Как продать квартиру и купить другую одновременно

По закону РФ граждане не могут продать свою квартиру, не имея дополнительной жилплощади, куда они могли бы переехать. Продажа и одновременная покупка квартиры — особенности альтернативных сделок, Альтернативные сделки – самый популярный вид операций с жилой собственностью на вторичном рынке. Сочетая в себе элементы простых покупки и продажи, они несут в себе дополнительные трудности при проведении и последующие риски правообладания.

Основные моменты

Фактически одновременно продать и купить жилье означает сделать обмен. Но обмен в чистом виде производится редко. Как правило, выстраивается цепь из нескольких участников.

4 действия, которые нужны для размена:

1. Найти покупателей на свою жилплощадь;
2. Найти новую квартиру.
3. Продать свою жилплощадь.
4. Купить новую недвижимость.

Чтобы решить вопрос, как одновременно суметь купить и продать квартиру, нужно, чтобы адекватно действовал каждый участник сделки.

Важно! Закрепить достигнутые договоренности можно в предварительном договоре. Указывается в предварительном соглашении цена и срок для заключения основной сделки. Чтобы успешно продать и купить, важно выбрать надежное риэлтерское агентство.

Операции, где можно купить квартиру и одновременно продать, являются очень выгодными для агентов.

3 действия, за которые агент получает оплату:

• поиск покупателя на продаваемую квартиру;
• поиск подходящего жилья для покупки;
• затраты на сопровождение сделки.

Кроме того, посредники зачастую осуществляют доставку клиентов на объект, а также юридическое консультирование. Эти услуги также закладываются в цену договора.

Состояние рынка недвижимости

Успех альтернативных сделок зависит и от положения на рынке недвижимости. Если цены растут, то собственник, уже зафиксировавший стоимость сделки с покупателем, рискует не найти подходящую для переезда квартиру, так как на нее не хватит денег. По этой причине участники альтернативной сделки часто перестраховываются, завышая стоимость своей недвижимости, что, конечно сказывается не только на судьбе данной «цепочки», но и рынке в целом — возникает иллюзия роста даже на стагнирующем рынке. Рекомендуем сначала искать новую квартиру и, внеся задаток, фиксировать стоимость сделки в предварительном договоре, а уже потом продавать имеющееся жилье.

Если же цены на недвижимость падают, то это положительный момент при альтернативе. Собственник, уже нашедший покупателя на свою квартиру, может купить подходящее ему жилье по сниженной стоимости.

Сегодня рынок недвижимости нестабилен, стоимость жилья «перегрета», а его качество значительно уступает современным требованиям. Период альтернативной сделки занимает от нескольких месяцев до года и более. Стороны чаще всего привлекают риэлторов, что также сказывается на общей стоимости операции. И, хотя перечисленные нами рекомендации в общем случае верны, на практике часто приходится уступать, чтобы вообще сделка стала возможной.

Алгоритм проведения сделки

Покупка и продажа проходит в несколько этапов:

1. Оценивается стоимость жилья на рынке.
2. Подбор вариантов для покупки.
3. Продажа жилплощади.
4. Поиск вариантов для приобретения.

Сделка усложняется, если на покупку жилья оформляется ипотека. Тогда необходимо получить одобрение финучреждения на выдачу кредита.

5. Непосредственно оформление сделки.

Сделка оформляется в несколько этапов:

• подписание договоров, чтобы продать одну и купить другую недвижимости.
• подписание документов с финучреждением (кредитный договор, закладная);
• аренда ячейки в банке;
• подписание соглашений на покупку и продажа жилплощади;
• подписание договоров страхования;
• оформление доверенностей (при необходимости).

После того, как все этапы сделки пройдены, можно обращаться к специалистам Росреестра для регистрации права владения.

Безопасность и преимущества

Прежде тем, как заключать сделку, убедитесь в адекватности и дееспособности участников. Если нужно, посетите врача, получите справку. Чтобы в итоге сделку не аннулировали. Основывайтесь только на оригинальных документах, а не доверенностях.

Главное преимущество альтернативной сделки в том, что можно выбирать любую недвижимость, которая соответствует по требованиям. Это удобно так же тем, что во время всего процесса вы проживаете в своей квартире. Нет необходимости искать на это время съемное жилье.

Значительно ускоряет обмен пакет документов, который одинаков как для покупки, так и для продажи.

Для тех, кто не может сразу собрать большую сумму для покупки жилья – это идеальный вариант.

Риэлторское вознаграждение

При обычной сделке с недвижимостью (простая продажа или покупка квартиры) риэлторы, как правило, устанавливают размер комиссионных в 3%. Если же сделка альтернативная, стоит быть готовым либо к оплачиванию комиссий за каждую операцию отдельно, или к увеличению трат как минимум на 2 % с операции по вашей собственности.

Это и естественно — риэлтор работает больше, ищет покупателя на продаваемое жилье, подбирает подходящие для приобретения варианты недвижимости, организует «цепочку» сделок, что также приводит к затратам временным и финансовым.

Альтернативная сделка и новостройки

Некоторые застройщики предлагают альтернативную сделку для тех, кто хочет купить первичной жилье. При этом старая квартира переходит в залог аккредитованного банка, который выдает ипотеку, а новая бронируется на какой-либо срок.

Такая сделка не всегда выгодна для продавца. Из-за необходимости быстрой продажи недвижимость теряет в цене. Если же выставляется условие о конкретных сроках на выселение из заложенной квартиры, то хозяину и его семье нужно снимать жилье неопределенный срок до момента переезда уже в новую квартиру, причем сегодня никто не может гарантировать сроки сдачи новостроек в эксплуатацию. По этой же причине данная операция очень рискованная — одна квартира теряется безвозвратно под обещание застройщика когда-либо в будущем предоставить новую.

К плюсам такого варианта относятся неизменная стоимость забронированной за покупателем жилплощади, которая на момент строительства всегда ниже аналогов на вторичном рынке жилья. Поэтому это может быть выгодной покупкой квартиры, цена на которую не возрастет к моменту сдачи нового дома. Весь вопрос в должной проверке застройщика.

Требования к квартире, которая берется в зачет первичного жилья довольно строгие. Такая недвижимость должна быть ликвидной, располагаться в хорошем районе, быть юридически свободной и находиться в собственности.

Когда имеет смысл «разорвать» сделку

Как правильно проводить операции, зависит от ситуации, в которой находится продавец недвижимости. Если есть, где еще жить, то с продажей можно не торопиться.

4 случая, когда можно сделать разрыв в оформлении:

1. Нет необходимости торопиться с продажей, то можно цену не снижать, а значит, жилье сохраняет ликвидность.
2. Одно жилье нужно продать, а вместо этого купить сразу две квартиры.
3. Нашелся покупатель на жилплощадь, а жилплощадь, которую купить нужно взамен, еще не найдена.
4. Междугородний обмен. Достаточно сложно свести воедино две операции, когда продается жилье в Москве, а покупается в Санкт-Петербурге. Вариант для прямого обмена найти будет очень сложно. Потому сначала придется на свою жилплощадь покупателя искать, а потому уже покупать квартиру.

В любом случае нужно взвесить все за и против, чтобы не попасть впросак.

Альтернативная сделка и иждивенцы

Чаще всего сложности возникают, если в число собственников продаваемого жилья входят иждивенцы (несовершеннолетние дети, пожилые родственники, инвалиды). Для того, чтобы сделка купли-продажи состоялась, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Особенно требовательно государство к правам детей: в результате сделки ребенок должен получить равнозначные площадь и условия проживания. Поэтому продажа квартиры, в которой один из собственников еще не достиг совершеннолетия (18 лет), осуществляется дольше, так как необходимо собрать дополнительные документы.
Дети, не являющиеся собственниками квартиры, должны быть обязательно куда-либо прописаны при продаже квартиры. Такие требования устанавливаются государством для защиты прав ребенка.

Именно поэтому в случаях, когда в продаваемой квартире живут дети (неважно, собственники они, или просто прописаны), рациональной становится одновременная продажа и покупка квартиры.

Альтернативная сделка и ипотека

Когда денег от продажи квартиры на покупку нового жилья не хватает, можно взять кредит или оформить ипотеку. Ипотека — приобретение недвижимости с участием средств банка, когда приобретаемый объект становится залогом (обеспечением ипотеки). Такой вариант предполагает, например, что полученные от реализации вашей недвижимости средства могут использоваться как «первый взнос». Это позволит вам значительно увеличить сумму сделки, но надо понимать, что под залогом будет вся приобретенная квартира.
Дополнительно к классической ипотеке ряд банков предлагают специальные ипотечные программы для реализации альтернативных сделок.

Согласно им, рассчитаться с банком заемщик может двумя способами:

• Кредит на покупку квартиры выдается на краткий срок и возвращается полностью после реализации старой квартиры. За несколько месяцев, отведенных банком, клиент должен найти покупателя и продать собственную недвижимость. В данном случае заемщик либо приобретает меньшую по сумме недвижимость, либо доплачивает разницу самостоятельно. Плюс от кредитования — появление в сделке «живых» денег, что может значительно облегчить судьбу «цепочки».
• Кредит выдается на определенный срок и возвращается частями. После продажи квартиры собственник погашает часть долга, остальная сумма выплачивается по стандартной схеме. Эта схема заведомо рассчитана на приобретение большей по стоимости квартиры (или квартир — при разъезде), причем до продажи заемщиком его первоначальной собственности банк может брать с него больший процент, а после — меньше.

Как продать и купить квартиру одновременно

Одновременная продажа имеющегося жилья и покупка другого, в современное время для многих заменяет популярный, когда-то, обмен квартир. Для опытных риэлторов преимущества одновременного проведения двух сделок купли продажи, абсолютно очевидны. Не нужно годами искать подходящий обмен, где другая сторона согласится с вашими условиями. Более того, продавая и сразу же покупая квартиру – можно получить ощутимую выгоду на разнице в цене.
Поэтому основными задачами в данной операции можно выделить три пункта:
1) Найти наиболее выгодного покупателя на свою квартиру;
2) Подобрать самую подходящую и недорогую квартиру взамен;
3) Грамотно связать данные варианты предварительными соглашениями о купле-продаже, проверить покупаемую квартиру и провести сделку с использованием денежных взаиморасчетов.
Если конкретно рассмотреть рынок недвижимости Зеленограда, то более половина сделок проходит в качестве одновременной продажи и покупки квартиры, выстраиваясь, порой в цепочки из нескольких звеньев.
Подобный вариант сделки с успехом применяется не только при покупке вторичной квартиры, но и при обмене на новостройку.

Плюсы и минусы альтернативных сделок

В советское время, когда понятие частной собственности на жилье вообще не существовало, обмен недвижимости был привычной и единственной процедурой (которая так и называлась – мена), благодаря которой граждане хоть как то могли решать свои вопросы с жильем. Сегодня подобные сделки встречаются крайне редко — доля старого муниципального жилья сокращается, а новые квартиры как правило быстро приватизируются. Да и оформлять сделку значительно проще, будучи собственником. Поэтому в настоящей статье рассматривается обмен жилья в его новом понимании — проведении альтернативной сделки с жильем при одновременной купле и продаже квартиры (или комнаты).

Главный плюс альтернативных сделок – возможность улучшить жилищные условия без больших финансовых затрат. Собственнику только важно учитывать, что суммы, вырученной от продажи недвижимости, а также его собственных накоплений, должно хватить на покупку подходящей квартиры или дома.

Минусов у подобных операций несколько. Это и образование так называемых «цепочек», когда выстраивается несколько взаимозависимых собственников, у каждого из которых, естественно, свои особенности и потребности. И повышенная комиссия риэлторов, которых, как правило, тоже несколько. Поэтому альтернативная сделка очень уязвима и часто требует значительных затрат времени.

Альтернативные «цепочки» и их уязвимость

Как правило для успешного завершения альтернативной сделки выстраивают «цепочки» участников. Причины могут быть разными: собственник хочет приобрести несколько жилых площадей вместо своей (расселение), приобретаемая квартира также является альтернативной, и ее продавец приобретает что-то взамен и др.

Процедура упрощается, если в цепочке есть хотя бы один покупатель с живыми деньгами, достаточными для покупки. Или если в ней участвует «чистый» продавец, который продает без одновременной необходимости в покупке. Тогда хотя бы в одном звене «цепочка» строится только от продавца или покупателя.

Если одна из сторон меняет свое решение (отказывается продавать/покупать жилье, возникают проблемы с документами и пр.), то это негативно отражается на всех участниках сделки – «цепочка» рвется. При продаже квартир в Москве нередки случаи с участием 3-4 и более площадей в альтернативной «цепочке». Однако, чем длиннее «цепочка», тем проще ее разрушить. Поэтому в таких вариантах требуется участие опытного риэлтора. Предсказать сроки проведения такой операции невозможно, «цепочка» нестабильна, может выстраиваться несколько месяцев и «рухнуть» в один момент.

Наши рекомендации — если ваше предложение на рынке жилья высоко ликвидно или именно вы обладатель необходимой суммы для сделки, то не стоит соглашаться на операции, в которых число участников больше трех. Заранее — при составлении договора с риэлтором или второй стороной по сделке — можно договориться о многих деталях, например, указать, что одна из сторон обязуется рассматривать только безальтернативные варианты. Эти и другие требования фиксируются в договоре и препятствуют чрезмерному разрастанию «цепочки». Но надо понимать, что рост «цепочек» - не блажь посредников, чаще всего это единственная возможность удовлетворения потребностей участников сделки.

Альтернативные сделки с недвижимостью: купля-продажа квартиры

Жизнь не стоит на месте и рано или поздно почти перед каждой семьей встает квартирный вопрос.

Кому-то необходимо увеличить площадь жилья, а кому-то получить взамен большой квартиры несколько маленьких. Из-за высоких цен на недвижимость мало кто сразу может купить желаемое. В таких случаях и применяются альтернативные сделки.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Если вы решили продать прежнее жилье прежде чем купить новое

Если вы все же решите, что важно продать свой дом, прежде чем покупать новый, то должны быть готовы к тому, что может наступить период, в течение которого вы не будете владельцем жилья, и поэтому придется подумать о том, чтобы подыскать место для проживания.

Если вы не можете остановиться у друзей или родственников, арендуйте жилье на короткий срок, которое подходит вам и вашей семье. Или поинтересуйтесь у покупателей, готовы ли они, чтобы вы проживали в своей бывшей квартире (за арендную плату, конечно же) до тех пор, пока вы не купите новое жилище. Если вам все же необходимо переехать на временную квартиру, вам стоит получить интересующую вас информацию от нескольких компаний, занимающихся переездом и хранением. Переезд может повлечь за собой значительные расходы, и вы сможете сэкономить деньги, если сами найдете перевозчика, который также предлагает и услуги по хранению вещей.

Кроме того, важно решить, как распорядиться деньгами, которые вы получите от продажи своего жилья. После погашения ипотечных кредитов, у вас (предположительно) останется значительная сумма денежных средств для покупки нового места проживания. Поищите инвестиции с низким уровнем риска, такие, например, как краткосрочные депозитные сертификаты, сбережения или текущий счет, и т.д., что дает вам легкий доступ к своим средствам без штрафов за преждевременное снятие средств со счета.

Как продать квартиру и купить другую одновременно?

Зачастую продажа квартиры обусловлена покупкой нового жилья. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи подразумевает под собой альтернативную сделку. Она представляет собой процесс, состоящий из нескольких этапов.

Альтернативная сделка позволяет продавцу квартиры проживать в старом жилье до окончательного переезда. Это освобождает семью от поиска съемного жилья и оформления временной регистрации в случае необходимости.

Пакет документов одинаков как для продажи квартиры, так и для покупки — это экономит время. При одновременной продаже своей квартиры и покупке новой уменьшаются риски потери денег и их обесценивания, так как обе сделки проходят в один временной промежуток.

Такие сделки сложно осуществить без грамотного юриста, так как приходится принимать аванс от покупателя своей квартиры и вносить аванс продавцу покупаемого жилья, а также согласовывать сроки. Чтобы совершаемая купля-продажа недвижимости проходила прозрачно и безопасно, обращайтесь к юристу за сопровождением такой сделки.

При осуществлении альтернативной сделки возможен равноценный обмен и неравноценный обмен. В первом случае – это смена района проживания в пределах одного города с приобретением взамен своей квартиры другой недвижимости, имеющей такую же стоимость. Во втором случае – это переезд из большей жилой площади в меньшую или наоборот. При этом, один из ее участников получает деньги и меньшую по площади или расположенную в более удаленном районе недвижимость, а другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты.

Разрывать или нет сделки при продаже

Мало решить проблему, как продать жилье, нужно еще и решить, как его купить. Есть случаи, когда сделки, как продать и купить, «разорвать» не получится. Такие ситуации устанавливаются законодательством.

3 причины, по которым нельзя «разорвать» сделку:

1. Юридические причины. Речь идет о сделках с участием несовершеннолетних и недееспособных граждан. Детские интересы особенно защищаются законом. Если права малолетних будут нарушены, то суд может признать недействительной сделку.

Пример. Васильевы хотят обменять свою двухкомнатную квартиру на трехкомнатную. В их квартире прописано двое несовершеннолетних детей. Для осуществления сделки потребуется получить одобрение специалистов опеки. Опека даст добро на сделку, если детки не будут обделены жилплощадью, т.е. взамен им будет куплено равноценное жилье. Если сделки «разорвать», то этот принцип будет нарушен, потому сотрудники Росреестра «завернут» регистрацию.

2. Технологические причины. Возникают сложности с оформлением, когда решено жилье в одном городе продавать, а квартиру в другом населенном пункте, покупать. Пока будут жилплощадь покупать, может измениться ситуация на рынке недвижимости. В этом случае может не хватить денежных средств, чтобы купить жилье взамен. Есть риск, что жилплощадь будет куплена, продавец получит свои деньги, но никуда не сможет их вложить, поскольку «взлетели» цены на жилье.

3. Психологические причины. Владелец жилья может просто бояться без денег и жилья оказаться. Ситуация осложняется, если еще и выписываться некуда. Тогда можно объединить сделки, когда продаете объект в одном населенном пункте, а покупаете в другом городе.

Особенности проведения сделки

Имеются свои нюансы при проведении сделки.

3 сложности с продажей и покупкой жилья на вторичном рынке:

• сделка затрагивает интересы несовершеннолетних;
• возникают сомнения в дееспособности хозяина квартиры;
• оформляется ипотека.

Необходимо тщательно проверить документы на право владения, а также ознакомиться с выпиской из домовой книги. Частенько возникают проблемы, если появляется кто-либо из бывших жильцов и начинает «качать» права. Споры между сторонами решаются в судебном порядке.

Как бы агент ни рекламировал недвижимость, а проверять все нужно самолично. Если возникают сомнения в дееспособности продавца, то договор лучше не заключать или просить представить справку из ПНД.

Как проводить расчеты

Надежным способом расчетов за продаваемое жилье является передача денежных средств через банковскую ячейку. Стороны могут самостоятельно определить в договоре, когда открывается доступ к деньгам. Как правило, продавец получает деньги после того, как покупатель зарегистрирует право собственности.

Есть один важный нюанс, который помогает подстраховаться на случай обмана. Регистрация договоров допускается, когда зарегистрирован договор на продажу жилплощади.

В чем смысл альтернативы при покупке/продаже недвижимости

На сегодня обмену подлежит только недвижимость, находящаяся во власти города. В остальных случаях используется альтернатива, когда договоры подписываются одновременно. Причем участниками сделки могут стать от двух до пяти жильцов. Чтобы вам было понятен процесс, рассмотрите схему.

Альтернативная сделка – это обмен квартиры при помощи купли-продажи. То есть одновременная продажа площади, где вы проживаете, и покупка новой.

Кому подходит альтернативная сделка?

Есть разные причины, по которым люди отдают предпочтение такой форме купли-продажи. Вот основные из них:

• Равноценный обмен. Сделка характеризуется приобретением жилья, которое аналогично по стоимости и параметрам вашему. Причиной такого рода обмена может послужить новая должность на работе, или перевод ребенка в другую школу/садик. Фактически деньги никто не получает, они регистрируются только в документах;
• Неравноценная сделка. Здесь собственник небольшой квартиры может приобрести большее по площади жилье с доплатой. Или же, наоборот: у вас большая квартира, но вы размениваете ее на меньшую, при этом получая доплату. Например, пенсионерка живет в трехкомнатной квартире, и еле сводит концы с концами. В таком случае ей выгодно приобрести двухкомнатную, и получить дополнительные деньги;
• Разъезд/съезд. Может вызвать конфликт или развод. Или наоборот, когда молодая пара хочет съехаться.

Этапы проведения сделки

Это достаточно сложный процесс, особенно когда задействовано более 3-4-х участников. Чтобы не затягивать приобретение жилья на год и более, подробно изучите порядок действий:

1. Оцените свою недвижимость. Узнать примерную стоимость можно изучив похожие объявления самостоятельно. А можно поручить организацию сделки хорошему риелтору. В этом случае, риелтор действительно должен быть профессионалом в своей сфере, и иметь необходимые рекомендации.
2. Найдите покупателя. Квартира должна соответствовать вашим требованиям и финансовым возможностям. Когда покупатель найден, с ним заключается предварительный договор, срок которого зависит от сложности сделки. Учитывайте, что времени должно быть достаточно, чтобы найти новую жилплощадь и изучить документы.
3. После этого покупатель должен заплатить продавцу аванс, чтобы убедить в серьезности сделки. Передача аванса подтверждается договором.
4. Сбор документов. На все объекты недвижимости собираются документы, проверяются на чистоту. Оговариваются все нюансы, места проведения сделки.
5. Завершающий этап. Передача денег происходит через ячейку банка. Их количество зависит от числа квартир-участников. Средства вносятся покупателем площади, а получаются продавцом.
6. Этап подписания договоров купли-продажи.
7. Проводится передача квартир в порядке очереди. Обычно для этого достаточно двух недель.

Документы

Для того чтобы заключить договор, понадобится ряд бумаг:

• Документы, подтверждающие ваше право на недвижимость;
• Паспорта: кадастровый, технический;
• Бумага, юридически подтверждающая согласие всех участников;
• Выписка о прописанных людей в квартире;
• Справка, подтверждающая отсутствие задолжностей;
• Выписка из ЕГРП на объект.

Безопасность и преимущества

Прежде тем, как заключать сделку, убедитесь в адекватности и дееспособности участников. Если нужно, посетите врача, получите справку. Чтобы в итоге сделку не аннулировали. Основывайтесь только на оригинальных документах, а не доверенностях.

Главное преимущество альтернативной сделки в том, что можно выбирать любую недвижимость, которая соответствует по требованиям. Это удобно так же тем, что во время всего процесса вы проживаете в своей квартире. Нет необходимости искать на это время съемное жилье.

Значительно ускоряет обмен пакет документов, который одинаков как для покупки, так и для продажи.

Для тех, кто не может сразу собрать большую сумму для покупки жилья – это идеальный вариант.

Что должно насторожить?

Если у вас возникают какие-то сомнения, иногда лучше отказаться от сделки.

1. Четко проверяйте чистоту и подлинность документов;
2. Учитывайте, что все участники должны регистрироваться одновременно. Вас должно насторожить, если у кого-то возникают возражения;
3. Если недвижимость уже перепродавалась не один раз – это недобрый знак.

Из негативных аспектов сделки можно выделить большую стоимость. Комиссия, которую запрашивает риелтор, в разы превышает обычную куплю-продажу. Все из-за сложности построения цепочки.

Лучшее время для проведения подобных операций, считается период стабильных цен. Желательно пользоваться услугами только профессиональных риелторов, которые обеспечат безопасность процесса.