Как продать часть дома

Чтобы продать долю в доме с землей, необходимо четко следовать узаконенной процедуре реализации недвижимости. Иначе сделка признается недействительной. Продажа доли дома должна пройти так, чтобы не были нарушены права других владельцев. Узнайте, как продать долю в доме, какие особенности продажи части дома выделяют, какие есть варианты продажи, что делать, если другие собственники против, и какие документы потребуется подготовить.

Если второй собственник несовершеннолетний

Бланк заявления в органы опеки и попечительства о продаже доли в доме, принадлежащей несовершеннолетнему бесплатно в формате word

Продать часть имущества, принадлежащую совершеннолетнему и полностью дееспособному лицу, намного проще, чем долю в доме, собственником которой является ребенок или недееспособный человек. Это связано с тем, что совершеннолетний может отвечать за совершенные юридические действия, а лицо, не достигшее восемнадцати лет, нет.

Случается так, что родители, дедушки и бабушки или другие родственники оставляют детям недвижимость. Причем имущество делится между всеми наследниками. Бывает так, что один из претендентов еще не достиг возраста восемнадцати лет. Что же делать в таком случае другим получателям имущества, которые не желают пользоваться им, а хотят продать свои части.

Ведь без согласия несовершеннолетнего нельзя реализовать долю недвижимости. В таком случае придется прибегнуть к помощи органов опеки и попечительства.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления в органы опеки и попечительства о продаже доли в доме, принадлежащей несовершеннолетнему:

При этом очень важно разобраться с такими понятиями, как малолетний и несовершеннолетний. К первым относят детей, которые не достигли возраста 14 лет. Ко вторым относят юношей и девушек, которые уже получили гражданский паспорт.

Еще одно важное понятие – это недееспособный. Таковым человека называют не просто так, а по решению суда. Судебный орган признает лицо таковым при наличии веских оснований, например неспособность человека разумно мыслить.

Недееспособные и малолетние не могут отвечать за свои действия, поэтому юридически важные сделки осуществляются от их имени законными представителями. Но нарушать интересы таких людей категорически запрещено. Для исключения фактов мошенничества при продаже доли в доме привлекаются специализированные организации, например органы опеки и попечительства.

На основании статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации совершать юридически важные действия от имени несовершеннолетнего и недееспособного лица могут родители, опекуны и другие законные представители. Но при этом нужно получить согласие от работников органов опеки и попечительства. Сотрудники органа проверяют, не нарушает ли представитель интересы малозащищенного лица, а затем выносит решение: разрешить продажу или запретить реализацию доли.

Посмотрите видео. Продажа доли в доме или квартире: 

Продаем совместно нажитое - руководство по проведению сделки

Как продать долю в доме, который куплен в браке? Для этого придется заручиться поддержкой супруга на операцию. Исключение составляют случаи, при которых у пары имеется брачный контракт. В нем часто прописывают сделки, которые можно проводить без согласия второй половины. Кроме того, здесь нередко указываются особенности имущественных отношений супругов. К примеру, что собственность принадлежит всецело тому, на кого она оформлена.

Как продать долю в частном доме? Если речь идет о совместно нажитой супругами недвижимости, рекомендуется:

1. Оформить у нотариуса согласие мужа/жены на сделку. Документ должен быть представлен в письменной форме.
2. Подготовить ряд документов для воплощения задумки в жизнь.
3. Составить соглашение купли-продажи и отыскать покупателей.
4. Заключить договор в присутствии нотариуса. Рекомендуется, чтобы при подписании соглашения в нотариальной конторе присутствовал супруг-совладелец.
5. Забрать деньги за сделку и оформить расписку о получении средств за операцию.
6. Зарегистрировать договор и провести переоформление имущества на покупателя в Росреестре.

Если же супруг не согласен на продажу, придется отложить сделку и добиваться одобрения второй половинки. В противном случае процедуру проведут, но несогласный с этим муж/жена смогут обратиться в суд для признания продажи недействительной.

Несколько собственников

Как продать долю в доме, если у недвижимости несколько собственников? Придется получить согласие на операцию от всех владельцев имущества. Более того, продавец сможет избавиться только от своей части жилья.

Как продать часть доли в доме? Точно так же, как и в случае с отчуждением долей в целом имуществе. Главное - заручиться согласием совладельцев на операцию.

Более того, алгоритм действий для реализации поставленной задачи будет совпадать с ранее представленной инструкцией (для совместно нажитых объектов). Разница заключается в том, что вместо согласия мужа/жены на сделку, человек прикладывает к договору купли-продажи разрешение совладельцев дома на процедуру.

Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком (образец)

Официальное извещение совладельцев о намерении продать частный дом и землю – уведомление. Обычно подготовкой извещений занимается нотариус. Собственнику нужно обратиться в контору, сообщить о желании уведомить других дольщиков и оплатить услуги нотариуса.

Альтернативный способ – составить уведомление по образцу ниже, оформить его в письменном виде, отправить по почте заказным письмом и ждать уведомлений о вручении адресатам. Совладельцы должны дать ответ в течение 30 дней с момента получения вашего письма (по штемпелю).

Каким может быть решение:

• письменный отказ от выкупа доли – если владельцы не заинтересованы в этом или их не устраивает цена;
• согласие на выкуп – встречное предложение продавцу;
• отсутствие ответа – по прошествии 30 дней собственник вправе предлагать свою долю третьим лицам.

Нотариальное или обычное уведомление – обязательное условие при продаже долей в общедолевой собственности. Если совладельцы не получили извещений, и узнали, что продавец нашел стороннего покупателя, продав долю ему, дольщики вправе подать исковое заявление. Нужно указать на несоблюдение преимущественного права покупки и перевести на себя права покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Срок для подачи иска – 3 месяца с момента нарушения.

Ознакомиться с уведомлением и сохранить типовой шаблон вы можете по ссылке ниже:

Скачать образец уведомления собственников о продаже доли дома с землей

Документы для продажи доли с 1 собственником

Как продать долю в доме, если у имущества всего один хозяин? Достаточно придерживаться указанного ранее алгоритма действий.

А какие бумаги потребуются для сделки? Обычно это:

• удостоверения личностей сторон;
• соглашение купли-продажи;
• выписка ЕГРН;
• любой правоустанавливающий документ на имущество (скажем, завещание или договор о приватизации);
• сертификат об оценке жилья (желательно).

На самом деле все просто. Особенно если подготовить документы на дом заранее. Только при наличии перечисленных справок нотариус заверит операцию, а госорганы зарегистрируют соглашение.

Как можно продать долю банку

При реализации части недвижимости существуют немного другие правила. Они отличаются от нюансов продажи дома целиком, прежде всего, тем, что первоочередное право выкупа принадлежит другим собственникам. Дольщик не имеет права передать право собственности на возмездной основе третьим лицам без согласия совладельцев имущества.

Надо сказать, что на основании статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации владельцы имущества вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Они могут продать его, подарить, завещать или поменять. Однако на основании статьи 25 ГК РФ дольщик не может реализовать часть в доме третьим лицам, не предложив выкупить ее другим владельцам совокупного имущества.

Скачать бланк уведомления о продаже доли бесплатно в формате word

Эти же правила действуют и при продаже доли банку. Но это еще не все. Обязательно надо заметить, что передать права собственности на часть дома банковской организации можно при условии наличия другого жилья для проживания.

Банки не всегда соглашаются выкупать имущество граждан. Это связано с тем, что работникам кредитной организации придется заниматься оформлением кучи документации, что связано с большими затратами. Однако такое происходит, если клиент имеет долг перед этим банком.

Но в таких случаях банковский работник может предложить и другой вид сделки. Клиент пишет обязательство погашения долга в установленный срок, а сам занимается реализацией недвижимости. Позже, после продажи доли в доме, он передает полученные средства банку.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец уведомления о продаже доли:

Особенности сделки по продаже доли дома с землей

Собственники домов имеют продать не только всю недвижимость целиком, но и долю в ней. При этом имеется возможность реализовать не только жилую площадь, но и земельный участок. На законодательном уровне существует узаконенная процедура продажи доли в доме.

При продаже доли в доме в обязательном порядке необходимо соблюдать ряд правил.

Внимание! К ним относятся:

• на основании статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации совладельцы жилого помещения имеют первоочередное право на выкуп доли недвижимости. Дольщик, реализующий свою часть, обязан уведомить других собственников о своем намерении продать долю в доме;
• чтобы правомерно совершить сделку, необходимо прибегнуть к помощи нотариуса. Он поможет правильно составить документацию и объяснит процедуру реализации доли. Кроме того, специалист может сам уведомить других дольщиков о намерении собственника продать часть дома;
• продать долю в доме иному лицу можно в случае отказа дольщиков от выкупа части имущества или их молчание. Если собственники не отвечают продавцу в письменном виде в течение месяца с момента получения уведомления, он имеет право продавать часть недвижимости другим лицам;
• как правило, стоимость одной доли гораздо ниже, чем цена части имущества вместе с земельным участком. Именно поэтому рекомендуется реализовывать объект не по частям, а целиком. Затем полученная прибыль делится между всеми дольщиками пропорционально долям. Но если другие владельцы дома не согласны продавать его, то имеется возможность выделить не только часть недвижимости, но и принадлежащего к ней земельного участка.

При соблюдении вышеуказанных правил собственник доли имеет полное право продать часть недвижимости.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как рассчитать стоимость доли в квартире?

Иные варианты

Можно ли продать дом целиком, и есть ли в этом выгода? Нередко дом достается в наследство родственникам, которые уже обеспечены хорошим жильем и не нуждаются в дополнительном. В таком случае они могут договориться между собой о продаже здания целиком, одному покупателю. От такой сделки выиграют обе стороны и все собственники.

Покупатели часто ищут отдельное жилое здание, не желая делить его с другими хозяевами. Владение одним домом даже с родственниками часто приводит к конфликтам, спорам, тем более проблематично содержать его совершенно посторонним людям.

Поэтому возможность купить целое здание и владеть им единолично – предложение привлекательное.

Выиграют от такой продажи и собственники жилья. Как единое целое объект недвижимости будет стоять дороже, чем отдельные части. Общую сумму потом можно поделить с учетом величины доли каждого. Юристы смогут помочь в проведении сделки, оформлении всех документов, чтобы операция с недвижимостью прошла быстрее и без проблем.

Еще один вариант продажи доли в доме – ее выделение. Если есть физическая возможность, часть дома выделяется, обосабливается. Например, у части дома может быть отдельный вход, в таком случае можно отделить его забором, выделить на территории участка. Эта работа потребует некоторых физических и материальных затрат, но владелец от этого только выиграет.

Также нужно будет переоформить собственность в выделенную. И тогда часть жилого здания значительно вырастет в цене. Когда части дома может быть присвоен статус отдельного жилого объекта? Определения жилого помещения установлены положениями Жилищного Кодекса РФ:

1. Оно должно быть выделено, например, с помощью того же отдельного входа, забора.
2. В нем должны быть все условия для комфортного и безопасного проживания.
3. Жилое помещение – это недвижимое имущество.
4. Выделение отдельного объекта как жилого дома не может нарушать пространство других людей.

Когда у дома есть несколько отдельных входов, несколько санузлов и кухонь, собственники без особенных проблем могут выделить свои части. Это упростит в дальнейшем распоряжение каждой частью дома.

Объект должен получить именно свой технический паспорт, стать на кадастровый учет. После таких процедур часть дома будет продаваться как дом отдельный, со всеми вытекающими особенностями процедуры, оформления, регистрации. Потом можно жилье подарить, продать по договору купли-продажи. Но в договоре должна быть указана и цена доли, и цена всего жилого здания.

Основные условия для сделки

Как продать долю в доме? Придется соблюсти законодательные нормы и выполнить условия, необходимые для заключения соответствующей сделки. Их не так много, но добиться иногда проблематично.

Вот условия и правила, о которых должны помнить граждане:

1. Продавать можно только свое имущество.
2. При долевой или совместной собственности придется получить согласие совладельцев/супругов на операцию.
3. В договоре купли-продажи указывать долю, которая продается.
4. Выставлять цену на недвижимость без завышенного ценника.
5. Провести госрегистрацию договора купли-продажи.
6. В случае, если продается имущество несовершеннолетнего, получить разрешение органов опеки на сделку. Добиться его в реалиях жизни проблематично.

Продать долю в доме без согласия супруга или совладельца имущества можно. Главное - правильно себя вести. Чуть позже выясним, что делать для реализации поставленной задачи.

Что понадобится

Что понадобится

В идеале продажа долевой собственности осуществляется по обоюдному согласию всех дольщиков. Иным словами, они обговаривают и пролают личные доли имущества и распределяют вырученный капитал на основании размера каждой доли. Для этой цели подготавливается два пакета ценных бумаг от лица каждого владельца.

Их наполняют следующие документы:

• личные паспорта всех дольщиков;
• документы о регистрации собственности, акт о приведении приватизации либо ордер;
• соглашение купли-продажи;
• акт приёма передачи имущества, если оно было приобретено;
• справка из Росреества ЕГРН;
• выписка из налоговой службы об отсутствии долгов по уплате налогов;
• кадастровый паспорт на дом;
• выписка из БТИ и технический паспорт;
• бумага из ЖЭКа о составе семьи и отсутствии задолженностей по уплате за коммунальные услуги;
• письменное согласие супругов на проведение сделки, если таковые имеются. Документ обязательно заверяется у нотариуса.

Основная задача продавца — вызвать активный интерес у как можно большего числа потенциальных покупателей. Для этого он может подать объявления в наиболее популярные печатные СМИ, интернет — порталы и агентства недвижимости.

Предложение можно разослать всем дальним родственникам и знакомым. Весомую помощь может оказать риелтор, поскольку он изначально нацелен на быструю продажу, при максимально завышенной стоимости.
Какие объекты могут находится в частной собственности? Найдите ответ в статье: частная собственность.

Как происходит оплата госпошлины за регистрацию права собственности? Найдите ответ на этой странице.

Доля на продажу - реально ли?

Можно ли продать долю в доме, а не весь объект целиком? Ответ на этот вопрос беспокоит многих собственников недвижимости.

Законодательство РФ не запрещает продавать часть имущества. То есть, собственник может избавиться как от всей недвижимости, так и от ее доли. Главное - помнить об особенностях законодательства РФ и соблюдать установленный порядок проведения сделки.

Стоит отметить, что иногда у граждан появляется совместно нажитое имущество. Либо недвижимость находится в долевой собственности. Подобные ситуации все равно позволяют продавать доли в имуществе. Просто при них у продавца могут возникнуть определенные трудности.

Особенности сделки

Особенности сделки

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Если владелец желает направить свои долевые права на возмездной основе, тогда он должен действовать согласно законодательным правилам:

• первоочередным правом выкупа обладаю собственники имущества, поэтому инициатор сделки должен каждому из них сообщить о своём намерении. Сведения об этом указаны в статье 250 ГК РФ;
• к процессу согласования и оформления договорных бумаг подключается нотариус. Своими усилиями он подготавливает уведомительные и разрешительные справки, сообщает другим владельцам и заверяет всю документацию;
• доля продаётся в любом случае, даже если совладельцы сохраняют молчание. Если ответ от них не поступает в течение нескольких месяцев после получения соответствующего уведомления от нотариуса, тогда они автоматически теряют возможность приобретения доли. После покупать долю может только третье лицо;
• рыночная цена доли в доме всегда занижена, в сравнении с отдельно выделенным объектом с земельной территорией. Следовательно, гораздо выгоднее достичь договорённости с другими собственниками о продаже своей доли, а вырученные деньги поделить между участниками договора;
• если уговорить собственников на продажу всего дома не удаётся, тогда цену недвижимости возможно повысить через выделение и обособление доли в конкретную часть постройки с земельной территорией. Также это значительно облегчает механизм продажи;

вслед за осуществлением купли-продажи, все бывшие владельцы проданной недвижимости уже не обязаны выплачивать налоги по дому. Данные условия подробно описывает НК России в статье 400 и 401. После покупки дома, каждый собственник получает право на использование налогового вычета по НДФЛ.

Если дом был продан как единый объект, размер НДФЛ считается общим и рассчитывается в одинаковом размере между всеми участниками процесса. Когда же недвижимость реализуется отдельными долями, несмотря на составление только одного соглашения, вычет производится по каждой из долей в полном объёме. Данные указания указаны НК России статье 220 пп. 1 п.1, пп.1,3, п. 2.

Пакет документов

Для продажи доли в квартире потребуется собрать небольшой пакет документов. Отсутствие одной из бумаг является основанием для отказа в совершении сделки.

Скачать бланк согласия на продажу доли в доме бесплатно в формате word

Внимание! К ним относятся:

• любые документы, которые дают право собственности на дом, например договор купли–продажи или свидетельство о наследстве;
• согласие от всех дольщиков на продажу вашей части дома, оформленное в письменном виде и заверенное нотариусом;
• официальный отказ дольщиков от выкупа вашей части имущества;
• гражданский паспорт принимающей право собственности стороны, а также его копия;
• копия и оригинал паспорта продавца доли в доме;
• договор купли-продажи, подготовленный в трех экземплярах (договор на дом и земельный участок оформляется отдельно);
• кадастровый паспорт дома;
• кадастровый паспорт на земельный участок;
• результаты проведенной оценки, например справка из БТИ;
• согласие от супруга, если продается доля в квартире, принадлежащая семейной паре, оформленное в письменном виде и заверенное у нотариуса;
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (как правило, чек или квитанция).

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец согласия на продажу доли в доме:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Перевод земли из одной категории в другую.

Вышеуказанный список бумаг является обязательным для совершения сделки купли-продажи. Но иногда требуется дополнить его другими документами. Например, разрешением от органов опеки и попечительства.

Стоимость госрегистрации

Важно помнить, что государственная регистрация купли-продажи в случае с недвижимостью обязательна. Только за нее придется заплатить.

На данный момент физлица отдают 2 000 рублей за переоформление прав на имущество. Обычно платеж вносится одной из сторон. Чаще - покупателем.

Отдельно придется оплатить нотариальные услуги. В среднем за куплю-продажу отдают порядка 1,5-2 тысяч рублей. Более точные сведения можно узнать в конкретной нотариальной конторе.

Можно ли оформить без нотариуса

Можно ли оформить без нотариуса

Договор купли-продажи регистрируется одним документом в письменном формате. Подписи участников проставляются только у нотариуса. В соглашении обязательно обозначается количество кандидатов, которые обладают возможностью пользования жильём, то есть обладающих регистрацией. Сведения об этом указаны в ГК России, в статье 550 п.1 и 558.

Процедуре заверения подлежат совершенно все сделки, которые тем либо иным образом касаются отдельных долей имущества. Аналогичная ситуация обстоит с отчуждением всех частей в одном договоре. Сведения об этом содержаться в законе № 218-ФЗ, ч.1, ст.42.

Продажа отдельной части

Если часть дома физически отделена и оформлена отдельно от общей собственности, согласования с остальными владельцами не потребуется.

Для того, чтобы часть дома была признана отдельной, необходимо соблюдение ряда требований:

• Жилье может быть отделено физически от остальных помещений;
• Быть пригодным для проживания в соответствии с действующими санитарными и техническими нормативами;
• Помещение должно соответствовать категории «недвижимой собственности», т.е. изменение места расположения помещения не может быть произведено без какого-либо урона;
• Выделение не должно проводиться в ущерб прав остальных собственников.

Выделение может быть осуществлено физически, если устанавливается порядок пользования долевой собственностью всеми собственниками, а также организуется отдельный выход из обособляемой части дома.

Обязательным условием продажи обособленной части дома является регистрация изменений в недвижимости согласно закону и наличие техпаспорта, позволяющего поставить часть дома на кадастровый учет.

Справки для продажи, если есть несогласные

Как продать долю в частном доме? Ответ на этот вопрос больше не заставит гражданина долго задумываться. Мы изучили возможные варианты развития событий.

Чтобы продать недвижимость, если кто-то из совладельцев не согласен с процедурой, требуется подготовить:

• соглашение о продаже;
• уведомление о получении письма с предложением выкупа доли;
• отказы от выкупа, заверенные нотариусом;
• выписки ЕГРН;
• справки из домовой книги;
• удостоверение личности продавца;
• правоустанавливающий документ на имущество.

Соответственно, при наличии этих бумаг изучаемая сделка будет проведена без затруднений. Главное - собрать доказательства уведомления совладельцев о предстоящей сделке.

Как продать долю в доме с землей банку

Право продажи своей доли дома получило законодательное закрепление. Согласно ч. 2 ст. 246 Гражданского Кодекса РФ, участник долевой собственности имеет полное право распоряжаться своим имуществом, то есть продать, завещать, дарить, отдавать в залог. И это еще не все способы распоряжения своим имуществом. Все они предусмотрены в ст.250 настоящего кодекса.

Ст. 250 ГК РФ устанавливает продажу доли собственности как постороннему лицу, так и банку, но остальные собственники имеют приоритетное право покупки этой доли по цене, за которую она продается или при прочих других равных условиях, кроме продажи с публичных торгов.

Прежде чем выставлять объявление о продаже доли, заключать сделку купли-продажи с кем-либо, собственник обязан в письменном виде известить о своем намерении других собственников участка с указанием цены и других условий продажи.

И только лишь после отказа остальных собственников (на размышление им дается 30 дней), он вправе продать ее банку. Это необходимая процедура. Ее нарушение может привести к тому, что другой собственник в течение 3 месяцев может истребовать свое право преимущественной покупки через суд.

Как продать долю в доме с землей, если второй собственник против

Итак, как уже было отмечено ранее, продавцу о намерении продать часть дома необходимо известить сособственников участка. Обычно подготовкой таких документов занимается нотариус. Он же и отправляет их адресатам. Таким образом, уведомлению придается юридическая сила. Не позднее чем через месяц, другие собственники отвечают на извещение также в нотариальном порядке.

Если сособственники в открытую не изъявляют желания выкупить долю, но и официально не отказываются от своего права, то собственник может смело продавать ее третьим лицам. Но действует одно условие: у него должно быть подтверждение получения уведомления адресатами-собственниками.

Важно отметить, что в тех случаях, когда другие собственники намеренно и злостно препятствуют вручению им уведомления, или установить их местонахождение не представляется возможным, продавец вправе передать свое право собственности другим лицам посредством договора дарения.

Дарение, по своей сути, сделка безвозмездная, а значит, согласие сособственников не требуется. Но, тем не менее, при определенных условиях, судебное разбирательство имеет место быть. Поэтому важно придать договору дарения юридическую силу и составить его вместе с нотариусом.

Ведь рыночная цена целого дома намного выше, чем сумма от продажи всех его частей по отдельности. Для продающей стороны, как и для сособственников, намного выгоднее достичь этого соглашения. Рано или поздно, они также продадут свои доли. Так почему бы не убедить их сделать это вместе.

Но если существует возможность обособить свою долю физически, то есть, например, изолировать свою часть участка от общего, стоит этим непременно воспользоваться. Достаточно оградить ее забором и переоформить как свою собственность. Тогда каких-либо проблем с продажей такого самостоятельного имущества не возникнет вообще. А ее рыночная цена немного выше, чем цена доли. Образец договора продажи доли дома здесь.

Для того чтобы продать обособленную часть имущества, в согласии других собственников нет необходимости. Но эта часть имущества должна быть действительно изолирована от остальных помещений. Для этого необходимы определенные материальные технологические возможности. При этом важно, чтобы отделенная часть полностью соответствовала характеристикам «жилой площади». Только тогда она будет считаться самостоятельной.

Документы для продажи доли в квартире.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников, читайте тут.

Как совершить продажу квартиры без посредников, читайте по ссылке: 

Жилищным Кодексом РФ установлены следующие характеристики жилого помещения:

• оно должно быть физически отделено от других помещений;
• оно должно быть годным для проживания в нем и соответствовать техническим и санитарным критериям;
• оно должно быть недвижимым, то есть при передвижении оно может потерять свою суть и основное назначение;
• физическое обособление не должно нарушать интересы и жилое пространство других собственников.

Бесконфликтное физическое отделение, как правило, возможно, если между собственниками установлен режим пользования помещений – каждый пользуется только своей частью жилого пространства. В идеале, каждый из собственников обустраивает отдельный вход в свою часть дома. Однако на практике такую ситуацию можно встретить крайне редко.

Для того чтобы в полной мере распоряжаться обособленной частью дома, необходимо ее официально зарегистрировать. Нужно оформить технический паспорт помещения и поставить его на кадастровый учет. Только после этого, его можно законно продать.

В этом случае для заключения сделки понадобится договор купли-продажи части дома. Он абсолютно идентичен тому, который бы заключался при продаже целого дома, содержит те же самые условия, положения, сведения.

Помимо договора необходимо также предоставить технический паспорт помещения и кадастровый паспорт, как на отделенную часть, так и на всю собственность целиком. Кроме того, в договоре необходимо указать стоимость отдельной продаваемой части и стоимость всего дома.

Можно ли и как продать долю в доме без согласия других собственников

Реализовать недвижимость, доля которой принадлежит третьему лицу — настоящая проблема, ведь заставить человека отказаться от своего имущества не под силу даже суду. Однако в законодательстве есть «лазейка», благодаря которой можно принудить владельца к получению денежной компенсации в счет недвижимости.

В п. 4 ст. 252 ГК РФ говорится о возможности выплаты средств одному из владельцев в обмен на его долю, если она незначительна, не может быть выделена в натуре, а сам собственник не имеет интереса в ее использовании. Как только будет получена компенсация, право на долю в общей собственности утрачивается.

Однако действительным остается правило: прежде чем продавать свою долю кому-либо, нужно отправить совладельцу даже незначительной части собственности письменное предложение о приобретении реализуемого имущества.

Пошаговая инструкция к действию

Прежде чем обратиться в суд, следует определить перспективы выигрыша, основываясь на судебной практике по подобным делам, и далее следовать инструкции:

1. Определить, может ли гражданин (владелец незначительной доли, которую он не согласен продавать) жить в доме, не нарушая права других собственников.
2. Оценить возможность выделения имущества собственника в натуре. Если выяснится, что положенная доля позволяет выделить целую жилую комнату в имеющейся недвижимости, шансы выиграть дело малы. Такая доля не является незначительной.
3. Произвести оценку квартиры. Можно привлечь сотрудников БТИ, эксперта, имеющего соответствующую лицензию, чтобы в суде не было вопросов по поводу корректности определения рыночной стоимости объекта.
4. Предложить родственнику выкупить долю, которая ему не принадлежит. Срок на раздумья —1 месяц.
5. Положить средства, которые могут быть потрачены на компенсацию стоимости незначительной доли, на депозитный счет. Это подтвердит намерение приобрести имущество у несогласного на продажу владельца по выгодной цене.
6. В случае несогласия подготовить пакет документов для обращения в суд, оплатить госпошлину.
7. Подать иск.
8. Принять участие в судебном заседании.
9. Получить решение суда.

Пример. После смерти отца осталась 1/2 дома в наследство, поскольку еще ½ принадлежала супруге. По закону имущество было поделено таким образом: жене – 1/6 дома, дочери (С.) — 1/6 дома, а детям 2-й дочери — по 1/12 по праву представления. После смерти матери, согласно завещанию, С. стала владелицей 5/6 дома. Решив продать дом, С. обратилась к племянникам, предложив им продать их доли. Однако племянники отказались, поскольку предложенная сумма была незначительна. Тогда С. обратилась в суд с просьбой о принудительном выкупе малозначительной доли. Ввиду того, что родственники в доме не проживали, не оплачивали коммунальные расходы, и их доля не может быть выделена в натуре, суд принял решение выплатить каждому из племянников по 87 тыс. руб.

Образец иска

В случае решения вопроса через суд составляется исковое заявление. Согласно ст. 131 ГПК РФ, оно должно содержать:

• Наименование суда. Согласно законодательству, рассмотрением подобных дел занимается мировой судья, однако если цена иска превышает 50 тыс. руб., придется обращаться в районный суд.
• ФИО истца, ответчика, их место проживания, контактные данные.
• Название документа.
• Суть иска, где описываются основные обстоятельства дела: являются ли дольщики родственниками; кому и какая часть дома принадлежит, по какому праву; по какой причине возник конфликт. Истец должен внести предложение о выплате средств в счет компенсации, поскольку доля является незначительной.
• Прошение, где истец обращается к суду о признании доли малозначительной и выплате компенсации в установленном размере.
• Перечень документов.
• Дата и подпись.

Иск выглядит так:

Скачать образец иска о признании доли незначительной

Документы

К иску необходимо приложить:

• копии исков по числу заинтересованных лиц;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, или свидетельство о госрегистрации имущества;
• кадастровый паспорт на дом, земельный участок;
• сведения о стоимости недвижимости;
• квитанцию об уплате госпошлины.

В числе прочих документов прилагаются доказательства проживания ответчика в другом месте, незаинтересованность в приобретении доли, невыполнение обязательств по уплате по счетам за дом.

Сумма госпошлины

При подаче иска о выплате дольщику компенсации необходимо рассчитать его цену. Для этого предварительно проводится оценка стоимости недвижимости. Впоследствии от нее исчисляется цена доли имущества.

Формула для расчета: фиксированная сумма + n% Х (цена иска – вычет).

Расчет можно производить, руководствуясь таблицей:

Например, дом стоит 1 200 тыс. руб. Доля родственника по завещанию составляет в ней 1/23 части. В сумме это равно 52 174 руб. Поскольку цена иска менее 100 тыс. руб., госпошлина равна: 800 руб. + 3% Х (цена иска 52 174 руб. – вычет 20 000 руб.) = 1765 руб.

Чек об оплате госпошлины необходимо прикрепить к исковому заявлению.

Срок рассмотрения

Согласно п. 1 ст. 154 ГПК РФ, срок рассмотрения гражданского дела составляет в пределах 2 месяцев с момента обращения в суд. После принятия решения выдается исполнительный лист, поясняющий права и обязанности сторон в отношении объекта недвижимости. Невыполнение предписаний грозит принятием принудительных мер со стороны ФССП.

Впоследствии дольщики могут реализовать свое имущество в обычном порядке без участия бывшего владельца, несогласного с продажей.

Если решить вопрос через суд не удастся, выход один — ждать, пока владелец малозначительного имущества захочет приобрести остальную часть или найти покупателя на имеющиеся доли.

При несогласии одного из дольщиков с продажей дома есть несколько вариантов решения проблемы: делить имущество в натуре; доказывать в суде, что другой дольщик не выполняет обязанности по содержанию дома в надлежащем виде, не осуществляет внесение средств за коммунальные услуги; найти покупателя на долю.

В судебном порядке можно добиться признания доли незначительной и выплатить собственнику компенсацию. При подготовке документов, договора продажи или иска в суд потребуется помощь юриста. Столкнулись с такой ситуацией и хотите выйти из нее с максимальной выгодой для себя? Обратитесь к специалисту сайта прямо сейчас, консультация предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 - Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 - Санкт-Петербург и область

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка... Автор статьиНаталья ФомичёваЭксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автораНаписано статей489 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Задать вопрос Отправить Спасибо!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течении 5 минут

Задать еще вопрос

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Полезная информация по теме

2 308 просмотров Договор дарения доли дома и земельного участка

Процесс дарения доли недвижимости регулируется Гражданским, Жилищным и Земельным кодексом...

1 676 просмотров Договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка

Приобретаемой или продаваемой недвижимостью может быть доля дома и земли....

1 851 просмотров Долевая собственность на дом и землю: права и обязанности собственников

Объекты недвижимости могут быть разделены между субъектами правоотношений. Получая в...

2 701 просмотров Как оформить дарственную на долю в доме

Получив долю дома в наследство, в порядке приватизации, по договору,...

3 490 просмотров Как оформить долю земельного участка в собственность

Земельный участок может принадлежать нескольким лицам. Каждый из них вправе...

254 просмотров Как продать долю в доме с землей

Продажа части дома и земельного участка в долевой собственности ассоциируется...