Как продать квартиру с долгами по жкх

Можно ли и как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам? Покупка жилья с задолженностью квартплаты. Что делать, если вы купили такую недвижимость?. Как действовать, чтобы продать квартиру с долгами по коммунальным платежам? «МИЭЛЬ Чистые Пруды» — помощь профессионалов в продаже недвижимости с долгом по коммуналке.

Возможные нюансы продажи

Владелец жилья имеет право продать квартиру с долгами или без таковых. Если за время его владения квартира не была отчуждена или арестована, то после ее продажи вся задолженность числится за ним в течение 3 лет. Потом просто списывается. Требование вернуть долг после истечения срока давности, даже через суд, – незаконно.

Приобретатель, не взявший на себя долги за коммунальные услуги, вправе не оплачивать их. Все начисления, за которые он обязан платить, начинаются с даты регистрации его, как собственника. Все угрозы по прекращению подачи ресурсов неправомерны. Можно смело обратиться в прокуратуру. А вот долг по капитальному ремонту, согласно 158 ст. ЖК, переходит к нему в полной мере.

УК не может передать долги другим лицам. Это уголовно наказуемо.

Письменное согласие покупателя

В случае покупки квартиры с долгами, когда клиент согласен взять их на себя, необходимо оформить согласие письменно и описать все нюансы. Либо он покупает квартиру по меньшей стоимости и сам выплачивает всю сумму. Либо дает задаток, из которого торговец погашает накопленный долг. В предварительном договоре должны быть прописаны все суммы и сроки выплаты. Соглашение пишется свободно, но с учетом делового языка. Оно должно содержать личные и паспортные данные, информацию о недвижимости, дату и подписи обеих сторон.

Предварительный договор считается официальным документом, лучше не экономить, и оформить его в нотариальной конторе. После заключения основного договора с перенесением всей информации предварительный уничтожается.

Уменьшение стоимости квартиры на сумму долга

Данный вариант идеален для продающей стороны, когда сумма задолженности очень большая, а сам продавец не может ее оплатить. Но лишь в том случае, когда клиент согласен.

Уведомление управляющей компании

Со сменой собственника меняется и лицевой счет. Поэтому необходимо предупредить УК. И чем раньше, тем лучше. Новый л/с открывается не с даты обращения, а с даты регистрации собственности. Не стоит копить новые долги, уже свои.

Для этого нужно прийти в УК, ТСЖ или абонентский отдел биллинговой компании, которая обслуживает адрес, с оригиналами и копиями договора купли-продажи и выписки ЕГРН. Заявление пишется в свободной форме или на специальном бланке. Если несколько поставщиков предоставляют услуги, то заявление следует написать по каждому из них.

Не всегда, но есть возможность отправить копии документов Почтой России или через интернет.

Можно ли продать квартиру с долгами

Учитывая все сказанное выше – да, можно, но могут быть проблемы, так как избавиться от долгов таким образом все равно не получится. Лучше всего заранее предупредить нового владельца о наличии задолженности и обсудить с ним варианты решения проблемы.

Пример: Старый и новый владелец могут договориться о том, что новый переоформляет долг за коммунальные услуги на себя, а старый делает соразмерную скидку в стоимости квартиры. Например, если квартира стоит 2 миллиона рублей, а долгов насчитывается на сумму в 50 тысяч рублей, то фактически жилье будет продано за 1,95 миллиона рублей, но взамен новый собственник обязуется перевести задолженность на себя.

Переход долга на нового собственника

Переход долга на другого человека (в данном случае – нового собственника) может осуществляться двумя основными способами:

• Данный факт зафиксирован в договоре.
• Заключено письменное соглашение о переуступке долга новому владельцу.

На практике значительно проще написать именно отдельное соглашение, чем вписывать данный пункт в договор купли-продажи.

Порядок действий

1. Обсудить условия переуступки долга.
2. Составить соглашение.
3. Подписать договор купли-продажи.
4. Переоформить право собственности.
5. Обратиться в управляющую компанию и предоставить договор купли-продажи, соглашение о переуступке долга и свой паспорт.

Документы

Для оформления такого соглашения от сторон потребуется:

• Паспорта РФ как продавца, так и покупателя.
• Документы на жилье.
• Информация о сумме долга (выдается управляющей компанией).
• Текущие данные по счетчикам.

Особенности письменного обязательства

Обязательство погашения задолженности вместо другого человека – это достаточно опасный документ, потому нужно очень внимательно его составлять. В частности, особое внимание стоит уделить тому, какую именно сумму обязуется погасить человек и за что. Кроме того, важно зафиксировать, что задолженность гасится только за определенный период и зафиксировать показания счетчиков (или указать конкретную сумму). Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем не возникло дополнительных «внеплановых» долгов.

Следует отметить, что конкретной формы такого документа не существует. Его можно составить самостоятельно, учитывая примерно такое содержание:

• Информация о лице, которое передает долг и которое его получает.
• Данные о квартире.
• Сумма задолженности, которая переходит другому человеку.
• Дата и подпись.

В зависимости от разных факторов, могут включаться и другие пункты в такое соглашение. Кроме того, рекомендуется предварительно обратиться в управляющую компанию. С большой долей вероятности у них будут свои бланки подобных соглашений или, как минимум, образцы от аналогичных процедур, проходивших в прошлом.

Как продать квартиру с коммунальными долгами

Сама процедура продажи квартиры с коммунальными долгами ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением одного пункта, связанного с переоформлением долга на другого человека. Последнее верно лишь в том случае, если переуступка долга производится через договор, а не отдельное соглашение.

Порядок действий

1. Уведомить покупателя о наличии задолженности по коммунальным платежам и, в идеале, предоставить справку из управляющей компании с конкретной суммой долга.
2. Обсудить варианты дальнейших действий с долгом (будет ли передаваться, когда, кому, как, в какой сумме и так далее).
3. Включить в договор купли-продажи пункт относительно существующей задолженности или заключить соглашение об уступке долга.
4. Составить договор, подписать его и зарегистрировать.
5. По акту приема-передачи принять квартиру и передать положенную сумму.
6. Переоформить право собственности. При необходимости посетить управляющую компанию.

Документы

При составлении и оформлении договора нужно будет подготовить следующий пакет документов:

• Паспорта сторон.
• Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт и так далее).
• Справка из управляющей компании о сумме долга.

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что на данный момент заверять договора купли-продажи у нотариуса не обязательно, единственная статья расходов (помимо самой стоимости квартиры и суммы долга по квартплате) – это госпошлина при регистрации права собственности. Она составляет 2000 рублей на каждого нового владельца.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

• Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
• Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
• Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Минусы:

• Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
• Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса. Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Как получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники — инструкция.Как заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сколько это стоит.

Условия продажи квартиры с долгами

Для того чтобы осуществить сделку с продажей квартиры, где присутствуют долги, нужно соблюсти некоторые условия, которые являются обязательными.

К ним относят уведомление потенциального покупателя о подобной ситуации, при которой требуется внесение средств за оплату ЖКХ.

Иначе если он узнает об этом позднее, последует обращение в судебный орган и аннулирование сделки с потерей части средств, так как возможно постановление об уменьшении суммы для продажи.

Гражданский кодекс и закон в целом в этом случае на стороне покупателя.

Когда можно продавать?

Продажа квартиры с долгом возможна лишь тогда, когда ситуация не дошла до судебного разбирательства.

Если суд постановил, что собственник жилья должен внести определенную сумму по долгам за ЖКХ и квартплату, тогда судебные приставы на основе судебного решения могут наложить обременение на жилое помещение.

Тогда продать его будет уже невозможно.

Наличие неоплаченных счетов не препятствует продаже. При этом не имеет значение, кто будет их оплачивать.

Чаще всего подобные сделки связаны с иными причинами, по которым они не могут быть подписаны:

1. на квартиру наложено обременение, то есть она находится в залоге у банка;
2. на помещение наложен арест со стороны судебных приставов;
3. помещение относится к не приватизированному;
4. третьи лица выставляют собственные права на жилое помещение;
5. нет согласия от иных собственников жилья.

Способы погашения

Урегулировать вопрос до начала сделки можно даже с наличием большой задолженности за услуги коммунального характера.

О том, как оплачивать коммунальные платежи без комиссии, читайте здесь.

Продавцом

Для того чтобы избежать проблем с УК в дальнейшем, собственник может самостоятельно погасить большой долг.

Если предоставить доказательства не оплаты по уважительным причинам УК может пойти на уступки и предложить оплату частями, то есть в рассрочку.

Реструктуризация долга возможна лишь в исключительных случаях.

У продавца есть несколько вариантов для решения вопроса:

• использование аванса за квартиру в качестве погашения долга;
• оформление потребительского кредита;
• займ у родственников или друзей.

Переуступка долга

При переуступке долга все платежи, которые ранее были предназначены для предыдущего владельца, переходят к новому хозяину.

В подобном случае при продаже часто делается скидка на жилое помещение, чтобы новый владелец мог оплатить услуги ЖКХ.

Договор купли-продажи с наличием долговых обязательств

При проведении продажи жилья с долгом следует составить договор по установленным правилам.

В нем должен присутствовать пункт, что обязательства по оплате коммунальных услуг, относящихся к предыдущим месяцам, передаются новому владельцу жилья.

Образец договора имеет типовую форму при составлении, но лишь с единственным отличием в пункте о переводе долга к новому владельцу.

Образец договора купли-продажи квартиры с долгами.

Написание письменного обязательства

Обязательство об уплате долгов, которое подписывается сторонами, составляется в письменном виде. В соответствии с ним новый собственник будет оплачивать долг вместо предыдущего собственника.

Важно пройти нотариальное заверение документа.

Уведомление УК

Новый собственник квартиры с долгами должен послать уведомление в управляющую компанию, где сообщает о смене собственника помещения.

Оно составляется в письменной форме и к нему следует приложить два документа:

1. договор на покупку жилья;
2. правоустанавливающий документ.

Образец уведомления в УК о смене собственника квартиры.

О том, как законно продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, смотрите в видеоролике:

Необязательными, но все же рекомендуемыми бумагами, являются записи приборов учета на момент приобретения собственности.

На кого переходят обязанности

Вне зависимости от смены владельца компания-поставщик услуг в любом случае стремится получить свои деньги. Так как после продажи квартиры коммунальщики не знают, куда переехал законный должник и где его искать, средства начинают требовать с нового собственника.

Следует помнить, что любые действия, связанные с долгами по старым счетам, являются неправомерными.

Купив квартиру, владелец обязан платить исключительно с момента, когда:

• стал полноправным собственником;
• зарегистрировал право на собственность;
• вселился и начал пользоваться услугами ЖКХ и коммунальных служб.

Взыскать старые долги из владельца, который к ним непричастен, не вправе даже суд. Неоплаченные счета прежнего собственника остаются за ним.

Чтобы вернуть свои деньги, управляющей службе необходимо найти новый адрес проживания должника и подать на него исковое заявление о невыполнение обременений.

Если при покупке жилья покупатель согласился самостоятельно выплатить долги, о чём говориться в договоре купли-продажи, то все обременения переходят на него. Избежать оплаты старых счетов в этом случае не получится.

Льготы на квартплату выдаются малоимущим семьям, инвалидам, ветеранам труда и другим незащищенным категориям граждан.

Узнайте далее, куда обращаться при неправильном начислении квартплаты.

Правила продажи квартиры с долгом

Осуществить действия по продаже жилья с долговыми обязательствами можно.

Однако следует запомнить, что долг выставлен не квартире, а ее собственнику.

При согласии покупателя

Если покупатель знает о наличии долгов, тогда продажа возможна. Однако для того чтобы новый владелец заплатил долг по имеющимся квитанциям, следует прописать этот момент в договоре.

Продавец скрыл долги

Закон не запрещает реализацию жилья с наличием долгов.

Однако при получении права собственности, потребуется выписка с лицевого счета, после которой факт долгов будет полностью раскрыт.

В ней будут указаны суммы по имеющимся коммунальным задолженностям.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой? Узнайте из статьи.

Как можно проверить, если ли задолженность по квартире?

В ст. 210 ГК РФ указано, что за новым владельцем жилья не закреплено обязательство платить долги за приобретенную квартиру. Любое требование управляющей компании будет безосновательным и неправомерным. Исключение составляют взносы за проведение кап.ремонта. Обязанность по оплате начислений может возникнуть в том случае, когда все долги будут переведены на нового собственника жилья.

Узнать сумму долга можно дистанционно или по квитанциям, которые ежемесячно приходят по адресу проживания собственника. Из дистанционных способов можно назвать такие:

1. Личное обращение в УК. Не очень удобный вариант, поскольку придется ехать в отделение управляющей компании.
2. Через терминал оплаты. Для этого потребуются данные с квитанции. Достаточно указать нужные сведения, Чтобы получить данные.
3. Звонок поставщику услуг. Получить данные можно по адресу и ФИО собственника.
4. В отделении банка. Кассир, принимающий платежи, сможет уточнить данные по конкретному лицевому счету.

Дополнительно можно обратиться к онлайн-сервисам. Если необходима справка, то единственный вариант – это обращение в отделение УК. Получить бумагу сможет только владелец жилья или гражданин с пропиской в этом помещении. Такими же правами располагают органы опеки, судебная инстанция или законные представители владельцев жилища.

Главные замечания

Долги по коммуналке могут возникнуть у любого владельца квартиры и обычно этому есть оправданные причины. Но нередки случаи, когда задолженность скапливается из-за банальной халатности хозяев, которые пользуясь услугами ЖКХ, считают, что могут не платить по счетам.

Наличие больших долгов по квартплате значительно затрудняет продажу жилья. Ведь не все потенциальные покупатели готовы взять на себя такие обременения, а продать квартиру, не уведомив о наличии задолженности, получается не всегда.

Особенности процедуры

При покупке квартиры, чтобы избежать неприятностей, связанных с долгами, лучше всего заранее до подписания договора купли-продажи узнать об их наличии.

Так, потенциальным покупателям необходимо:

• запросить от продавца выписки по каждой коммунальной услуге в отдельности;
• ознакомиться с документами на собственность;
• затребовать выписку из ЕГРП, чтобы исключить наличие долговых обременений и возможных наложенных судебных арестов на саму квартиру;
• посетить управляющую компанию для получения выписки о текущих долгах по квартире (при себе лучше иметь разрешение собственника жилья);
• при выявлении долгов потребовать внести в договор дополнительный пункт о сохранении обременений за старым владельцем.

Если на все запросы потенциального покупателя продавец отвечает отказом и не предоставляет никаких справок по коммунальным счётам, то от покупки такой квартиры лучше воздержаться.

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Правовые детали

Бывают случаи, когда после совершения покупки жилья уже после подписания договора купли-продажи и оформления всех документов новые собственники квартиры узнают о наличии неоплаченных долгов по коммуналке.

Такое встречается при покупке приватизированной жилплощади, так как по закону долги по квартплате не могут помешать в продаже недвижимости. Запрет на продажу квартиры до полного погашения всех долгов поставщики услуг могут получить только через суд и лишь в таком случае реализация жилья будет незаконной.

Часто управляющая компания пытается истребовать задолженность из новых собственников. Они хитростью убеждают тех, что долг после покупки квартиры полностью переходит на них, но это совсем не так. В 2019 году ЖК РФ гласит, что все долговые обременения числятся не за квартирой, а за их владельцами, которые не платили за использование коммунальных услуг.

Новые владельцы квартиры не обязаны платить по старым счетам и любые попытки сбить с них деньги будут рассматриваться, как незаконные.

Срок давности таких дел составляет три года. За это время поставщики услуг вправе требовать возврат средств из бывших собственников, даже если те продали квартиру. По окончании 36 месяцев все неоплаченные счета аннулируются, и дело уходит в архив.

Если же квартира коммунальная, то её в принципе нельзя продать, так как она является собственностью не квартиросъёмщика, а государства. Процесс продажи можно начинать исключительно после того, как жильё будет приватизированным.

Образец свидетельства о браке

Документация собственников

Любая сделка с недвижимостью сопровождается предоставлением определённых документов, среди которых основными являются бумаги на собственность и документы, подтверждающие личность владельца.

При продаже приватизированной квартиры необходимо собрать следующие бумаги:

• паспорт собственника и всех сособственников;
• ИНН;
• личный банковский счёт;
• свидетельства о рождении все зарегистрированных в квартире детей;
• документы на права собственности;
• письменное разрешение попечительского совета;
• техпаспорт жилой недвижимости;
• свидетельство о браке (для супругов);
• справка из БТИ и о семейном составе;
• выписка о наличии либо отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• акт о проведении независимой оценки жилья.

Кроме того, обязательно понадобится разрешение от супруга/супруги, если квартиру продаёт один из них. Также письменно составленное согласие необходимо от каждого долевого владельца.

Если сделка будет осуществлена без этих бумаг, то в дальнейшем её будет легко оспорить, вернув жильё за ту же сумму, что была получена от покупателя при подписании договора.

При реализации части жилья, находящегося в долевом владении, также необходимо брать разрешение у всех имеющихся собственников. Если за квартирой числятся долги, то дополнительно следует предоставить справку об отсутствии судебного ареста на жильё и распечатку по общей сумме обременения.

Образец справки о составе семьи

Что делать, если продавец скрыл долги

Приобретение жилья с задолженностью чревато давлением со стороны УК об ее возмещении. По закону, к новому владельцу переходят только обязательства по капремонту, и никакие аргументы не убедят суд пойти навстречу.

Но в остальных случаях он будет на стороне покупателя. Если есть моральные силы противостоять нападкам коммунальщиков и отстаивать правоту, можно бороться до конца.

Стоит отметить, что действия приобретателя будут правильными, если он, не откладывая, сразу же уведомит о смене владельца. Причем в случае замены одной РСО, по которой возник долг, на другую, нужно найти предыдущую, и также известить.

Есть определенный риск лишиться жилья без компенсации, когда бывшего владельца признают банкротом и сделают это в течение 3-х лет после сделки. Жилье просто уйдет в конкурсную массу. Под данную процедуру может попасть и человек, у которого продавец сам приобрел квартиру (а 3 года не прошли). Последствия те же.

Невозможно предусмотреть все варианты. Но уменьшить риск можно, обратившись к юристам или риэлторам перед началом сделки. Они проверят всю историю квартиры и ее владельцев. Застрахуют от недобросовестности продовца и подскажут пути решения возникшей проблемы.

Проверка долгов за коммуналку

Перед тем, как купить жилое помещение, необходимо проявить максимальную осмотрительность: проверить возможные обременения, применяемые к недвижимости, а также получить информацию о наличии непогашенной задолженности по коммунальным платежам от продавца, управляющей компании в виде официальных документов.

Сведения о долгах за ЖКУ собственнику недвижимости можно обрести следующими способами:

• при личном визите в обслуживающую компанию или посредством телефонных переговоров с центром начислений, урегулирования долгов;
• в финансово-кредитных учреждениях, осуществляющих проведение платежей в пользу ЖКХ (в том числе через дистанционный банкинг);
• посредством оформления запросов на официальных интернет-порталах, например Гос.услуги;
• терминал по приему платежей отразит величину долга после ввода сведений о плательщике, адресе проживания;
• состояние лицевого счета по жилищно-коммунальным услугам опишет работник почты при осуществлении операций по оплате;
• на официальном сайте расчетного центра, адрес страницы которого указан на платежной квитанции, можно найти актуальные данные по задолженности.

Без приватизации

Квартира без приватизации является собственность государства либо муниципалитета, поэтому попытка продажи такого жилья будет рассматриваться, как незаконное действие, которое привлечёт за собой ответственность.

Для реализации приватизированной квартиры необходимо предоставить нотариусу письменные разрешения всех совладельцев и супруга или супруги. В случае муниципального жилья согласие требуется от всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также муниципального органа.

Именно при отказе последнего продажа будет невозможной, поэтому на практике часты случаи, когда продажа осуществляется без уведомления данной госструктуры.

Согласия от муниципального органа требует даже небольшая перепланировка, что уж говорить о продаже.

Последствия неуплаты

Все граждане РФ, имеющие арендованное или собственное недвижимое имущество, обязаны производить ежемесячную оплату по предоставляемым им коммунальным услугам. Насчитываются платежи до 26 числа прошедшего месяца, а вносить средства по квитанции необходимо до 10 числа текущего.

При злостном невыполнении своих обязательств перед компаниями-поставщиками, законом предусмотрены такие меры воздействия на владельцев квартир:

• начисление пени за каждый просроченный день;
• прекращение поставки услуги, по которой скопился долг;
• взыскание средств через суд;
• выселение из квартиры (в случае не приватизированного жилья).

Если должник не может в полном объёме вернуть средства по весомой причине, то между сторонами заключается мировое соглашение.

Реструктуризация осуществляется путём отсрочки платежей, отмены пени либо списания части долга. Но оформить её возможно только с согласия управляющей компании, так как по закону никто не вправе заставить подписать соглашение против её воли.

Возможные сложности

Реализовать жилье с долгами по коммунальным услугам можно, но перед собственником встанут сложные препятствия: сбор и предоставление дополнительных документов, возможный отказ нотариуса на оформление сделки. Владельцу не стоит забывать, что при подписании договора купли-продажи, долги за ЖКУ не переходят к новому хозяину, поэтому избежать исполнения обязательств не получится.

Среди дополнительных трудностей, с которыми столкнется продавец, можно выделить следующие:

• Потребуется согласие на заключение сделки от других собственников, родственников, ведущих с владельцем общее хозяйство.
• Необходимо разрешение органов опеки, если в реализуемом помещении проживает и зарегистрирован несовершеннолетний ребенок.
• Когда в рамках процедуры взыскания долгов по коммуналке есть действующий запрет в Росреестре на регистрационные действия.
• Запрещается продавать квартиру, комнату, предоставленную по государственной программе обеспечения жильем сирот.
• Распоряжаться недвижимостью вправе исключительно собственник.
• Предоставление покупателю льготных условий в связи с допустимыми неудобствами.

При продаже квартиры с долгами могут возникнуть проблемы с заверением договора у нотариуса

Прежде, чем пойти на шаг, связанный с передачей права собственности на квартиру с долгами за коммуналку, стоит оценить размер финансовых и временных затрат на оформление сделки. А именно:

• не каждый нотариус согласится оформить договор;
• потенциальный покупатель обязательно воспользуется правом торга, цена покупки будет значительно снижена;
• заключение договора купли-продажи станет стимулом для обслуживающей компании для обращения в суд;
• избежать уплаты долгов за ЖКУ не удастся.

Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга

Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Минусы:

• Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
• Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога. Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету налога также полагается вычет по ипотечным процентам — подробнее.

При каких условиях можно будет продать жилье с долгами?

Для осуществления сделки по продаже жилища, где есть долги, потребуется соблюсти ряд условий. Это обязательно, поскольку в дальнейшем, может быть инициировано судебное разбирательства, а сделка признана недействительной.

В качестве главных условий действуют:

1. Уведомление потенциального покупателя о возникновении сложной ситуации с оплатой задолженности.
2. Получение справки о положении с оплатой счетов ЖКХ.
3. Сообщение покупателю о наличии обременения. Если приставы наложат на имущество арест, то продажа жилья станет невозможной.

Для продавца есть несколько способов, позволяющих урегулировать ситуацию с долгами. Самый простой – это погасить задолженность из собственных сбережений. Здесь можно занять деньги у родственников или в банке на короткий срок, с расчетом на то, что покупатель передаст деньги за жилье.

Второй вариант – взять аванс у покупателя. Многие предпочитают второй способ, чтобы избежать переплаты и не обращаться к близким людям с просьбами. После того, как долг будет закрыт, можно проводить сделку в общем порядке.