Что такое жилищный фонд

Понятие, функции и виды жилищного фонда: разделение жилищного фонда, классификация по целевому назначению, специализированный, жилищный фонд индивидуального назначения, коммерческого использования, жилищный фонд для беженцев и вынужденных переселенцев. Что такое жилищный фонд государства, какие виды его существуют, из каких помещений он состоит. Кому полагается специализированное жилье, кто ответственен за его содержание и ремонт.

Виды жилищного фонда

От формы собственности, в которой находятся помещения, зависит распределение фондов по видам. Всего их существует три:

1. Частный — право собственности имеют физические и юридические лица.
2. Государственный — жилые помещения принадлежат РФ и ее субъектам. Другие названия: жилищный фонд РФ и жилищный фонд субъектов РФ.
3. Муниципальный — правообладателями выступают муниципальные образования (например, сельские поселения).

Цели фондов

ЖК РФ, а именно п.3 ст.19, выделяет 4 цели фондов в зависимости от применения:

• социальное использование — помещения из всех видов фондов, передающиеся для социального найма по цене, меньше рыночной;
• специализированное — распределяется на жителей, относящихся к категории нуждающихся, список устанавливают органы регионального управления;
• индивидуальное — помещения, используемые для проживания собственниками и находящимися с ними лицами;
• коммерческое — жилье для сдачи в аренду правообладателями, цена — рыночная.

Подробнее рассмотрим, что относится к специализированным жилым помещениям, какие граждане имеют на него права.

Специализированные жилищные фонды

В него входят ведомственные квартиры, предназначенные для служебного использования и комнаты в общежитиях, принадлежащих государственным, муниципальным и коммерческим  предприятиям и организациям (см. Как получить служебную квартиру).

К этому числу относятся государственные и унитарные организации и учреждения, предоставляющие квартиры на время работы в органах власти, в Государственной думе. Недвижимость допустимо предоставлять лицам, представительствующим в качестве народных избранников депутатского корпуса различных уровней власти.

В этом числе – комнаты и квартиры для военнослужащих офицеров и рядовых, работающих по контракту.
Принадлежность объектов к специализированному назначению юридически закрепляется до момента выкупа помещения со стороны военного ведомства, с последующей передачей гражданам в собственность.

Квартиры или комнаты военнослужащие получают не позже, чем через 3 месяца после поступления на службу в вооружённые силы. Регламент площади определяется соответственно установленным санитарным нормам. При этом учитывается количество членов семьи военнослужащего, близость расположения военного городка от населённого пункта и инфраструктуры, где расположены детские сады и школы.

Читайте также: Жилищный кооператив

Если сертификат не выдавался, после увольнения военнослужащих и расторжения действия контракта, квартиры остаются в ведении ЖФ специализированного назначения.
При получении военным сертификата и оформлении ипотеки, помещение передают по назначению владельцам, но имущество находится в обременении у банка до полного погашения ипотечного кредита (см. Росвоенипотека: условия и алгоритм оформления).

К этой категории относятся студенческие общежития, предназначенные для использования иногородними студентами, обучающимися в учебном заведении, за которым закреплено здание общежития. Если общежитие предназначено для работников предприятия, оно относится к той же категории.

Помещения, относящиеся к этой категории, отличаются зависимым характером, не допускающим автономного содержания, без права выкупа или приватизации комнат.

Социальные жилищные фонды

В него входят квартиры или комнаты, куда вселяют граждан по договору социального найма, заключаемого с администрацией, на основании ст. 671 ГК РФ.

Эти гражданско-правовые отношения возникают для лиц определённой категории, предусматривающей получение поддержки муниципального или государственного ресурса. К ним относятся проживающие в регионе граждане, остро нуждающиеся в получении квартиры (комнаты) или улучшении жилищных условий.

Для них предусмотрены условия постановки на очередь в специальных отделах исполкома, уполномоченных на организацию этого вида деятельности, при документальном подтверждении потребностей в улучшении качества жизни нанимателя.

Социальное жильё предоставляется на основании государственных и муниципальных программ субсидирования и льготного кредитования.
Оно остаётся таковым до момента погашения кредита и перехода квартиры в собственность.

Специализированный жилищный фонд

Порядок предоставления и пользования, а также виды жилья из этого фонда представлены в главе 10, статьях 99—109.1 ЖК РФ.

Государство предоставляет жилые помещения на время сезонных или временных работ, в случае срочного расселения в результате стихийных бедствий или аварийного состояния зданий до окончания работ/ремонта.

Ч.2 п.3 ст.19 ЖК РФ определяет, что такое специализированный жилищный фонд. Это общее число помещений, предназначенных для проживания нуждающихся лиц. К таким лицам относятся: сотрудники организаций, граждане, чьи жилые помещения ремонтируются или признаны непригодными, переселенцы, беженцы, дети-сироты.

Примечание. Список лиц может пополняться по решению региональных органов управления.

Его виды

В ст.92 ЖК РФ указано, какие помещения относятся к специализированному фонду:

• служебные;
• общежития;
• маневренного фонда;
• домов социального обслуживания;
• предназначенные для временного размещения переселенцев и беженцев;
• предназначенные для социальной защиты.

Справка. Жилье для проживания нуждающихся категорий людей предоставляется из государственного и муниципального жилищных фондов.

Эта же статья определяет, что недвижимость признается специализированной только после отнесения ее в таковой. Требования прописаны в постановлении Правительства РФ от г. №42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма таких помещений».

Содержание и ремонт

Поддержание фонда включает в себя своевременное проведение строительных и технических процедур для устранения недостатков. Ремонт осуществляет управляющая организация, выбранная собственником жилищного фонда. Она же обеспечивает нанимателей жилищно-коммунальными услугами.

Договор между правообладателем и организацией может включать передачу прав и полномочий второй стороне в части управления имуществом жилого дома, представления интересов в спорных вопросах, заключения соглашений с учреждениями.

На управляющей организации перед собственником лежит ответственность за:

• своевременное и качественное предоставление коммунальных услуг;
• соблюдение условий проживания, установленных в договоре;
• информирование о порядке оказания услуг и о его изменении;
• соблюдение клиентами правил пользования;
• обеспечение полной оплаты коммунальных платежей;
• регулирование суммы платежей в случае выявления нарушений в предоставленных услугах (уменьшение оплаты).

Собственник, в свою очередь, предоставляет финансирование, контролирует исполнение работ, информирует о возможности проведения дополнительных действий.

Ремонт осуществляется на основании заявок, сообщений жильцов многоквартирных домов. Цель проведения ремонтных работ — поддержание внешнего вида, пригодности и безопасности помещений. Существуют обязательные работы, к которым относятся:

• анализ состояния конструкций;
• подготовка к сезонной эксплуатации;
• обслуживание систем и оборудования;
• обслуживание территорий, входящих в состав комплекса (стоянка, детская площадка и т.д.);
• освещение, уборка зданий и территории;
• уход за насаждениями;
• другие работы, оплата которых входит в счет платы за месяц.

Важно! Оплачиваемые работы включаются в договоры соглашения и выполняются в соответствии с санитарными и техническими требованиями.

Учреждения, реализующие жилищно-коммунальные услуги, проводят осмотр не реже раза в год с обязательным оповещением собственников о состоянии жилья. Внеплановые осмотры проводятся после стихийных явлений, сообщений о недостатках, нарушениях, угрожающих проживающим или имуществу.

Результаты осмотров отражаются в актах и удостоверяются комиссиями, состоящими из представителей органов местного управления, собственника фонда. Содержание и ремонт производится на основании требований регламентирующих документов, сертификаций, технических норм и сроков исполнения, определенных договором.

Разделение жилищного фонда

Совокупность площадей, состоящих на балансе Фонда неоднородна. Она подразделяется по формам правообладания собственников, присущим учредителю.

Делится на виды:

• частный;
• государственный;
• муниципальный.

Каждый вид составляет суммирование площадей ЖК, подчиняющихся и управляемых со стороны балансодержателя зданий и помещений.

В частном ведении физических лиц находится большая часть совокупной территории, это:

• частные дома;
• приватизированные квартиры;
• кооперативные квартиры с выплаченным паем;
• комнаты и квартиры, принадлежащие гражданам на паевых условиях товариществ.

Если паевые взносы выплачены не полностью, помещения принадлежат кооперативу (товариществу) как юридическому лицу. Юридические лица распоряжаются жилыми помещениями, предназначенными для использования сотрудниками, представителями общественных организаций и т.п.

Государственный и муниципальный Жилищные фонды различаются по принципу хозяйствующего субъекта. Государственное недвижимое имущество относится к федеральному ресурсу. Оно содержится на балансе федерального бюджета, подчиняется ему и использует его средства для эксплуатации зданий.

Читайте также: СНТ

Муниципальный ЖФ использует региональный ресурс, за счёт которого здания возводятся, либо – были переданы государством и получены муниципалитетом из структуры ведомственного и иного фондов.
Распоряжение имуществом доверяется органам местного самоуправления.

Виды жилищных фондов

Кроме разделения по форме принадлежности к собственникам-учредителям, гражданско-правовая структура организации и управления, совместно с жилищным законодательством, различают группы имущественных объектов Фонда, выполняющих многообразные функции для разных социальных групп и слоёв населения.

На основании чего, помещения предоставляются и используются не хаотично, а организованно.

Это допускает формирование системы организации ЖФ на основании гармоничного и целесообразного применения резерва в ситуациях, требующих незамедлительного решения насущных вопросов населения или планомерного развития и внедрения государственных и муниципальных программ.

По целевому назначению выделяют следующие классы (группы) объектов недвижимости Фонда:

• специализированный;
• социальный;
• индивидуального назначения;
• коммерческого использования;
• для беженцев и вынужденных переселенцев.

Помещения, предназначенные для целевого использования, требуют соответствия в применении к тем задачам и целям, которые соответствуют установленному регламенту.

Основные понятия

Жилой фонд — что это такое? С этого определения и стоит начинать решение проблемы с жильем. Государственный жилищный фонд — это общее число помещений для проживания граждан, располагающихся в пределах РФ.

Законодательством предписано, что все жилые помещения, вне зависимости от формы собственности, подлежат учету. Основание — п.4 ст.19 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ). База жилья основывается на данных, представленных уполномоченными органами.

Существуют следующие системы отражения данных:

• Бюро технической инвентаризации;
• статистический учет;
• бухгалтерский учет.

Внимание! Если помещения, предназначенные для проживания, не имеют регистрации, они не подлежат покупке, продаже, сдаче в аренду и т.д.

Нормативная сторона

Определения, виды, права собственников, вопросы развития фонда, а также законы, акты, постановления и т.д. содержатся в документах:

• гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ);
• ЖК РФ;
• Федеральные законы;
• региональные акты.

Само понятие жилищного и специализированного фондов, их виды, цели и т.д. установлены пунктами ст.19 ЖК РФ и комментариями к ней. В статье рассмотрим основные положения.

ГК РФ — основной документ для собственников помещений, так как именно в нем определяются права и порядок использования недвижимости для получения выгоды. Федеральные законы регламентируют способы поддержания, развития фонда и программы для облегчения этих задач.

Читайте также:

Что такое единый жилищный документ (ЕЖД) и как его получить.

Что такое жилищный сертификат, условия и порядок его получения и реализации.

Что такое техническая инвентаризация, её виды и порядок проведения.

Коммерческие жилищные фонды

Это целевое назначение предусматривает сдачу квартир и иных объектов в найм, в аренду на условиях, предполагающих возмещение услуг оговорённой суммой оплаты (см. Как сдать квартиру в аренду). Недвижимость передаётся во временное пользование гражданам на основании договора аренды (найма).

Читайте также: Как записаться в кадастровую палату, Росреестр

По преимуществу к арендуемым площадям относится имущество из государственного или муниципального фонда, которое допускается к коммерческой деятельности на основании остаточного принципа, после распределения на основании социального назначения (см. Способы получения земель в аренду у города).

Допустимо сдавать в аренду и пустующие квартиры и комнаты, правообладатели которых по тем или иным причинам отказались от занимаемой площади.

Если владелец, пользующийся квартирой по договору социального найма, принимает решение о пересдаче его третьим лицам на возмездной основе, ему требуется реорганизовать целевое назначение, обратившись с заявлением к главе исполкома или уполномоченному должностному лицу. После рассмотрения уполномоченным и получения согласия, объект подлежит найму или аренде.

К таковым относятся гостиницы, использующиеся для временного заселения приезжими гражданами, что характеризует их как источник дохода. А также – дома престарелых и хосписы, находящиеся в ведении коммерческих структур и предоставляющих только возмездные услуги.

Что входит в состав жилищного фонда

Фонды разделяются на виды, соответственно, состав будет отличаться. Государственный и муниципальный фонды включают жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении уполномоченных исполнительных органов. К ним относятся помещения служебного, коммерческого и социального пользования, комнаты, расположенные в общежитиях, и др.

Частный жилищный фонд состоит из недвижимого имущества, находящего в собственности физических и юридических лиц.

В состав не входят:

• дачные дома;
• номера для проживания в домах отдыха, гостиницах и т.д.;
• недостроенные дома;
• передвижные единицы: трейлеры, вагоны и т.д.;
• объекты, построенные самовольно;
• камеры исправительных учреждений, тюрем и т.д.

Справка. Помещения включаются в список жилищного фонда после регистрации и исключаются, если они признаны нежилыми или уничтожены.

Жилищный фонд индивидуального назначения

Собственники этой категории домов и зданий – физические лица. В иных случаях юридические лица – индивидуальные предприниматели, оформившие недвижимость в собственность.

На территории регистрации  они имеют право проводить индивидуальную коммерческую деятельность, сохраняя денежные средства, вкладываемые в предприятие.

По преимуществу используется только для жилья граждан и их семей. Владельцы вправе распоряжаться подобными объектами в качестве недвижимого имущества, которое может стать предметом имущественных сделок и переходить от одного владельца к другому на основании составления гражданско-правового договора и регистрации права собственности лица, приобретшего недвижимость.

ЖФ индивидуального назначения пополняется за счёт возведения новостроек на основании договора долевого участия и при расширении территории населённых пунктов индивидуальными домами на землях ИЖС.