снятия обременения- это три дня, в продолжение которых запись о залоге погашается, если была предоставлена хоть одна из бумаг, перечисленных ниже:

• Заявление хозяина закладной (чаще- банка);
• Совместное обращение хозяина имущества и банковской организации;
• Заявление залогодателя, к которому приложены документы, свидетельствующие о полном выполнении ипотечных обязательств;
• Судебное решение, говорящее об окончании функционирования обязательств по залогу.

После того, как кредит был погашен, банк уже не должен участвовать в избавлении вашей собственности от обременения.

Для желающих обойтись без посредников, дается список документации, которые становятся основанием для подачи обращения залогодателя.

У хозяина накладной вам нужно будет взять:

• Письмо, которое утверждает факт погашения ипотечных обязательств. В нем должны содержаться все ваши ипотечные сведения, день крайней выплаты, подтверждения того, что банк не имеет к вам претензий. В него должна также быть включена просьба о погашении ипотечной записи и ликвидации закладной. Документ должен подписать банковский работник, чья должность указывается, а фамилия расшифровывается. Бумага обязательно заверяется печатью.
• Оригинал закладной. Документ выдается банком по акту получения/передачи. На обороте бумаги должно содержаться указание об отсутствии претензий по закладной, а обязательства исполнены в полном размере. Необходимы подпись и печать.
• Доверенность, удостоверенная нотариусом, на лицо, подписавшее оба вышеназванных документа.

Кроме того, будут нужны:

• Ксерокопия соглашения, находящегося у вас;
• Оригинал документа, подтверждающего приобретение и покупку жилья (по законной ипотеке);
• Оригинал свидетельства, удостоверяющего ваше право на собственность;
• Квитанция об уплате государственного сбора.

Когда будете подавать документацию, непременно укажите желание изменения права собственности на собственную квартиру.

Принимая бумаги, вам дадут расписку и скажут о времени получения нужных документов на имущество без обременения.

Какие виды ипотек существуют

Если недвижимость приобретается за счёт кредитных средств, то существует два законодательных варианта оформления обременения, два вида ипотеки: ипотека в силу закона и в силу договора: отличия этих способов невелики, но принципиальны.

При оформлении недвижимости в залог по процедуре ипотеки в силу договора, информация об обременении вносится в реестр на основании договора залога (ипотеки) одномоментно с регистрацией договора о приобретении недвижимости. В данном случае всегда составляется ипотечный договор или оформляется закладная.

Ипотеку в силу закона ГК РФ определяют как государственную регистрацию договора приобретения недвижимости, содержащего в себе ипотечное обязательство. Это может быть любой вид соглашения, но чаще всего – это договор купли-продажи. В выписке о правах на такой объект будут указаны существующие ограничения обременения права: ипотека в силу закона.

Разница с ипотекой в силу договора

Основные отличия данных типов залогов, обладающих принципиальной разницей друг с другом, следующие:

• Главное условие при предоставлении займа по договорной ипотеке – как залог банку должно быть выдано имущество, которым уже владеет заемщик. Законная ипотека признает залоговым недавно купленное на целевые заемные средства имущество;
• Средства, которые были взяты в кредит по законному залогу, возможно истратить только на конкретную цель, заранее определенную в документах. Залог по договору дает право распоряжаться деньгами так, как вам угодно.

Налоговые льготы при ипотечном кредитовании

Для граждан, которые приобретают объекты недвижимости посредством кредитования, согласно российскому законодательству предусмотрен налоговый вычет. Если говорить простыми словами, это возврат части уплаченного подоходного налога. Сумма имеет определенные ограничения в зависимости от цены купленной квартиры (не более 2 млн рублей). На сегодня максимально возможная сумма возврата составляет 260000 р.

Чем отличается ипотека в силу закона от ипотеки в силу договора?

Разница между этими понятиями есть и она выражается в следующем:

• предметом залога по законной ипотеке является кредитуемая квартира, то есть та, которую заемщик решил купить, а предметом договорной ипотеки является любая другая квартира, которая находится в собственности заемщика;
• регистрация законной ипотеки происходит одновременно с регистрацией права собственности на жилье, договорной – после регистрации договора купли-продажи. Для этого стороны сделки составляют отдельный документ;
• регистрация законной ипотеки осуществляется на основании заявления от залогодателя, залогодержателя или нотариуса, а договорной – на основании одного заявления, под которым должны поставить свои подписи залогодатель и залогодержатель;
• за регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не взимается в отличие от регистрации ипотеки в силу договора;
• законная ипотека возникает автоматически, когда заемщик и кредитор заключили договор, а договорная – после заключения договора об ипотеке.

Чем отличается от ипотеки в силу договора

При ипотеке в силу договора залог возникает согласно взаимному соглашению или отдельно составленному ипотечному договору. При оформлении кредитного договора права и обязанности залогодателя и залогополучателя оговариваются индивидуально.

На сегодняшний день в Российской Федерации немногие банки практикуют оформление ипотеки в силу договора.

Законом предусмотрены все варианты целевого кредитования, но существуют условия, при которых оформление права собственности наступает при выполнении определенных условий. Например, когда участок, требуется приватизировать. В этом случае, можно составить договор между залогодателем и залогополучателем о выполнении условий и переходе права собственности.

Данный вид целевого кредитования можно разделить на несколько видов:

• если обременение не накладывают и фактически залога нет;
• когда в качестве залога выступает уже имеющийся в собственности у заемщика объект недвижимости;
• когда после оформления кредита заемщик получает право собственности, а уже после предоставляет это имущество банку в качестве залога.

Договорная ипотека не так популярна, поскольку она более рисковая для кредиторов, они не имеют гарантии возврата средств. Если рассматривать пример приведенный выше (кредит в банке одобрен, клиент присматривает жилье). После заключения кредитного договора заемщику предоставляется определенный срок для переоформления недвижимости на себя, затем он должен оформить залог на это жилье. Соответственно, официально недвижимость не обременена и банк не сможет доказать факт выдачи ипотечного кредита, отсудить право собственности не удастся.

Главные отличия договорной от законной ипотеки:

1. Возникновение. Здесь главное отличие усматривается в самом названии, один вид ипотеки возникает на основании закона, другой – договора.
2. Регистрация. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически во время того, как новый собственник подает документы о сделке в ЕГРП. Документы в инстанцию может подавать и залогодержатель и залогодатель по отдельности. Ипотека в силу договора регистрируется отдельно, причем документы в ЕГРП подаются в присутствии залогодержателя и залогодателя.
3. Вид залога. При ипотеке в силу закона оформляется целевой кредит, а значит, автоматически залогом становится приобретаемая недвижимость. Договорная ипотека не предусматривает обязательное наличие залога, но также обременением может стать имеющееся имущество заемщика.
4. Наличие госпошлины. Отсутствует пошлина при законной ипотеке, при договорной – взимается при регистрации сделки.

Законная ипотека также выгоднее, с финансовой точки зрения, за ее оформление не берется пошлина и она не требует дополнительной регистрации. С другой стороны, наличие обременения имеют свои недостатки, так залоговое имущество нельзя продать без согласия банка. Кроме того, чтобы снять обременение, требуется обращаться в банк и брать документы об успешном погашении долга, а если кредитор за годы существования поменял собственника или был реорганизован, то снять обременение будет довольно проблематично.

Как зарегистрировать ипотеку в силу закона в 2019 году?

Порядок регистрации такой ипотеки прописан в Федеральном законе № 102–ФЗ от г. В ст. 20 этого закона говорится о том, что ипотека в силу закона подлежит обязательной регистрации.

Гос. регистрация осуществляется путем подачи заявления от залогодержателя или залогодателя (в крайнем случае – от нотариуса). Госпошлина за регистрацию не взимается.

Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость.

Весь процесс возникновения обязательств по ипотеке и регистрация ипотечного договора выглядит следующим образом:

• Человек выбирает конкретный банк для оформления ипотеки.
• Готовит необходимый пакет документов и предоставляет его вместе с анкетой-заявкой в банк.
• Если банк одобрил заявку, тогда заемщик начинает подыскивать подходящую недвижимость.
• Определившись с жильем, заемщик согласовывает с банком недвижимость, которую планирует купить. Если банк одобряет его выбор, тогда оба участника соглашения выбирают подходящую для них дату для подписания договора.
• После того как договор ипотеки будет подписан, он передается на регистрацию в Росреестр.
• Когда процедура регистрации будет пройдена, ипотека в силу закона будет считаться действительной и вступившей в законную силу.
• В Росреестре специалист готовит выписку, где будет отражена информация о наличии обременений на объект недвижимости.
• Банк перечисляет средства по ипотеке на счет заемщика либо продавца недвижимости.

Что значит ипотека в силу закона?

При любом виде ипотеки (в силу закона или в силу договора) одним из условий является наличие залога. С точки зрения надежности, банки чаще оформляют ипотеку в силу закона.

Такой вид ипотеки возникает при переходе прав собственности – при оформлении договора купли-продажи, при регистрации жилья в Росреестре.

Согласно условиям этого вида ипотеки заемщик ищет подходящее жилье, когда банк уже одобрил решение по ипотеке. Когда квартира будет выбрана, тогда заемщик подписывает с банком ипотечный договор, а также заключает сделку купли-продажи с продавцом недвижимости. После этого банк перечисляет нужную сумму продавцу недвижимости.

В этом случае жилье, которое было приобретено заемщиком, будет одновременно являться предметом ипотеки, а также залоговым имуществом. Хоть заемщик официально и будет являться собственником квартиры (дома), но в случае невыполнения своих обязательств, он вынужден будет отдать это жилье банку.

Ипотечная сделка в силу закона

Любой вид ипотеки предполагает наличие имущественного залога (обременения). Наиболее распространенным видом возникновения ипотеки является покупка недвижимости за счет банковских средств. Банки чаще всего практикуют оформление ипотеки в силу закона. С точки зрения права, такая сделка более надежна, так как наличие обременения гарантированно, оспорить право собственности в этом случае заемщик не сможет.

Данный вид обязательств образуется при регистрации недвижимости в Едином Государственном Реестре. Ипотека в силу закона возникает при переходе прав собственности, это может быть договор купли-продажи, ренты или иной вид сделки.

Как правило, граждане занимаются поиском вариантов жилья, имея на руках уже одобренное решение по кредиту.

Определившись с выбором, подписывается кредитный договор и заключается сделка купли продажи. Следом за оформлением сделки банк переводит средства продавцу недвижимости. В этом случае хоть и официально заемщик становится собственником, но жилье приобретено за счет заемных средств, оно же и выступает залогом.

Ипотека в силу закона возникает не только при оформлении ссуды в банковском учреждении.

Например, если в договор купли-продажи предусматривает уплату средств частному лицу по частям (рассрочку), в этом случае недвижимость также находится под обременением продавца. Во время регистрации в ЕГРП РФ в графе обременения ставится соответствующая отметка.

Важно! Наличие залога иногда требуется документально подтвердить, для этого составляется закладная. Она заключается у нотариуса или в банке. Прекращение действия закладной предусмотрено только при выполнении обязательств по договору, а именно погашению долга. Изменение держателя закладной допустимо. Такая операция может возникнуть при рефинансировании ипотеки в другом банке или продаже закладной. Более подробно о том, что такое закладная и зачем она нужна, можно почитать у нас на сайте.

Андеррайтинг – оценка платежеспособности заемщика

Всегда существует вероятность, что заемщик ипотечного кредита не сможет вернуть долг, и причины тому могут быть разными. Для того чтобы избежать этого, необходима качественная проверка платежеспособности просителя. Для этого проводится андеррайтинг, или простыми словами, оценка возможностей гражданина обслуживать выданный ему ипотечный кредит. Таким способом определяется сумма займа, срок его предоставления, процентная ставка и другие существенные критерии.

Рассчитывается она согласно взаимосвязи финансовых показателей. За основу принят опыт американских специалистов. Называется метод системой пяти «си» (от английской буквы «С», с которой начинаются все пять составляющих андеррайтинга):

• Character – репутация;
• Capacity – уровень финансового наполнения;
• Capital – наличие собственного капитала (первоначальный взнос);
• Collateral – достаточность дохода;
• Conditions – экономические условия на момент кредитования.

Расчет и анализ коэффициентов по обслуживанию ипотечного кредита

Как свидетельствует практика, к клиентам, обращающимся за жилищным займом, предъявляют менее строгие требования, но это не означает, что проверкой их платежеспособности не занимаются. В таблице ниже приведены основные показатели, согласно которым осуществляется процесс андеррайтинга:

Для того чтобы кредитор принял положительное решение по выдаче ссуды, нужно, чтобы вышеприведенные значения имели следующие цифры:

У большинства кредитных организаций установлены собственные показатели, поэтому нет точных значений. В зависимости от региона, размера средней заработной платы по субъекту и прочих обстоятельств данные коэффициенты могут колебаться.

• На каких условиях выдают ипотечный кредит в Сбербанке - описание программ банка и процентные ставки
• Квартира в ипотеку без первоначального взноса: как оформить заявку
• Снижение ставки по ипотеке: как уменьшить процент по кредиту

Нормативные документы

Основными нормативными документами по данному вопросу являются:

• ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122,
• ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 (действующая редакция от ).

Законная ипотека возникает:

1. При оформлении договора ренты (передача недвижимости при условии содержания иждивенца).
2. Ипотека на приобретение или постройку недвижимости за счет заемных средств.
3. Продажа товара (недвижимости) в кредит, наличие обременения имущества осуществляется согласно статье 448 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ),

Согласно нормам закона определены такие виды имущества, приобретаемые в ипотеку: квартиры в новостройке или на вторичном рынке, дома (особняки), земельные участки, комнаты (долевое имущество), кооперативы, гаражи, производственные помещения.

Важно! Стороны могут прийти к взаимному соглашению, когда обременение не накладывается. В этом случае в договоре купли-продажи требуется отметить, что по согласию сторон в соответствии со статьей 488 ГК РФ обременение не накладывается. Таким образом, заемщик становится полноправным собственником приобретаемого в кредит имущества.

Ограничения обременения права

Поскольку приобретение объектов недвижимости имеет много подводных камней, кредиторы стараются защитить себя всевозможными способами. Для этого применяются ограничения ипотеки в силу закона, которые возникают непосредственно после регистрации. Обременение права – это гарантия того, что ссудополучатель рассчитается с кредитной организацией по заемным средствам и возвратит их в установленное договором ипотеки время с определенной маржей.

Ипотека в силу закона: что это такое?

Ипотеку в силу закона в финансовых и юридических кругах часто называют легальной. Она связана с законодательным регулированием имущественных сделок. Заемщик при обращении в банк получает возможность приобрести жилую недвижимость на средства банка, которые при оформлении займа в большинстве случаев применяют ипотеку в силу закона. Такая сделка считается одной из самых надежных, так как обременение является для банка гарантом возврата кредитных средств и процесс оспаривания кредитной сделки после подписания кредитного договора для заемщика будет безрезультатным.

Обязательство возникает после прохождения процедуры регистрации в государственном органе. Ипотека в силу закона тесно связана с моментом перехода права собственности, который может возникать при заключении соглашения о продаже недвижимости, ренте или других имущественных сделок.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

• приобретение квартиры, частного дома или земельного участка за счет кредитных средств;
• строительство недвижимости с использованием займа;
• продажа жилья с предоставлением рассрочки, когда продавец недвижимости одновременно является кредитором.

В большинстве случаев физические лица начинают поиск жилья при наличии на руках одобренного решения по займу от кредитной организации. После выбора объекта подписывается кредитный договор и происходит оформление договора купли-продажи с перечислением кредитных средств на расчетный счет продавца.

Такая схема приобретения недвижимости в ипотеку является наиболее популярной, но не единственной. Часто в договоре купли-продажи предусматривается предоставление покупателю рассрочки, что означает наложение обременения до момента окончательных расчетов. В некоторых случаях требуется наличие официального подтверждения наличия залога и при этом составляется закладная. Документ может быть оформлен в банке или у нотариуса. После выполнения кредитных обязательств в полном объеме прекращается действие закладной. Законодательно допускается смена владельца, что часто происходит при использовании заемщиком рефинансирования.

На практике ипотека в силу закона является наиболее распространенным вариантом приобретения жилья на кредитные средства. После прохождения всех этапов кредитного процесса и подписания договора происходит государственная его регистрация. После внесения записей в реестр заемщик становится собственником ипотечной недвижимости, а на документе о праве собственности в графе ограничения ставится печать «Залог в силу закона». Физическое лицо вправе проживать и пользоваться инженерными сооружениями, но фактически недвижимость находится во владении банка до тех пор, пока не будет погашен кредит в полном объеме.