Как продать квартиру в долевой собственности

Продажа квартиры в общей долевой собственности: оценка, поиск покупателя, необходимые документы, подписание договора, оплата, регистрация. Продажа долевой собственности, как грамотно распорядиться долями и избежать мошенников?

Особенности процедуры

Собственность, имеющая несколько правообладателей, называется общей. Ст. 244 ГК определяет ее как долевую, если она разделена на доли между всеми владельцами.

При этом нужно учесть, обычная квартира, находящаяся в долевой собственности, в реальности никак не разделяется. Доля — это лишь цифра на бумаге, которая свидетельствует только о праве владельца на часть имущества.

Исключение составляют «квартиры на земле», где каждый сособственник имеет отдельный вход, и комната закреплена за ним документально.

Примером такой недвижимости являются квартиры в домах жилищно-арендного кооперативного товарищества (ЖАКТ), построенные еще в 20-е годы прошлого века.

Все сособственники одинаково равно владеют и пользуются жильем. Например, если двухкомнатную квартиру делят четыре собственника, каждый может находиться в любой из комнат.

Чтобы избежать конфликтов и споров совладельцы устанавливают порядок пользования жильем: определяют за кем, какая комната закреплена, в какой очередности следует пользоваться кухней, ванной, оговаривают другие бытовые вопросы. Если самостоятельно прийти к согласию не получается, порядок пользования придется устанавливать в суде.

Каждый собственник может подарить, завещать или заложить долю не считаясь с мнением остальных правообладателей.

Как продать долю в квартире?

Как продать долю в квартире?

Расскажу подробнее, что указано в вышеуказанных нормативно-правовых актах, и о том, каковы особенности продажи доли в недвижимости.

Можно ли это сделать?

Продажа своей доли собственником не запрещена законом. Но не спешите искать покупателя. При отчуждении такой недвижимости действует правило о преимущественном выкупе доли сособственниками. Установлено оно в п. 1 ст. 250 ГК РФ:

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

Обращение к нотариусу.

В отличие от сделки купли-продажи целой квартиры, отчуждение доли подлежит нотариальному удостоверению в обязательном порядке:

«Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению» (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Вернуться

Как правильно оформить соблюдение преимущественного права сособственников?

Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно оформлять документы: предложение о покупке доли направлять сособственникам в письменном виде и обязательно организовать подтверждение получения. Так, можно передать уведомление о продаже доли в квартире из рук в руки и попросить у сособственника подпись на дубликате уведомления с обязательным указанием даты, когда оно было вручено. Или направить его по почте заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении. Так вы подстрахуете себя от недобросовестных действий сособственников, которые вначале проигнорируют предложение о покупке доли, а потом заявят, что вы их не уведомляли.

Аналогичное преимущественное право необходимо соблюсти, если речь идет о договоре мены.

Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?

Есть полное ограничение в отношении сделок с долями в праве на квартиру. Гражданское право России знает такой вид сделок с правами и долями в них как уступка права (цессия).
Цессия часто используется при отчуждении доли одного из учредителей ООО, но продажу доли в квартире таким способом производить запрещается

Продажа доли с несовершеннолетними

Серьезным препятствием в продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, является принадлежность одной из частей недвижимости несовершеннолетнему гражданину. Как продать квартиру в долях с детьми, регламентируют нормы ст. 37 ГК РФ.

Участие в такой сделке принимают законные представители несовершеннолетнего, которые должны подписать письменное согласие на совершение сделки.

Регистрация в Росреестре перехода прав собственности от продавца к покупателю

Все необходимые документы вместе с заявлением о передаче прав собственности предоставляются заявителем-продавцом или доверенным лицом лично. Бумаги передаются в Росреестр или МФЦ (закон № 218-ФЗ, ч. 1, 2, ст. 18). Перечень подразделений, где можно оформить бумаги, размещен на странице сайта Росреестра. Документы можно также передать уполномоченному представителю Росреестра на выездном приеме или отправить по почте ценным письмом (в этом случае обязательно составьте опись вложенных документов и закажите уведомление о вручении письма).

На сайте Росреестра или портале госуслуг можно оформить все документы в электронном виде. Полномочия по предоставлению и оформлению документов государственной регистрации прав можно предоставить нотариусу, который заверил сделку купли-продажи. (Основы законодательства РФ о нотариате, ст. 86.2; закон N 218-ФЗ, ст. 15, п. 5, ч. 3). Бумаги о государственной регистрации прав собственности нового правопреемника в случае нотариальной подачи документов будут готовы в течение трех дней.

Время отсчета ведется с момента подачи заявления в Росреестр. Документы, поданные через МФЦ, будут готовы в течение пяти рабочих дней с момента подачи. Регистрация электронных документов производится на следующий рабочий день после отправления документов (закон 218-Ф3, ст. 16, п. п. 9 и 10, ч. 1). В случае электронного оформления документов на личную электронную почту заявителя или на мобильный телефон приходят уведомления о ходе выполнения или регистрации тех или иных документов. Готовая выписка из ЕГРН представляет собой задокументированное подтверждение перехода права собственности к новому владельцу (закон 218-Ф3, ст. 28, ч. 1).

Где найти покупателя

Продавец полностью зависит от покупателей – чем их больше привлечено, тем быстрее и выгоднее будет продана квартира.

Главная задача хозяина – вызвать живой интерес у людей и показать квартиру как можно большему их количеству. С этой целью даются объявления в популярные газеты, на интернет-сайты, в агентства недвижимости. Подойдёт в целях рекламы расклеивание объявлений на специальные доски вблизи общественных мест (магазинов, транспортных остановок, подъездов).

Эффективно обращение к риелтору – этот специалист работает на себя и всегда заинтересован в скорейшей продаже недвижимости по максимально высокой цене.

Советы юриста:

Купили долю в квартире, так как необходима была прописка, но другой собственник заявил, что ему не предлагали купить эту часть и требует признания сделки недействительной, грозит ли это чем-нибудь?

Сделку недействительной признать на этом основании не могут (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10).

Нарушение права извещения совладельца может стать поводом для его перевода в статус покупателя. Заявить в суд о нарушении порядка отчуждения имущества обиженный совладелец вправе в течение 3 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

«При предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов» (п. 1.2. Постановления Пленума ВС РФ № 4).

Таким образом, если вредный совладелец действительно хочет купить долю, он вправе оспорить сделку. В этом случае Вам деньги вернут через суд. Если у совладельца нет намерения приобретать недвижимость, оспорить договор купли-продажи он не сможет.

Брат владеет 2/3 долей от квартиры, предлагает купить мою долю, но по очень низкой цене, можно ли заставить его поднять цену?

Вы не должны продавать ему свою долю дешевле рыночной цены. Вышлите брату извещение с указанием реальной стоимости своей части недвижимости. Если он откажется, продавайте ее другим людям. Для правильности расчетов пригласите оценщика.

Вернуться

Видео

Специалист Барнашева Дарья расскажет Как продать долю в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Нюансы долевой собственности на квартиру

Причин возникновения долевой собственности на объект недвижимости может существовать несколько. Квартира становится собственностью одновременно нескольких владельцев в случае, если:

• каждый из супругов при расторжении брака выделил при разделе жилой недвижимости, находившейся в совместной собственности, свою долю;
• квартиру унаследовали несколько родственников или иных лиц, претендующих на жилплощадь;
• жилая недвижимость в процессе приватизации оформлена на всех проживающих в квартире граждан с официальной регистрацией.

Покупая жилье, принадлежащее нескольким собственникам, стоит учитывать особенности его продажи. Несоблюдение условий, установленных законом, переведет сделку в разряд неправомерных.

Стоит выяснить, была ли предложена продажа лицам, имеющим право преимущественного приобретения, если осуществляется покупка квартиры при долевой собственности.

Все действия должны иметь документальное подтверждение.

Алгоритм продажи квартиры

Порядок продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, предполагает соблюдение условий, прописанных в ст. 250 ГК РФ. Вариантов продажи жилой недвижимости всего два:

• продать свою часть жилища желает только один собственник;
• решение о продаже недвижимости принято всеми совладельцами.

В первом случае собственник должен в письменной форме известить о своем намерении остальных владельцев, поскольку они имеют преимущественное право выкупа продающейся доли.

Без согласия на покупку или письменного отказа от преимущественного права со стороны совладельцев в течение месяца продать свою долю собственник не имеет права.

Если остальные участники долевой собственности на квартиру не собираются покупать продающуюся часть имущества, каждый из них должен составить разрешение на продажу, которое предполагает нотариальное удостоверение.

Если есть согласие всех собственников на продажу

В ситуации, когда собственники совместно решили реализовать общую недвижимость с последующим разделом денежных средств, правила и порядок продажи отличаются от норм, предусмотренных для продажи одной части недвижимости.

Собственность продается по долям покупателю как единоличному владельцу, и оформлять согласие на продажу квартиры необязательно. Этот путь наиболее быстрый и простой в реализации, хотя достичь консенсуса не всегда просто.

Основное условие для успешного осуществления сделки по продаже долевой собственности – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе. Как того требуют правила продажи долевой недвижимости, договор заключается в присутствии нотариуса и им же удостоверяется.

Как определяется стоимость квартиры

По законодательству РФ долевая собственность на жилое помещение предполагает определенные обязательства собственников по отношению друг к другу. При продаже квартиры им необходимо искать согласия по всем вопросам.

Перед тем как продать квартиру в долевой собственности целиком, если она в долях, необходимо определить ее рыночную стоимость. Совладельцы могут выбрать один из двух способов оценки жилой недвижимости:

• самостоятельный – осуществляется путем мониторинга аналогичных предложений по количеству комнат, площади, району, материалу постройки дома и прочим характеристикам на вторичном рынке;
• с помощью профессиональных оценщиков. В случае залючения договора с экспертной компанией будет получена не только реальная цена при оформлении долевой собственности на квартиру, которая продается, но и официальное экспертное заключение. Документ может понадобиться для предъявления в банке, если будут привлекаться к сделке заемные банковские средства на приобретение жилья.

Подготовка документов

Ни одно юридически значимое действие не может осуществляться без сбора документов. Одни из наиболее частых ошибок продавцов жилья – неподготовленность. Сразу после принятия решения о продаже квартиры или получения письменного отказа от преимущественного права выкупа от всех совладельцев следуеь заняться сбором документов.

Для этого необходимо представлять, какие документы нужны для продажи квартиры в долевой собственности. Ведь оформление кадастрового паспорта, техплана требует достаточно большого времени (от недели до нескольких месяцев), а, значит, сделка может не состояться из-за их отсутствия.

Для заключения договора купли-продажи квартиры, которая находится в долевой собственности, нужно собрать пакет документов – это важный этап того, как оформляется продажа через нотариуса. В пакет обязательных бумаг входят:

• документы, удостоверяющие личности сторон;
• нотариально заверенное письменное согласие на продажу второго супруга, если лицо состоит в официальном браке;
• если в сделке участвует несовершеннолетний – согласие органов опеки;
• техпаспорт из БТИ;
• письменный отказ всех совладельцев от покупки;
• если отказ отсутствует – письменные доказательства уведомления совладельцев;
• свидетельство о регистрации доли в квартире или выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• договор купли-продажи доли в квартире.

Выписка из ЕГРН

Продать долевую квартиру по новому закону без предоставления выписки из ЕГРН невозможно – без нее сделки с недвижимым имуществом не осуществляются.

В выписке содержится достоверная информация о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить договор купли-продажи, покупатель должен убедиться, что в отношении продаваемого недвижимого имущества отсутствует:

• запрет на продажу;
• обременение;
• арест.

Ответ на вопрос о том, нужен ли нотариус для удостоверения сделки с недвижимостью, очевиден – он вместе с покупателем проверяет правильность и полноту сведений о продаваемом объекте и ставит удостоверяющую надпись на договоре.

Перед тем, как продать квартиру полностью, можно заказать выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Срок изготовления составляет 3 дня при личном обращении владельца недвижимости.

Заключение договора купли-продажи через нотариуса

Согласно законодательным нормам, отчуждение долевой собственности оформляется только в присутствии нотариуса и с обязательным удостоверением совершаемой сделки. Изменения при продаже долевой собственности в 2019 году делают невозможным регистрацию сделки по отчуждению долей без заверительной надписи нотариуса.

Безопасность сделки обойдется в немалую сумму, поэтому актуален вопрос, кто оплачивает нотариуса при продаже квартиры. В соответствии с правилами, собственники разделяют расходы на услуги нотариуса между собой соразмерно принадлежащим им долям в праве собственности.

Стоимость таких услуг складывается из следующих сумм:

• 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, находящейся в долевой собственности – работа нотариуса;
• госпошлина – 2000 рублей;
• заверение сделки – от 5000 рублей.

Прежде чем идти на прием к нотариусу, необходимо проверить наличие и правильность заполнения всех документов.

Предварительно стоит также ознакомиться с тем, как выглядит образец договора купли-продажи долевой собственности в 2019 году. Только в случае признания нотариусом правомерности сделки все документы заверяются и следует подписание договора.

Просмотреть документ

Скачать (DOCX, 17KB)

Переход права собственности и его регистрация в Росреестре

После заключения сделки право собственности на жилую недвижимость переходит к покупателю. Следующим шагом должна стать передача договора в Росреестр для орегистрации.

Время, через которое будет получен документ, зависит от юридического статуса заявителя:

• электронная регистрация делает возможным его получение на следующий день;
• предоставление и оформление бумаг нотариусом позволит стать обладателем документа через 3 дня;
• подача от лица продавца и покупателя увеличит срок ожидания до 5 дней.

Долевая собственность на квартиру

Причинами возникновения долевой собственности на квартиру могут быть:

• приватизация жилья на всех зарегистрированных в нем на момент приватизации лиц;
• раздел квартиры, находившейся в общей совместной собственности супругов;
• наследование жилья несколькими наследниками.

Стоит знать, что стандартная квартира, находящаяся в долевой собственности, физически никак не разделяется. Для раздела жилого помещения, как говорят юристы, «в натуре» необходимо, чтобы у такого помещения был отдельный вход, отдельные подключения к централизованным сетям (газ, вода, электричество). Реализовать все это возможно разве что в «квартирах на земле», когда один дом ИЖС делится наследниками на несколько реальных долей. В прочих случаях возникают так называемые «идеальные доли».

ШАГ 6 Нотариус

С 2019 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору. Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево. Стоимость складывается из нескольких сумм:

• государственная пошлина – 2000 рублей;
• удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
• технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.

Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.

Нормы законодательства

Основная регуляторная роль в вопросах купли и продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности, отведена Гражданскому кодексу РФ:

• ст. 247 регламентирует право владения собственностью и требования компенсации в случае невозможности его реализовать;
• ст. 250 устанавливает преимущественное право покупки доли в общей собственности;
• ст. 252 закрепляет порядок распределения частей в праве собственности и выдела из нее долей.

Сделки с долевой собственностью в 2019 году совершаются на основании ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с изменениями, вступившими в силу на основании Федерального закона ФЗ-172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также ФЗ-218 от «О государственной регистрации недвижимости».

Отдельные вопросы регулируют также Жилищный и Налоговый кодекс РФ.

Подготовка документов

Для оформления договора купли-продажи потребуется подготовить и предъявить нотариусу следующие документы:

• паспорт;
• домовую книгу, технический паспорт и свидетельство, подтверждающее право собственности;
• свидетельства о браке или разводе хозяев квартиры;
• письменное согласие всех совладельцев;
• свидетельства рождения детей (если они несовершеннолетние, дополнительно требуется разрешение органов опеки);
• справка БТИ с указанием балансовой стоимости и состояния жилья; справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (необходимо обратиться в ЖЭК);
• оценка жилья (от риелтора или оценщика);
• лист выбытия (выписка осуществляется в паспортном столе, соответствующая отметка делается и в домовой книге).

Подписание договора

Перед подписанием основного договора о купле-продаже оформляется предварительный, в котором указана цена, срок составления и оформления у нотариуса основного документа, срок выселения (обычно бывший хозяин покидает квартиру в течение 30 дней). Также в документе фиксируется сумма задатка, полученная продавцом. Деньги достаются продавцу в случае отказа покупателя. А двойной задаток выплачивается покупателю в случае разрыва сделки продавцом.

Основной договор заключается в нотариальной конторе. Услуги этого специалиста оплачиваются покупателем.

Процедура включает в себя ознакомление с договором, оплату всех налогов и сборов (в том числе на доход физических лиц), передачу денег продавцу и подписание основного договора обеими сторонами.

Договор купли-продажи и удостоверение сделки у нотариуса

Купля-продажа оформляется одним документом письменной формы. Подписи участвующих сторон и заверение договора происходит в нотариальной конторе. В документе обязательно указывается число лиц, имеющих право пользования продаваемой недвижимостью, то есть имеющих регистрацию на данной жилплощади (ГК РФ ст. 550, п.1 и ст. 558). Нотариальному заверению подлежат все сделки, как по продаже отдельных долей собственности, так и по отчуждению всех долей в одной сделке (закон № 218-Ф3, ч. 1, ст. 42).

Право преимущественной покупки

Право преимущественной покупки означает —   прежде чем продать долю стороннему покупателю продавец должен предложить ее другим собственникам квартиры.

Ст. 250 ГК обязывает продавца направить участникам собственности письменное уведомление с указанием цены и условий сделки. Если в месячный срок никто и совладельцев не выкупит долю, продавец вправе заключить договор купли-продажи (ДКП) с любым другим человеком.

Если желающих из числа сособственников несколько, обладатель доли сам выбирает покупателя.

Закон запрещает продажу ниже стоимости, указанной в уведомлении. В противном случае сделку можно будет оспорить.

Юристы советуют внимательно отнестись к составлению документа и способу отправки. В практике наблюдались случаи, когда сособственник заявлял, что не был поставлен в известность о предполагаемой продаже, и требовал перевести на себя права и обязанности покупателя.  Согласно ст. 250 п. 3 ГК он вправе обратиться в суд с иском по этому вопросу в течение 3 мес.

Образец уведомления можно найти в интернете, скачать тут или написать самостоятельно, придерживаясь следующего порядка заполнения:

1. По центру вверху обозначить название документа: «Уведомление о продаже квартиры»
2. Ниже:
   • Ф. И. О. собственника потенциального покупателя, адрес регистрации;
   • Ф. И. О. продавца, адрес, телефон.
3. Начать с фразы: «Я являюсь собственником». Далее, указать размер доли в квартире, адрес расположения, цену
4. Предложить выкупить долю.
5. Перечислить условия сделки.
6. Попросить написать и выслать согласие или отказ по указанному адресу.
7. Дата, Ф. И. О. подпись продавца.

Методические рекомендации для нотариусов, содержащиеся в Письме N 1033/03-16-3 от , разрешают только два способа передачи извещения:

1. По почте с уведомлением. Квитанция об отправлении, документ о получении, опись вложений— доказательство соблюдения права преимущественной покупки.
2. Через нотариуса. Дорогой, но самый надежный вариант. Нотариус самостоятельно, по всем правилам рассылает уведомление, после чего выдает свидетельство о передаче извещения.

Документы, подтверждающие уведомление всех правообладателей, впоследствии необходимо приобщить к заявлению о регистрации права нового владельца.

Как уплачивается налог с продажи

Согласно налоговому законодательству, за реализацию жилой недвижимости, находящейся во владении не менее 3 лет, освобождаются от уплаты налога собственники, получившие имущество:

• в процессе приватизации;
• по наследству или в дар от ближайших членов семьи;
• в результате передачи имущества плательщику ренты по договору пожизненного содержания.

Налог с продажи не должны уплачивать владельцы долевой недвижимости, владеющие ею более 5 лет, если она одновременно отвечает следующим условиям:

• приобретена по договору купли-продажи, в результате дарения или получения наследства от лиц, не являющихся ближайшими членами семьи, по договору участия в долевом строительстве или иному договору, связанному с долевым строительством;
• оформлена продавцом в собственность после года.

Во всех остальных случаях необходима уплата налога с продажи по ставке 13% для каждого из резидентов-дольщиков.

Налоговый вычет с продажи недвижимости в долевой собственности

Законом разрешено снизить размер фискального сбора — сделка на сумму до 1 млн. руб. не облагается налогом. Если сумма превышает установленный размер, то в расчете платежа учитывается налоговый вычет при продаже квартиры в долевой собственности, размер которого составляет 1 млн руб.

Например, если стоимость доли в квартире, находящейся в долевой собственности, составляет 2 миллиона, то налог с ее продажи можно высчитать по следующей формуле:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13=130 тысяч рублей.

Законодательством установлена также максимальная сумма, которую может составлять имущественный вычет – 260 000 рублей.

Как найти покупателя

Можно объявить о продаже вашей недвижимости в местных газетах, разместить сообщения на специальных сайтах или досках объявлений либо обратиться в риелторское агентство по недвижимости. Риелтору необходимо предоставить сведения о стоимости квартиры, точный порядок предполагаемой сделки, способ и процедуру оплаты за квартиру и размер комиссии для риелторского агентства. Все эти условия закрепляются письменным договором. Договор на время своего действия дает эксклюзивное право агентству искать для вас покупателя и лишает вас возможности вести поиски самостоятельно или заключить договор с другим агентством.

Подготовка документов для продажи квартиры

Все необходимые документы можно собрать своими силами либо прибегнуть к помощи риелторского агентства и предоставить ему нотариальную доверенность на подготовку нужной документации. Для сделки купли-продажи оформляется следующий перечень документов:

• подтверждение прав собственности. Это может быть документ о наследовании квартиры, договор предыдущей купли-продажи или приобретения долей в собственности, дарение, мена или свидетельство о праве собственности в результате приватизации;
• государственная регистрация прав на имущество. С документом, подтверждающим государственную регистрацию прав собственности на жилье, является выписка из ЕГРН (до – ЕГРП). До этого времени также требовалось дополнительное свидетельство о государственной регистрации перехода прав собственности на жилье (Закон N 218-ФЗ, ч. 1, ст. 28; Закон от N 360-Ф3, ч. 7, ст. 21);
• документация и выписки из БТИ (собираются в течение 2-3 недель), поэтажный план и экспликация;
• выписка ЕИРЦ из домовой книги (выдается бесплатно);
• нотариально заверенное согласие супруга-совладельца на продажу своей доли. Такой документ необходим, если совладельцы являются супругами и приобрели право на недвижимость, находясь в браке. Если право на собственность было приобретено во время супружества, но было безвозмездным (в случае приватизации, дарения либо наследства), то согласие второй половины не требуется (СК РФ, ст. 33, ст. 34). В других случаях потребуется согласие на продажу других долевых совладельцев;

Способы обойти преимущественное право покупки

Договориться с другими собственниками получается не всегда. Юристы могут предложить вам способы «обойти» преимущественное право покупки. Мы не считаем, что эти способы исключительно плохи, но, прибегнув к ним, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском. При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору.

Договор дарения

При дарении доли преимущественное право сособственников не работает. Права запретить дарение у них нет. Однако возникают следующие риски.

Для покупателя: сделка может быть признана недействительной как мнимая, скрывающая за собою куплю-продажу, а сособственник потребует в этом случае перевода прав по сделке на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.

Для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него эти деньги законными методами не получится.

Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю. Подписаться С условиями обработки персональных данных согласен

Договор купли-продажи по завышенной цене

Чтобы сособственники отказались покупать долю, им делается предложение по слишком высокой цене. После получения отказа (или неполучения ответа) заключается договор купли-продажи и оформляется расписка на цену, аналогичную цене в уведомлениях для сособственников. На самом же деле покупатель платит значительно меньше.

Неприятным последствием здесь будет увеличение налога с продажи доли в квартире (ведь налоговая база считается по документам, прилагаемым к декларации, той же расписке). В каждом конкретном случае нужно соразмерить стоимость доли и размер полагающегося налогового вычета, а также выяснить, возникает ли вообще обязанность по уплате НДФЛ (в некоторых случаях продажа квартиры или доли в ней налогом не облагается).

Договор займа

В такой ситуации заключается договор займа на сумму равную покупной цене доли в праве на квартиру и одновременно соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. Кстати, этот договор залога как раз и называется ипотекой (а вы-то думали, что это такой кредит под материнский капитал?). Ипотека нуждается в государственной регистрации. Госпошлина за регистрацию ипотеки составляет 1000 руб.

Затем «должник-заемщик» пропускает срок возврата займа. А покупатель доли в квартире, якобы «займодавец-кредитор», обращает взыскание на долю в квартире. Чтобы не связывать с системой судопроизводства, оформляется это соглашением об отступном. В этом соглашении стороны договариваются, что вместо взятой взаймы суммы «займодавец» получит находящуюся в залоге долю в праве на квартиру.

Здесь также присутствует риск отмены по иску других собственников квартиры соглашения об отступном как сделки, прикрывающей фактическую продажу доли в квартире. В случае успеха данного иска для покупателя и продавца возникнут следующие последствия. Покупателю придется вернуть долю. Продавец останется должен покупателю по фиктивному договору займа: ведь отступное, погасившее этот якобы «долг», будет признано недействительным.