Что такое апартаменты

Апартаменты — что это такое? Недостатки апартаментов. Достоинства апартаментов. В чем разница между квартирой и апартаментами? Юридический статус апартаментов. Апартаменты — самое доступное жилье. Пока продолжается разработка официального статуса типа помещения, четких критериев для них не определено.

Что такое апартаменты?

Понятие «апартаменты» появилось не так давно, но оно уже у всех на слуху. Тем не менее, наблюдения показывают, что большинство людей имеет совершенно искаженное представление о том, что такое апартаменты. Например, многие считают, что это «элитная квартира». Когда-то ранее этот термин действительно имел такое значение, но сейчас это уже не обязательно так.

Также интересно, что во французском и итальянском языке, откуда и заимствовано понятие «апартаменты», это слово (appartement, appartamento) действительно обозначает квартиру. Но сейчас оно уже имеет другое значение. Давайте внесем ясность.

Апартаменты — это нежилые помещения, в которых созданы необходимые условия для проживания.

Этот тип недвижимости относится к нежилому фонду, но при этом предназначен для проживания (вот такой парадокс). Чаще всего апартаменты можно встретить в объектах недвижимости, относящихся к гостиничным строениям, административным зданиям и т.д. Сейчас они достаточно популярны как объекты недвижимости для инвестирования с последующей сдачей в аренду (позднее объясню, почему).

Примечательно, что в российском и украинском законодательстве нет четкого определения понятию «апартаменты», поэтому данный термин используется риэлторами, застройщиками, инвесторами да и любыми другими людьми весьма условно.

Далее я подробно, по пунктам рассмотрю, чем отличаются апартаменты от квартиры, чтобы вы сами могли сделать выводы, интересен ли этот тип недвижимости конкретно для вас, и чем.

Перевод апартамента в жилое помещение

Нежилое помещение теоретически можно признать жилым. Для этого все здание нужно официально сделать многоквартирным домом. Отдельный апартамент нельзя признать квартирой. И хотя на бумаге такой механизм существует, реализовать его на практике отдельно взятому собственнику апартамента невозможно.

ч. 4 ст. 22 ЖК

Господдержка и маткапитал

Мы не знаем программ господдержки, которые действовали бы для покупки апартаментов. Все, что когда-то работали и есть сейчас, касаются только жилья.

Квартира. С 2019 года работает программа льготной ипотеки под 6% при рождении второго или третьего ребенка. Есть возможность сэкономить, даже если семья давно купила квартиру в новостройке и пока только планирует прибавление. Если купить квартиру сейчас, можно сразу попасть в программу и несколько лет платить 6%. Еще выдают материнский капитал — можно компенсировать из него часть взноса за жилье.

Апартамент. При покупке апартамента семье с детьми государство ничего не субсидирует и никаких льгот не предоставляет. На покупку апартамента материнский капитал тоже не дают. Некоторые застройщики рассказывают в рекламных буклетах, что они строят апартаменты специально для семей с детьми — даже для многодетных. Вот им качели, площадки и безопасность по периметру. Но они не говорят о том, что эти семьи не смогут получить господдержку, субсидии и льготы.

Ну и что?
Программу маткапитала продлили до 2021 года

Новый формат

На самом деле это не жилье, и в свидетельстве о праве собственности такие объекты обозначены как нежилые помещения. Фактически они представляют собой коммерческую недвижимость, согласно Кодексу РФ со всеми вытекающими отсюда последствиями. Именно подобные обстоятельства позволяют строить данный вид объектов на территории бывших промышленных зон и на участках при магистралях, что недопустимо для жилых многоквартирных зданий.

Также все чаще бизнес-центры продают часть своих квадратных метров под такое жилье. Однако бывают и отдельно стоящие лофты (хозяйственный чердак или верхняя часть здания промышленного назначения), особняки и тому подобное. Треть таких площадей расходится под отели, офисы, а семьдесят процентов покупают частные лица как раз для проживания.

Важно! Если брать статус квартиры, то здесь представлены только зоны с разрешением под индивидуальный жилой дом (ИЖС).

При покупке данного вида жилой площади есть свои нюансы и нужно понимать, в чем разница между апартаментами и квартирой, т. к. они классифицируются по четырем типам:

1. Комнаты в апарт-отелях — не продаются, предоставляются в краткосрочную аренду с сопутствующим гостиничным сервисом.
2. Недвижимость в доходном доме — сдается в аренду на более долгий срок.
3. Площадь в отелях типа кондоминиум — доступна как для покупки, так и для сдачи в наем.
4. Площадь в жилищных комплексах — предназначена исключительно для продажи.

Читайте также: Что входит в общую площадь квартиры и как считать правильно

Кроме того, каждый тип внутри подгруппы имеет свои особенности и специфику. Отличия могут быть:

• в ценовом сегменте;
• в юридических аспектах;
• в назначении земельного участка;
• в благоустройстве и дополнительных возможностях.

Государственная система контроля

Все, кто обладает коммерческой недвижимостью, обязаны делать перечисления в казну государства в виде налогов за использование нежилых помещений с целью получения прибыли. Правовое регулирование сделок включает несколько аспектов. В данной ситуации правильно будет рассмотреть три налога:

1. Ежегодный — в каждом регионе на законодательном уровне устанавливается своя налоговая ставка.
2. От сдачи в аренду — физические лица обязаны заплатить тринадцать процентов от полученного дохода.
3. При продаже — оплата с дохода в зависимости от того, есть ли ИП и какая система налогообложения.

При реализации гражданину следует ознакомиться с положениями региональных нормативных актов: быть может, в них установлены льготы и изменен размер коэффициента, на который по законодательству умножается цена объекта в соответствии с кадастром.

К сведению! Чтобы уменьшить сумму от сдачи в аренду вдвое, достаточно оформить ИП.

Но в них нельзя оформить постоянную прописку

Но в них нельзя оформить постоянную прописку

Основной минус апартаментов — их юридический статус. Поскольку это коммерческая недвижимость, здесь невозможно оформить постоянную регистрацию по месту жительства (её обычно называют пропиской). Если в проектной декларации застройщика указано, что это апартаменты гостиничного типа, — вам повезло, в них можно зарегистрироваться на 5 лет, но только совершеннолетним. Детей там зарегистрировать ни постоянно, ни временно всё равно нельзя. Но таких апартаментов на рынке всего 10–15%.

В большинстве апартаментов вы не сможете получить даже временную регистрацию и будете «чужаком» в своём районе: не сможете получать пенсию, лечиться, устроить ребёнка в детский сад или школу, встать на учёт в налоговую.

Если против вас возбудили судебное дело и хотят взыскать материальное наказание, апартаменты подлежат конфискации. При этом из единственного жилья — «обычной» квартиры — вас по закону выселить не могут. То есть ваше единственное жильё суд отнять не может только в том случае, если оно относится к жилому фонду, а не к коммерческой недвижимости.

Содержание общего имущества

Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Без вашего согласия нельзя сдать в аренду подвал под фитнес-центр, повесить рекламный баннер на фасаде и занять общий балкон под кладовую. Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.

ч. 1 ст. 36 ЖК

ч. 1, 2 ст. 161 ЖК

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.

Ну и что?
Плату за общедомовые нужды должны начислять по счетчикам

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.

п. 1 ст. 6 ГК

ст. 249,289,290 ГК

Что нужно знать об апартаментах

Что нужно знать об апартаментах

Главное, что нужно знать об апартаментах: это нежилые с юридической точки зрения помещения. В документах они могут значиться как здания гостиничного типа или объекты общественно-делового значения. То есть вы, конечно, сможете в них жить, но получить постоянную прописку в апартаментах нельзя. С этим могут быть связаны некоторые сложности во взаимоотношениях с различными ведомствами и «внедрением» в социальную инфраструктуру: ребёнка могут не взять в садик, ИНН придётся ехать получать по месту прописки и т. д.

Апартаменты — что это такое?

Поскольку апартаменты существуют на российском рынке недвижимости лишь несколько лет, не все понимают, что это такое.

Итак, можно выделить следующие признаки апартаментов:

• Пригодное для проживания помещение метражом более 40 кв. м с кухонной зоной и санузлом;
• На этапе ввода объекта недвижимости в эксплуатацию апартаменты уже оснащены минимумом мебели, а иногда и бытовой техникой;
• Проживающие в апартаментах граждане могут получить дополнительные сервисные услуги, например:

1. Уборка помещения;
2. Заказ и доставка пищи непосредственно в апартаменты;
3. Предоставление паркомест и услуг охраны;
4. Заказ такси.

Апартаменты не относятся к жилым помещениям. Первые апарт-здания были построены в столице России около 10 лет назад. Апартаменты можно разделить на несколько классов:

• эконом-вариант;
• комфорт-класс;
• бизнес-уровень;
• элитные объекты.

В западных странах под апартаментами понимают жилье гостиничного типа с сервисным обслуживанием.

Приказ Министерства культуры за № 1488 от 03 декабря 2012 года следующим образом трактует апартаменты – это две и более жилых комнаты общей площадью не менее 40 кв. м, оборудованные для временного проживания и расположенные в гостинице, санатории и им подобным учреждениях.

Таким образом, формально апартаменты не предназначены для постоянного проживания и имеют ряд существенных отличий от привычных жилых помещений. Об этом будет рассказано далее.

Читайте также: как купить квартиру в строящемся доме.

Недостатки апартаментов

Поскольку апартаменты покупают для проживания или сдачи в аренду, важно знать о недостатках до совершения сделки. К минусам можно отнести:

• Отсутствие возможности выбора или переизбрания управляющей компании. Как правило, управление апарт – зданием осуществляет выбранная застройщиком управляющая компания;
• Жители апартаментов вынуждены оплачивать коммунальные платежи по тарифной сетке, предусмотренной для нежилых помещений. Соответственно расходы на коммунальные услуги будут несколько выше в сравнении с привычным жильем. В среднем разница составляет 2 – 3 тыс. рублей в сравнении с аналогичным по площади жилым помещением;
• Более высокий налог на недвижимость в сравнении со стандартной квартирой;
• Невозможность оформить постоянную регистрацию;
• Ограничение в выборе ипотечных программ в случае покупки апартаментов в ипотеку. На сегодняшний день не все банки готовы финансировать приобретение подобной недвижимости;
• Невозможность получить налоговый вычет;
• При возведении апарт-зданий застройщик на законных основаниях может не придерживаться ряда требований, которые обязан выполнять при строительстве жилых домов. В частности, у жителей апартаментов может не оказаться собственной детской прогулочной площадки или достаточного количества парковочных мест.

Наиболее восприимчивы к недостаткам те, кто проживает в апартаментах на постоянной основе. Люди, использующие апартаменты в качестве временного жилья или приобретающие недвижимость с целью сдачи в аренду и имеющие иную недвижимость для постоянного проживания, могут практически не почувствовать обозначенные минусы.

Между тем, есть и преимущества.

Достоинства апартаментов

Основной и зачастую определяющий плюс расположенной в апарт-зданиях недвижимости – ее стоимость. Себестоимость возведения здания с апартаментами ниже, чем жилого дома. Соответственно, ниже и стоимость квадратного метра. Разница в среднем составляет 10-15%.

Помимо цены, можно выделить следующие достоинства апартаментов:

• Удачное расположение.

Например, элитные и бизнес апарт-здания строятся в центральной части города. Именно такие объекты интересны тем покупателям, которые приобретают недвижимость для инвестирования или с целью подчеркнуть собственный статус.

• Уникальность.

Поскольку апартаменты еще недостаточно раскручены на рынке недвижимости, каждый застройщик стремится сделать собственный проект уникальным и выделяющимся на фоне других объектов.

• Близость объектов инфраструктуры и возможность получения дополнительных сервис-услуг.

Здания с апартаментами возводятся с учетом требований, предъявляемых к гостиничным помещениям, их жители могут рассчитывать на дополнительные сервисные услуги.

Налог на имущество

Квартира. Налог на имущество считают по ставкам для жилых помещений. Они могут меняться в зависимости от региона и цены квартиры, но есть федеральные нормы. За квартиру жильцы заплатят 0,1% от кадастровой стоимости. При этом можно использовать вычет по налогу на имущество — 20 квадратных метров. С этой площади налог на имущество платить не нужно — только с разницы.

п. 3 ст. 403 НК

Эта льгота не зависит от социального статуса и дохода — ее дают на квартиры в любом регионе. Например, если площадь квартиры 39 квадратных метров, то налог начислят только с 19 квадратов и по ставке 0,1%. Для квартир дороже 10 млн рублей в Москве ставка повышается до 0,15%, но она все равно сильно ниже, чем для апартаментов. Еще бывают понижающие коэффициенты — они тоже могут уменьшить налог, правда, действуют на ограниченный срок.

Закон Москвы № 51

Апартамент. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой — 0,5%. Может быть, получится немного сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше — 2%.

Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.

Сравнение налога на имущество для квартиры и апартаментов площадью 39 м²

На примере данных с сайта комплекса в Филях при условии, что апартаменты на 20% дешевле квартиры Цена за 1 м²Квартира336 000 РАпартамент269 000 РСтоимостьКвартира336 000 РАпартамент269 000 РСтоимостьКвартира13 млн РАпартамент10,5 млн РНалоговый вычетКвартира20 м²Апартамент0Налоговая базаКвартира19 м² × 336 000 = 6,38 млн РАпартамент39 м² × 269 000 = 10,5 млн РСтавка налога на имуществоКвартира0,15%Апартамент0,5%Ежегодный налог на имуществоКвартира9576 РАпартамент52 500 Р

В Москве для апартаментов есть свой понижающий коэффициент, но он действует только для тех комплексов, которые внесены в официальный реестр апартаментов и отвечают другим требованиям. В марте 2019 года этот реестр расширили — сейчас в нем 16 комплексов апартаментов. Если комплекса нет в реестре, льгот для него нет.

Реестр апартаментов с льготной ставкой (на сайте РБК)

Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, инвалидов и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.

Если выбираете между квартирой и апартаментом, узнайте ставку для конкретного объекта и считайте налог сами с помощью эксперта. Не верьте даже расчетам на сайтах застройщиков. Потом может выясниться, что налог на самом деле выше, ставка не 0,5%, а 2%. Причем кадастровая стоимость растет, а включать комплекс в реестр никто не собирается.

Оплатите налог на имущество

В чем разница между квартирой и апартаментами?

Важно понимать разницу между обычным жилым помещением и апартаментами. Заключается она в следующем:

• Апартаменты не имеют никакого отношения к жилому фонду и фактически используются как для проживания, так и для организации офисных помещений;
• Минимальная площадь апартаментов – 40 «квадратов», квартиры – значительно меньше;
• Чтобы осуществить перепланировку жилого помещения, собственнику придется пройти ряд инстанций с целью согласования изменений. Провести перепланировку в апартаментах менее трудозатратно;
• Покупая квартиру, собственник и члены его семьи могут зарегистрироваться в помещении на постоянной основе. В апартаментах возможна лишь временная регистрация;
• Нормы и СНиПы при возведении жилых зданий и апартаментов несколько различаются. В частности, к апарт-объектам предъявляются повышенные требования по пожарной безопасности: строения оснащают дополнительной пожарной лестницей. Кроме того, строительство здания с апартаментами возможно на тех землях, которые по каким-либо причинам не подходят под жилое домостроение;
• Различные требования к оформлению придомовой территории. Стандартами строительства жилых зданий предусмотрено обязательное благоустройство прилегающей к дому территории до момента ввода жилья в эксплуатацию. Это означает, что для жителей дома должны организованы детские прогулочные площадки и зоны отдыха, парковочные места, высажены зеленые насаждения. Поскольку здание с апартаментами относится к нежилым объектам, оно может быть введено в эксплуатацию без выполнения застройщиком полного комплекса вышеперечисленных работ по благоустройству. Между тем, многие девелоперы в целях повышения конкурентоспособности дополнительно облагораживают прилегающую к апарт-объекту территорию;
• Управление жилым домов и зданием с апартаментами осуществляет специализированная компания. При этом важное отличие состоит в том, что жильцы апартаментов не могут переизбрать управляющую компанию. Размер оплаты за коммунальные услуги в апартаментах на несколько тысяч рублей превышает платеж в равной по метражу квартире. Кроме того, в затраты дополнительно включена статья «расходы на управление зданием».

Ранее мы обсуждали, чем коттедж отличается от дома.

Вычеты при покупке недвижимости

Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.

Все, что нужно знать о НДФЛ и вычетах

Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.

Квартирный вопрос: брать ипотеку или копить самому?

При покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

Вычет за покупку квартиры и апартамента

Имущественный вычет: сколько вам вернут при покупке квартиры?

Общая стоимостьКвартира7 200 000 РАпартамент7 200 000 РПервоначальный взносКвартира4 000 000 РАпартамент4 000 000 РКредит от банкаКвартира3 200 000 РАпартамент3 200 000 РПроценты по ипотекеКвартира3 000 000 РАпартамент3 000 000 РВычет при покупке обоим супругамКвартира4 000 000 РАпартамент0 РВычет по процентам одному из супруговКвартира3 000 000 РАпартамент0 РОбщая сумма НДФЛ к возврату из бюджетаКвартира910 000 РАпартамент0 Р

Налоги — выше

Налоги — выше

После покупки апартаментов вы не будете иметь права ни на какие жилищные субсидии и льготы или налоговый вычет. При этом налог на имущество, который вычисляется на основе кадастровой стоимости помещения, будет выше. Налог на имущество в 2020 году будет в своём максимальном прогрессивном значении составлять 0,1% в год от кадастровой стоимости квартир и от 0,5% до 2% от стоимости апартаментов. Но стоит отметить, что и сама кадастровая стоимость апартаментов в разы ниже.

Льготы и привилегии

Дополнительно при покупке квартиры люди имеют право взять налоговый вычет (сумму, которая уменьшает размер дохода, так называемую налогооблагаемую базу) с двух миллионов рублей в размере 260 тыс. на человека. Например, когда семья из трех человек приобретает квартиру за шесть миллионов, вычет составит семьсот восемьдесят тысяч рублей. При покупке апартаментов подобное действие невозможно, как и использование материнского капитала. Кроме того, программа субсидированной государством ипотеки также не распространяется на такие объекты.

Общедомовое имущество

Владельцы квартир в многоквартирном доме владеют общедомовым имуществом на праве долевой собственности. То есть места общего пользования – подвал, чердак, придомовая территория и другие – являются собственность жильцов.

Справка: Порядок пользования и распоряжения общедомовым имуществом прописан в главе 6 ЖК РФ.

У владельцев апартаментов права собственности на общедомовое имущество отсутствуют. То есть, если собственники захотят сделать на лестничной клетке совместный тамбур на несколько помещений, им придется выкупать или арендовать данную территорию у собственника комплекса.

Преимущества апартаментов

На рынке недвижимости жилье апарт-формата пользуются большим спросом по ряду причин:

• стоимость – жилье подобного формата продается на 20-25% дешевле, чем аналогичная квартира;
• свобода перепланировки – чтобы изменить метраж или количество комнат в жилом помещении необходимо получить согласование в БТИ и других инстанциях, для перепроектирования коммерческого объекта никакие разрешения не требуются;
• район –апарт-комплексы возводят в благоустроенных районах, с развитой инфраструктурой;
• сервис – если помещение располагается в апарт-отелях, то жителям предоставляется полный гостиничный сервис.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то в них можно зарегистрировать юридическое лицо или открыть офис.

Важно знать: Из-за особого статуса помещения в нем нельзя оформить постоянную регистрацию. При этом владелец вправе прописаться временно, на пять лет.

Временная регистрация дает возможность гражданину пользоваться всеми социальными услугами –дошкольным образованием, медицинским и другими сервисами.

Читайте также: Подсветка фасада загородного дома: варианты и идеи

Во-первых, это красиво

Во-первых, это красиво

Апартаменты могут располагаться в новом ЖК, в отелях, бизнес-центрах или многофункциональных комплексах. Часть апарт-комплексов представляют собой реконструированные здания — бывшие фабрики и заводы. Застройщик обычно обновляет в них несущие конструкции и проводит современные коммуникации, оставляя неизменным исторический фасад. Это уникальные проекты, к тому же, как правило, они находятся в исторических районах города. Все эти красивые и стильные лофты, которые так любят снимать в рекламе, — это апартаменты.

Апарт-квартал элит-класса Tribeca Apartments от Stone Hedge. Москва, м. Бауманская

Внутри апартаменты часто имеют свободную планировку. А значит, в них в большинстве случаев можно сделать любую перепланировку. Правда, согласовывать её придётся по нормативам для коммерческой недвижимости, а это дольше и сложнее. На рынке можно встретить варианты эконом- и бизнес-класса.

Апарт-квартал Art Residence от Stone Hedge. Москва, м. Белорусская

Назначение помещений

В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.

ч. 1, 3 ст. 16 ЖК

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.

Требования к жилым помещениям

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилойЖилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые

Инфраструктура — как повезёт

Инфраструктура — как повезёт

В некоторых апарт-комплексах застройщики отводят первые этажи под фитнес-центры, отделения банков, кафе и магазины. Жить в таких зданиях, конечно, удобно. Особенно, если у вас нет детей, а лечиться вы предпочитаете в платных клиниках.

Рядом с апартаментами часто не хватает детских садов, школ и поликлиник. Это происходит из-за того, что застройщик не обязан строить для нежилой недвижимости сопутствующую инфраструктуру. Поэтому, если вы планируете жить в апартаментах с детьми, нужно заранее понять, например, в какую школу будет ходить ваш ребёнок. Если апарт-комплекс строится в спальном районе, местные школы и детские сады могут быть уже переполнены.

Также стоит понимать, что и законы, регулирующие проживание, на апартаменты распространяться не будут. Например, «Закон о тишине». Если ваш сосед решит устроить позднюю вечеринку с громкой музыкой, он будет иметь на это полное право.

Понятия и определения

Слово «апартаменты» произошло от французского appartement, что в дословном переводе означает помещение. В Европе так называют несколько комнат, предназначенных для сдачи в аренду.

Так что же означает апартаменты, с юридической и правовой точки зрения? Согласно Жилищному кодексу РФ такой формат недвижимости относится к нежилым, то есть коммерческим объектам. При этом помещение имеет необходимые условия для постоянного проживания.

Таким образом, апартаменты – это нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

Формирование стоимости

Цена является главным преимуществом апартаментов. В предыдущие годы разница за квадратный метр здесь и в аналогичном жилом объекте составляла тридцать процентов, сегодня она сократилась до десяти. Однако на рынке все еще остались помещения для бюджетных покупок.

Только для жилых домов инфраструктура является необходимым условием, тогда как при строительстве офисов застройщик не несет обязательств по возведению объектов социального обеспечения населения.

Внимание! Именно по этой причине себестоимость всего проекта существенно снижена.

Привлекательные аспекты

Как и в каждой отдельной категории, у апартаментов, в отличие от квартиры, в Москве есть свои достоинства:

1. Упрощенная схема перепланировки. Разрешение не требуется в случае, когда предполагаемые изменения, не внесут конструктивных перемен и не поменяют уровень надежности и безопасности здания.
2. Как правило, подобное жилье находится ближе к метро и офисным центрам, что позволяет быстро добраться до работы или жить в непосредственной близости от нее.
3. Более разнообразные закрепленные схемы жилья (месторасположение отдельных комнат) с большим вариантом перепланировок. Часто с применением панорамного остекления, высокими потолками и так далее.

Читайте также: Классификатор вида разрешенного использования земель

Неудобства и ограничения

Однако, даже выиграв при покупке, возможно, после придется платить вдвойне. В чем же минусы апартаментов:

• увеличенные тарифы ЖКХ — за равную площадь с жилой квартирой, за содержание апартаментов оплата будет на 15-20 % больше;
• повышенный налог — согласно закону о ставках на имущество физических лиц, налог на жилые помещения в Москве составляет 0,75 % от стоимости, а на нежилые — от 0,5 до 2 %. Иными словами, разница получается в три раза и, если перевести в абсолютные цифры, то один налог обойдется порядка двухсот тысяч рублей в год на жилье, купленное за десять миллионов;
• расходы за МОП — апартаменты оформляют в собственность как доли нежилых помещений. Если в состав включены и квадратные метры общего пользования (лестничные пролеты, холлы), это дополнительно увеличивает расходы владельца;
• организационно-правовая форма — согласно жилищному кодексу, нежилые помещения многоквартирных домов находятся в долевой собственности владельцев. Для апартаментов такая норма не предусмотрена, поэтому покупатель должен помнить, что право собственности на остальную часть здания, в том числе на инженерные сети, находится у застройщика. Поэтому он может навязать собственникам услуги выгодной ему управляющей компании;
• смешанные типы — многие покупатели захотят использовать пространство именно в рабочих целях, и тут уже некому будет жаловаться на круглосуточный шум.

Напоминание! Закон о тишине относится только к жилому фонду.