Как обезопасить себя при покупке квартиры

Приобретение квартиры на вторичном рынке часто связано с большими рисками. Чтобы правильно оформить сделку купли-продажи, необходимо пройти этапы проверки. Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке с каждым годом только совершенствуются. О том, как избежать мошеннических действий при приобретении недвижимости в собственность, мы и расскажем в данном материале.

Как подстраховаться при покупке жилья в новостройке?

Рынок первичной недвижимости традиционно считается более безопасным, нежели рынок вторичного жилья. Однако и он имеет свои риски, связанные с исполнением застройщиком своих обязательств, которые могут привести к утрате покупателем недвижимости даже при своевременной и полной оплате ее стоимости. Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке? Для этого нужно сделать следующее:

• запросить у налоговой службы выписку по юридическому лицу, ведущему стройку. Эта информация доступна всем гражданам, включая тех людей, которые пока не сотрудничают с застройщиком;
• поискать информацию о застройщике на сайте Арбитражного суда. Так вы узнаете, ведутся ли в отношении данной компании дела по банкротству;
• изучить портфель застройщика. Чтобы обезопасить себя, нужно выяснить, какие объекты компания успешно сдала, ознакомиться с отзывами на них, проверить сроки сдачи объектов, соответствие их заявленным в документации характеристикам;
• проверить кадастровый номер участка, на котором ведётся строительство. Запросить его можно на портале Росреестра в разделе «Справочная информация online». Здесь можно уточнить, за кем закреплен участок, какова его площадь и назначение.

Также желающим знать, как подстраховаться при покупке квартиры, стоит обратить внимание на список компаний, с которыми сотрудничает застройщик. Если среди них есть крупные государственные банки, шанс, что компания обанкротится, не закончив строительство, очень низок.

Если же с фирмой, ведущей строительство, работают только мелкие банки, а сама она имеет сомнительную репутацию, работать с ней не стоит. Именно такие организации нередко объявляют о банкротстве после продажи большей части квартир в долевом строительстве.

Техника безопасности при покупке квартиры

Как безопасно купить квартиру в новостройке? Чтобы понимать, что делать при покупке квартиры, нужно осознавать, какие риски несёт покупатель.

Основные риски покупателя заключаются в следующем:

1. Покупатель может потерять деньги и не получить квартиру, если продавец окажется мошенником.
2. Покупатель может быть вынужден вести длительные судебные споры с третьими лицам, если продажа была осуществлена лицом, не являющимся легитимным собственником.
3. Регистрационный орган может отказать в постановке на учёт права собственности покупателя.

Для того чтобы знать при покупке квартире как обезопасить себя, нужно действовать исходя из своих рисков.

Основные правила техники безопасности заключаются в следующем:

1. При передаче аванса и основной части денег нужно получить расписку от продавца. Более желательным методом является передача денег через банковскую ячейку. Но лучше всего отказаться от авансирования сделки и совершить оплату после фактической передачи недвижимости.
2. Легитимность собственника проверяется выпиской из ЕГРП. Если там помимо продавца указаны иные лица в качестве действующих собственников, необходимо, чтобы продавец предъявил заверенное нотариусом согласие других собственников и их документы на квартиру. Такое согласие также требуется, когда продавец находится или находился в браке.
3. Без перечня обязательных документов или при их подложности регистрационный орган откажет в учёте права собственности. Так что нужно потребовать от продавца полный пакет документов.

Есть множество вариантов, когда можно поставить под сомнение легитимность права собственности продавца. Так, к примеру, если квартира была недавно унаследована, то, скорее всего, на неё есть и другие претенденты, которые могут в любой момент заявить о своих правах и оспорить законность сделки. Разумеется, через суд можно будет вернуть деньги, но это будет долгий и напряжённый процесс.

Необходимо потребовать у продавца, чтобы тот обеспечил выписку всех ныне прописанных в квартире лиц. Прописка сама по себе зачастую предоставляет человеку право проживания в соответствующей квартире.

Лишиться человек прописки может либо на добровольных началах, либо по решению суда. Чтобы покупателю не нужно было таскаться по судам для выписки оставшихся лиц, лучше потребовать этого от продавца.

Рекомендуем ознакомиться:Риски продавца при продаже квартиры

Наличие обременений

Невозможно оформить сделку, если квартира находится в залоге. Этот факт можно установить, запросив кадастровую справку, в которой будет указано, есть ли на объекте обременение. Но важно обратить внимание, что недобросовестные продавцы могли оформить потребительский кредит под залог квартиры уже после получения выписки по кадастру.

Рекомендуется попросить новую справку непосредственно перед подписанием договора. Если квартира куплена в ипотеку, такая справка подтвердит, что квартира не арестована за долги.

Прописанные квартиранты

Покупка жилья на вторичном рынке часто связана с большим количеством трудностей. Одной из них являются прописанные в квартире граждане. Такие квартиры имеют длительную историю. В процессе проверки документов могут всплыть жильцы, которые были прописаны еще до приобретения квартиры продавцами, но так и не выписались. Иногда встречаются ситуации, когда выписать этих лиц невозможно даже в судебном порядке.

Сложности возникают с родственниками собственника жилья, которые отбывают наказание в местах лишения свободы. За ними сохраняется право проживать в квартире, а также участвовать в ее приватизации.

Нередки ситуации, когда из-за границы возвращается один из родственников собственника, который долгое время отсутствовал в стране, и заявляет о своем праве на часть квартиры.

Учтите! Для того, чтобы избежать таких ситуаций, рекомендуется запросить в управляющей компании архивную расширенную справку о том, кто и когда был прописан. Если в квартире с родителями прописаны несовершеннолетние дети, нужно обязательно настоять на том, чтобы все несовершеннолетние были выписаны вместе с родителями еще до начала оформления сделки. Если этого не произойдет, в дальнейшем могут быть проблемы. Выписать ребенка, которому не наступило 18 лет, возможно только с согласия матери.

Исключением будет только ситуация, когда у родителей, не желающих выписать своего ребенка с чужой жилой площади, имеется собственное жилье. Но решить эту проблему возможно только через обращение в суд. Для этого потребуются дополнительные финансовые затраты.

Посмотрите видео. Как обезопасить себя при покупке квартиры:

Основные риски при покупке квартиры

Если собирать все основные риски в отдельные группы по общим признакам, то можно выделить следующие:

1. Риски, связанные с мошенническими действиями. В большинстве случаев за маской продавца, посредника, а чаще всего риелтора скрывается мошенник, который после получения денег от покупателя просто исчезнет. Излюбленным инструментом мошенников являются подложные документы. Чаще всего на такие приёмы попадаются доверчивые люди, не считающие нужным проверить чистоту сделки.
2. Риски, связанные с соблюдением закона. Закон устанавливает довольно чёткие требования к оформлению сделки по купле-продаже недвижимости. Несоблюдение основных из них может повлечь недействительность сделки. К тому же, если не будет хватать определённых документов и в иных случаях, есть вероятность получить отказ при постановке сделки на учёт.

Говоря о конкретных причинах, которые могут повлечь неблагоприятные последствия для покупателя, нужно отметить следующее:

1. Подложная доверенность представителя. Если полномочия представителя не установлены в нотариальном порядке, то сделка будет считаться совершённой неправомочным лицом, а соответственно, и незаконной.
2. Незаконно осуществлённая приватизация. Основания приобретения недвижимости продавцом, в том числе соблюдение порядка приватизации публичной квартиры, являются обязательным условием законности сделки. По сути, если приватизация осуществлена незаконно, то продавец не имеет права её продавать.
3. Отсутствие согласия одного или нескольких полномочных продавцов. Если квартира находится в совместной или долевой собственности, то необходимо согласие всех владельцев. Если не будет согласия хотя бы одного, в последующем он сможет оспорить сделку.
4. Наличие неучтенных наследников. Когда жильё продавцом было получено по наследству, необходимо, чтобы не было других претендентов на него по тем же основаниям. Если в дальнейшем выявятся такие претенденты, то они смогут оспорить легитимность сделки.
5. Наличие неоплаченных долгов. Если за квартиру не были внесены налоги, платежи по коммуналке, она находится в залоге, то на неё имеют право третьи лица, которые могут потребовать погашения долга в счёт продажи недвижимости. Разумеется, это может быть осуществлено лишь по решению суда, но вероятность такого исхода велика.

На практике могут встречаться и иные поводы, которые представляют квартиру в нежелательном для покупки виде. Но указанные обстоятельства встречаются чаще всех, а споры по ним практически никогда не решаются в пользу покупателя.

Отдельной статьёй нужно отметить риски при покупке квартиры в новостройке.

Хотя такая недвижимость считается наиболее чистой с точки зрения её правового статуса, но и тут могут быть определённые проблемы, связанные:

• с наличием прав пайщиков, которые о них ещё не заявляли;
• с отсутствием разрешения уполномоченного органа о допуске многоквартирного дома к эксплуатации;
• с банкротством организации, построившей многоквартирный дом.

Стоит иметь в виду, что новостройка – это результат большого количества заёмных средств. Так что, по сути, она не может принадлежать собственнику полностью без обременений со стороны третьих лиц. Необходимо внимательно изучить состояние дел организации, являющейся собственником новостройки, особенно когда осуществляется покупка квартиры у подрядчика.

В случае банкротства застройщика взыскание может быть направлено именно на дом, который будет выставлен на продажу.    

Как безопасно с юридической точки зрения оформить сделку?

1. Проверьте всю имеющуюся информацию о компании. Тщательно изучите сайт застройщика, ознакомьтесь с отзывами на форумах, поинтересуйтесь о компании у тех, кто уже пользовался ее услугами. Узнайте, нет ли у компании «замороженного» или незавершенного строительства.
2. Проверьте уставные документы компании, вам их обязаны предъявить по требованию. Ознакомьтесь с документацией непосредственно на саму застройку, в которой вы планируете купить квартиру. Отсутствие хотя бы одного документа является поводом повременить с оформлением договора.
3. Заключайте ДДУ (договор долевого участия)! Если вы воспользуетесь временным договором, то возможно, вам еще нескоро предстоит въехать в новое жилье. Вам будет предложено заключить основной договор только после наличия всех разрешений. Эта процедура может затянуться на долгое время.
4. При покупке вторичного жилья проверьте на вменяемость собственника квартиры. Выясните информацию о тех, кто впоследствии может претендовать на долю в квартире.
5. При сделке по доверенности, устройте встречу с собственником. Это поможет избежать мошеннической аферы.

Юридические риски

К юридическим рискам относятся обстоятельства, которые могут повлиять на нарушение регламента сделки, что в дальнейшем приведет к признанию ее незаконной. Последствиями таких нарушений может стать аннулирование договора. Это происходит в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Важно обратить внимание на любое нарушение норм законодательства в отношении покупателя. Например, намеренное указание в договоре более низкой стоимости квартиры приведет к тому, что если фактический переход прав на квартиру не осуществится, иск судом будет отклонен.

Если пакет документов был оформлен неверно, это может стать причиной того, что покупатель лишится жилья, за которое им уже уплачены деньги. Ошибки в документации возникают часто с проблемными квартирами. Со сложностями покупатели сталкиваются в процессе оформления сделки, так как не все проблемы сразу видны в юридических документах. Новые сведения послужат тому, что сторона сделки может ее оспорить.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Как обезопасить себя от мошенников?

Для проведения любой сделки с недвижимостью нужно знать, как себя обезопасить от мошенников при покупке квартиры. Для этого при заключении сделки нужно обратить внимание на следующее:

• стоимость жилья. Низкая цена обычно указывает на проблемную сделку (в особенности, если продавец хочет получить крупный аванс). В этих случаях после получения первых денег мнимый владелец объекта исчезает. Как подстраховаться при покупке квартиры по заниженной стоимости? Проводите сделку через банк и составляйте договор на аванс отдельно.
• статус продавца. Большинство мошенников работает по доверенности. Насторожить покупателя должен тот факт, что продавец категорически отказывается знакомить его лично с владельцем. Как обезопасить себя при покупке квартиры по доверенности? Надо требовать непосредственного владельца и проверять доверенность у нотариуса. Если что-либо вызовет сомнения, от сделки надо отказаться.

Особое внимание нужно обращать на то, как давно новый собственник получил объект. Если жилье перепродавалось много раз, либо сделка была совершена совсем недавно, от приобретения также лучше воздержаться.

При подозрении относительно достоверности правоустанавливающих документов, нужно обратиться в Росреестр и запросить там информацию по праву собственности недвижимости.

Список необходимой документации

Чтобы сделка имела законную силу, необходимо иметь широкий перечень документов. Желательно, чтобы они нашли своё отражение в договоре, но это необязательное условие в отношении всех документов.

Рекомендуем ознакомиться:Покупка квартиры в ипотеку: риски покупателя К данному перечню относятся следующие документы:

• паспорта сторон – сведения из них указываются в договоре в обязательном порядке;
• правоустанавливающий документ – подтверждает право собственности продавца;
• доверенность – при осуществлении сделки посредством представителя;
• выписка из жилищной организации – удостоверяет лиц, проживающих в продаваемой квартире;
• выписка из ЕГРП (единого госреестра прав) – отражает историю квартиры: сколько было собственников, когда была учтена и так далее;
• выписка из ЕИРЦ (единого информационно-расчётного центра) – подтверждает отсутствие долгов по коммуналке;
• техническая документация – выдаётся в БТИ и оформляется каждые 5 лет.

Можно также затребовать выписку из залогового реестра, чтобы убедиться, что квартира не является предметом обеспечения какой-либо сомнительной сделки. Если же продажа такой квартире кредиторами допускается, а покупатель всё же решился на покупку, то следует либо взять поручительство перед кредиторами, либо уведомить кредитора, чтобы тот снял обременение.

Полнота указанного перечня и достоверность представленных в нём сведений является гарантией законности сделки.

Если же продавец вовсе отказывается предоставлять данные документы на изучение, то он, скорее всего, является мошенником. Не стоит связываться с такими лицами, а уж тем более заключать с ними сделки.

Одна квартира – несколько покупателей

Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.

Как избежать

Прежде всего помните, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности, преждевременно. Отдайте ему основную сумму уже после того, как в органах утвердят ваше право на помещения. Еще один важный совет – если вам стало известно о двойной продаже квартиры, немедленно обращайтесь в суд, возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретенное жилье.

Основные правила авансирования сделки

В большинстве случаев продавцы просят задаток. Это, разумеется, необязательное требование закона. Оно исходит из соглашения сторон.

Но именно данный инструмент заключения гражданско-правовых сделок служит основным полем деятельности мошенников. К примеру, неподтверждённый аванс может привести к потере денег.

Основные рекомендации специалистов, которые позволят обезопасить покупателя при авансировании, заключаются в следующем:

1. Необходимо заключить специальное соглашение об авансировании, куда нужно включить условия, при которых сделка может быть отменена, а аванс возвращён покупателю. Особенно при покупке ипотечной квартиры нужно расписать всё подробно, потому что такие сделки часто срываются после передачи аванса в силу недобросовестности продавца.
2. При заключении соглашения об авансировании нужно вписать в него условия о содержании квартиры в надлежащем состоянии, об обеспечении сохранности имущества в ней. Для подтверждения состояния квартиры, которое будет удовлетворительно для покупателя, нужно приложить к нему фотографии квартиры, имущества в нём и так далее.
3. Факт передачи аванса подтверждается не соглашением, а распиской, которая составляется продавцом. Для пущей уверенности нужно обратиться в банк, который сможет гарантировать сохранность аванса.

Нужно иметь в виду, что покупатель или продавец в любой момент может передумать по поводу заключения сделки. Так что сохранность денег является основным правилом безопасности авансирования. Зачастую случается так, что сделка сорвалась, а продавец уже потратил аванс. Он, разумеется, обязан вернуть деньги, если иное не было прописано в договоре об авансе. Безопасная сделка – это результат дотошности покупателя.

Способы обмана

Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.

Какие схемы обмана существуют:

1. сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
2. сделку оформляют по фальшивым документам;
3. продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
4. продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
5. покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.

Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.

Собственник несовершеннолетний

Учтите! Определенные сложности возникают в том случае, если собственник несовершеннолетний. Он не имеет права самостоятельно заниматься своими имущественными делами. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, он должен принимать участие в сделках. То есть в договоре купли-продажи обязательно должна стоять его подпись. Но рядом расписывается его законный представитель:

• отец или мать;
• опекун;
• лицо, усыновившее ребенка;
• директор учреждения, в котором пребывает несовершеннолетний собственник.

Также представитель собственника должен получить разрешение из органа опеки и попечительства на продажу недвижимости. Это разрешение прилагается к пакету документов при оформлении сделки. После продажи квартиры законные представители ребенка обязаны предоставить отчет, что соблюдены все законные интересы несовершеннолетнего.

Если по результатам сделки несовершеннолетнему не будет приобретено альтернативное жилье, или денежные средства не положат на его расчетный счет, нарушатся права ребенка, и будет возбуждено дело для рассмотрения в судебном порядке.

Особенности проверки технического состояния объекта и документации

Перед сделкой внимательно обследуется не только помещение квартиры, но также: чердачное помещение и крыша для верхних этажей. Для квартир первого этажа целесообразно обследование подвала. Нарушения этих элементов здания могут привести покупателя к сильному дискомфорту, вызванному протеканием крыши или паром и запахом сырости, поступающими из подвала.

Для этого имеет смысл обратиться в управляющую компанию и выяснить:

• когда ремонтировался дом;
• какие элементы здания ремонтировались;
• сроки планировки капитального ремонта.

Эти сведения нужно получить до начала оформления договора.

В отдельных публикациях, наши эксперты рассказывают о нюансах приобретения квартиры на материнский капитал. Из них вы можете узнать, как в таком случае правильно составляется договор купли-продажи и кто будет собственником такой квартиры.

Продавец специально не выписывается

Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.

Что делать

В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного. Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение в случае прекращения права пользования. То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку. Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

Как без проблем купить жилье по заниженной стоимости?

Зачастую при покупке квартиры продавцы просят при оформлении договора указать заниженную стоимость жилья. Они ссылаются на уменьшение суммы налога. При этом остаток суммы передается продавцу на руки. В лучшем случае вы можете подстраховаться распиской. Нередки случаи, когда остаток денег отдавали под «честное слово».

Если в планы продавца не входят мошеннические операции, то это ни к чему плохому вас не приведет.

Однако бывали случаи, когда после оформления продавец признавал сделку недействительной. В этом случае вам вернут денежные средства, которые указаны в договоре. То, что вы отдали на руки продавцу, вам не вернется!

ВНИМАНИЕ! Чтобы избежать неприятностей, не соглашайтесь на сомнительные сделки. В конце концов, оплату налогов будет производить сам продавец, к вам это отношения не имеет. Так что лучше обезопасить сделку отказом от подобного рода предложений, чтобы потом не лишиться значимой суммы.

Порядок заключения сделки

С позиции покупателя весь процесс покупки квартиры представлен следующими действиями:

1. Поиск квартиры. Для этого нужно связываться исключительно с надёжными риелторскими агентствами, зарекомендовавшими себя на рынке недвижимости. Мелкие конторы и частные лица зачастую оказываются мошенниками.
2. Осмотр квартиры. На данном этапе необходимо обратить внимание на множество факторов помимо самого технического состояния квартиры. Нужно осмотреть состояние дома в целом, порядок в подъезде, поговорить с соседями.
3. Проверка документов. При осмотре нужно потребовать от продавца техническую документацию на квартиру и сравнить соответствие фактического плана документированному. Нужно также запросить у продавца выписку из кадастра с историей квартиры.
4. Проверка правомочия продавца. Очень часто переход прав на квартиру оформляется неправильно, так что вполне может оказаться так, что продавец не является легитимным собственником. Даже сами продавцы не всегда знают об этом. Данные сведения можно получить в кадастре или Росреестре.
5. Переговоры. Необходимо провести предварительные переговоры с продавцом и обсудить условия заключения сделки. На данном этапе устанавливается размер и порядок внесения аванса, сроки фактической передачи квартиры.
6. Заключение сделки. Сделка оформляется в письменной форме, желательно с заверением нотариуса. Закон позволяет сторонам сделки самостоятельно определять её условия. Но всё же лучше участие нотариуса или юриста при составлении.
7. Регистрация. После заключения сделки её нужно зарегистрировать в Росреестре. Только после этого покупатель становится правомочным собственником.

Сделка может быть составлена на любых условиях по соглашению сторон.

Но основными условиями любого договора по поводу продажи материальных ценностей являются:

• сведения о сторонах;
• сведения о предмете договора;
• цена;
• права и обязанности сторон;
• порядок и сроки исполнения договора;
• порядок решения споров.

Подписывается соглашения самими сторонами либо лицами, уполномоченными ими на заключение сделки. Нотариальное заверение такой сделки имеет рекомендательный характер, позволяющий обезопасить её.

Заниженная цена в договоре

Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.

Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.

Как избежать

Не соглашайтесь на просьбы владельца жилья указать в договоре заниженную стоимость. Налоги от сделки придется платить ему, не вам, а вы, если согласитесь на его условия, сильно рискуете определенной суммой денег. Требуйте, чтобы в договоре была указана полная стоимость приобретаемого жилища.

Осмотр квартиры

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья – сложная процедура, при которой должен соблюдаться ряд важных этапов. Главный из них – осмотр жилого помещения. Этот этап не теряет значимости даже в том случае, если квартиру подобрал риэлтор.

Важно! Покупателю важно обратить внимание на следующие нюансы:

• Состояние горизонтальных и вертикальных поверхностей. Полы, потолки и стены должны быть ровными;
• Наличие оконных и дверных конструкций и их правильное функционирование;
• Коммуникации – газ, вода, свет, канализация;
• Необходимо проверить работу выключателей, розеток;
• Лучше всего покупать квартиру зимой, в холодное время года есть возможность проверить состояние отопления;
• Нужно проверить, нет ли плесени в помещениях, соответствует ли уровень влажности необходимым нормам;
• Соответствует ли планировка квартиры предоставленной технической документации.

Покупателю важно не стесняться при проверке состояния квартиры. Любое жилое помещение будет иметь недочеты. Но продавцы часто стараются их скрыть. Такие недостатки могут послужить поводом для снижения стоимости.

Нужно осмотреть состояние подъезда, придомовой территории. Рекомендуется поговорить с соседями. После покупки квартиры изменить что-то будет уже невозможно, поэтому все нюансы нужно обсудить до подписания сделки.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как избежать мошенничества при покупке квартиры?

Часто используемые схемы мошенничества: как не попасться на их удочку?

Если вы решились на покупку жилья стоит взвесить все «за» и «против». Приобретение квартиры — это дорогостоящая покупка. Если вы несведущи в выборе и во всех тонкостях оформления сделки, то лучше всего обратиться с этим вопросом к специалистам.

Сегодняшний рынок недвижимости пестрит квартирными аферистами. Чтобы понять, как не нарваться на мошенников при покупке квартиры, стоит ознакомиться с возможными махинациями, которыми они чаще всего оперируют.

На какие аферы идут продавцы вторичного жилья?

1. Одной из самых распространенной и дорогостоящей махинацией является продажа квартиры по подложному документу. В этом случае данные собственника жилья вносятся в фальшивые документы. После чего мошенники по подложным документам получают правоустанавливающие документы и осуществляют продажу жилья.По словам специалистов, при покупке жилья, некомпетентному человеку очень сложно выявить факт мошенничества. Это может установить только специалист. В итоге покупатель лишается своих денег, так как сделка признается недействительной и квартира возвращается к собственнику.ВНИМАНИЕ! Предотвратить возникновение такой ситуации можно путем получения свидетельства о госрегистрации жилья на того человека, с кем вы непосредственно совершаете сделку.Распространена схема мошеннических действий, осуществляемых с пожилыми и недееспособными людьми. Аферисты незаконными способами получают квартиру и оформляют ее на более «вменяемого» человека.Единственное, что может насторожить в этой сделке, это череда процедур купли-продажи, которая осуществляется в кратчайшие сроки. В данном случае вы также лишитесь своих сбережений, а квартира снова отойдет к своему реальному собственнику.В этом случае вы можете обезопасить себя справкой из ПНД (психоневрологический диспансер) по месту жительства. Если в данном учреждении продавец квартиры не числиться, то это является гарантией того, что перед вами адекватный человек, отвечающий за свои действия.
2. Еще один фактор, которого стоит опасаться при покупке жилья – сокрытие наследников. Зачастую мошенники скрывают имеющихся наследников. Однако были такие случаи, когда собственник сам не знал об их существовании (незаконнорожденные дети). Иногда родственники договариваются между собой о том, что не будут претендовать на долю наследства.Такие договоренности чаще всего заключаются лишь на словах, а после продажи, отказавшаяся сторона предъявляет свои права на долю наследства. В этом случае безопаснее всего осуществлять сделку с наследниками первой очереди. Хотя и здесь нет 100% гарантии, что не появятся внебрачные дети. Одним из вариантов решения этой проблемы может быть пункт, прописанный в договоре.Согласно ему, наследники, появившиеся после заключения сделки, будут иметь претензии исключительно к бывшему хозяину квартиры. Если продавец отказывается подписать договор такого рода, то лучше всего отказаться от покупки квартиры.
3. Сделки купли-продажи с участием несовершеннолетних детей. Если на продажу выставлена квартира, в которой прописаны несовершеннолетние дети, то взамен они должны получить жилье равное по площади. Как правило, это не всегда учитывается продавцами.В таком случае, если ребенок не достиг 21-летнего возраста он вправе обратиться в суд за восстановлением жилого помещения. Его просьба может быть удовлетворена, и новые жильцы лишаться приобретенной квартиры. Учесть все нюансы этой покупки в интересах самого покупателя.Для этого следует обратиться в органы опеки по месту жительства и установить наличие несовершеннолетних жильцов. Далее нужно действовать согласно законодательству.
4. Продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал. При покупке такой квартиры, все несовершеннолетние дети должны быть наделены определенными долями в квартире. Если это не было сделано, то органы опеки вправе признать сделку недействительной.Как и в предыдущем пункте, следует установить всех собственников квартиры. На помощь придет выписка из домовой книги или обращение в органы опеки. После этого нужно проконтролировать, чтобы несовершеннолетние дети были обеспечены равноценным жильем или на их счетах были заморожены суммы денег на покупку нового жилья.
5. Обман по доверенности. Продажа жилья может осуществляться на основании доверенности. В этом случае мошенники используют «липовую» или отозванную доверенность.В любом случае во время регистрации или подписании договора требуйте присутствие собственника. В противном случае откажитесь от покупки, не рискуйте своими деньгами! Это тот случай, когда вы вправе требовать собственника!Лишь при личном знакомстве вы можете убедиться во вменяемости человека и избежать финансовых потерь.

Мошеннические схемы, используемые в новостройках

Даже если вы делаете приобретение через компанию-застройщика, не первый год работающей на рынке недвижимости, будьте начеку и ознакомьтесь с основными махинациями при продаже.

1. Одной из самых распространенных схем махинаций — осуществление продажи компанией, якобы входящей в холдинг застройщика. Компания-застройщик, у которой вы планирует приобрести жилье, предлагает документально заключить договор с другой компанией.После получения денег последняя исчезает с рынка недвижимости, и вы остаетесь без средств и квартиры. Чтобы избежать возможных рисков, осуществляйте покупку только через официальную компанию застройщика и только после проверки проектной декларации и разрешения на строительство.
2. Предложение войти в состав ЖСК (жилищно-строительный кооператив). В этом случае, во время строительства жилья вы можете нести расходы, образующиеся на счетах кооператива. Недостаток такой покупки заключается в том, что вы будете не в состоянии регулировать постоянно растущие расходы.В итоге цена новостройки вырастет в разы. Данный вид продаж вполне законный, и реализуется на практике не первый год. Единственный минус такого вида покупки это постоянные финансовые вложения, которые покупатели обязаны вносить в кооператив.
3. Два хозяина одной квартиры. Эта схема отлажено действует в том случае, когда застройщик заключает соглашение с риэлтерскими агентствами на продажу квартир. Обе организации приступают к реализации жилья, и в итоге застройщик получает деньги за одну квартиру дважды.Проблемы возникают во время сдачи жилья в эксплуатацию. Тогда каждый начинает перекладывать свою вину и это может затянуться на долгие годы. Чтобы не попасться на удочку к таким аферистам, следует требовать у продавца, зарегистрированного в органах федеральной службы, договор долевого строительства!
СПРАВКА! Договор должен быть строго регламентирован 214-ФЗ! Кроме того, пакет документов должен содержать план квартиры, чек о внесении денежных средств на счет продавца, письмо то застройщика об отсутствии претензий по оплате.
4. После приобретения квартиры компания-застройщик может предложить услуги по оформлению жилья (права собственности, страхование рисков). Подобные услуги могут обойтись порядка половины стоимости всей квартиры. Кроме того, не имея компетентных специалистов, оформление документов может быть составлено с массой ошибок и неточностей.После оформления такого рода договора собственник долгое время бегает по различным инстанциям с целью грамотного оформления документов. В итоге покупатель оказывается с поддельным договором на руках и с пропавшими средствами.
5. При подписании договора всегда требуйте утвержденную документацию! Предъявляемые примерные расчеты всегда разнятся с истинными показателями не в сторону покупателя.На примерных расчетах может значиться одна площадь квартиры, а на утвержденном плане квадратура будет значительно меньше.