Как проверить новостройку перед покупкой

Проверить компанию застройщика, перед тем, как доверять ему свои деньги – шаг необходимый. Как оценивать опыт, надежность, финансовую устойчивость и документы застройщика при покупке квартиры в новостройке. Как проверить квартиру в новостройке на юридическую чистоту при покупке. Какие документы следует истребовать у продавцы. Качество приобретаемой квартиры.

Стоит ли прибегать к услугам риэлторов для проверки чистоты квартиры.

Привлечение агента по недвижимости увеличивает шанс удачной покупки квартиры. В этом случае все проверки по недвижимости и продавцу ложатся на его плечи. Однако важно зафиксировать подобные обязательства в договоре. Потому что нести юридическую ответственность за чистоту сделки риэлтор будет только в том случае, если это прописано в тексте соглашения. В противном случае это будет только вопрос его совести.
Таким образом, чтобы купить квартиру, которая в будущем не принесет неприятных сюрпризов, важно тщательно проверять все этапы сделки.

Вернуться

На что обратить внимание?

Проблема – на что обратить внимание при покупке квартире, разрешаема, когда покупатель намерен тщательно изучать документацию застройщика.

Следует удостовериться, что он:

• действует строго в соответствии с выданными разрешениями;
• предоставит купленное и полностью оплаченное жилье в оговоренные сроки.

Желательно проверить, являются ли объекты недвижимости (как готовые, так и строящиеся) аккредитованными в банках.

Если кредитные учреждения отказываются выдавать ипотеку для покупки таких квартир, то следует задуматься об их качестве и безопасности сделки продажи.

Пошаговая инструкция

У покупателя не должно возникнуть сложностей при покупке квартиры – при долевом участии или готовой.

Достаточно:

1. Обратиться к представителям застройщика и проконсультироваться насчет понравившегося объекта недвижимости.
2. Не полениться самому осмотреть квартиру, если она готова, – проверить качество стен, перекрытий, пластиковых окон.
3. Проверить необходимые документы, договориться с застройщиком об условиях продажи.
4. Заключить договор по правилам статей 549-558 ГК РФ или по ФЗ № 214 (ДДУ).

Если квартира приобретается по соглашению о долевом участии, то покупатель:

• вносит необходимую сумму;
• ожидает сроков сдачи квартиры;
• осуществляет регистрацию перехода собственности в Росреестре.

При покупке готовой квартиры после заключения договора купли-продажи, приобретатель получает свидетельство о собственности.

Проверка и оформление документов

У компании-застройщика нужно проверить следующие документы:

• инвестиционный контракт (о распределении жилплощади между муниципальным районом и коммерческими структурами);
• проектную декларацию;
• разрешение на строительство;
• документ на землю;
• акт о вводе дома в эксплуатацию;

Дополнительной проверке подлежат документы самого застройщика:

• устав;
• свидетельство о регистрации юрлица;
• документ о постановке на налоговый учет.

Потребуется заключение договора и регистрация перехода собственности в Росреестре.

Оплачивается государственная пошлина в размере 1 тыс. рублей.

Обременение.

Обременение предполагает ограничение на операции с недвижимостью, в частности, ее продажу.
Если квартира, которую вы собираетесь покупать, находится в новом доме, это еще не гарантия отсутствия обременения на нее. Препятствием к заключению сделки может стать:

• Ипотека — если первичная покупка осуществлялась с использованием заемных средств, это требует обязательного участия банка в продаже.
• Материнский капитал – если квартира куплена с участием подобных средств, необходимо привлечение органов опеки и попечительства, которые должны одобрить продажу недвижимости.

Также могут обнаружиться сюрпризы и со стороны застройщика. Например, если на землю, на которой построено здание, наложен сервитут, это также относится к обременениям.

Государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления (п.4 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от №218-ФЗ).

Вернуться

Нормативная база

Основной документ, который регламентирует отношения застройщика и покупателя – ФЗ № 214 от . В этом законе содержатся нормы, регулирующие деятельность застройщика, порядок заключения договора долевого участия в строительстве, требования, предъявляемые к его содержанию.

Также может пригодиться следующая информация:

• для договора купли-продажи – глава 30 ГК РФ, регулирующая данную сферу деятельности;
• предварительный договор – глава 27 ГК РФ (ст. 429);
• при привлечении заемных средств, обеспеченных залогом недвижимости, – ФЗ от № 102-ФЗ «Об ипотеке»;
• иные положения Гражданского кодекса, регулирующие отдельные ситуации (неисполнение обязательств, расторжение договора и другие).

Неформальные сведения о надежности Застройщика

Часто полезную (но субъективную) информацию о Застройщике можно получить на форумах дольщиков. В открытом поиске несложно найти форумы покупателей квартир новостроек (клиентов конкретного Застройщика), где они оставляют отзывы, делятся информацией о плюсах и минусах компании и ее проекта.

Но здесь следует уточнить, что жалобы отдельных дольщиков на мелкие нестыковки в отношениях с Застройщиком – это нормальный рабочий процесс любого проекта. Задумываться нам стоит, только если жалоб слишком много, они выглядят объективными, и касаются действительно серьезных вещей: например, откровенно мошеннических действий со стороны Застройщика, систематическое нарушение им сроков сдачи домов, отсутствия необходимых документов, ведения им незаконного строительства и т.п.

Сам факт наличия, например, судебных тяжб соинвесторов, подрядчиков или дольщиков с Застройщиком тоже не должен вводить нас в заблуждение. Такие спорные ситуации тоже является обычной практикой рынка, особенно для крупных Застройщиков, которые вводят в строй сотни тысяч квадратных метров жилья в год. Штат юристов этих компаний постоянно работает над урегулированием различных споров, что обычно, никак не отражается на ходе строительного процесса.

Подобные неформальные сведения о надежности Застройщика можно почерпнуть и на специализированных сайтах отзывов. Правда, нам стоит держать в голове тот факт, что в интернете существует целая отрасль по созданию репутации в сети. Это значит, что многие сообщения, якобы от дольщиков, пишут посторонние люди по заказу самого Застройщика (если отзыв положительный), или его конкурентов (если отзыв отрицательный).

 — Как проверять Застройщика при покупке новостройки? Какие документы являются ключевыми для строительного проекта? Об этом в интервью с риэлтором на ТВ-программе. 

Специально для сильных духом можно добавить, что точно спрогнозировать надежность конкретного Застройщика могут только последователи Нострадамуса. Для обычных смертных – это очень приблизительный фактор. Как оценить незнакомого человека – подведет он в деле, или не подведет? Нарушит он обещание, или не нарушит? Кто ж его знает? И не узнаешь, пока не проверишь. Здесь уже каждый полагается на собственное чутье и косвенные признаки надежности, описанные выше.

По словам одного топ-менеджера крупной страховой компании – достоверно и объективно оценить надежность Застройщика в России невозможно. Кроме того (с тех же слов страховщика), на рынке существуют т.н. системные риски (т.е. риски отрасли в целом), которые допускают риск недостроя даже у крупных и добросовестных компаний.

Как же быть? Паниковать и хвататься за голову – точно не стоит. Ведь нас, как дольщиков, на самом деле интересует не столько пресловутая надежность Застройщика, сколько вопрос – как не потерять свои деньги при инвестировании в строительство. А для этого нужно понимать, какие механизмы финансовой защиты существуют на первичном рынке недвижимости. Читаем ниже.

Чем рискует покупатель?

Если проанализировать судебную и юридическую практику, можно заметить, что возникновение проблем с приобретённой недвижимостью обязательно приводит к одной из причисленных ниже неприятностей (а иногда и к их совокупности):

• Новый владелец полностью теряет недавно приобретённое жильё, а его семья оказывается на улице без крыши над головой.
• Также хозяин теряет все свои сбережения и ему не за что приобрести другую квартиру или дом.

На решение проблемы уходит всё свободное время, но проблема, как правило, оказывается трудно решаемой и без помощи специалиста хозяину не обойтись.

А это лишние расходы, ведь услуги специалистов и адвокатов удовольствие не из дешёвых.

Возникает неприятная ситуация, когда хозяева оказываются заложниками ситуации, что чревато не только финансовыми издержками, но и потерей здоровья и покоя.

Чаще всего покупатель сталкивается:

• с утаиванием истинных причин продажи жилых метров;
• с потерей задатка или аванса вследствие того, что такая возможность была изначально включена в договор;
• с продавцами-мошенниками, которые якобы продают то, чем вовсе не владеют;
• с ограничением прав собственника, когда оказывается, что на этой же жилой площади прописаны третьи лица или дети, не достигшие восемнадцати лет;
• с незаконно произведённой приватизацией, которая приводит к документальной путанице и утрате права собственности;
• с установленными отягощениями в виде ареста или нахождения жилья под залогом;
• с утаиванием прав третьих лиц, в результате чего возникают судебные тяжбы;
• с незаконными постройками, когда у застройщика не было права возводить жилой дом и продавать в нём квартиры;
• с неправильным документальным оформлением, что в лучшем случае приводит к необходимости их переоформления;
• с фиктивными условиями сделки, которые по недосмотру и неопытности покупателя вносятся в договор;
• с проблемами уплаты налога, когда продавец искусственно занижает рыночную стоимость жилья;
• с утратой жилья, так как оно находилось под залогом и фактически принадлежит банковскому учреждению.

Юрист, специализирующийся на недвижимости, легко обнаружит любые подводные камни сделки.

Однако предварительную проверку можно сделать и без его участия, тем самым частично сэкономив деньги.

Этапы проверки

Потенциальному покупателю необходимо предпринять минимум пять правильных шагов для поиска возможных нарушений закона со стороны продавца.

Проверка документов продавца

На первом этапе проверяются имеющиеся у продавца документы.

Особенно это актуально, если речь идёт о квартире или доме, относящемся к вторичному рынку (у нынешнего владельца уже есть установленное право собственности).

Добросовестный продавец обязан показать покупателю оригинал документа, дающего ему право на владение недвижимостью. Чаще это договор о купле и продаже либо документ, подтверждающий права наследника.

Также продавец может предъявить договор о получении жилья в дар. Реже собственник предъявляет договор о ренте или имеющееся судебное решение.

Важно, чтобы предъявленный оригинал не был подделкой! На оригинале не должно быть следов правок или подчистки текста.

Выписка из Росреестра

На втором этапе будет не лишним запросить выписку в Росреестре. И убедиться, что данное жильё не завещано в качестве наследства или подарено. Если новый владелец, получивший наследство или дар, спешит распрощаться с собственностью — это также серьёзный повод, чтобы насторожиться. Покупатель должен знать историю приобретаемого недвижимого имущества! Единый государственный реестр ведёт статистику с 1998 года. Начиная с этого года можно отследить историю любого недвижимого объекта (все переходы права на собственность, наличие запретов на проведение сделок, и так далее).

Должна насторожить частая смена хозяев и факт того, что они не проживали в данной квартире или доме.

При наличии подобной истории юристы рекомендуют подыскать для покупки более благонадёжный объект.

Проверка состояния жилья

На третьем этапе крайне важно выяснить состояние самого жилья (проверить его качество).

Для проверки информации пригодятся документы, выданные прежнему хозяину в БТИ. По техническим документам покупатель сможет определить, имеется ли незаконная перепланировка или переоборудование жилья. Такие нарушения ликвидируются путём повторного проведения ремонта, так как состояние квартиры должно полностью соответствовать данным, отображённым в технической документации.

Проверка личности продавца

На четвёртом этапе проверяется сам продавец. Прежде всего, нужно установить, имеет ли он гражданство. Также определяется подлинность паспорта. Для этого покупатель выписывает паспортные данные продавца и обращается за справкой в территориальное отделение ФМС (раньше обращались в паспортный стол). У представителя продавца обязательно проверяется доверенность через указанную в этом документе нотариальную контору. Важно, чтобы документ был не поддельным и не прекратил срок действия.

Проверка прав третьих лиц

На пятом этапе проверяются права третьих лиц. Как было сказано выше, в продающейся квартире могут быть прописаны несовершеннолетние граждане или другие лица, имеющие законные права на жильё. Для проверки покупателю необходимо ознакомиться с данными домовой книги, и уточнить, кто именно проживал в квартире.

Например, если родственник сидит в тюрьме, продавец не захочет сообщать об этом покупателю. А после своего освобождения бывший совладелец квартиры имеет все права, чтобы оспорить сделку о купле и продаже через суд.

Финансовое обеспечение ответственности Застройщика перед дольщиками

Так как «надежность Застройщика» – понятие мутное и нестабильное, то государство требует от них материального (финансового) обеспечения своих обязательств перед дольщиками. Как это выглядит?

С 1 января 2014 года, в рамках исполнения 214-ФЗ все Девелоперы были обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками одним из трех доступных способов:

1. Банковское поручительство;
2. Полис страховой компании;
3. Договор с Обществом взаимного страхования (ОВС).

Подробнее об обязательном страховании гражданской ответственности Застройщика см. по ссылке.

А с 2019 года очередные поправки в закон ФЗ-214 обязали всех Застройщиков, которые привлекают деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), вместо страхования делать отчисления в единый компенсационный фонд долевого строительства. Деньги из этого фонда будут направляться на финансирование долгостроя, или на выплату компенсаций дольщикам, в случае банкротства строительной компании (подробнее – по указанной ссылке).

Но самым надежным видом финансовой ответственности, сохраняющим деньги дольщика, является особый способ расчета за квартиру – через эскроу-счета (подробнее об этом способе – см. по ссылке).

С 01 июля 2019 года расчеты дольщиков с Застройщиками через счета эскроу стали обязательными для всех проектов, где первый Договор долевого участия (ДДУ) представлен на регистрацию после этой даты. Правда, для некоторых Застройщиков есть исключения, которые позволяют им еще некоторое время принимать деньги дольщиков по старым правилам (т.е. без эскроу-счетов). Подробнее об этом – см. по той же ссылке выше.

Таким образом, все остальные методы защиты вложений дольщиков, которые использовались ранее (поручительство, страховой полис, компенсационный фонд) – постепенно становятся неактуальными. Хотя они продолжают действовать до полного перехода на расчеты через эскроу-счета.  

Сам факт того, что теперь деньги дольщика надежно защищены механизмом эскроу, намекает на то, что оценка надежности самого Застройщика отходит на второй план.

Какие документы должен предоставить застройщик покупателю

Список документов при покупке квартиры в новостройке, обязательных к предоставлению застройщиком по требованию любого лица, определен ст. 20 ФЗ №214. Их анализ дает возможность определить уровень компании, ее финансовое положение.

Организация, привлекающая деньги на строительство домов, размещает в свободном доступе:

• сведения о наименовании, местонахождении, часах работы, контактном телефоне, официальном сайте, руководителе и коммерческом наименовании;
• данные свидетельства о регистрации в качестве юридического лица;
• информацию об участниках, имеющих более 5% голосов в органе управления;
• возможность ознакомиться с реализованными проектами;
• сведения о членстве в саморегулируемых организациях (СРО);
• финансовый результат текущего года.

Помимо перечисленной информации по требованию застройщик обязуется предоставить следующие документы.

1. Устав. В нем рекомендуется изучить сведения, касающиеся размера уставного капитала, срок и объем полномочий директора. Дополнительно следует узнать дату назначения действующего руководителя, ознакомившись с протоколом.
2. Свидетельство о регистрации в качестве организации подтверждает правомерность осуществления предпринимательской деятельности.
3. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
4. Бухгалтерские документы, но не более чем за 3 года. Они нужны для того, чтобы оценить эффективность хозяйственной деятельности застройщика, отсутствие убытков, наличие активов, достаточных для окончания строительства.
5. Результаты аудиторской проверки. Данные аудита интересны с точки зрения финансовой состоятельности застройщика и наличия проблем или допущенных нарушений.

Обратите внимание! Сведения о ведущихся судебных процессах, включая банкротство, можно получить на сайте kad.arbitr.ru. Наличие конфликтов с клиентами – физическими лицами – проверяется на сайте районного суда, определяемого исходя из места регистрации застройщика. Поможет в этом сайт .

Существенное значение имеют открытые исполнительные производства. Долги предполагают наличие финансовых проблем, поэтому с таким застройщиком лучше не связываться. Сведения находятся в открытом доступе на официальном сайте ФССП.

Следующий шаг – получение выписки из ЕГРЮЛ. В качестве источника информации подойдет сайт налоговой службы, выдающий бесплатно информацию о любой организации. Документ содержит сведения о начале процедуры ликвидации, реорганизации или об исключении компании из реестра действующих юридических лиц.

Примечание: солидные партнеры и большой размер уставного капитала – признаки надежного застройщика.

Анализ учредительных и финансовых документов позволит оценить правомерность действий руководителя застройщика, платежеспособность, вероятность окончания строительства.

Какие документы включает в себя проектная документация

Проектная документация – пакет документов, связанных с работами по объекту. Обычно все сведения размещаются на сайте компании и предоставляются клиентам в офисах продаж.

Разрешение на строительство

Выдается органом, курирующим строительство в регионе. Его названия в каждом субъекте разные – в Москве, к примеру, работает Комитет по государственному строительному надзору. Разрешение действует определенный срок, имеет дату, подпись должностного лица и печать. Лицо, в отношении которого было выдано разрешение, должно совпадать с наименованием застройщика. Факт выдачи документа можно проверить на сайте комитета.

Рис. 2. Разрешение на строительство. Источник: сайт Проектно-строительная компания «Аркада-М»

Проектная декларация

Этот основной документ для дольщика содержит важную информацию о будущем доме:

• цель строительства, этапы и сроки;
• разрешение на возведение дома;
• адрес;
• количество квартир и их характеристики;
• состав общего имущества;
• назначение нежилых (коммерческих) помещений, которые не включаются в общую собственность;
• срок ввода в эксплуатацию;
• риски и страхование;
• стоимость строительства;
• перечень привлекаемых подрядчиков;
• обеспечение исполнения обязательств застройщиком (поручительство банка или страхование);
• информация об иных привлеченных в проект инвестициях.

Обратите внимание! Проектная декларация должна быть опубликована до заключения застройщиком первого договора долевого участия в строительстве.

Рис. 3. Первые два листа проектной декларации. Источник: сайт ЖК «Сокол»

Государственная экспертиза

Часть проектной декларации, которая подтверждает соответствие проекта строительным нормам и действующим на данный момент регламентам. Экспертиза проводится соответствующим органом, занимающимся контролем и надзором в области строительства. К примеру, в Санкт-Петербурге им является Служба государственного и строительного надзора и экспертизы.

Получение госэкспертизы входит в число обязательных процедур, проводимых перед началом строительства.

Документы на землю

Земельный участок может быть оформлен по-разному – в собственность, в долгосрочную аренду или субаренду. Редко встречается безвозмездное пользование, ограниченное определенным сроком.

Проверить правомочия на участок земли несложно – достаточно заказать выписку из ЕГРН. В ней указываются собственник и имеющиеся обременения (к примеру, аренда). Обычно сведения о правах на территорию размещаются на сайте компании. Если они отсутствуют, допустимо запросить копию договора аренды или выписку из него, касающуюся срока предоставления участка, факта государственной регистрации договора, указание в нем на строительство жилого дома на арендуемой территории. В качестве арендатора должен быть указан сам застройщик.

В случае субаренды дополнительно изучаются правомочия передачи участка субарендатору и соответствие сроков действия обоих соглашений.

Что нужно знать о новостройке

Не помешает проверить новостройку перед покупкой на предмет ее финансирования, темпа возведения и даты передачи квартиры. Исходя из полученной информации можно оценить вероятность завершения строительства и соблюдения его сроков.

Источники финансирования

Финансирование может осуществляться за счет собственных средств, денег, привлеченных у населения (дольщиков), банковских кредитов, ресурсов, предоставленных партнерами. Чаще всего застройщик использует несколько источников.

Строительство на собственные средства – вариант, идеальный для всех участников. Застройщик получает финансовую независимость, а стоимость квартиры на рынке недвижимости снижается, поскольку компания не тратит деньги на обслуживание кредитов и выплату процентов по ним. Отсутствие долгов гарантирует своевременное окончание строительства.

Строительство за счет банковского кредита – более распространенная ситуация. Соотношение собственных и заемных средств разное. Привлечение банков может быть хорошим знаком для дольщиков: компания прошла проверку в кредитной организации и признана надежной. Некоторые банки предлагают интересные решения для покупателей, желающих приобрести квартиру в финансируемом им доме.

Финансирование за счет средств, предоставленных партнерами, аналогично открытию кредита в банке.

Ориентировочная дата сдачи объекта (сроки)

Дата сдачи дома и передача квартиры дольщику – ключевой момент строительства. Требования к сроку передачи и ответственность за его нарушение приведены в ст. 6 ФЗ №214.

1. Дата передачи объекта указывается в договоре и едина для всех дольщиков. Возможно отличие в сроках передачи квартир, расположенных в разных блок-секциях или подъездах. Время готовности зависит и от очереди строительства.
2. При нарушении срока дольщику выплачивается неустойка. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. За основу берется стоимость помещения. При нарушениях, допущенных в отношении дольщиков – граждан – застройщик заплатит двойной размер неустойки.
3. Если застройщик не укладывается в установленные договором сроки, за 2 месяца до их наступления он уведомляет дольщиков о продлении и подписывает дополнительное соглашение.

Особенности заключения договора

Предварительный договор/договор бронирования

В ФЗ №214 не предусмотрены эти формы приобретения недвижимости в строящихся домах. Такие схемы не нарушают закон, но создают дополнительные риски для покупателя – к примеру, продажи одной квартиры нескольким лицам. Решаясь на такой вариант покупки, проверяйте застройщика. При наличии сомнений в его надежности от сделки лучше отказаться и найти иной вариант.

Договор бронирования и предварительный договор купли-продажи используются застройщиками, которые не получили полный пакет разрешительной документации, но хотят привлечь деньги на строительство. Заключение указанных договоров возможно на любой стадии, даже при разработке документации. По своей правовой сути предварительный договор купли-продажи и договор бронирования – соглашение о намерениях, которые обозначают действия сторон в будущем. Покупатель не сможет потребовать передачи квартиры. Притязания сводятся к понуждению заключить основной договор или вернуть обеспечительный платеж.

Вид договора

Лучший вариант приобретения квартиры в новостройке – заключение договора долевого участия в строительстве. Именно эта форма предусмотрена законом и детально в нем описана. Только договор долевого участия полностью защищает покупателя, давая ему возможность взыскать с застройщика неустойки, штрафы и потребовать передачи недвижимости. Скачать образец типового договора долевого участия.

Другой вариант – купля-продажа. Это означает, что застройщик или иное лицо уже оформил недвижимость в собственность и продает ее. Сам по себе договор купли-продажи не несет рисков для покупателя: он регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных продаж.

Переуступка права требования возможна как по договору долевого участия, так и по предварительному договору купли-продажи, но до момента передачи квартиры. Только уступку прав по первому варианту можно отнести к наименее рискованным сделкам, поскольку этот договор подлежит государственной регистрации. Аналогичная сделка, совершенная по предварительному соглашению о купле-продаже, не регистрируется. Скачать образец договора переуступки.

Условия договора

В любом из заключаемых договоров должны указываться его условия, без которых соглашение считается незаключенным. Они перечислены в ст. 4 ФЗ №214.

1. Определение квартиры, подлежащей передаче после ввода объекта в эксплуатацию. В него включается подробное описание дома и объекта долевого строительства, подлежащего передаче по договору.

Таблица 1. Требования к описанию дома и объекта долевого строительства в договоре

2. Срок передачи квартиры.
3. Цена объекта и порядок ее внесения.
4. Срок гарантии на недвижимость.
5. Способ обеспечения исполнения застройщиком обязательства по окончанию строительства дома.

Кроме указанных условий в договор включаются перечень прав и обязанностей сторон и ответственность за их невыполнение.

Госрегистрация

Процедуру госрегистрации проходят не все договоры – только долевого участия и переуступки по нему и купли-продажи. Иные соглашения регистрации не подлежат.

Договор страхования на новостройку

Застройщик выбирает один из двух способов обеспечения обязательства по строительству дома – поручительство банка или договор страхования. Последний вариант наиболее распространен.

Страховым случаем признается:

• решение суда об обращении взыскания на имущество застройщика;
• решение суда о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства.

Страховая сумма, которую получает дольщик, рассчитывается исходя из ДДУ.

Важно! Страхование осуществляется в компаниях, имеющих лицензию и включенных в Список страховщиков, соответствующих требованиям для страхования ответственности по 214-ФЗ и рекомендованным Центральным Банком. Проверить страхование застройщика можно на сайте его страховой компании.

Процедура сделки

Пошаговая инструкция проведения сделки выглядит так:

1. проверка выбранного объекта – квартиры и дома, темпа строительства;
2. проверка застройщика;
3. подготовка документов;
4. оформление документов с банком, если он привлекается;
5. подписание соглашения с застройщиком;
6. регистрация договора в Росреестре.

Указанные процедуры покупатель реализует самостоятельно или привлекает знающего посредника – агента по недвижимости.

После окончания всех мероприятий покупатель продолжает вносить платежи по кредиту или рассрочке, предоставленной застройщиком, и ждет окончания строительства и передачи квартиры.

Рис. 2. Весы с домом и процентами. Источник: сайт Супермаркет недвижимости

Как не остаться обманутым?

Следует тщательно проверять документы застройщика и соотносить информацию в технической документации с реальным состоянием дома.

Если стоимость недвижимости подозрительно низка, то желательно потратить время, чтобы выяснить причину таких лояльностей к клиенту.

Вероятно, что дом построен из некачественных материалов либо с существенными техническими дефектами.

Нужно доверять только надежной компании, проработавшей на рынке недвижимости как минимум 5 лет.

Перечень документов, которые следует истребовать у продавца?

Купить квартиру в новостройке можно не только у самого застройщика, но и у физического лица. В этом случае продавцу нужно представить:

• Свидетельство о праве собственности
• Документ, подтверждающий право перехода собственности (по какому договору была произведена первичная сделка).
• Согласие от второго супруга.
• Справку о составе семьи.
• Согласие застройщика на продажу (если речь идет о переуступке права требования).
• Документы на дом от застройщика (проект, разрешение на строительство, право на землю).

Вернуться