Сколько можно заработать на аренде недвижимости?: Обзор доходности от сдачи в аренду жилой и коммерческой недвижимости. Советы по организации арендного бизнеса «с нуля». Как оформить деятельность и подготовить квартиру для сдачи в аренду. Подводные камни.
Содержание
- Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду
- Чем грозит нелегальная сдача жилья
- Стоимость услуг:
- Документы для сдачи квартиры в аренду
- Коммерческое помещение под офис
- Новостройка или «вторичка» — что выбрать?
- Основные пункты договора с арендатором
- Подготовка квартиры
- Объявление об аренде
- Актуальность посуточного бизнеса
- Сдача квартир посуточно
- Сколько можно заработать на аренде
- Три варианта старта
- Рейтинги и отзывы
- Оформление деятельности по сдаче жилья в аренду
- Как и какие налоги платить
- Вопросы и ответы
Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду
Приобретение жилья с целью дальнейшей сдачи в аренду, являются самыми распространенными инвестиционными сделками. Заработать на такой операции быстро не получится, средний доход от сдачи в аренду составляет 3,5-5% годовых от стоимости квартиры. Но это перспективное и долгосрочное вложение средств, со временем сюда можно переселить взрослых детей или продать его, с целью строительства загородного дома. Конечно же, сдача квартиры в аренду требует определенных хлопот: нужно постоянно искать арендаторов, обслуживать квартиру, делать косметические ремонты.
До кризиса 2008-2010 гг. количество «инвестиционных» сделок, в последующем связанным с зарабатыванием дохода, составляло примерно треть от всех сделок на российском рынке. Постепенно их доля снизилась до 20%, а в настоящее время составляет 15%. Одновременно возросло число долгосрочных инвесторов, которые приобретают объекты недвижимости на будущее.
Вложение денежных средств в приобретение недвижимости является долгосрочным проектом, но более надежным, чем банковский вклад. Банковский вклад можно разместить под 10-12% годовых в рублях, но нужно учитывать и возможные риски: в последнее время имеется немало банков-банкротов. Банки с солидной репутацией дают невысокие проценты.
Чем грозит нелегальная сдача жилья
По оценкам экспертов, лишь 40% арендодателей чтут закон, а большинство не спешит делиться с государством. С одной стороны, это даёт возможность получать большую прибыль. С другой — если информация о неофициальной деятельности попадёт в налоговый орган, собственник квартиры может быть привлечён к административной ответственности в судебном порядке. При этом помимо основной суммы долга также придётся уплатить начисленные штрафы и пени. В худшем случае в отношении нерадивого «предпринимателя» могут возбудить уголовное дело по ст. 198 УК РФ, что чревато получением судимости и наложением штрафа на сумму до 300 000 р. либо лишением свободы на срок до 1 года.
Стоимость услуг:
Комната – 3000 руб.
Квартиры, дома – 4000 руб.
Начал очень активно. Выставлял на различные сайты несуществующие объекты (утки), преимущественно, комнаты. Здесь главное не переборщить, иначе модераторы могут заблокировать аккаунт.
С утра, перед тем как шел в офис, по пути, обязательно расклеивал несколько десятков объявлений. Звонков было много, но в офис приходило только два человека из десяти позвонивших.
Главное – личная встреча. Только при личной встрече, человека можно убедить и продать услугу.
Хотя, доводилось мне слышать о мастерах телефонных продаж….
Единственная трудность, с которой я сталкивался: люди были наслышаны об информационных агентствах и многие даже попадались на их удочку. Мне приходилось всячески убеждать человека, что наше агентство совершенно не такое, и мы заинтересованы в оказании качественных услуг, чтобы расширять клиентскую базу.
Когда потенциальный клиент приходил в офис, необходимо было снова убеждать его примерно тем же набором дежурных реплик.
После заключения договора необходимо было искать для клиента жилье по необходимым для него параметрам: тип жилья, район, наличие или отсутствие мебели, цена.
Нечестные компании просто скидывают первые попавшие объекты в большом количестве, я же, напротив, обзванивал каждое объявление подходящее моему клиенту, уточнял различные нюансы и немного рассказывал о том, кто собирается снимать жилье. Это важный момент, потому что каждый второй владелец отдает предпочтения определённой категории граждан.
Кто-то сдает только семейной паре, кто-то только девушка девушкам или наоборот лицам мужского пола.
Сам я, конечно же, ни куда не ходил. Этим и отличаются риэлторы инфо-агентств от риэлторов, которые работают с выездом. Именно из-за выезда, стоимость их услуг дороже.
После того как клиент посмотрел квартиру, я обязательно звонил ему и узнавал как прошел просмотр и что его не устроило. В общем, был со всеми вежлив и предельно внимателен. Дела шли в гору.
Документы для сдачи квартиры в аренду
Чтобы заключать договоры с постояльцами «по всем правилам», придётся подготовить большой пакет документов:
- свидетельство о том, что именно вы являетесь владельцем данной жилплощади (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРИП);Если вы являетесь собственником жилья, которое сдаёте в аренду, вы должны это подтвердить соответствующими документами
- договор купли-продажи или другой документ, подтверждающий основания перехода к вам прав на сдаваемую квартиру;
- список всех, кто прописан по этому адресу (выписка из ЖЭКа), если вы являетесь собственником жилья;
- заверенное нотариусом согласие на аренду от всех других собственников квартиры или дома (если вы не являетесь единственным собственником).
- первичный договор аренды квартиры (при субаренде);
- согласие собственника квартиры на сдачу её в субаренду (если получение такого согласия необходимо по условиям договора аренды).
Заранее попросите клиента подготовить ксерокопию паспорта (страница с пропиской и главная).
Коммерческое помещение под офис
Офисная недвижимость буквально еще недавно была лидером российского рынка недвижимости по объемам инвестиций. Здания и помещения офисных центров выкупают инвесторы под сдачу в аренду, часть российских и даже зарубежных компаний выкупают офисные помещения для себя. Офисы – это доходно, прибыль с качественной сдаваемой площади может в моменте достигать и 30% годовых (если вся площадь в аренде по среднерыночным расценкам или чуть дороже). В тоже время, как правило, инвесторы крайне редко выкупают под офисы совсем небольшие объекты недвижимости, как в это происходит на рынке торговой недвижимости. Под небольшое офисное пространство, скажем на первом этаже жилого дома, сложно найти арендатора, ведь у разных компаний-арендаторов абсолютно разные предпочтения по площадям. Как правило, инвесторы приобретают минимум один-два этажа какого-либо офисного центра, в которых и «нарезают» помещения под нужды конкретных арендаторов. Для этого требуются уже сотни миллионов рублей, а занимаются таким бизнесом, как правило, профессиональные инвесторы. Средняя доходность офисных помещений в Москве составляет сейчас примерно 6-10% в год.
Новостройка или «вторичка» — что выбрать?
Когда приобретается жилье, для последующей сдачи в аренду, нужно учитывать две вещи: какой промежуток времени уйдет на окупаемость вложенных средств, и сколько будет стоить жилье в будущем. Если ставить вопрос окупаемости средств на первый план, тогда надо покупать жилье старой постройки.
Большинство предложений на рынке квартир, это квартиры старой постройки. Да и спрос на них довольно высокий, снять квартиру по более низкой цене, выгоднее, чем платить за аренду апартаментов. Хотя и на них есть тоже спрос, некоторые хотят жить в домах новой застройки и квартирах, наполненных современной мебелью и техникой.
Квартиры в новостройке стоят дороже, соответственно и окупаемость их будет дольше. Но в то же время аренда в новостройке буде стоить дороже. Если квартира приобретается на первичном рынке, то рекомендуется покупать ее у крупного девелопера, у которого есть опыт в коммерческой застройке, а также совместные с государственными банками программы ипотечного кредитования. Продажи квартир девелопер производит в соответствии с федеральным законом ФЗ-214.
Итак, квартира приобретена, и вы решили сделать в ней ремонт. Одна из основных ошибок арендодателей — это сделать в квартире эконом-класса ремонт бизнес-класса. Поверьте, арендаторы это не оценят, а вы потратите довольно много средств. Другое дело квартиры бизнес-класса, должны быть оборудованы дорогой мебелью и здесь должен быть выполнен дизайнерский ремонт.
Основные пункты договора с арендатором
Желательно, чтобы составить и подготовить текст договора аренды вам помог профессиональный юрист. Может показаться, что это излишние траты, но при возникновении любых проблем и конфликтов именно этот документ позволит вам предъявить претензии постояльцам и возместить ущерб. А для того чтобы это было возможно, документ должен быть составлен юридически грамотно.
Стандартный договор краткосрочной аренды включает в себя такие разделы:
- Предмет договора. Здесь указываются адрес и характеристики квартиры, а также прописывается цель аренды — проживание в течение определённого количества дней.
- Стоимость аренды (за 1 день и за весь срок).
- Порядок заселения (точное время, когда арендатор должен заселиться и покинуть помещение).
- Права и обязанности. Эта часть должна быть составлена так, чтобы вы остались в выигрыше при любом раскладе. Необходимо прописать обязанности арендатора поддерживать порядок, своевременно вносить плату, не передавать жильё в субаренду и т. п. Однако помните, что отсутствие в договоре этого раздела не лишает стороны их прав и не освобождает от обязанностей — все они всё равно закреплены в гражданском законодательстве.
- Ответственность. В случае порчи имущества жилец должен компенсировать его стоимость за свой счёт. Здесь же можно указать штрафные санкции за несвоевременную оплату.
- Данные сторон (Ф. И. О., номер паспорта и подписи).
Кроме того, по желанию вы можете добавить в договор аренды другие пункты. Например, указать на то, кто будет платить в случае форс-мажорных обстоятельств (затопили соседи).
Договор составляется так, чтобы арендодатель квартиры в любом случае остался в выигрыше
Подготовка квартиры
Больше всего меня волновало, что квартира будет простаивать. Когда ее снимают на год или два, с клиентами проблем меньше: сдал и забыл. Но когда ее снимают на день или неделю, клиентов должно быть много. Когда один выезжает, другой уже должен стучаться в дверь. Поэтому я постаралась сделать свое предложение привлекательнее.
В первую очередь я выписала все плюсы и минусы квартиры. Плюсы хотелось подчеркнуть, а минусы — исправить или как-то обыграть.
Как я сдавала квартиру
Исходные данные квартиры
Плюсы:
- Квартира рядом с метро. До центра на метро 20 минут.
- Вокруг много супермаркетов и торговых центров.
- Зеленый район, не перегружен транспортом.
- Дом по индивидуальному проекту.
- Современная мебель.
- Есть плазма, вайфай, микроволновка, стиральная машина.
- Красивый вид на город с балкона на 24 этаже.
Минусы:
- Квартира не в центре, а в обычном спальном районе.
- Ремонт простой, морально устарел.
- Квартира небольшая, 35 м².
- Нет спального белья и полотенец — при долгосрочной аренде жильцы пользуются своими.
- Нет кофеварки — прежним жильцам она была не нужна.
Объявление об аренде
Когда я задумалась о посуточной сдаче квартиры, я посмотрела, сколько у меня будет конкурентов. Только «Букинг» показывает почти 7 тысяч объявлений вроде моего. Если смотреть только центр города, ощущение, что сдается вообще все жилье. В спальных районах дела чуть лучше, но сдавать там квартиру дешевле.
Я боялась, что клиентов на всех не хватит, а ко мне никто не придет — ведь у меня пока нет никакого рейтинга и отзывов. Поэтому в объявлении я постаралась указать все, что могло бы привлечь туристов.
Подводные камни «Букинга»
Цену я решила для начала сильно не снижать — поставила на 100 рублей меньше, чем у конкурента через два квартала с его почти дизайнерским ремонтом, пятилетним стажем посуточной сдачи, рейтингом почти 10 звезд и 40 отзывами. Зато я на эти два квартала ближе к метро, у меня есть почти дизайнерский балкон на 24 этаже с видом на город!
Первый клиент пришел с «Букинга». Я еще не успела получить уведомление о брони жилья, как мне позвонил какой-то парень и сказал, что только что забронировал мою квартиру. Сделал он это из кафе напротив дома и через 5 минут был готов прийти.
Актуальность посуточного бизнеса
Бизнес на краткосрочной аренде квартир может приносить в 2–3 раза больше, чем сдача того же жилья на длительный срок. Особенно это характерно для больших городов, ведь основной контингент арендаторов — туристы, а также люди, приехавшие по работе, — не готовы переплачивать за гостиничный номер.
Так, за ночь в 3- или 4-звёздочном отеле в Москве придётся заплатить не меньше 2500 рублей. И это не считая расходов на питание (обедать и ужинать придётся в ресторане), услуг прачечной и т. д.
Стоимость двухместного номера в 3- и 4х-звёздочных гостиницах в Москве стартует от 2500 рублей за ночь (портал путешественников )
Предложений посуточной аренды гораздо больше, поэтому реально подобрать вариант временного жилья практически под любой бюджет. На сайте популярной базы недвижимости «Циан», например, можно найти отличную квартиру с евроремонтом в нужном районе всего за 1500–1700 р. за ночь.
Разница в стоимости между гостиничным номером и частной квартирой может достигать 20–30%
Наиболее ощутима разница в случае, если проживать в помещении будет не один человек, а несколько. В любом отеле вне зависимости от его класса оплачивается не номер, а пребывание каждого из гостей, то есть если вы путешествуете вдвоём, стоимость ночлега тоже вырастет вдвое. Для хозяина квартиры же это не настолько критично.
Александр Петрашов, бизнесмен
Однако цена — не единственное преимущество с точки зрения потенциального клиента. Более того, некоторые арендодатели ставят цены даже выше, чем в отелях. И тем не менее имеют постоянный поток клиентов. Почему так? Причин несколько.
Во-вторых, иной уровень комфорта. В отличие от гостиницы в квартире вы можете чувствовать себя как дома, полностью расслабиться и отдохнуть после насыщенного дня. К тому же квартиры, сдаваемые посуточно, обычно укомплектованы всей необходимой техникой: от микроволновки до утюга. Это избавляет от необходимости платить за дополнительные услуги.
Сдача квартир посуточно
Еще один вид заработка — это сдача квартир посуточно. Такими услугами пользуются командировочные и туристы, не желающие переплачивать за отели. Наиболее востребованы квартиры среднего класса, стоимость в сутки составляет от 1,5-3,5 тыс. рублей. Аренда этого жилья составляет в среднем 50%% от общего объема аренды. Следующими по востребованности являются элитные квартиры, стоимость аренды которых, составляет 3,5-6,3 тыс. рублей в месяц.
Конечно, в этом бизнесе, как и любом другом, есть свои отрицательные моменты, квартира может простаивать какое-то время. Но в период осень-весна, а особенно в праздничные дни, недвижимость среднего класса заполняется на 100%, а стоимость аренды в эти дни возрастает в 2 раза.
Сколько можно заработать на аренде
Доходы при сдаче квартиры в аренду в регионах будут отличаться. В Москве и Санкт-Петербурге можно получить от 20 до 30 тысяч рублей за однокомнатную квартиру в спальном районе. В городах-миллионниках и околомиллионниках можно получить порядка 15 тысяч рублей за однушку в центре и 10-12 за квартиру в спальном районе. В областных центрах с населением около 500 тысяч человек – 8 тысяч рублей за квартиру в хорошем состоянии.
В небольшом городе за 5 лет можно заработать на аренде квартиры около 480 тысяч рублей, в крупных городах – порядка 900 тысяч рублей, в Москве и Санкт-Петербурге 1,5 миллиона рублей.
Если квартира находится в престижном районе, и в ней современный ремонт, то её аренда стоит дороже. Так, аренда двухкомнатной квартиры в Тверском районе Москвы стоит 140 тысяч рублей месяц, а в районе Митино — 40 тысяч рублей. В обоих случаях ближайшая станция метро находится на расстоянии 700 метров.
Двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры реже пользуются спросом, но их тоже можно сдать. Если, например, трёшка расположена рядом с университетом, то можно сдавать её студентам. Так вы найдете постоянных жильцов и будете получать регулярный доход.
Жить на деньги, получаемые за аренду квартиры, вполне реально. Для покрытия основных нужд одному человеку в месяц требуется в среднем 20 тысяч рублей. Этого хватит на оплату коммунальных услуг своей квартиры, покупки продуктов. Чтобы приобретать одежду, новую бытовую технику и отдыхать, доход должен быть больше. В Москве, Санкт-Петербурге и городах-миллионниках минимальная сумма будет выше.
Чтобы покрывать расходы одного человека, нужно сдавать:
- 1 квартиру в Москве;
- 2 квартиры в Питере;
- 2-3 квартиры в городах-миллионниках;
- 3-4 квартиры в областных центрах с населением около полумиллиона.
Эта схема будет действовать, если попались порядочные жильцы, и квартира не будет пустовать. Это может занять несколько лет. Разберем подробно, как правильно организовать бизнес на аренде квартир.
Три варианта старта
Собственно, первый и самый важный вопрос — где взять свободную квартиру. Здесь придётся отталкиваться от имеющегося стартового капитала. Решив заняться данным видом бизнеса, вы можете:
- снять квартиру долгосрочно, а затем сдавать её посуточно (субаренда);
- переделать под объект собственное жильё, снимая более дешёвое на окраине города;
- оформить ипотеку.
Первым шагом в организации арендного бизнеса является приобретение жилого помещения
В плане риска оптимальным является второй вариант. Ведь даже если бизнес «не пойдёт» по тем или иным причинам, вы ничего не теряете и в любой момент можете вернуться в собственную квартиру.
Некоторые начинают с того, что пересдают съёмные квартиры. Однако в этом случае нужно убедиться, что этот пункт прописан в договоре и владельцы жилплощади не против. Кроме того, придётся крайне серьёзно подойти к поиску самого объекта: если не будет определённого уровня загруженности, ваш доход не сможет покрыть стоимость месячной аренды.
Рейтинги и отзывы
Следующий месяц я экспериментировала с рекламой и ценами, нарабатывала рейтинг и отзывы. Со временем некоторые клиенты становятся постоянными и бронируют квартиру напрямую — но все-таки основная часть приходит с сайтов.
С первым клиентом мне повезло: спрос на квартиру сильно зависит от рейтинга и отзывов гостей. Сильно позже, когда у меня уже был стабильный рейтинг 9,8 из 10, одна пара вдруг поставила 5,8 без видимого повода и объяснений. Мой рейтинг сразу упал до 8,2 — клиентов какое-то время приходило меньше.
Постепенно рейтинг снова вырос, все вернулось в норму, но я поняла, что это не просто цифры. Поэтому я старалась, чтобы гости оставались довольны: у меня всегда чисто, а я остаюсь дружелюбной, даже если совсем не хочется.
Сейчас мой рейтинг на «Букинге» — 8,9Оформление деятельности по сдаче жилья в аренду
Нужно ли регистрировать ИП? Это один из основных организационных вопросов, с которым сталкиваются те, кто решил заняться арендным бизнесом. Сложность в том, что закон не даёт чёткого ответа, то есть в теории никто не мешает вам сдавать квартиры в качестве физического лица.
Но что, если доход, который вы получаете от сдачи жилья, стал постоянным и систематичным? По сути, это уже полноценный бизнес, который должен быть соответствующим образом оформлен.
Эксперты советуют тем, кто сдаёт сразу несколько объектов недвижимости и имеет отлаженную схему работы, всё же перестраховаться и зарегистрироваться в качестве ИП. Да, это добавит вам «бумажной» работы, но вместе с тем даст огромное преимущество. Работая как ИП, в случае конфликта вы сможете документально подтвердить любые претензии к постояльцам. Кроме того, пока индивидуальный предприниматель вносит выплаты в Пенсионный Фонд, его трудовой стаж растёт, что немаловажно для тех, кто решил сделать арендный бизнес своим основным видом деятельности.
Как и какие налоги платить
Один из самых сложных моментов в организации посуточного бизнеса связан с легализацией деятельности и уплатой налогов. Данный рынок традиционно является «серым», и решив сдавать квартиру, многие даже не задумываются о необходимости платить какие-либо налоги в принципе. Но если вы хотите избежать проблем в будущем, лучше сразу начать работать по всем правилам. Итак, какую часть своей прибыли нужно отдавать государству?
Физическим лицам
Если вы пока не хотите регистрировать ИП, вы обязаны ежегодно платить НДФЛ — налог на доходы физических лиц в размере 13% от того, что вы заработали. Для этого нужно до 30 апреля подать по месту жительства налоговую декларацию (в ней будет указан ваш доход за прошлый год), а затем до 15 июля рассчитать сумму налога и уплатить её в банке по реквизитам налоговой инспекции.
Например, вы сдаёте квартиру за 2000 р./сутки. При загрузке в среднем 20 дней в месяц за год вы получили доход в размере 2000 * 20 * 12 = 480 000 р. Размер НДФЛ будет составлять 13% от данной суммы, то есть 480 000 * 0,13 = 62 400 р.
Индивидуальным предпринимателям
Как правило, ИП, указывающие арендный бизнес в своих документах, работают по упрощённой системе налогообложения. В таком случае сумма налоговых отчислений может составлять 6% от дохода либо 15% от «доход минус расходы».
Видео: налогообложение при сдаче квартиры в аренду
Вопросы и ответы
Источники
Использованные источники информации.
- https://vipidei.com/nedvizhimost/biznes-ideya-zarabotok-na-arende-zhilya/
- https://sb-advice.com/biznes-idei/4344-sdacha-kvartiryi-posutochno-kak-biznes.html
- https://zarabotaydengi.com/kak-ya-zarabaty-val-na-agentstve-po-arende-zhil-ya/
- https://www.domofond.ru/statya/skolko_mozhno_zarabotat_na_arende_nedvizhimosti/6439
- https://journal.tinkoff.ru/posutochno/
- https://realybiz.ru/nedvizhimost/sdacha-kvartiry-v-arendu.html