Как продать комнату в квартире

Как быстро продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей? Какие документы нужны для продажи? Образец отказа от преимущественного права покупки. Полная энциклопедия недвижимости. Как продать комнату в квартире? - на ГдеЭтотДом.РУ

нюансов при оформлении комнаты в собственность

Наиболее востребованы комнаты в квартирах в больших городах. Цены на них ниже, чем на гостинки, а потому они доступны молодым семьям без детей, студентам. К тому же, комнату можно сдавать и получать небольшой, но стабильный доход. Через некоторое время ее можно продать и купить жилье больше и комфортнее. При покупке комнаты все документы будут проверены, а потому реализовать ее потом не составит труда. Юридически комната в квартире может быть либо долей квартиры, либо отдельным помещением. При оформлении сделки купли-продажи стоит учесть несколько нюансов.

Первый – уведомление и отказ соседей

Покупателю необходимо проверить, уведомил ли продавец – собственник комнаты – остальных владельцев жилой площади в квартире. Если письменные уведомления не были отправлены, любой из соседей, пользующийся преимущественным правом покупки, может об этом заявить. Лучшим вариантом являются нотариально заверенные уведомления. После их отправки продавец ждет от соседей отказов или согласия претендовать на комнату. Если процедуру не соблюсти, сделка с покупателем может быть признана недействительной. Когда покупатель своими глазами увидит отказы соседей-собственников, то может начинать процедуру оформления своей сделки.

Второй – уведомление местной власти

Если среди собственников остальных комнат в квартире есть муниципальная власть, значит и ее продавец должен был уведомить о намерении продать свою комнату. Таким образом, в квартире могут быть и приватизированные комнаты, и те, что муниципалитет передает жильцам на основании договора социального найма. Покупателю должны представить доказательства того, что абсолютно все собственники уведомлены в определенном законодательством порядке. Также покупатель не имеет права покупать комнату дешевле, чем по той цене, которую продавец указал в уведомлениях, отправленных соседям. Все движения в данном процессе в идеале оформляются у нотариуса.

Третий – нет отказов, не будет и сделки

В случае, когда один из соседей выражает свое намерение приобрести выставляемую на продажу комнату, покупателю «с улицы» сразу же стоит отказаться и поискать для себя другой вариант. Пойдя на нарушение выше описанных норм, можно лишиться комнаты и после оформления сделки, так как соседи имеют право в течение трех месяцев заявить о своих желаниях через суд и оспорить заключенный договор и государственную регистрацию документов на нового собственника.

Четвертый – оформление общей площади

При покупке комнаты в квартире следует знать, что новый владелец имеет право получить вместе с комнатой и несколько квадратов общей площади, к которой относятся кухня, туалет, ванная, коридор и др. Точный размер общей площади покупатель может узнать из документов продавца, зарегистрированных в установленном порядке. Если собственник молчит, возможно, доли в квартире не определены. До продажи комнаты места общего пользования необходимо распределить между собственниками. Данная информация прописывается в соглашении, которое затем нотариально заверяется.

Пятый – ограничения при покупке

Даже если сделка оформлена, и новый владелец въехал в комнату, его оттуда могут выселить. Стоит знать, что не удастся поселить в такую квартиру человека недееспособного или страдающего заболеваниями, делающими условия проживания соседей хуже, чем были до этого.

Проверяйте документы до оформления сделки!

А теперь о самом главном – о документах, которые покупателю обязан предоставить собственник при продаже комнаты. Комплект получится тот же самый, что и при покупке квартиры:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на данную комнату;
• зарегистрированный договор передачи жилплощади в собственность;
• нотариально заверенное соглашение, в котором собственники подписываются под информацией о распределенных долях общей площади;
• справка, в которой эти доли указаны (выдается в БТИ), в том числе в стоимостном выражении;
• отказы соседей-собственников от преимущественного права покупки;
• справка или несколько справок, где отражены все задолженности (а лучше их отсутствие) по оплате за свет, связь, комуслуги и т.д.;
• выписка из домовой книги с информацией обо всех зарегистрированных жильцах;
• справка о наличии прав несовершеннолетних (либо отсутствии) на данную жилплощадь (выдается в органах опеки и попечительства);
• нотариально заверенное согласие супруга продавца или супруги на проведение сделки купли-продажи.

С чего начать?

Для начала давайте вспомним о том, что представляет собой сама коммунальная квартира?

Это помещение, которое является общей собственностью нескольких граждан Российской Федерации. Каждый из граждан имеет свою долю в помещении, которая может включать в себя кухню, коридор, санузел.

Для того, чтобы процедура продажи прошла гладко, необходимо подготовить свою комнату к продаже.

Оплатите все задолженности, чтобы квартира была «чистой». На ней не должно быть залогов и обременений.

К мероприятиям по подготовке относят необходимость по проведению ремонта и приведению недвижимости в надлежащий вид.

Также, нельзя забывать про статью 250 Гражданского кодекса РФ.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

• паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
• справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
• извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
• договор купли – продажи;
• выписку из БТИ с экспликацией;
• кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
• акт приема – передачи комнаты;
• правоустанавливающую документацию на комнату;
• нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
• разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Если соседи препятствуют продаже комнаты

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

• получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
• оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Несколько способов проверки готовности документов в МФЦПорядок восстановления документов на квартируПравила приватизации служебного жильяКак оформить право собственности на квартиру с помощью МФЦДокументы на оформление дарственной на квартируОбразец договора аренды квартиры с правом выкупа

Оценка комнаты

Отправным пунктом при продаже комнаты в квартире является определение ее стоимости. Как правило, решающими факторами при назначении цены являются:

• — Метраж комнаты;
• — Общее количество комнат;
• — Расположение жилья;
• — Количество соседей;
• — Величина вашей доли в общей площади жилого помещения;
• — Срок экспозиции при продаже. Немаловажный фактор, про который часто забывают неопытные продавцы. Дело в том, что чем дольше ваш объект находится на рынке недвижимости, тем менее привлекательным он становится для потенциальных покупателей. Кроме того, в ожидании выгоды можно упустить тех, кто готов в срочном порядке купить вашу комнату.

Определить примерную стоимость комнаты можно не прибегая к помощи профессиональных оценщиков. Для этого следует воспользоваться одной из многочисленных баз недвижимости, например такой, как на сайте ГдеЭтотДом.РУ. Задав все основные параметры, вы получите доступ объявлениям о продаже комнат. Так вы сможете получить представление о том, в какую сумму на рынке недвижимости вашего города оценивают аналогичные комнаты.

Совет: Если вам требуется срочно продать комнату, то будьте готовы назначить более низкую цену, чем у конкурентов.

Рис. Пример поискового запроса комнаты на продажу в базе недвижимости ГдеЭтотДом.РУ

Действие 2

Готовим документы для сделки

• паспорт владельца комнаты (при необходимости – нотариальное согласие второго супруга на продажу);
• правоустанавливающий документ на комнату (свидетельство о собственности, свидетельство о праве на долю);
• подтверждение извещения других собственников помещений в квартире (квитанции с почты);
• разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний;
• договор купли-продажи (можно заказать у любого юриста – от 1000 рублей или скачать и заполнить самостоятельно).

Не лишними будут также техплан квартиры с обозначенной на нем комнатой, справка об отсутствии долгов по платежам за коммуналку и выписка из ЕГРН – покупателю наверняка интересно узнать, кто еще владеет долями в квартире, где он приобретает квадратные метры.

Продажа с зарегистрированными лицами

Продажа комнаты, где зарегистрированы какие-либо лица — это обременение на недвижимости.

По возможности, непосредственно перед процедурой государственной регистрации недвижимости, выпишите из квартиры прописанных человек.

О том, как выписать из жилплощади человека без его согласия, читайте здесь.

Если в комнате прописаны несовершеннолетние, то снять их с учета будет проблематично.

Подтвердите необходимость оформления сделки купли-продажи.

Переоформляют прописку несовершеннолетних в течение 7 суток.

Продажа комнаты

Соседу

В этом случае необходимо придерживаться следующей схемы:

• Вы направляете письменное уведомление о своем решении продать квартиру;
• Ваш сосед говорит о своем желании приобрести недвижимость;
• Формируется пакет бумаг, необходимый для проведения сделки;
• Составляется договор купли-продажи;
• Договор заверяется и проверяется нотариусом;
• Собирается пакет документов для Росреестра;
• Сторонам необходимо явиться в Росреестр;
• Оплачивается государственная пошлина;
• Оформляется факт перехода права собственности;
• Сосед передаёт вам денежные средства за приобретенную недвижимость.

С этого момента его доля в коммунальной квартире увеличилась.

Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

Третьему лицу

Продажа квартиры третьему лицу имеет следующий алгоритм действий:

1. Покупатель осматривает недвижимость;
2. Вы оформляете договор купли-продажи;
3. Собираете пакет документов;
4. Являетесь в нотариальную контору;
5. Нотариус заверяет договор купли-продажи;
6. Договариваетесь о способе оплаты и условиях выселения;
7. Возможно, вам будет передан аванс или залог;
8. Являетесь в Росреестр;
9. Оплачиваете государственную пошлину;
10. Оформляете факт перехода права собственности;
11. Получаете оставшуюся часть денежных средств;
12. Передаёте покупателю свидетельство о праве собственности;
13. Он же, в свою очередь, составляет акт приема-передачи, в котором указывает, что получил комнату в соответствии с указанными в договоре купли-продажи условиями.

Здесь Вы можете скачать бланк акта приема-передачи комнаты в коммунальной квартире.

Как получить согласие соседей

Именно получения согласия от соседей добиться трудно, что зачастую приводит к трудностям при продаже комнаты, поскольку собственники соседних комнат они имеют преимущественное право при продаже отдельной комнаты. Процесс продажи в связи с этим может значительно затянуться.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно!

Содержание:

• 1. Что делать, если возникли проблемы с соседями
• 2. Отказ соседей от получения уведомления о продаже
• 3. Игнорирование соседями уведомления
• 4. Местонахождения собственников соседних комнат неизвестно
• 5. Соседи собственники комнаты проживают в другом городе
• 6. Собственник соседей комнаты умер, а наследник не вступает в наследство
• Документы для продажи квартиры, являющейся частью коммунальной квартиры
• Что такое преимущественное право покупки в коммуналке

По закону продавец должен выполнить требование при выставлении комнаты на продажу, то есть сначала предложить выкупить долю соседям. Для этого нужно уведомить их заранее, написав извещение и вручив соседям либо отправив по адресу заказным письмом с уведомлением.

Также о выставлении комнаты на продажу должны знать:

1. Районная администрация или Жилищный комитет в случае проживания соседей по договору соц. найма.
2. Отдел опеки при наличии собственников комнаты: инвалидов, несовершеннолетних детей.

Известить соседей можно как самостоятельно, так и при помощи нотариуса, оформив и заверив извещение у него. В извещении следует отразить свою просьбу о том, чтобы соседи написали письменный отказ о выкупе доли.

Согласие на продажу комнаты от соседей не требуется, если в течение 30 дней они не дали ответа, значит, считается, что отказались от выкупа. Если соседи все же желают выкупить комнату, то у них на это преимущественное право. Соглашение купли-продажи будет заключаться непосредственно с ними, продажа постороннему лицу в такой ситуации неправомерна.

Бывает так, что приобрести отчуждаемую комнату желают сразу 2-3 соседа – собственника, тогда продавец вправе решать самостоятельно, кому продать комнату, поскольку преимущественное право у соседей распространяется только на выкуп всей квартиры, причем за цену, установленную продавцом.

Продажа постороннему лицу отчуждаемой комнаты возможна лишь по цене, указанной в извещении либо выше, но никак не ниже. В случае занижения стоимости соседи вправе оспорить данный факт, доказать неправомерность подобной сделки.

Покупатель же должен быть внимательным при составлении договора, в извещении обязательно нужно указать реальную цену сделки. Многие продавцы хитрят, пытаясь занизить стоимость комнаты чтобы не платить налоги. Ухищрения такого рода неправомерны, сделка купли-продажи с указанием в ней заниженной цены на комнату может быть оспорена соседями, при этом покупатель просто остаться без жилья.

1. Что делать, если возникли проблемы с соседями

Проблемы с соседями возникают часто и возможны по причине:

1. Отказа соседей от получения уведомления.
2. Хранения молчания соседей после получения уведомления.
3. Неизвестного местонахождения собственников из соседних комнат.
4. Проживания соседей в других городах.

Все эти проблемы можно решить, главное знать, как правильно это сделать.

2. Отказ соседей от получения уведомления о продаже

Если соседи отказываются получать ваше письмо, то оно к вам вернется назад с пометкой “отказался в получении”. Вам же нужно предъявить конверт в Росреестр, подтвердив тем самым игнорирование соседями вашего уведомления.

3. Игнорирование соседями уведомления

Если соседи получили извещение, но никак не реагируют на него, обратитесь к нотариусу. Заверенное уведомление отправится к соседям вновь, повторно. Если они будут продолжать молчать, нотариус вам выдаст свидетельство, подтверждающее направление данного уведомления и отсутствие ответа на него.

4. Местонахождения собственников соседних комнат неизвестно

Пропавшие соседи доставляют особые трудности при продаже комнаты. Только в случае отсутствия соседа в комнате более 1 года можно будет обратиться в суд и признать его пропавшим без вести. При отсутствии соседа более 1 года можно поискать его самостоятельно, обратившись в паспортный стол, отдел УФРС, адресное бюро.

Если своими силами сосед не найден, нужно написать заявление в нотариальной конторе с указание причины обращения о признании соседа безвестно отсутствующим. Все-таки преимущественное право покупки согласно закону нужно соблюдать.

Представителями суда причина отсутствия гражданина будет выясняться путем опроса соседей и родственников, подачи запроса в места возможного их местонахождения. Если отсутствующий сосед так и не найдется, то судом будет назначен управляющий его комнаты, далее продавцу нужно направить уведомление на имя управляющего и дождаться ответа на него.

5. Соседи собственники комнаты проживают в другом городе

Если соседи собственники не дают согласие на продажу комнаты, поскольку проживают далеко, в другом городе нужно обратиться к нотариусу и предоставить уведомление, заверенное оно вернется к вам по почте. Это послужит основанием для проведения сделки с покупателем со стороны.

6. Собственник соседей комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Данная ситуация также проблемная. Совет! Подайте исковое заявление в суд. Важно признать комнату умершего соседа выморочной, отходящей государству. Местные власти обязаны будут принять данное имущество на баланс, а судом будет определен наследник, которому вы и направите свое уведомление о продаже комнаты.

Далее, уже при сделке по купле-продаже приложите данное решение суда, также уведомление либо отказ о наследников.

Ждем месяц

По его истечении, если ответов от сособственников не поступило, владелец комнаты получает полное право на ее продажу кому угодно.

Есть вариант ускорить события. Но тогда необходимо собрать отказы соседей от покупки вашей жилплощади. Делается это в письменном виде, каждый отказ должен быть заверен нотариусом (1000-1500 рублей, в зависимости от региона) или специалистом местного отделения Росреестра при личном обращении каждого собственника.

Нарушение порядка извещения соседей по квартире чревато тем, что любой из них в течение трех месяцев после сделки купли-продажи комнаты может оспорить ее и потребовать продать жилплощадь ему.

Выставление комнаты на продажу

Имея на руках отказ от соседей, вы получаете возможность продать свои квадратные метры любому желающему. С одной стороны, это дает вам необходимую свободу действий, с другой —возникает вопрос , где и как искать покупателей.

Прежде чем начать приглашать желающих осмотреть комнату, лучше предупредить об этом соседей, ведь они могут произвести негативное впечатление и отпугнуть покупателя. Не лишним будет еще раз уточнить порядок пользования общими помещениями. Это поможет предотвратить «кухонные войны» с новыми жильцами. Улучшить «товарный вид» комнаты поможет небольшой косметический ремонт. Однако не стоить затевать масштабные и дорогостоящие работы: не факт что вкус будущего владельца жилплощади совпадет с вашим. Перед приходом очередного желающего осмотреть комнату следует навести в помещении порядок. Уберите лишние вещи, которые создают ощущение захламленности. Наведите чистоту в местах общего пользования.

Как продать комнату самостоятельно?

Если вы решили заняться поиском покупателя, полагаясь на собственные силы, то существует несколько доступных вариантов. Среди них:

• — Размещение информации в базе недвижимости;
• — Размещение объявления о продаже на специализированных порталах, в СМИ и интернет-изданиях.

Преимущества:

• — Снижение затрат. Вам не придется платить за услуги посредников;
• — Возможность составить собственное мнение о потенциальном покупателе.

Размещение информации о комнате в базе недвижимости позволит представить объект продажи в наиболее выгодном свете. Вы сможете указать точное местоположение жилого дома, перечислить все основные характеристики квартиры, прикрепить фотографии и контактную информацию.

Рис. Пример объявления о продаже комнаты в базе недвижимости ГдеЭтотДом.РУ

Недостатки:

• — Этот способ требует наличия свободного времени;
• — Вам придется самостоятельно контролировать все юридические аспекты либо консультироваться со специалистом.

Многие продавцы не очень серьезно подходят к визуальной презентации недвижимости. Однако сделанные в спешке, размытые снимки могут полностью отбить желание увидеть квартиру «живьем». Перед фотографированием следует убрать из кадра все лишние предметы (одежду, посуду, детские игрушки). Лучше всего проводить съемку днем при естественном освещении. Если вы хотите запечатлеть вид из окна, выберите такое время суток, когда можно сделать фотографию без бликов. Старайтесь не прикреплять к объявлению больше 10-15 фото.

Нужны ли вам услуги риэлтора?

Если у вас нет времени на самостоятельный поиск покупателя и организацию предпродажного осмотра, можно прибегнуть к помощи риелтора или агентства недвижимости. Как правило, специалисты располагают обширными клиентскими базами и могут помочь представить вашу недвижимость в наилучшем свете.

Важно: Даже при тотальной нехватке времени не стоит выбирать агентство недвижимости, лишь посетив его сайт в интернете. Только при личном визите в офис можно оценить успешность риэлтора и качество предоставляемых услуг.

Преимущества:

• — Возможность сберечь силы и время;
• — Безопасность. Большинство агентств предлагают услуги по оценке рисков при совершении сделки.

Недостаток:

• — Достаточно высокая стоимость услуг.

Совет: Если вы собираетесь продать сразу несколько комнат в одной квартире, постарайтесь найти на них одного покупателя. Это заметно упростит процесс сделки.

Действие 4

Документы для продажи квартиры, являющейся частью коммунальной квартиры

Продажа комнаты должна пройти процедуру регистрации, поэтому нужно позаботиться о сборе документов:

1. Паспортов всех лиц, которые будут участвовать в сделке купли-продажи.
2. Справке о выписке жильцов из продаваемой квартиры.
3. Извещения с указанием в нем условий продажи, цены.
4. Документов постороннего лица, если оно будет представлено, как покупатель.
5. Договора купли-продажи.
6. Экспликации.
7. Выписки из БТИ.
8. Кадастрового плана на отчуждаемое помещение.
9. Акта приема-передачи помещения.
10. Правоустанавливающих документов на комнату.
11. Разрешения от нотариуса на совершение сделки по купле-продаже от соседей.
12. Разрешения органов опеки при наличии несовершеннолетних собственников в квартире.

После сбора документов можно подать объявление на продажу комнаты, составить договор купли-продажи в регистрационной палате. Далее, нужно дождаться ответа от соседей, то есть выждать 30 дней, после чего предоставить вновь отправленное извещение регистрационной палате.

Как только все формальности будут решены, можно приступить к оформлению сделки, которая ничем существенно не отличается от обычной продажи любой иной квартиры.

Сбор необходимых документов

Найдя покупателя и достигнув с ним предварительной договоренности, следует убедиться в том, что у вас есть все необходимые для заключения договора бумаги. Для совершения сделки нужно будет подготовить следующий пакет документов:

1. 1 паспорта участников сделки;
2. 2 правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения и т.п.);
3. 3 свидетельство государственной регистрации права;
4. 4 выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременения;
5. 5 письменное подтверждение того, что другие собственники были уведомлены о продаже (письмо, телеграмма). Если с момента информирования не прошел месяц, требуется нотариальный отказ.

Действие 5

Порядок действий

Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

• Оценить ее.
• Подготовить к продаже.
• Найти покупателя.
• Оформить необходимые документы.
• Осуществить сделку.

Возможно Вас заинтересует статья, соглашение об определении долей в квартире — составляем образец, прочитать об этом можно здесь.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

1. Определение собственником цены, условий продажи на свою комнату.
2. Нотариальное оформление извещения для соседей с обозначением цены и о том, что комната выставляется на продажу.
3. Сбор пакета документов, необходимых для продажи комнаты.
4. Оформление разрешения на продажу своей доли у нотариуса в случае принадлежности комнаты сразу нескольким собственникам.
5. Выписка всех жильцов из комнаты перед выставлением комнаты, взятие справки о выписке в паспортном столе.
6. Заключение сделки, оформление у нотариуса договора купли-продажи на комнату.

Подготовка комнаты к продаже

Главной особенностью продажи комнаты в отличие от отдельной квартиры является зависимость от остальных собственников совместной жилплощади. Дело в том, что согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ ваши соседи обладают преимущественным правом покупки. Это значит, что прежде чем подавать объявление или обращаться в агентство недвижимости, вы обязаны проинформировать их о желании продать комнату и сообщить точные условия (цена, сроки). Причем речь идет не об устных договоренностях, а об уведомлении в письменной форме, которое следует отправить по почте заказным письмом. А самым надежным вариантом будет получение нотариально заверенного отказа. Если возможности продать комнату соседям нет, вы можете приступать к поиску стороннего покупателя. Лучше всего заранее обсудить соседями вопрос оформления необходимых бумаг, чтобы впоследствии быстро продать свою комнату.

Важно: Вопрос согласования сделки с соседями по квартире часто превращается в непростую задачу. Это касается тех случаев, когда местонахождение некоторых собственников неизвестно или кто-то из них намеренно тормозит продажу, уклоняясь от получения уведомлений.

Действие 3

Как быстро продать долю в коммунальной квартире?

Воспользуйтесь несколькими полезными советами от нас:

1. В первую очередь, не задирайте цену. Назначьте адекватную стоимость за ваше помещение. В противном случае, покупатель так и не будет найден;
2. Заранее заручитесь согласием собственников на продажу;
3. Подготовьте квартиру надлежащим образом, чтобы в случае появления покупателя как можно быстрее провести сделку;
4. Ваше помещение должно быть юридически чистым, на нём не должно быть залогов;
5. Используйте все возможные средства оповещения о вашем предложении;
6. Самостоятельно публикуйте объявления в газетах и в интернете, а также обратитесь за услугами риелторов;
7. Иногда хорошую помощь оказывает «сарафанное радио». Расскажите всем своим знакомым о желании продать комнату.

Оповещение собственников

Первым этапом продажи комнаты в коммуналке будет определение покупателя.

Чтобы оповестить собственников и узнать об их решении по поводу покупки, нужно отправить по почте на их адреса письма-уведомления с условиями сделки. Также возможно привести лично каждого собственника к нотариусу и зафиксировать ответ.

Узнать, кто является собственниками долей коммунальной квартиры, можно с помощью выписки, которую выдают Росреестре.

После получения письма остальные владельцы коммуналки могут:

• Сообщить о намерении купить долю. В этом случае продавец обязан заключить сделку с изъявившим желание собственником. Если комнату захотели купить несколько владельцев квартиры, то продавец на свое усмотрение выбирает, с кем из них провести куплю-продажу.
• Проигнорировать предложение. Если хотя бы один из владельцев не отзывается на письмо, то продавец комнаты обязан выждать 30 дней. По истечении этого срока действия игнорирующего собственника воспринимаются как отказ от покупки, после чего можно продавать долю.
• Написать отказ. Собственники могут в письменном виде отказаться от совершения сделки. При этом если все владельцы зафиксируют отказ, продавец имеет право приступить к поиску сразу после получения отрицательного ответа ото всех собственников.

Обратите внимание, что в коммуналке могут проживать люди по договору социального найма. В этом случае уведомление нужно отправлять в муниципалитет, который предоставил жилье соседям.

Если возникли проблемы

Есть способы обойти волокиту. Первый вариант — оформить дарственную на планируемого покупателя, а деньги получить под честное слово. Это рискованная схема, так как новый владелец может не выплатить оговоренную сумму.

Второй вариант — оформить дарственную лишь на маленькую долю от комнаты, а после продать покупателю остальную часть как одному из владельцев коммунальной квартиры. Эта схема более безопасна для продавца, так как по договору купли-продажи у сторон возникают обязательства, подкрепленные юридическими документами.

Юридические аспекты

Юридические аспекты

Комната в квартире обычно – часть общедолевой собственности. Соответственно, помимо вас, владельца комнаты, свои права на данную квартиру имеют и другие собственники. Жилищный кодекс (п. 6 ст. 42) предоставляет таким людям преимущественное право на покупку выставляемых на продажу квадратных метров.

Порядок действий при продаже будет таким:

Преимущественное право покупки

Продажа имущества, находящегося в долевой собственности, регулируется ст. 250 первой части Гражданского кодекса РФ. Согласно ее содержанию, собственники долей в коммунальных квартирах имеют преимущество перед остальными лицами при покупке продаваемой доли.

При этом владельцы остальных долей получают преимущество только в части совершения самой сделки, но не в ее положениях. То есть цена и условия купли-продажи комнаты одинаковы как для третьих лиц, так и для остальных собственников долей.