Какой договор аренды подлежит государственной регистрации

Какие договоры аренды подлежат государственной регистрации? Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения (недвижимого имущества), заключенный на срок менее одного года? Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды. Что учесть арендатору, если договор аренды подлежит государственной регистрации — сайт о налогообложении физических и юридических лиц nalogobzor.info

Регистрируем договор аренды нежилого помещения

На основании Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Как понимать данное толкование «не менее года»? В большинстве случаев, договоры аренды заключаются на срок 11 месяцев.

Правильно ли это, ведь в году 365 дней и ни в одном законе нет указания на то, что договор, не требующий государственной регистрации должен быть заключен именно на 11 месяцев? Законодатели разъясняют, что договор аренды не требует государственной регистрации только тогда, когда его срок будет составлять менее одного дня до окончания года, равного двенадцати месяцам.

Если срок договора аренды составляет 365 дней, а не 364, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды представляет собой подтверждение на государственном уровне факта возникновения прав на недвижимое имущество в рамках условий заключенного договора.

Статья 610 Гражданского кодекса РФ содержит ссылку, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.

Договор аренды здания нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок не нуждается в государственной регистрации, поскольку регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Таким образом, при анализе ситуаций, когда действительно требуется государственная регистрация договоров аренды, следует трактовать буквально смысл норм действующего законодательства РФ. То есть, если срок договора аренды составляет 364 дня из календарного года, равного 365 дням, регистрировать такой договор не требуется. Регистрацией договоров аренды занимается Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

В зависимости от территориального расположения объекта недвижимости, прием документов на регистрацию осуществляется территориальными отделами Управления. Например, в Москве существует Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.

Для осуществления государственной регистрации договоров аренды достаточно определить территориальный отдел Управления относящийся к объекту недвижимого имущества по договору и сдать необходимый комплект документов именно в этот отдел.

Документы для регистрации.

Прежде чем сдать комплект необходимых документов для регистрации договора аренды, следует предусмотреть в самом договоре аренды условие о том, какая сторона по договору должна обратиться в регистрирующий орган с заявлением и кто будет нести расходы, связанные с оплатой государственной пошлины.

Подать заявление на государственную регистрацию может любая сторона договора, но в договоре аренды помещения важно определить, кто и в какой срок должен предоставить необходимые для регистрации документы, а также порядок их предоставления.

Стороной договора аренды недвижимого имущества может выступать как физическое лицо, так и юридическое. Если стороной в договоре выступает юридическое лицо, в регистрационный орган предоставляются:

• заявление юридического лица о государственной регистрации договора аренды – 1 экз.;
• документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица (оригинал);
• документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия);
• устав (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
• выписка из ЕГРЮЛ не более 30 дней давности – оригинал в 1 экз.;
• свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
• свидетельство о государственной регистрации юридического лица (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
• приказ о назначении генерального директора или иного лица действующего от имени организации – копия – экз.;
• свидетельство о государственной регистрации права (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
• протокол или решение о создании юридического лица (копия) – 1 экз.;
• информационное письмо Росстата (копия) – 1 экз.;
• документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора аренды лицом, не являющимся руководителем (оригинал + копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия в 2 экз.);
• документ об уплате государственной пошлины (оригинал + копия) – 1 экз.;
• договор аренды со всеми приложениями (если договор совершен в простой письменной форме – оригинал, не менее 2 экз.; если договор нотариально удостоверен – не менее 2 экз., один из которых оригинал);
• акт приема-передачи недвижимости не менее чем в 2 экз. – оригиналах;
• кадастровый паспорт здания (сооружения, помещения), выданный после , либо технический паспорт, который содержит описание объекта недвижимости, выданный до , удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимости, с указанием сдаваемого в аренду помещения и размера арендуемой площади (оригинал + копия) – 1 экз.;
• письменное согласие залогодержателя на передачу объекта недвижимости в аренду, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал + копия) – 1 экз.;
• согласие собственника (соответствующего органа управления государственным или муниципальным имуществом) на передачу юридическому лицу имущества в аренду – при аренде имущества государственных и муниципальных предприятий (оригинал + копия) – 1 экз.;
• решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (оригинал + копия) – 1 экз..
• план объекта недвижимости с экспликацией (в случае передачи в аренду части объекта, на плане обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади) – 1 экз.;

На копиях документов заявителю рекомендуется написать следующее: «Копия верна», указать фамилию, инициалы, поставить подпись и дату. Если стороной в договоре является физическое лицо, в регистрирующий орган предоставляются:

• заявление физического лица о государственной регистрации договора аренды – 1 экз.;
• документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал);
• документ об уплате государственной пошлины (оригинал + копия) – 1 экз.;
• документ, подтверждающий полномочия представителя (если от имени стороны (сторон) договора действует представитель) (оригинал и копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия, 2 экз.);
• документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора аренды (оригинал + копия) – 1 экз.;
• договор аренды со всеми приложениями (если договор совершен в простой письменной форме – оригинал, не менее 2 экз.; если договор нотариально удостоверен – не менее 2 экз., один из которых оригинал);
• акт приема-передачи недвижимости не менее чем в 2 экз. – оригиналах;
• кадастровый паспорт здания (сооружения, помещения), выданный после , либо технический паспорт, иной документ, которые содержит описание объекта недвижимости, выданный до , удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимости, с указанием сдаваемого в аренду помещения и размера арендуемой площади (представляется в случае, если в аренду сдается помещение в здании, сооружении или часть помещений в них, при этом в ЕГРП зарегистрировано вещное право арендодателя на здание (сооружение, помещение) в целом) (оригинал + копия) – 1 экз.;
• иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимых для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки, включая:
• разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным, их законным(и) представителем(ями) (родителями, усыновителями, опекуном) (оригинал + копия);
• разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителем) согласия несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет или лицу, признанному судом ограниченно дееспособным, на распоряжение имуществом (оригинал + копия);
• нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов (брачный договор, соглашение разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал + копия, решение суда – не менее 2-х экз. копий);
• письменное согласие залогодержателя на передачу объекта недвижимости в аренду, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал + копия);
• согласие собственника (соответствующего органа управления государственным или муниципальным имуществом) на передачу физическому лицу имущества в аренду – при аренде имущества государственных и муниципальных предприятий (оригинал + копия).

При проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. За государственную регистрацию сделок с недвижимостью установлена следующая государственная пошлина:

• для физических лиц – 1 000 рублей;
• для организаций – 15 000 рублей.

Порядок оформления дополнительных соглашений.

Гражданский кодекс РФ гласит, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Разумеется, данное требование распространяется и на все приложения к договору, которые могут быть подписаны после государственной регистрации договора аренды. Соглашение об изменении или расторжении договора аренды совершается в той же форме, что и договор.

В связи с тем, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на данное соглашение распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Если соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды недвижимого имущества не будет зарегистрировано, то это соглашение должно считаться незаключенным до момента государственной регистрации договора аренды в установленном порядке.

Регистрация дополнительных соглашений к договору аренды осуществляется в том же порядке, что и договор аренды, то есть посредством предоставления документов в регистрационный орган. Для регистрации дополнительного соглашения к договору аренды должно быть предоставлено:

• дополнительное соглашение в подлинниках, равном количестве сторон договора и один для Управления;
• при изменении сроков аренды, адреса, площади, местоположения, границ или целевого использования назначения земельного участка – копия распорядительного акта на землю не менее чем в двух экземплярах, обосновывающего внесение изменений, удостоверенного в установленном законом порядке;
• заявление о государственной регистрации;
• доверенность (если документы предоставляет не исполнительный орган юридического лица) – оригинал;
• документ удостоверяющий личность физического лица;
• приказ о назначении на должность руководителя – оригинал или копия.

При проведении правовой экспертизы документов при изменении, прекращении или расторжении договора аренды необходимо учитывать, что это возможно:

• по соглашению сторон;
• по требованию одной из сторон договор, если существенно нарушаются условия договора другой стороной;
• в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично.

Государственная пошлина за регистрацию дополнительных соглашений не взимается, срок регистрации дополнительных соглашений составляет 20 дней.

Порядок регистрации.

Отношения между арендатором и арендодателем регламентируются Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а порядок оформления документов и регистрации договора аренды устанавливается Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от г. №135.

Регистрация договора аренды недвижимого имущества проходит в следующем режиме:

• предоставление необходимого комплекта документов согласно перечню;
• регистрация договора аренды в книге учета входящих документов;
• проведения правовой экспертизы документов и проверки законности договора аренды недвижимого имущества;
• внесения записей о государственной регистрации договора аренды в Единый государственный реестр прав;
• выдача документов с проставлением удостоверяющих регистрацию договора аренды печатей.

Итак, разберемся как происходит сама регистрация договора аренды. При проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды должны учитываться следующие моменты:

• договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;
• в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;
• договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи такого имущества;
• договор аренды заключается на срок, определенный договором, если срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;
• если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок;
• договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному;
• аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Внесение записей о государственной регистрации договора аренды в Единый государственный реестр прав также производится в особом порядке. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен быть в письменной форме уведомлен о проведенной государственной регистрации.

Государственная регистрация договора аренды производится в течении 30 дней. Осуществляется государственная регистрация договора аренды путем внесения в ЕГРП записи об ограничении права собственности арендодателя на арендуемый объект недвижимого имущества и о договоре аренды. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке в ЕГРП.

Проведенная государственная регистрация договора аренды удостоверяется посредством совершения регистрационной надписи на договоре, содержащей сведения о виде зарегистрированной сделки, дате государственной регистрации и номере, под которым сделка зарегистрирована в ЕГРП, и заверенной подписью регистратора и гербовой печатью.

После того, как будут совершены все вышеперечисленные действия, договор можно будет получить с отметками регистрирующего органа.

Источник:

Кто из сторон должен обращаться в Росреестр: арендатор или арендодатель?

Для того чтобы провести регистрацию требуется подать заявление в соответствующий орган. Но кто конкретно должен с этим заявлением обращаться?

Согласно п. 3 ч. 3 ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в том случае, когда по закону регистрировать надо договор, Росреестр действует на основании заявления, подписанного сторонами. Однако при этом подавать документы на регистрацию вправе как арендодатель, так и арендатор. Об этом прямо сказано в ч. 1 ст. 51 этого закона.

Более того, в том случае, если сама сделка была по желанию сторон нотариально удостоверена (по закону это не обязательно), то подать документы в МФЦ или орган Росреестра вправе также нотариус или сотрудник нотариальной конторы.

Случаи, когда это нужно делать

Итак, для каких договоров государственная регистрация предусмотрена напрямую? К числу регистрируемых договоров относятся:

• Аренда здания либо сооружения целиком на срок от 12 месяцев и выше (ч. 2 ст. 651 ГК РФ).
• Аренда помещения внутри здания – тоже на срок от года и более (информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53 от 1 июня 2000 г).

ВАЖНО. В отношении таких договоров действует правило: они вступают в силу лишь после того, как были совершены регистрационные действия. Это надо помнить, рассматривая права и обязанности сторон по такой сделке.

Когда не надо

Легко увидеть, что общее правило здесь одно: через Росреестр надо проводить лишь долгосрочные сделки. Любые другие договоры, сроком до 11 месяцев включительно, регистрировать не требуется.

Даже в том случае, если стороны предусмотрели постоянную пролонгацию по истечении каждых 11 месяцев, регистрация всё равно будет не нужна.

Связано это с тем, что пролонгация будет рассматриваться как заключение нового договора между теми же арендатором и арендодателем на тех же условиях. Суммироваться сроки действия в этом случае не будут. Такое разъяснение в своё время дал Президиум ВАС РФ в информационном письме от № 59.

А вот в том случае, если стороны решили не пролонгировать один договор, а сразу заключили несколько в отношении одного объекта, причём каждый новый начинает работать сразу после окончания срока по старому – такая аренда по нескольким договорам будет считаться единой сделкой и избежать регистрации не удастся. Во всяком случае, такой позиции с 2010 года придерживаются арбитражные суды.

ВНИМАНИЕ! Если стороны заключили не основной, а предварительный договор о том, что они намереваются совершить в будущем сделку, касающуюся аренды помещения – такой договор тоже регистрировать не требуется.

Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения (недвижимого имущества), заключенный на срок менее одного года?

Нет, не нужно. Нежилое помещение относится к недвижимому имуществу, так как, согласно ст. 1 Федерального закона от 21. 07. 1997 N 122-ФЗ (в ред. 02. 11. 2004), оно обладает основным признаком недвижимости — «связано с землей так, чти его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно».

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ). В то же время нежилое помещение является частью здания.

А договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в случае заключения договора на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Возникает вопрос: можно ли применять для нежилого помещения как части здания нормы права, установленные законом для целого здания? Ответ можно найти в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01. N 53.

Президиум ВАС РФ решил, что, «принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ».

В соответствии с этими правилами «…договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации».

Ну а как быть в случае, если договор аренды нежилого помещения заключен с 01. 01. 2005 по 30. 12. 2005, то есть ровно на 364 дня? В данном случае следует буквально читать норму права: «…договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. В 2005 г. 365 дням.

Следовательно, договор аренды, заключенный на срок от одного дня до 364 дней, не подлежит регистрации, а заключенный на срок 365 дней и более — подлежит регистрации. Автор — И.А.Зевакина Эксперт отдела нормативно-правовой информации компании «ПРАВОВЕСТ» Подписано в печать 21. 01. «Нормативные акты для бухгалтера», 2005, N 2

Источник:

Государственная регистрация договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения?

Вопрос: Нуждается ли в государственной регистрации договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, заключенный с индивидуальным предпринимателем на срок менее года в случае если арендатор продолжает пользоваться указанным земельным участком после истечения срока данного договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя?

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В силу п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом от N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 26 ЗК РФ).

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Кроме того, на основании п. 1 ст. 9 Федерального закона от N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Таким образом, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, заключенный с индивидуальным предпринимателем на срок менее года, государственной регистрации не подлежит (п. 2 ст. 26 ЗК РФ) и считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, в случае если арендатор продолжает пользоваться указанным земельным участком после истечения срока данного договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

При этом договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, поскольку она предусматривается только в отношении договора аренды на срок более года (ст. 609 ГК РФ).

Кроме того, следует учитывать, что в аренду могут быть переданы только такие земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые прошли государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 9 Федерального закона N 101-ФЗ). 20 июня 2006 г.Дата изменения: 24 марта 2008 г.

Источник:

Договоры, которые подлежат государственной регистрации

Договоры, которые подлежат государственной регистрации

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в следующих случаях:

• договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);

• договор аренды помещения, находящегося в здании или сооружении, заключен на срок не менее одного года (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»);

• договор аренды земельного участка заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ);

• несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды заключены одновременно, причем срок одного из них начинает течь сразу же после окончания срока действия другого договора. Суды рассматривают такие договоры в качестве единой сделки, которая подлежит регистрации при условии, что общий срок аренды по этим договорам составляет один год или более (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).

Вопрос: долгосрочный договор аренды недвижимости заключен 2 марта 2013 года, но не был зарегистрирован. Арендодатель утверждает, что такой договор не подлежит регистрации. Стоит ли арендатору все же настоять на регистрации договора и как это сделать?

Да, арендатору имеет смысл настоять на том, чтобы зарегистрировать договоры аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года.

Обоснование. В отношении договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года, первоначально возникла неясность, нужно их регистрировать или нет.

Это было связано с несогласованностью сфер действия нескольких федеральных законов, принятых в процессе осуществления реформы гражданского законодательства. Дело в том, что первоначально Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 302-ФЗ) отменил необходимость регистрации ряда сделок с недвижимым имуществом, включая договоры аренды недвижимости (ч. 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ). Этот закон вступил в силу со 2 марта 2013 года.

Однако 4 марта в Закон № 302-ФЗ были внесены изменения: согласно статье 3 Федерального закона от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон № 21-ФЗ) отмена регистрации сделок с недвижимым имуществом не распространяется на сделки аренды недвижимого имущества. Закон № 21-ФЗ вступил в силу с даты опубликования, то есть с 4 марта 2013 года.

Таким образом, поскольку Закон № 21-ФЗ не содержит оговорку об обратной силе, получается, что Закон № 302-ФЗ в отношении договоров аренды (в части отмены необходимости их регистрации) действовал ровно два дня: 2 и 3 марта 2013 года.

С формальной точки зрения, долгосрочные договоры аренды, заключенные в эти два дня, не подлежали регистрации.

Однако, исходя из принципов правовой определенности и добросовестности участников гражданского оборота, нужно было признать, что такие договоры аренды также должны были быть зарегистрированы без каких-либо исключений.

Неопределенность в этом вопросе устранил Пленум ВАС РФ.

Если договор аренды не будет зарегистрирован, это влечет для арендатора определенные риски. Они заключаются в том, что права арендатора по таким договорам, не прошедшим государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это означает, что арендатор по такому договору не имеет преимущественного права на заключение его на новый срок. А переход права собственности на предмет договора аренды к третьему лицу может стать основанием для изменения или расторжения незарегистрированного договора аренды (при условии что новый собственник не знал о наличии такого договора и не выразил согласия на продолжение отношений).

В то же время отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору. В отличие от отношений с третьими лицам обязательства между сторонами такого договора будут считаться возникшими. Это значит, что арендатор не сможет сослаться на незаключенность договора, например, чтобы отказаться платить неустойку за нарушение срока внесения арендной платы.

Такие разъяснения содержатся в пункте 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 декабря 2013 г. № 98), а также в пунктах 3 и 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

При этом зарегистрировать договор аренды можно даже без согласия арендодателя. Договор аренды вполне может быть зарегистрирован по заявлению любой из сторон договора.

Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества не требуется в следующих случаях.

1. Договор аренды заключен на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).

Вопрос: нужно ли регистрировать договор аренды недвижимого имущества, если он заключен на срок с 1 января по 31 декабря того же года?

Ответ: да, нужно, поскольку в этом случае срок договора признается равным одному году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66).

В то же время договор аренды, заключенный на срок с 1 января по 30 декабря либо до 31 декабря, регистрации не подлежит, поскольку в этом случае из срока в один год исключен один день – 31 декабря (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. по делу № А05-3441/2010).

2. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, продлен на тот же срок.

На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»; далее – информационное письмо № 59).

r />

Пример из практики: суд подтвердил, что если договор аренды заключен на срок менее года и впоследствии не более чем на год был продлен дополнительным соглашением, то в этом случае ни договор, ни дополнительное соглашение регистрировать не нужно

Стороны заключили договор аренды со сроком действия с 1 января по 28 декабря 2008 года. В дальнейшем сторонами было заключено дополнительное соглашение к этому договору, в соответствии с которым срок договора был продлен на период с 1 января по 28 декабря 2009 года. В дальнейшем у арендатора возникла задолженность по уплате арендных платежей. Арендодатель предъявил иск о взыскании этой задолженности. Арендатор же подал встречный иск о взыскании неосновательного обогащения на том основании, что поскольку срок договора с учетом дополнительного соглашения составил более года, а сам договор не был зарегистрирован, то он должен считаться незаключенным.

Суды отклонили доводы арендатора, указав на то, что если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что договор также продлен на срок менее одного года (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 января 2011 г. по делу № А82-104/2010).

3. Договор аренды заключен (возобновлен) на неопределенный срок.

Так, из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, должен соответствовать двум условиям:

• устанавливать срок его действия;

• указанный срок должен быть не менее одного года.

Договор, заключаемый на неопределенный срок, ни одному из этих условий не соответствует.

Во-первых, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, поскольку, согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (п. 11 информационного письма № 59).

Следовательно, возобновление договора аренды на неопределенный срок также является заключением нового договора, который не содержит условия о сроке его действия и признается заключенным на неопределенный срок.

На уровне федеральных арбитражных судов округов также сложилась практически единообразная практика толкования пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28 декабря 2010 г. по делу № А11-417/2010, ФАС Дальневосточного округа от 7 апреля 2011 г. № Ф03-1016/2011 по делу № А73-8387/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 12 мая 2011 г. по делу № А81-3520/2010, ФАС Уральского округа от 26 февраля 2007 г. № Ф09-108/07-С6 по делу № А50-14181/2006, ФАС Центрального округа от 20 мая 2011 г. по делу № А48-3783/2010).

На уровне окружных судов удалось найти всего один судебный акт, в котором была изложена иная точка зрения: договор аренды, изначально заключенный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации (постановление ФАС Дальневосточного округа от 17 января 2011 г. № Ф03-9460/2010 по делу № А59-1124/2010). В обоснование указанной позиции суды указывают, что разъяснение, изложенное в пункте 11 информационного письма № 59, касается лишь договоров аренды, возобновляемых на неопределенный срок по истечении первоначального срока аренды, но не распространяется на договоры аренды, изначально заключаемые на неопределенный срок.