Как продать землю сельхозназначения

Можно ли продать земельный пай сельхозназначения и как это сделать? Рассмотрим всю процедуру, начиная с определения стоимости пая и заканчивая сбором необходимых документов. Из статьи вы узнаете, можно ли в России купить землю сельхозназначения и совершить продажу с/х участка. Расскажем об условиях, на которых разрешено осуществлять такие сделки, а также о порядке заключения договора.

Как продать пай?

Важным фактором остается то, что владелец может пользоваться земельным участком, находящимся в бессрочном пользовании с возможностью его приватизации. Но до приобретения в собственность, распоряжение землей ограничено, его нельзя продать. Поэтому необходимо выделить участок путем межевания. Это обозначит точное местоположение и границы территории.

Для этого нужно обратиться в местную организацию, занимающуюся подобными процедурами. Сам процесс может длиться до нескольких месяцев и требует оплаты. По завершении составляется пакет документов на землю – «Землеустроительное дело». Это дело передается в кадастровую службу, где владельцу выдается кадастровый паспорт на участок.

В завершение процедуры, в «Росреестре» регистрируется право собственности на земельный надел и заключение сделок с ним.

В соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право покупки участка принадлежит органам муниципалитета. В связи с этим необходимо поставить местные власти в известность о продаже пая. Ожидание ответа длится до 30 дней.

Также, необходимо подать объявление в местную газету о продаже территории, ее размерах и местоположении. По прошествии указанного времени, организуется собрание остальных дольщиков, итогом которого является составление протокола с подписями всех участников переговоров, о неимении претензий для заключения собственником сделки купли-продажи.

Продавец обязан предоставить покупателю информацию о допустимости методов использования пая.

Собственник может оформить оплату на своих условиях: в рассрочку, в качестве уставного капитала, или иным законным способом.

После заключения договора купли-продажи обратный выкуп будет невозможен. Дальнейшее распоряжение землей полностью переходит покупателю. Свобода действий не может быть ограничена договором, но необходимо соблюдать экологичное использования участка и учитывать интересы остальных собственников. То же относится и к сделкам по обмену, и аренде.

При нарушении каких либо условий передачи права собственности, сделка считается недействительной, полученные денежные средства изымаются.

Особенности и порядок продажи пая

Земли часто передают в пользование аграрным организациям или частным фермерам. Они нужны им в качестве пастбища, для выращивания определённых культур и т.д.

Государство (органы власти субъекта) также обладает правом преимущественного приобретения участка. Сначала продавец должен будет предложить пай органам местного самоуправления.

Для этого он готовит и отправляет извещение (заказным письмом с уведомлением о получении), где указывает:

• Цену, за которую он предлагает государству свой пай.
• Параметры земли и вид её предназначения.
• Условия расчёта между сторонами сделки.

Если нарушить право преимущественной покупки, продажа пая любому лицу будет считаться незаконной. Это основное условие, без соблюдения которого невозможна дальнейшая регистрация прав и выполнение сторонами своих обязанностей – государство через суд (в течение года с момента регистрации покупателя в качестве владельца) может забрать права на ЗУ, у покупателя заберут участок и право собственности, а у продавца – вырученные деньги

Продавец самостоятельно определяет стоимость продаваемой недвижимости. Она может быть основана не только на кадастровой стоимости, но и на других рыночных и натуральных показателях – месторасположение, размер доли и т.д. Оплата должна быть перечислена не позже 90 дней со дня продажи.

Стоимость ЗУ будет зависеть и от прочих факторов:

• Насколько он плодороден.
• Обременён ли надел какими-либо ограничениями (сервитутом и пр.).
• Каково состояние земли – растут ли на нём вредные кустарники, деревья и т.п.

С момента отправления извещения в соответствующий органов есть 30 дней на то, чтобы всё проверить и дать ответ. Если же государство отказывается от покупки пая (либо игнорирует предложение), владелец может предлагать его другим покупателям. Но только по той цене, по которой он предлагал его органам власти.

Продажа осуществляется при заключении письменного договора купли-продажи. Права на пай регистрируются в местном отделении Росреестра. Желающему оформить право собственности придётся оплатить госпошлину (согласно НК РФ) за проведение регистрации, а также понести другие издержки.

Можно ли?

Земли сельскохозяйственного назначения полностью контролируются государством и находятся под защитой множества законов. Однако продажа участка, находящегося в долевой собственности возможна. В первую очередь право покупки отдается другим участникам совладения.

Для продажи нужно учитывать несколько нюансов:

• продажа возможна только гражданам РФ;
• использование возможно только под сельхоз деятельность;
• обязательное согласие остальных дольщиков на продажу.

Особенность продажи

Главная особенность купли-продажи земельной территории сельскохозяйственного назначения, согласно закону, состоит в наличии преимущественного права региональных (муниципальных) властей на приобретение у правообладателя земли (продавца) такого земельного участка.

Так, законодателем регламентировано, что при продаже правообладателем своего участка земли из состава земель сельскохозяйственного назначения российский регион (субъект РФ) либо в ситуациях, прописанных законодательным актом субъекта РФ, муниципалитет обладает преимущественным правом покупки соответствующего участка земли по той же цене, за которую он реализуется, за исключением случаев земельной продажи с публичных торгов.

Соответственно, чтобы реализовать участок земли, относящийся к рассматриваемой категории земель, правообладатель участка обязан письменно известить полномочный региональный (либо муниципальный) орган о собственном намерении совершить продажу земли. В таком извещении продавца участка обязательно прописывается цена земли и иные существенные договорные условия.

Если региональные власти (муниципалитет) отказываются от приобретения земли либо в месячный срок после получения извещения не уведомляют продавца участка о намерении совершить покупку, правообладатель земли вправе в течение года реализовать участок любому третьему лицу с условием, что цена сделки будет не ниже цены, обозначенной ранее в извещении.

При возмездном отчуждении участка земли, предназначаемого для сельскохозяйственных нужд, с нарушением преимущественного права приобретения земли региональными властями (муниципалитетом) сделка продажи может быть оспорена.

Так, субъект РФ (муниципалитет) вправе в течение года после регистрации новым правообладателем земли перехода прав собственности на приобретённый участок потребовать через судебные инстанции перевода на него правомочий и обязательств покупателя.

Помимо права преимущественной покупки, у процесса продажи земельных территорий сельскохозяйственного назначения есть и другие нюансы:

1. Покупатель, приобретая участок, должен помнить о целевом назначении земельной территории и использовать её в строгом соответствии с этим назначением. Кроме того, покупателю земли требуется учесть, что на него вместе с правом собственности ложиться и обязательство заботиться о плодовитости приобретенной земли и экологичности условий. Если данное требование законодателя будут нарушено, государство может изъять участок у нового собственника.
2. При несоблюдении сторонами возмездного отчуждения земли правил, законодательных регламентов и норм, касающихся правового статуса земель сельхозназначения и порядка их использования, государственные органы (полномочные органы муниципалитета) имеют право изъять проданный участок земли.
3. Для проведения сторонам сделки купли-продажи земельной территории, находящейся на особом контроле государства, продавец участка обязан представлять покупателю необходимую информацию об отчуждаемой земле.
4. Заключая соглашение продажи, стороны купли-продажи земельной территории вправе установить право выкупа участка продавцом на определённый срок.

При заключении сделки продажи продавец (правообладатель земли) должен представить, как и при любых сделках с землёй, всю информацию об отчуждаемом участке и ограничениях, действующих на него.

Если данные сведения будут утаены, соглашение купли-продажи юридически недействительно.

Договор продажи будет также считаться недействительным, если в нём будут условия, касающиеся установления продавцом земли бессрочных прав выкупа соответствующего участка, отсутствия его ответственности перед покупателем, если на проданный участок земли предъявит права кто-то ещё либо установления любых ограничений на использование земельной территории в дальнейшем. Перечисленные условия договора запрещены законом.

Шаг 5. Сбор полного пакета документов

Для того чтобы осуществить продажу земельного участка, двум сторонам необходимо подготовить следующие документы:

• Паспорта владельца земли и покупателя, их копии;
• Доверенность, заверенная нотариально, если сделку оформляет не владелец, а третье лицо;
• Свидетельство права собственности;
• Кадастровый паспорт;
• Межевой план;
• Письменное разрешение супруга или супруги (заверенное нотариусом), если продаваемая недвижимость является совместно нажитым имуществом;
• Письменное разрешение на денежные средства жены или мужа покупателя (если он состоит в браке);
• Справка, подтверждающая отсутствие строений на участке;
• Если строения имеются, тогда необходимые документы на сооружения из БТИ;
• Правоустанавливающие документы (договор дарения, купли-продажи и т.д.);
• Справка об отсутствии обременения;
• Разрешение попечительского совета, если в сделке участвует лицо, не достигшее 18-летнего возраста.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Необходимый пакет документов

Для совершения сделки потребуется следующий перечень документов:

• Заявление;
• Документы, удостоверяющие личность от обеих сторон;
• Свидетельство на право собственности;
• Кадастровый паспорт;
• Квитанции об уплате госпошлины;
• Подготовленный договор купли-продажи.

Документы стоит начать собирать предварительно, так как на это может потребоваться время.

Для чего нужна сельхоз земля?

Сельскохозяйственные угодья эксплуатируются по-разному, преимущественно выделяют 5 пунктов, к ним относятся:

• Пастбища, сенокосы, угодья. Как правило, это относится к подсобному хозяйству и предполагает взращивание долголетних растений и прокладку внутренних коммуникаций (что разрешается законодательно).
• Бросовые земли. Участки земли, рельеф которых не позволяет на них провести вспашку, потому они используются в ином назначении, для выращивания подходящих культур.
• Угодья, сооружения, склады. На с/х ЗУ разрешено возводить постройки, которые используются в производственных целях, — не иначе. На строительство необходимо получить определенное разрешение или же целевое назначение земли предполагает наличие построек.
• Водные объекты, лесной фонд. Используются для развития аквакультуры, постройки водонапорных сооружений, организации ИП и так далее.
• Другие назначения. Связано с градостроительными объектами, главная цель которых защита земель от негативного воздействия (обеспечения необходимой защиты).

Стоит отметить: что в РФ земель с/х назначения около 8% от общего количества ЗУ, уступая своё место лишь лесному фонду. Данная цифра говорит о том, что люди в России желают вести и ведут фермерские хозяйства.

Сельскохозяйственные наделы, априори, наделены 2 целями, ими являются:

1. Сельское производство;
2. Иные цели, предполагающие помощь в достижении первой.

Первое, что предполагало государство при введении данных ЗУ в товарооборот и соответственную их выдачу гражданам, это использование выданных территорий под сельскохозяйственные угодья. Однако не все территории используются по прямому назначению. Поэтому появился второй пункт, под которым предполагаются лесопосадки, водо и лесопокрытые территории, дороги, склады.

Земли, цель которых отличается от непосредственного ведения фермерского хозяйства, также законодательно защищены и не изымаются без достаточных оснований.

Также тип разрешенного использования ЗУ изменяется на индивидуальный жилстрой, дачное строительство. Легче всего изменить цель ЗУ, если он находится в черте города (город разросся), участок входит в дачное коммерческое партнерство или садоводческое некоммерческое товарищество.

Шаг 7. Подача документов в Росреестр и полный расчет

Покупатель и продавец с полным пакетом документов (перечень указан в шаге 5) и с 3-мя экземплярами договора купли-продажи обращаются в Росреестр, где продавец пишет заявление о регистрации сделки и передает документы на перерегистрацию.

Обеими сторонами подписываются все необходимые бумаги в присутствии государственного представителя, после чего происходит полный расчет и передача собственности новому владельцу.

Примерно через месяц покупатель получает документы на свой земельный участок.

Общие моменты

Разберемся, какие термины и понятия необходимо знать гражданину, желающему приобрести или продать земельный участок сельхозназначения, дадим определение данной категории участков, рассмотрим основы нормативно-правового регулирования оформления такого рода сделок.

Что нужно знать

В РФ земли сельскохозяйственного назначения по количеству занятой территории уступают лишь площадям лесного фонда, которыми занято более половины всего государственного земельного фонда.

По площадям пашни РФ занимает лидирующее место в мире, однако количество используемых территорий составляет всего 8% от общего количества земель.

При этом сельхозугодья находятся в рамках земель сельскохозяйственной категории.

Для участков сельхозназначения законодательством предусмотрено шесть подкатегорий, для каждой из которых предусмотрены допустимые виды использования:

• земли для пастбищ, сенокосов и угодий. Они заняты долголетними растениями, внутренними трассами, коммуникационными сетями, переданы для частного подсобного хозяйствования;
• неподходящие для пашни, однако такие земли можно применять для выращивания определенных видов культур;
• земли со строениями сельхозназначения;
• занятые водными объектами, выделяются для осуществления предпринимательской деятельности;
• земли, занятые лесным фондом;
• иные территории, не занятые под градостроительные объекты.

Определение данной категории участков

К землям сельскохозяйственного назначения относятся территории, находящиеся за рамками населенных пунктов.

Такие наделы используются для ведения частного или фермерского хозяйства, выращивания культур, выведения скота.

Сельхозземли применяются в двух направлениях:

• с целью осуществления сельхозпроизводства;
• для прочих схожих целей.

Общий правовой режим этой категории земельных наделов предполагает их передачу гражданам или юридическим лицам непосредственно для сельскохозяйственных целей.

Например, может эксплуатироваться с целью ведения сельского хозяйства территория лесного фонда, которая передана физическим или юридическим лицам на основе договора временного пользования.

Наделы сельхозназначения предназначены непосредственно для обслуживания полного цикла взращивания сельскохозяйственных культур и насаждений.

То есть на них допускается размещение складов и баз для хранения выращенных культур, административных зданий, трасс и иных объектов инфраструктуры и коммуникаций.

Законодательно предусмотрена защита земель сельхозназначения от безосновательного изъятия из с/х использования.

Для эксплуатации в иных целях выделяются наделы несельскохозяйственной категории или территории сельхозначения с плохим качеством грунта, которое недостаточно для выращивания культур и растений.

Законные основания

Приобретение и продажа сельскохозйственных наделов регулируется следующими правовыми актами:

1. Земельный кодекс РФ.
2. Гражданский кодекс РФ.
3. 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
4. Закон «Об обороте земель сельхозназначения», последняя редакция от (ФЗ № 101).

С января 2019 года были введены в силу корректировки в законодательных актах в РФ. Так, изменения коснулись ФЗ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Также законную силу приобрел закон о государственной регистрации всех объектов недвижимости, предполагающий внесение полной информации в госкадастр обо всех объектах недвижимости.

Особенности продажи сельскохозяйственных земель

В случае если вы хотите продать сельскохозяйственные земли, то перед тем, как начать поиски покупателей, вам придется сообщить в Исполнительную организацию местного самоуправления или Обладминистрацию о своем намерении. Все из-за того, что эти организации имеют первоочередное право на покупку земель.

Уведомить соответствующие службы можно с помощью заказного письма, где обязательно указывается площадь продаваемого участка, его стоимость и местонахождение.

Если последовал отказ от органов местного самоуправления, или о намерениях покупки вам не было сообщено, тогда продавать участок можно любому желающему, но по цене не ниже той, что вы указывали в заявке для обладминистрации.

Что такое пай?

Пай-это право собственности на землю, находящуюся в общих владениях нескольких собственников, без обозначения его точных границ. Территория предназначена для использования под сельскохозяйственные нужды: животноводство, растениеводство, овощеводство, земледелие, пастбище для скота.

Владельцу выдается сертификат о собственности, содержащий сведения о размерах доли, ее балло-гектарная оценка.

Земельный пай может быть использован для:

• Земледелия;
• Фермерского подворья.
• Надел может включать такую территорию, как:
• Зону полей, пастбищ, садов;
• Дороги;
• Лесные насаждения;
• Водоемы;
• Непахотные площади.

Шаг 3. Поиск покупателей

В случае если продать земельный участок вам нужно срочно, то за помощью лучше обратиться в агентства недвижимости.

Но если у вас есть время и желание тогда заняться продажей можно самостоятельно. Так вы сэкономите деньги, но приложите определенные усилия. Также существует вероятность быть обманутыми покупателями-аферистами.

Услуги агентств хоть и стоят не маленьких денег, тем не менее они не только находят покупателей, но и помогают подготовить необходимые документы и сопровождают вас на протяжении всей сделки.

Прибегать к помощи риелторов или нет, решать только вам. Но если вы все-таки решили заняться поиском покупателя лично, то мы расскажем, как это сделать.

Для того чтобы найти будущего хозяина своего земельного участка, вам нужно сделать так, чтобы о факте продажи узнало как можно больше людей, т.е. провести рекламную кампанию.

Для этого необходимо составить объявление, которое будет содержать максимум полезной информации. Например:

• Местонахождение земельного участка;
• Площадь;
• Наличие построек;
• Качество грунта;
• Степень развития инфраструктуры;
• Существует ли возможность добираться общественным транспортом;
• Наличие вблизи озера, реки или леса и т.д.

После чего объявление нужно разместить в печатных изданиях вашего города, на специализированных интернет-ресурсах и т.д. Также можно расклеивать объявления или раздавать листовки. Попробуйте оповестить всех знакомых, друзей и соседей о продаже своей недвижимости. Возможно, именно они приведут покупателя к вам.

Необходимые документы

Для продажи участка земли сельскохозяйственного назначения и, соответственно, регистрации прав нового правообладателя участка потребуются:

• паспорта сторон. Если землю продает не её собственник, помимо паспорта, потребуется ещё к представлению и нотариально заверенная доверенность, подтверждающая полномочия доверенного лица;
• земельный кадастровый паспорт;
• правоустанавливающая документация на землю, относящуюся к территориям сельскохозяйственного назначения;
• отказ полномочных районных властей от прав на отчуждаемую землю либо подтверждение того, что продавцом было направлено обязательное уведомительное извещение полномочному органу, но в течение месяца государство (муниципалитет) не выразило намерения приобрести земельную территорию, воспользовавшись правом преимущественного приобретения;
• договор продажи земли, оформленный надлежащим образом;
• платежная квитанция по уплате регистрационной госпошлины;
• протокол собрания – когда речь идёт о фермерском хозяйстве, составной частью которого является отчуждаемая земля.

Пакет документов, необходимый для осуществления сделки

Для продажи необходимо подготовить:

• Паспорта участников сделки. Если продажу или покупку осуществляет доверенное лицо, нужно будет предоставить ещё и доверенность, заверенную нотариусом.
• Выписку из ЕГРН предмета сделки.
• Документы, подтверждающие права продавца на землю сельхоз назначения.
• Отказ местных властей от права преимущественной покупки ЗУ или свидетельство, подтверждающее тот факт, что продавец известил районную администрацию о начале продажи, но не получил от неё ответа в установленный законом срок.
• Сам договор купли-продажи.
• Квитанция об уплате госпошлины.
• Протокол собрания собственников (если продаваемый надел является частью общего земельного массива фермерского хозяйства).

Договор купли-продажи ЗУ сельхоз назначения имеет общую структуру. В нём необходимо указать:

• Дату и место заключения договора, и количество подготовленных экземпляров (обычно – три: два предоставляются сторонам сделки, а третий предназначен для Росреестра).
• Сведения о сторонах сделки. Юридические лица указывают наименование организации, органы местной власти – название структурного подразделения, физические лица обозначают свои паспортные данные.
• Информация о предмете сделки – размер участка и его месторасположение, идентификационный (кадастровый) номер и категория надела (вид разрешённого пользования) и пр.
• Наименование документа, на основании которого продавец обладает правом собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, дарения, наследования и др.).
• Обязательства сторон и возможные последствия при их нарушении.
• Стоимость земли и порядок взаимного расчёта сторон.
• В какой момент договор вступает в силу.
• Обязательно – подписи все участников сделки.

Продавец не имеет право продать земельный надел c/х назначения следующим лицам:

• Гражданам иностранных государств (согл. ст. 3 ФЗ Об обороте ЗУ сельхоз назначения).
• Лицам, которые на момент покупки превышают лимит (устанавливаемый каждым субъектом) максимальной площади сельхоз земель, находящихся в собственности у одного лица (ст.4 того же ФЗ).

Законодательное регулирование вопроса

Сделки о купли-продаже земельных наделов с/х предназначения регулируют:

1. ФЗ Об обороте земель сельхозназначения. В нём определено, что при продаже участков (ЗУ) с таким предназначением органы власти субъекта или муниципалитета обладают преимущественным правом покупки территории по указанной продавцом цене. Здесь же закреплено, что продавец должен известить государство о продаже в письменной форме. Это правило не действует только при продаже земли на публичных торгах или при её изъятии в государственных целях.
2. Земельный кодекс РФ. В нём определено, какие наделы признаются землей с/х назначения (в ст. 77) – это те территории, что расположены за чертой городских поселений, и предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности. На некоторых участках с определённым видом пользования разрешается даже вести строительство определённых объектов.
3. Гражданский кодекс РФ: ст. 131, 164, 165 и 551. Они регулируют переход прав и сроки расчётов между сторонами (не дольше 90 дней с момента госрегистрации прав нового владельца).

Чаще всего сельскохозяйственные наделы являются наиболее ценными и плодородными землями. Они обладают особым правовым статусом, поскольку защищаются государством в особом порядке (определено в ст. 77 ЗК РФ).

Если стороны не соблюдали правила купли-продажи с/х ЗУ, установленные законодательством, региональные власти вправе изъять такой участок земли. Также необходимо помнить, что надел должен использоваться в соответствии с его целевым назначением. Причём по закону, продавец также должен заботиться о его плодовитости и экологическом состоянии (при несоблюдении возложенных обязанностей государство также может забрать участок). Уже после того, как земля была продана, эти обязанности ложатся на нового владельца.

Как происходит оценка перед реализацией и покупкой?

Отдельной проблемой стоит оценка с/х земли. Проводить оценочные мероприятия разрешено только специализированным компаниям, обладающим лицензию на оказание этого типа услуг. Компания обязана быть членом профильной саморегулирующейся организации и располагать в штате квалифицированным персоналом.

Оценку земель с/х назначения возможно заказать и у государственной, и у частной оценочной компании. Нужные документы для начала оценки:

1. Свидетельство о регистрации прав собственности на сельхоз участок.
2. Арендный договор (если участок находится в аренде); кадастровый паспорт/план оцениваемой земли.
3. Сведения о существующих строениях, сооружениях и коммуникациях.
4. Данные об обременениях участка.

К предоставленным документам нужно приложить заявление на выполнение оценочных работ. Оно описывает цели проведения оценки, тип стоимости сельскохозяйственной земли, которую требуется получить, описание предмета оценки и пр. Процедура проведения оценки платная.

Законодательное регулирование в России

Законы, регулирующие куплю-продажу аграрных земель – Земельный Кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Также к отношениям по купле-продаже земельных участков применимы общие положения о купле-продаже гл. 30 Гражданского Кодекса РФ с учетом специфик, особенностей, определенных Земельным Кодексом Российской Федерации.

Кто может купить, а кто — нет?

Землю сельскохозяйственного назначения могут купить:

• граждане;
• сельскохозяйственные предприятия (Земельный Кодекс РФ, ст. 78).

С/х землю не могут купить:

• иностранные граждане (о том, какие земли иностранцы имеют право покупать в РФ, узнаете тут);
• граждане, которые покупкой участка превысят максимальный размер общей площади сельскохозяйственных земель, имеющихся во владении одного лица (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
• прочие лица по законодательству Российской Федерации.

Стоимость — как определить?

Поскольку паевая земля имеет ряд ограничений по пользованию ей, то стоит дешевле находящейся на свободном рынке. В РФ не существует единой формулы для расчета цены за один гектар, поэтому в одном регионе можно приобрести небольшой участок как за 20000 рублей, так и по стоимости выше миллиона.

При продаже можно ориентироваться на рыночную и кадастровую стоимость. Разница между ними может составлять до 30%. Чтоб установить кадастровую стоимость проводится кадастровая оценка. Она указывается в выписке из «Росреестра», содержащей сведения об объекте. Согласно земельному кодексу РФ рыночная стоимость устанавливается в соответствии с законом об оценочной деятельности.

Также размер стоимости собственник может установить самостоятельно, но она должна быть адекватной, не превышающей ее реальные показатели. Завышение цены может воспрепятствовать согласию покупателя на покупку. При самостоятельной оценке стоит узнать материальную значимость подобных участков изучить рынок сбыта.

Также можно воспользоваться услугами профессиональных оценщиков.

Определение цены зависит от нескольких параметров:

• Основной — это площадь надела в гектарах;
• Второй фактор-расположение, наличие рядом водоемов населенных пунктов, городов, транспортных сообщений;
• Состояние земли, варианты ее использования;
• Качество плодородия почв.

Часто сумма выплаты носит договоренный характер между продавцом и покупателем.

Реализация земли

Собственник может продать, обменять, сдать в аренду, отдать или подарить, оформить в залог, внести в виде уставного капитала при вступлении в кооператив.

Часто паи не используются рационально, в полной мере, не принося пользы ни государству, ни собственнику, тогда лучший вариант-сдача в аренду тому, кто сможет реализовать землю правильно и эффективно. Владелец же сможет иметь постоянный доход от арендной платы.

Срок аренды не ограничен, ее стоимость носит договоренный характер сторон. Сделка сроком более года регистрируется в «Росреестре».

Также российским законодательством предусмотрена продажа права собственности сельскохозяйственного участка земли. Это прописано в законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Предпочтительно право покупки пая отдается государству или его административным единицам.

Для заключения сделки оформляется договор купли-продажи, описывающий:

• стоимость участка, и размер налог в гос. казну;
• расположение и масштаб;
• тип территории, постройки;

Если выделенная земля не используется более трех лет, то она переходит в собственность муниципалитета.

Нюансы продажи

Главное, на что необходимо обратить внимание, — это на собственника продаваемого недвижимого объекта и уведомление. Рассмотрим все аспекты, связанные с собственниками земельного надела.

Собственник земли — государство

Продажа надела, находящегося в собственности у физического лица довольно простая процедура.

Достаточно собрать правоустанавливающую документацию, уведомить муниципалитет и заключить договор купли-продажи.

Однако если ЗУ находится во владении у органов местного самоуправления, продажа производится следующим образом:

• Подача покупателем необходимого ходатайства в представительство по выдаче земли сельхоз назначения, в котором при приобретении земли указывается цель покупки и технические характеристики земли.
• Далее необходимо ожидать ответа от государственных структур. Решение будет вынесено в виде постановления, если оно носит отрицательный характер (запрет на продажу), то в обязательном порядке указываются причины. Вынесенное постановление подлежит обжалованию в судебных инстанциях.
• Проверка земельного надела всеми службами, санитарными, пожарными, охранно-природными, проверка правоустанавливающей документации на данный вид недвижимости. Каждая проверка должна быть задокументирована и иметь печать, подпись руководителя.
• Регистрация прав на недвижимый объект.
• Оформление договора купли-продажи надела между физ. лицом (покупателем) и муниципалитетом.
• Проведение процедуры межевания, подготовка полного пакета документации на недвижимость, регистрация прав собственника.

Стоимость устанавливается органами МСУ исходя из муниципальных правовых актов, которые соответственно рознятся в каждом регионе. Преимущественно цена определяется исходя из плодородности, местоположения и площади земли.

Уведомление администрации

Согласно п.2 ст. 8 ФЗ №101 при заключении сделки купли-продажи, продавец с/х земли обязан уведомить об этом либо орган МСУ, либо региональный высший орган власти.

Уведомление составляется письменно и содержит в себе следующие сведения:

• Площадь, месторасположение;
• Правоустанавливающая документация на надел (находится ли земельный пай в аренде или во владении) и документы, устанавливающие личность продавца;
• Данные, касающиеся взаимного расчёта, а именно их срок и условия на которых он будет заключен с государством.