Ипотека или копить что лучше

Что лучше – копить или брать ипотеку?: Копить на покупку квартиры или брать ипотеку?. Взять ипотеку или копить деньги на покупку? Чтобы понять, что более выгоднее, посчитаем все полные расходы в обоих случаях: сколько средств и времени уйдет

Самый неправильный вопрос

Самый неправильный вопрос

Существует один чудовищно разрушительный для финансового будущего семьи вопрос, который задают себе финансово неграмотные люди и который задают этим людям хитрые банкиры. Этот вопрос может стоить семьям миллионы неоправданно потерянных рублей и лишних лет или даже десятилетий жизни в кредитной кабале.

Этот вопрос: “Сколько вы можете комфортно платить по ипотеке в месяц?”

Мало кто знает или хочет задумываться о том, что, например, при 10%-ной ипотеке и небольшом первоначальном взносе (вроде 10-20%), человек переплачивает по процентам почти 1,5 величины ипотеки (т.е. в общей сложности платит за квартиру 2.5 цены) при 20-летней ипотеке, а в случае с 30-летней — переплачивает по процентам более 2 стоимостей квартиры (т.е. в общей сложности платит за квартиру 3 с лишним цены), и при этом остается в кредитном рабстве лишних 10 лет. Иначе говоря, на каждый взятый в кредит миллион рублей вы заплатите в качестве процентов от 1,5 до 2 млн рублей процентов при 20 или 30 летней ипотеке.

(!!!) При этом, что особенно обидно, разница в ежемесячных платежах для ипотеки в 20 и 30 лет составляет всего 875 руб. на каждый взятый в долг миллион рублей. Вы представляете, человек решает сэкономить 875 рублей в месяц на каждый взятый в долг миллион и «прилипает» на 10 дополнительных лет кредитного рабства, платя на 843 тыс. рублей в виде процентов больше, опять же за каждый взятый в долг миллион рублей! (!!!)

Посчитать все варианты можно, используя Кредитный Калькулятор. Скачать его можно вместе с чек-листом по ипотеке — здесь.

Еще меньше людей знают, что если ежемесячно инвестировать те же деньги, к-е вы готовы платить по ипотеке каждый месяц, то за 10-30 лет можно сформировать капитал размером от 10 до 50 миллионов рублей. Сколько человек из круга ваших знакомых через 20-30 лет будет иметь 30-40-50 миллионов рублей?! Кстати, этих денег хватит на несколько квартир, даже если цены на квартиры будут расти. Это к примеру о жизни на необитаемом острове за миллион долларов

Но многие скажут: “Так а где жить эти 20-30 лет”? Или: “а что делать, как по-другому купить квартиру, если только 20 или 30-летняя ипотека по карману”? Или: “А что нам делать, если жить негде”? Или: “не всегда же я буду зарабатывать столько, сколько сейчас, возьму на 20-30 лет, а верну раньше срока”. Ответы на эти и другие вопросы будут понятны немного дальше, в данном подкасте.

Так что же лучше и выгоднее: снимать жилье или взять ипотеку?

Так что же лучше и выгоднее: снимать жилье или взять ипотеку?

Как уже, наверное, понятно — ответ на этот вопрос зависит от конкретной жизненной ситуации человека, не только от цифр. Если жизнь с кем-то или жизнь в съемной квартире разрушает вашу собственную жизнь — можно и нужно идти в ипотеку, при условии, что вы можете осилить 10-летний вариант и если платежи по всем кредитам не будут превышать 25 % чистого дохода семьи. Не можете осилить такой вариант? Живите на съемных квартирах, пока не осилите такую ипотеку. Это не конец света, в конце концов. 1.6 миллиарда людей на Планете не имеет “адекватных условий проживания” или не имеет крыши над головой совсем! (  Подробнее здесь.

Истории читателей, кто купил квартиру самостоятельно, без ипотеки — здесь.

А можно “рискнуть” (хотя, я это не называю “риском”, я использую другие слова)!!!! И пойти в 15-20-30-летнюю ипотеку и даже выплатить ее досрочно! Люди делают и такое. Но я такого варианта не рекомендую, даже если он у кого-то получался или получится у Вас. Примерно, как тренер в спортзале не порекомендует неподготовленному человеку жать штангу в 100 кг., т.к. человек может себе порвать одно место))).  А 15-20-30 летняя ипотека может быть именно такой финансовой “штангой”.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко

Выбор зависит от ситуации покупателя и его финансовых возможностей. При этом нужно понимать, что оформление кредита подразумевает наличие первоначального взноса, и на этом этапе будет необходимо собрать определенную сумму хотя бы минимальную, необходимую для одобрения заявки.

На сегодняшний день самые выгодные программы на рынке вторичного жилья подразумевают ставки в диапазоне 9,25-12%, размер минимального первоначального взноса в зависимости от программы составит 10-20%, поэтому заемщики смогут подобрать оптимальный вариант. Вопрос в том, что копить на квартиру придется очень долго. При заработной плате в размере 65 тысяч рублей и ежемесячных расходах на уровне 23 тысячи рублей в год можно будет собрать порядка 500 тысяч рублей, при этом получить сумму в размере 5 млн рублей удастся лишь после 10 лет. Ситуация усложняется, если потенциальный клиент арендует жилье. Если мы говорим о семье, то здесь также нужно учитывать расходы на иждивенцев.

Простые расчеты показывают, что ипотека зачастую становится более предпочтительным и даже единственным вариантом для покупки жилья. Можно не терять годы в процессе накопления денег, а совершить сделку в текущий момент. Самое главное комфортный платеж, который зависит от суммы ипотеки и условий программы.

Возьмем расчет: потенциальный покупатель за четыре года накопил порядка 2 млн рублей (условия те же: заработная плата в размере 65 тысяч рублей). Как вариант, он может приобрести однокомнатную квартиру в Реутове за 4,2 млн, расположенную в шаговой доступности от станции метро «Новокосино». Сумма кредита: 2,2 млн рублей. При ставке на уровне 10% и сроке кредита, составляющем 15 лет, размер ежемесячного платежа составит около 23,6 тысячи рублей. Это комфортный платеж, учитывая, что в нашем примере заемщик готов был в месяц откладывать порядка 42 тысяч рублей.

В тему

В тему

️ 16 секретов об ипотеке. Или о чем вам не скажут банкиры
️ Как купить квартиру без ипотеки? Это возможно!
️ Динамика цены за квадратный метр жилья в Санкт-Петербурге за 20 с лишним лет. В рублях и долларах.
️ Кто купил жилье сам, без ипотеки? Истории читателей
️ Самый полный и комплексный чек-лист по ипoтeке в Рунете

Налоговые льготы и поддержка от государства

Один из вариантов выгодного жилищного кредита – ипотека с господдержкой. Это особая программа займа, рассчитанная на льготные категории граждан. Наиболее популярной является ипотека для военнослужащих, но и другие государственные работники могут рассчитывать на возможность приобретения квартиры на выгодных условиях.

Особенности данной программы:

• сниженные процентные ставки (можно получить кредит под 6-8%);
• уменьшение размера первоначального взноса за счет субсидирования от государства.

Также, независимо от ипотечной программы, при покупке недвижимости в кредит, можно получить налоговый вычет. Его размер зависит от дохода получателя и может быть направлен на погашение долга.

Важно! Также нельзя забывать, что вы можете сделать возврат процентов по ипотеке и еще уменьшить итоговую переплату.

Пример расчета, если нужно арендовать жилье

Если собственной квартиры нет, и приходится арендовать жилплощадь, объем денежных средств, которые можно ежемесячно откладывать уменьшается. При этом помимо стандартных параметров, нужно дополнительно учитывать стоимость найма недвижимости.

Для регионов

Примерная стоимость аренды однокомнатной квартиры в регионах – 11 тыс. рублей. При средней зарплате в 27 845 руб. это почти половина дохода.

Если брать ипотеку под 10% на 10 лет и внести 20% от стоимости однокомнатной квартиры, ежемесячный платеж будет составлять 13 743, 65 руб.

Это не намного больше аренды жилплощади, но при этом деньги будут идти на оплату собственной недвижимости. Копить в данном случае не целесообразно.

Для Москвы

Аренда однокомнатной жилплощади в столице в среднем стоит 25 тыс. руб. в месяц. По представленному выше расчету размер ежемесячного платежа по ипотеке будет равняться 52 860 руб. на 10 лет. Это больше, чем аренда, но при средней зарплате в 67 900 руб. сумма подъемная. К тому же ее можно уменьшить, увеличив сроки кредитования или внеся первоначальный платеж больше 20%. Копить в таком случае достаточно проблематично, а ипотека будет реально лучше.

Важно! При этом нужно учитывать, что чем больше срок погашения долга, тем больше переплата.

Ипотека: достоинства и недостатки

К основным достоинствам ипотеки, прежде всего, следует отнести быстрое приобретение жилья. В связи с большой конкуренцией банковских служб, рассмотрение вашей заявки на взятие кредита занимает не более 4 дней. То есть с момента обнаружения подходящего жилищного варианта до момента оплаты и переезда в него проходят считаные дни.

Второе преимущество — возможность в короткое время стать собственником квартиры. Согласно Гражданскому Кодексу РФ и Федеральному Закону «Об ипотеке», сразу после подписания сторонами ипотечного договора и совершения сделки собственником недвижимости признается покупатель, в то время как банк-кредитор является лишь залогодержателем. Это значит, что заемщик вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению (в рамках оговоренных ограничений).

Когда основные преимущества найдены, рассмотрим отрицательную сторону ипотеки – долгосрочное обязательство. Покупая жилье за чужой счет, вы обрекаете себя на несколько лет «экономического рабства». И хорошо, если ваш доход будет с годами преумножаться, а накопленный долг соразмерно снижаться. Но что, если возникнут проблемы с оплатой, и ипотека станет для вас непосильной ношей? Кто может с уверенностью сказать, что ближайшие 20-30 ипотечных лет он будет получать стабильный заработок и гарантированно перекроет долг? Пожалуй, никто.

Впадать в отчаяние и отказывать из-за этого от ипотеки не стоит. Но и бежать в банк сломя голову тоже не нужно. Чтобы понять, что выгоднее: копить или ипотека, посчитайте возможные риски.

А теперь цифры!!!

А теперь цифры!!!

Довольно слов, давайте посмотрим на цифрах, в каких случаях ипотека выгоднее аренды, а когда, наоборот, аренда лучше ипотеки и в каких случаях ипотека превращается в самую большую финансовую ошибку в жизни человека.

Сравнивать ежемесячные платежи по ипотеке и аренде в нац валюте для периода 10-15-20-30 лет — слишком примитивно, т.к. подобный расчёт не берет во внимание такие важные факторы как:

• долгосрочный рост стоимости жилья в нац. валюте
• рост арендной платы
• потерю стоимости нац. валюты (например, рубля) к доллару
• потенциальный заработок на разнице между арендой и платежом по ипотеке

Я решил промоделировать все эти факторы в Excel для ипотеки со ставкой 10% и сроками в 10, 15, 20 и 30 лет. Такого расчёта вы не найдёте в интернете (я не нашёл ни в рунете ни в англоязычном интернете). Большая часть моделей тупо сравнивает сумму платежей по аренде с суммой платежей по ипотеке и не берет в расчет так называемый opportunity cost, т.е. сколько вы могли бы заработать, если бы инвестировали разницу между арендным и ипотечным платежом.

Я «убил» на эту модель 3 полных рабочих дня (это рекорд)! Вот какие параметры я заложил в модель:

• стоимость квартиры 4 млн. руб, из них: ипотека на 3,3 млн. руб. под 10%, первоначальный взнос 700,000 руб. (~18%), расходы по ипотеке (страховка, ремонт, банковские комиссии и пр.) 200,000 руб. (это очень скромно).
• арендная плата + коммуналка похожей квартиры (стоимостью около 4 млн. руб.) — 23,000 руб. в месяц. Цены беру очень условно-средние, за однушку в Питере (т.к. однушка в питере может стоить 3 млн. руб., а может стоить 6 млн. руб.). Но, 23,000 руб. это точно рыночная цена.
• ежегодный рост стоимости жилья в год, в нац валюте — 2% (что не факт)
• ежегодный рост аренды — 2% (что также не факт)
• для простоты примера, процентная ставка по ипотеке для всех сроков — 10%
• падение нац. валюты к доллару — 50% каждые 10 лет. Для того, чтобы посчитать выгоду в долларах тоже.
• ежегодная доходность по нац. валюте — 8% (например, на депозитах)
• ежегодная доходность по доллару — 5% (вполне достижимо, правда не на депозитах)
• инфляция не берется в расчет.

Уточнение. Некоторые из данных параметров — условные, т.е. они могут в моменте случится, а могут нет, например, рост аренды или падение рубля. НО, даже если они не произойдут, это не поменяет общей картины, я это проверял, включая и отключая каждый из параметров.

И вот что получается:

• Для всех сроков ипотеки !!, при первоначальном взносе в 10-20% — финансовый результат (выгода) от аренды  — положительный. Это значит арендовать и инвестировать разницу между арендой и ипотечным платежом — существенно выгоднее, чем платить ипотеку и владеть своим жильем. Эта выгода от аренды перекрывает и возможный рост стоимости жилья и тот факт, что аренда со временем растёт, а платёж по ипотеке остается неизменным. Это к вопросу , что выгоднее: “инвестировать в свое жилье или платить дяде”.
• При 30-летней ипотеке, ближе к концу срока, ипотека оказывается более выгодной, чем аренда, т.к. если предположить, что аренда будет расти каждый год, а ипотечный платёж останется неизменным, то через 20 с лишним лет плата за аренду начнет существенно превышать платеж по ипотеке. Но в этом случае, в моей модели, не учтён тот факт, что жильё эконом класса, может падать в цене. Если включить/ отключить рост цены через 15-20 лет, то, выгода все равно будет в пользу аренды.
• НО! Вариант с арендой получается выгоднее только при одном условии, если человек будет ежемесячно и дисциплинированно инвестировать разницу между арендой и ипотечным платежом в доходные инструменты. Делать это несложно, но требует дисциплины.

Поэтому, если подобной дисциплины нет и человек не будет откладывать и инвестировать деньги, то и большой выгоды в пользу аренды не будет. Тогда и вправду, лучше заплатить две-три-четыре цены за квартиру (или, вернее, за отсутствие дисциплины), купленную в ипотеку, но по истечению срока, у человека будет своя квартира. Иначе, можно проплатить всю жизнь аренду, при этом не инвестировать деньги и остаться к пенсии без жилья.

• В долларах, ситуация похожая. Даже с учетом агрессивного обесценения нац. валюты, а значит такого же агрессивного уменьшения платежа по ипотеке в долларовом выражении — финансовый результат от инвестирования разницы между арендным и ипотечным платежом превышает все выгоды покупки жилья в ипотеку.

В тему: Стоит ли покупать доллары сейчас? Что с ними делать дальше? Плюс прогноз по доллару.

Финансовая выгода от ипотеки при всех сроках превышает (на 15-35 тыс. долларов) результат по аренде! Происходит это из-за обесценения нац. валюты. Иначе говоря, допустим, ваш платеж по ипотеке в долларах изначально был $500 и нац. валюта за 10 лет упала на 50% (напр. с 60 до 90 руб. за доллар) — в итоге, ваш ежемесячный платеж стал, допустим, $350. В течение следующих 10 лет курс еще раз упал на 50% и т.д.). Но, повторюсь, это далеко не значит, что ипотека — это выгодная инвестиция в долларах. Совсем наоборот.

• Как влияет первоначальный взнос на расчеты. Очень просто. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше вы берете в кредит, тем меньше будут ежемесячные платежи по ипотеке.

Если накопить такой первоначальный взнос, что платежи по ипотеке будут равны или будут даже меньше платежей по аренде (например, при взносе более 50%), то при таком варианте аренда все равно будет выгоднее, но эта выгода уже будет не такой значительной и в этом случае, лично я, купил бы жилье. Но, правила “ипотека до 10 лет” и “платежи по кредитам не должны превышать 25% чистого дохода” должны соблюдаться.

• Как влияет на расчеты налоговый вычет.  

Размер вычета при покупке квартиры, дома, комнаты или доли в жилом помещении ограничен суммами:

2 000 000 руб. — по расходам на покупку или строительство;
3 000 000 руб. — по процентам с целевых кредитов и займов.

Т.е. вы можете вернуть 13% от указыанных выше сумм, т.е. до 260,000 руб. по расходам на покупку и строительство плюс до 390,000 руб. по процентам по ипотеке. Но, важно понимать, что для этого у вас должен быть соответствуюзий «белый» доход и возвращать налог будут в размере, не превышающем сумму налога, уплаченного вами (и супругом) за каждый год. И конечно размер вычета будет ограничен стоимостью жилья и размером уплаченных по ипотеке процентов.

• Если вам есть где жить — то временный отказ от ипотеки может сделать вас реально богатым человеком (!!!), в сравнении с 95 процентами жителей страны. Если, конечно, вы будете откладывать и инвестировать деньги, которые готовы бы были платить по ипотеке.

На промежутке в 15, 20 или 30 лет, в примере с нашей недорогой однушкой, вы сможете сформировать личный капитал от 10 до 50 миллионов рублей (или от 100 до 300 тыс. долларов). Этих денег хватит, чтобы купить себе через 5-7 лет квартиру без ипотеки и обеспечить себя пассивным доходом на ранней пенсии.

Отвечает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко:

Оптимальный выбор будет зависеть от финансовой ситуации конкретного покупателя. Если на руках имеется значительная сумма и оставшиеся средства покупатель может скопить за полтора-два года, откладывая не больше половины зарплаты, это будет более разумным решением (даже если потребует временного, но значительного ухудшения качества жизни).

Если же накопления минимальны, а необходимость в улучшении жилищных условий есть, то стоит рассмотреть вариант ипотеки. Условия по ипотечным кредитам сейчас гораздо мягче, чем год-два назад, ставка по базовым программам в 10,5% и даже ниже далеко не редкость. Кроме того, на рынке присутствует значительный выбор программ с минимальным и даже с нулевым первоначальным взносом. Понятно, что ставка по таким программам будет выше, но при отсутствии накоплений это неплохой стартовый вариант. Естественно, хотя бы у одного из членов семьи такого заемщика должна быть уверенность в определенном стабильном доходе.

В целом, если постоянная работа у потенциального покупателя квартиры есть, а накоплений нет, ипотека остается практически единственным реальным вариантом, если только он не рассчитывает на крупную выплату, получение наследства и т. п. в ближайшие полгода (в этом случае можно попробовать договориться с застройщиком о рассрочке или просто подождать). Второй вариант, при котором можно попробовать накопить на квартиру за пять-семь лет, если потенциальный покупатель может ежемесячно откладывать в копилку не менее 60-70 тысяч рублей. Это возможно, например, если семья занимается арендным бизнесом или имеет другие постоянные источники дополнительного дохода.

Можно взять ипотеку в одном регионе, если прописан в другом?

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Имеет ли смысл купить жилье в ипотеку и сдавать его в аренду?

Имеет ли смысл купить жилье в ипотеку и сдавать его в аренду?

Да, имеет если:

• вы берете ипотеку на срок не более 10 лет
• платежи по аренде покрывают большую часть платежей по ипотеке
• рынок недвижки в вашем городе живой и развитый и у вас есть уверенность, что вы сможете это жилье стабильно сдавать в аренду
• вы готовы инвестировать в рубль (недвижка — это рублевый актив), зная, что тот обесценивается в половину каждые 5-7-10 лет. Подробнее здесь. Такой вариант (ипотека и последующая сдача в аренду) возможен, если с помощью такой схемы вы покупаете жилье для себя, а не для инвестиций.
• Вы готовы к низкой доходности. Эконом недвижка, на момент написания статьи, в 7-миллионном Питере, с развитым рынком аренды дает 5-7% в рублях, тогда как такую доходность можно зарабатывать в долларах (!!!), потратив на понимание вопроса пару недель. По теме: Покупать ли доллары сейчас?

Что делать, если вы уже взяли ипотеку на 15-20-30 лет? И что делать, если платежи по всем кредитам, включая ипотеку, превышают 25 % чистого дохода семьи?

Моя настоятельная рекомендация — всеми доступными способами, а лично мне их известно более 20, возвращайте ипотеку (и другие кредиты) ускоренно, а не по графику, до момента, пока не сможете конвертнуть свою ипотеку на срок  до 10 лет и чтобы платежи по всем кредитам не превышали 25% чистого дохода семьи. Как это делается?

1️⃣ Бесплатно найдите способы ускоренного возврата кредитов в интернете или здесь.

2️⃣ Если, помимо ипотеки, у вас есть несколько кредитов в общей сумме в несколько месячных доходов вашей семьи — вам будет полезен недорогой Мини Видеокурс “Метод Снежного Кома”, который вы освоите за 1 день  — см. здесь.

3️⃣ Если общая сумма Ваших кредитов превышает один годовой доход вашей семьи и вы хотели бы сократить срок погашения этих кредитов и проценты по ним до 3-х раз (т.е. на 50-70%) — тогда смотрите более серьезный видеокурс “Турбо Ускоренный Возврат Кредитов и Долгов” здесь. В этом курсе я делюсь более чем 20-тью способами турбо ускоренного возврата кредитов, которые можно сочетать друг с другом.

Пример расчета, если есть где жить

Зная плюсы и минусы каждого варианта, можно переходить к расчетам. Данные, которые нужны для принятия решения при наличии собственной квартиры:

• размер дохода за месяц;
• процент, который можно будет выделить на ежемесячный платеж по кредиту или откладывать на покупку своей квартиры;
• цена жилплощади, которую планируется приобрести;
• ставка, по которой будет выдана ипотека;
• примерный размер дохода при открытии вклада под проценты (если планируется накопление средств);
• Размер первоначального взноса.

Для расчета берется однокомнатная квартира на вторичном рынке для одного человека без детей с учетом инфляции, влияющей на рост стоимости недвижимости.

Для регионов

Те, кто проживает не в столице, могут приобрести квартиру по более низкой цене, чем в Москве. Но при этом и доходы у них будут ниже.

Средняя заработная плата в регионах примерно 27 845 рублей. Однокомнатную квартиру на вторичном рынке можно приобрести за 1,3 млн. рублей.

На ежемесячный платеж по кредиту должно приходиться не более 60% дохода заемщика. Но если имеется жилье, можно откладывать на квартиру большую часть дохода. При этом придется урезать собственные расходы, но при отсутствии детей и наличии собственной квартиры (пусть небольшой и неудобной) это не смертельно.

Например, если с каждой зарплаты откладывать половину, получится 13922,5 рублей. Таким способом получится накопить на однокомнатную квартиру почти через 8 лет. Это без учета инфляции и роста всех остальных показателей.

Если деньги не просто откладывать, а вносить на депозитный счет, процесс можно немного ускорить. Средняя ставка по вкладам составляет 6%, значит, каждый месяц к откладываемой сумме будет прибавляться 835,35 руб. Получается, что ежемесячно можно копить 14757,85 руб. и купить желаемую квартиру на год раньше – через 7 лет.

При этом инфляция составляет минимум 7%. Получается, что к тому моменту, когда на руках будет нужная сумма, стоимость недвижимости существенно увеличится и недостающую часть денег придется занимать либо снова начать процесс откладывания денег.

Если брать ипотеку, средняя ставка по кредиту составляет 10%. Если оформить заем на те же 8 лет с первоначальный взносом в 20% (260 тыс. руб.), то ежемесячный платеж будет равен 15 781 руб. За 8 лет переплата примерно составит 475 000 руб.

Для Москвы

Средняя зарплата жителей столицы выше, чем в регионах. Но и недвижимость здесь стоит дороже.

В среднем, доход в Москве равняется 67 900 руб., а цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке – 5 млн. руб.

При наличии собственной квартиры можно откладывать около 45 тыс. рублей. Такой способ позволит накопить нужную сумму только через 9 лет. Если вносить деньги на депозитный счет, можно ежемесячно получать процент в размере 2 400 рублей (при ставке в 6%). Это позволить накопить нужную сумму на год раньше – через 8 лет.

Если брать ипотеку с первоначальным взносом в 20% (1 млн. руб.), то ежемесячный платеж будет равняться 56 314 руб. Если заем будет оформлен на 9 лет, сумма переплаты составит 2 082 000 руб.

Разные вводные

Разные вводные

Однако у людей могут быть очень разные вводные:

• у кого-то уже есть какое-то свое жилье, а у кого-то — нет
• у кого-то постоянная работа и растущая карьера, а у кого-то непостоянные и нестабильные заработки
• у кого-то один супруг работает, у кого-то двое
• у кого-то “нормальные” отношения в семье, кто-то постоянно “на ножах”
• у кого-то есть дети, у кого-то нет
• у кого-то дети маленькие, у кого-то взрослые
• у кого-то есть престарелые и больные родители, у кого-то нет
• кто-то живет в большом городе, где достаточно легко найти работу, а кто-то живет в населенном пункте, где с работой беда
• кто-то первый год-два в браке, кто-то прожил 5-10-20 лет.
• кто-то ожидает появления малыша, кто-то нет
• кто-то собирается переезжать в другой город, а кто-то нет
• кому-то могут, если что, помочь родственники, а у кого-то такой поддержки нет

Все эти факторы нужно очень серьезно рассматривать при принятии решения об ипотеке. Далее я расскажу как.

Исходные данные

Чтобы делать сравнение нужны исходные данные. Чтобы было что с чем сравнивать.

Нам понадобятся:

1. Среднемесячные доход.
2. Доля средств, которые можно выделять на ипотеку или накопления.
3. Стоимость недвижимости.
4. Процентная ставка по кредиту.
5. Стоимость аренды аналогичной недвижимости.
6. Получаемая доходность от вложений денег (в случае самостоятельного накопления).

Возьмем для сравнения некие средние значения, подходящие под большинство населения нашей страны.

Максимально рекомендуемая доля кредита от семейного бюджета не должна превышать 30-35%. В нашем случае это будет 15 тысяч рублей. Можно конечно выделять и больше, но тогда вы рискуете жить несколько лет на «одном хлебе и воде», отказывая себе практически во всем. Да и различные риски серьезно повышаются. Потеря работы, болезнь, сокращение заработной платы, да и беременность жены (подруги) в конце концов могут поставить вас в безвыходное положение.

Нам нужна однокомнатная квартира. Средняя стоимость 1,5 млн. рублей за новый уже сданный дом.

На какой срок будем брать? Здесь отталкиваемся от той суммы, которую можно выделять на ипотеку (помните? не более 30% от дохода) — получаем не более 15 тысяч в месяц.

Ставка по кредиту в данный момент составляет 12,3% годовых.

Когда ипотека лучше аренды? Или как правильно выбрать ипотеку.

Когда ипотека лучше аренды? Или как правильно выбрать ипотеку.

• когда срок ипотеки до 10 лет и платежи по ипотеке не превышают платежи по аренде аналогичной квартиры И
• Есть запас на 6 мес жизни И
• Есть стабильная работа и востребованная профессия И
• Платежи по всем кредитам (включая ипотеку) не превышают 25% чистого дохода семьи И
• Уверенно хорошие и здоровые отношения супругов

В общем важно, чтобы ваша жизнь была более-менее стабильной: стабильная работа, стабильный заработок, стабильное здоровье — ваше и близких людей, стабильные отношения, стабильный пожарный запас и т.д.

Дополнительные преимущества ипотеки:

• Наличие налогового вычета.
• Фиксированный платёж, в отличии от аренды, где арендная плата может увеличиваться.
• Квартира со временем может подорожать, хотя в пересчёте на доллары человек все равно исторически проигрывает.
• Вы можете делать в своей квартире, что захотите (ремонт, перестановку, новую мебель и пр.)

Минусы ипотеки:

• большие последствия (в т.ч. для нервной системы), если возникают временные финансовые трудности и вы не можете платить по ипотеке — ухудшение кредитной истории, коллекторы, выселение и т.д.
• вы платите за все неисправности и должны регулярно делать ремонт.
• неправильно подобранная ипотека может лишить вас денег на все остальные радости жизни.
• в отличие от аренды, ипотека требует больших начальных вложений (первоначальный взнос, ремонт, страховки, услуги риэлтора и пр.)
• сильно привязывает к месту жительства и к работе, хотя продавать ипотечные квартиры можно (хоть и сложно)!
• вы не сможете продать квартиру/дом, даже если захотите, если рыночная цена упадет, т.к. при этом сумма кредита может существенно превышать стоимость жилья (пример, см. 2008 год здесь)
• мощно останавливает людей от риска, от того, чтобы что-то менять и пробовать в жизни и карьере
• За 15-20-30 лет, большая часть эконом жилья морально и физически устаревает
• Наличие большого кредита отрицательно сказывается на психическом и физическом здоровье человека и на отношениях супругов. Подробнее здесь.

Как получить (лучшую) ипотеку в банке - Чек-лист в PDF. 20 обязательных вопросов, которые Вы должны задать банку или ипотечному брокеру ДО одобрения кредита! Плюс Лист обзвона / опроса банков и Кредитный Калькулятор. Скачайте бесплатно!

Подводные камни ипотеки, о которых стоит подумать

Несмотря на очевидные преимущества жилищного займа, ответ на вопрос, что лучше, ипотека или копить, по-прежнему неоднозначный. Большинство тех, кто оформляет ипотеку, забывает о ее подводных камнях, которые могут стать весьма неприятным сюрпризом в будущем.

Первоначальный взнос и оплата регистрации сделки – это далеко не все финансовые траты, которые предстоят заемщику. Решая, что лучше откладывать или брать жилищный заем, нужно учитывать следующие дополнительные расходы:

1. Услуги оценщика, который должен подтвердить, что выбранная квартира действительно стоит выдаваемых денег. При этом многие банки настаивают, что проводить проверку должен аккредитованный у них специалист, а это значит, что сэкономить в данном случае не получится.
2. Страхование не только приобретаемого имущества (что является оправданным), но и жизни, права собственности на квартиру и даже риск нарушения условий соглашения. Многие банки просто навязывают подобные услуги, угрожая отказом по заявке или повышением ставки. Кроме того, не стоит забывать, что страхование купленной квартиры проводится не один раз, договор нужно ежегодно перезаключать, что означает регулярные траты.

Также нельзя забывать об ограничении прав заемщика. Он является официальным собственником квартиры, но при этом не может полноценно распоряжаться ею без согласия банка из-за передачи ипотечной недвижимости в залог кредитору.

Расчет необходимого дохода на нашем калькуляторе

Сумма кредита Тип платежей Процентная ставка, % Материнский капитал Нет
Да Дата выдачи Срок кредита Досрочные погашения

Добавить

Рассчитать погашение График Таблица

Чтобы объективно оценить, что выгоднее, покупать в ипотеку или копить на квартиру, можно сделать расчет на онлайн-калькуляторе. Нужно ввести в соответствующие строки:

• стоимость квартиры;
• размер первоначального взноса (в рублях или процентах);
• процентную ставку;
• срок кредитования.

В результате будет выдано число платежей, размер первоначального взноса и итоговой суммы переплаты. Последний параметр может сильно удивить и даже повлиять на решение об оформлении жилищного займа.