Какой налог на апартаменты

Налог на имущество на апартаменты: от чего зависит ставка? Предусмотрены ли льготы по данному виду налоговых взносов для разных категорий граждан?. Апартаменты стали особым сегментом недвижимости, но Минстрой предлагает по сути приравнять их к жилью. Что будет с ценами на апартаменты и какой будет судьба уже построенных объектов

Налоги на апартаменты

После того как вы зарегистрируете право собственности на новую недвижимость, государство начнет ежегодно начислять вам налог на имущество. Налог рассчитывается по двум множителям: ставку налога умножают на кадастровую стоимость апартамента. Для примерного расчета в качестве кадастровой стоимости используйте среднюю стоимость апартамента необходимой площади.

Ставки налога на квартиры и на апартаменты

НедвижимостьНалогОбычная квартира в новостройке0,1% от кадастровой стоимостиНовый апартамент гостиничного типа или квартира дороже 10 млн Р0,5% от кадастровой стоимости

Важно перед покупкой определить, какой будет налог на имущество, чтобы не покупать недвижимость с высоким налогом. Для этого смотрите кадастровый паспорт земельного участка, на котором застройщик строит здание.

Формат третий – ПСН

Формат третий – ПСН

Патентная система налогообложения (ПСН) предусматривает налог в 6% от вмененного дохода. То есть уровень налога зависит не от фактического дохода собственника, а от неких средних значений – гипотетический доход определяется нормативными актами того или иного региона.

Например, в столице потенциальный доход от аренды жилья зависит от локации и площади объекта и может составлять от 250 000 до 10 млн руб. в год. Рассчитать стоимость патента просто – если потенциальный доход от сдачи вашей квартиры в аренду по средневзвешенным данным составляет те же самые 960 000 руб., налог будет равен 57 600 руб.

Патент приобретается на срок от месяца до года и по окончании срока действия должен быть прологнирован. Стоимость патента, увы, нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы. Но хорошая новость в том, что на патенте не нужно сдавать отчетность.

В случае применения этой налоговой схемы наш г-н Иванов приобретает годовой патент стоимостью 57 600 + оплачивает обязательные страховые взносы в ПФР и ФФОМС в размере 36238 руб. Итого получается 93 838 руб.

Почему крупный бизнес не верит в рынок арендного жилья в России

Стоимость квартир и апартаментов в МФК «Фили Град»

Источник: «Метриум Групп»

Еще один важный нюанс: во избежание резкого роста налоговой нагрузки на население законом предусмотрен переходный период, который будет длиться до 2020 года. В течение этого периода будут использованы понижающие коэффициенты, в результате размер налога будет увеличиваться на 20% в год от конечной суммы налога. Таким образом, в 2019 году собственники заплатят налог за 2015 год в размере лишь 20%. Всю сумму налога мы будем платить с 2020 года за 2019 год.

Обязанность по уплате налога возникает с момента получения права собственности. Соответственно, владельцы квартир и апартаментов в МФК «Фили Град» получат первые платежки по налогу в 2019 году за 2016 год. При этом размер налога составит 40% от полной ставки. А это значит, что в 2019 году владельцы однокомнатного апартамента в МФК «Фили Град» заплатят почти 6 тысяч рублей в год против двух тысяч рублей для такой же квартиры. Иными словами, в месяц разница составит всего 333 рубля. В 2019 году — 9 тысяч рублей на апартаменты и 3 тысячи рублей на квартиры — разница 500 рублей в месяц. В 2019 году — 12 тысяч рублей на апартаменты против 4 тысяч рублей на квартиры — разница в месяц 660 рублей. Полную сумму налогов нам начислят только в 2020 году — 14 970 рублей на апартаменты и 5 067 на квартиры, или 825 рублей в месяц.

Платежи за коммуналку

Платежи за коммунальные услуги будут примерно на 15% выше, чем в квартирах, а стоимость содержания зависит от тарифов конкретной управляющей компании и тех услуг, которые она будет оказывать.

В дорогих апартаментах бизнес-лакшери-элит-премиум-класса в тарифе управляющей компании наверняка будут услуги садовников и озеленителей, охрана, консьерж-сервис и что угодно еще. В недорогих апартаментах экономкласса — недорогие УК с обычной уборкой, вывозом мусора, сантехником и электриком.

Столько платят за коммунальные услуги жители апартаментов в квартале «Онли» в Филях

Виды апартаментов

Закон не дает определения, что такое апартамент. Термин появился сначала на рынке недвижимости, и теперь государство вынуждено придумывать законы под этот тип жилья, чтобы установить правила для застройщиков.

Главное юридическое отличие апартаментов от домов с квартирами — в назначении земли, поэтому если вы решите покупать апартамент, то в первую очередь попросите у застройщика документы, где указано это назначение. Это может быть кадастровый паспорт или свидетельство о государственной регистрации права:

Если застройщик строит апартаменты, то в кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации права написан один из двух типов назначения земли:

1. для размещения зданий гостиничного типа;
2. для объектов общественно-делового значения.

Формулировки бывают такие или примерно такие, вместо «размещение зданий гостиничного типа» может быть «размещение гостиницы» — это нормально.

Если у застройщика здание гостиничного типа, это самый понятный и наиболее защищенный тип апартаментов. В таком здании вы покупаете квартиру по закону 214-ФЗ — как обычную квартиру в новостройке. Читайте цикл о покупке квартиры в новостройке, здесь почти все то же самое.

Если у застройщика земля общественно-делового значения, то смотрите в документах на вид разрешенного использования земли. Если есть пункт про гостиницы, то это вам подходит. Если пункта про гостиницы нет, то это офис — здесь не получится сделать регистрацию и жить, как в квартире. Физически жить можно (наверное), а по документам нет.

Новостройка. Как выбрать застройщика

Самый безопасный для покупателя вариант — когда застройщик строит апартаменты с нуля на участке под строительство зданий гостиничного типа. Дальше речь пойдет о них.

Самый безопасный вариант — апартаменты с нуля на участке под гостиницу

Размер налога для квартир и апартаментов в МФК «Фили Град»

Источник: «Метриум Групп»

Таким образом, действительно, разница в налогах для апартаментов и квартир существует. Владельцам однокомнатных апартаментов придется платить на 10 тысяч рублей в год, или на 825 рублей в месяц, больше, чем собственникам квартир. Однако не стоит забывать о том, что бюджет покупки апартаментов намного меньше: при одной и той же площади и даже планировке разница составляет от нескольких сотен до миллионов рублей. А теперь давайте посчитаем, на сколько лет нам хватит сэкономленной переплаты в миллионы рублей при покупке апартаментов для того, чтобы покрыть расходы по налогам.

Однокомнатные апартаменты в уже готовых корпусах «Фили Града» на последнем этапе реализации стоили 9,57 млн рублей. Квартиры аналогичной площади – 10,2 млн рублей. Разница в цене — 627 800, которую сэкономил владелец апартаментов.

Однако, если разделить разницу в цене 627 800 на сумму переплаты за налог 9 903, то получается, что сэкономленных денег при покупке хватит для компенсации переплаты по налогам как минимум на 60 лет. Еще больше этот показатель для двухкомнатных и трехкомнатных квартир – 177 лет и 166 года соответственно. То есть разница в цене между апартаментами и квартирой покрывает переплату по налогу на имущество на два-три поколения собственников вперед.

Как рассчитать?

Формула для исчисления налога на имущество выглядит следующим образом: налоговая база × налоговая ставка.

Хотя налогоплательщики ‒ физические лица и не занимаются исчислением налоговых взносов, они могут проверить достоверность суммы платежа. Для этого стоит использовать сервис «Налоговый калькулятор», приведенный на официальном сайте ФНС.

Для использования сервиса потребуется ввести в предложенные поля налоговый период, субъект расположения недвижимости, его характеристики, в том числе кадастровый номер, и прочую информацию. В итоге система выведет на экран сумму, подлежащую уплате.

Узнайте о налоге на дарение недвижимости не родственнику.

Как начисляют пени на налог на имущество физических лиц? Информация здесь.

До какого числа оплата налога на имущество? Подробности в этой статье.

Что такое апартаменты для целей налогообложения

С юридической точки зрения апартаменты – это нежилое помещение, которое «маскируется» под жилье.  Закон приравнивает их к гостиницам, в которых не предусмотрено постоянное проживание.  Предполагается, что апартаменты не являются предметом первой необходимости, в отличие от жилья.  Поэтому, помимо повышенной квартплаты, их владельцы должны заплатить больший налог, чем владельцы квартир.

Особенности начисления налогов

Особенности начисления налогов

 Размер налога на квартиру, находящуюся в собственности гражданина, установлен в 0,1% от ее кадастровой стоимости. Налог за апартаменты составляет 0,5%, если будут соблюдены следующие условия:

• кадастровая стоимость не должна быть выше 300 миллионов рублей;
• если согласно данным Росреестра и прочим документам, подтверждающим право владения недвижимостью, нет прямого указания на принадлежность помещения к категории коммерческих. Здание не предназначено для открытия офисов или торговых помещений;
• апартаменты находятся в жилых зданиях или зданиях, предназначенных для гостиниц.

 Если все перечисленные условия соблюдены, то ставка налога не превышает 0,5%. При нарушении хотя бы одного пункта собственнику придется заплатить до 2% от кадастровой стоимости. Если места общего пользования и территория перед домом также считаются частью недвижимости, то налог будет рассчитываться из их общей стоимости.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Налоговая база может быть также рассчитана на основании инвентаризационной цены. Ставка при этом будет устанавливаться при умножении инвентаризационной стоимости на коэффициент-дефлятор, равный 1,425. Действующее соотношение налоговой ставки и инвентаризационной цены на территории РФ:

• 0,1% — при цене менее 300000 рублей;
• 0,1%-0,3% — при цене от 300000 до 500000 рублей;
• 0,3%-2% — если цена превышает 500000 рублей.

Следует иметь в виду! Владельцы подобных помещений лишены права на получение налоговых вычетов.

Прежде чем приобрести такую недвижимость, советуют провести расчет возможных налоговых взносов. По причине того, что апартаменты не причисляют к жилому типу недвижимости, их кадастровая стоимость может существенно отличаться от стоимости квартир в одном и том же районе.

Имущественный налог может быть начислен для собственников российских и зарубежных компаний, являющихся владельцами апартаментов. Вопросы налогообложения при этом зафиксированы в гл. 30 НК РФ. По закону налоговая база для юридических лиц в отношении нежилой недвижимости устанавливается как кадастровая стоимость.

Если иные положения не приняты местными органами власти, то юридические лица должны вносить авансовые платежи в течение года (налоговый период). Отчетными периодами определяют квартал, 6 и 9 месяцев. По завершении таких периодов они обязаны отчитаться в местном отделении ФНС.

Для физических лиц величину налога на апартаменты рассчитывают специалисты ФНС. Они отправляют письменное уведомление владельцам об обязательных налоговых отчислениях. К письму прилагаются реквизиты будущего платежа, информация о размере отчислений и сроке оплаты. В соответствии с законом налогоплательщик должен перечислить соответствующую сумму не позднее, чем через 1 месяц после получения им налогового уведомления.

Произвести оплату можно несколькими способами – непосредственно в отделении службы, в банковской организации или посредством онлайн сервисов. За разъяснениями по возникшим вопросам необходимо обратиться к сотрудникам налоговых органов. Стандартно налог рассчитывают умножением размера налоговой ставки на налоговую базу. Граждане могут воспользоваться налоговым калькулятором, который доступен на официальном ресурсе налоговой службы.

Применяются ли льготы?

В отношении данного вида недвижимости на 2019 год российское законодательство не предусмотрело какие-либо виды льгот. Однако они могут быть введены местными властями. Например, в г. Москве при расчете налога на имущество в отношении апартаментов применяются понижающие коэффициенты.

Для того чтобы уточнить, введены ли льготы в отношении такого вида недвижимости в конкретном регионе, стоит зайти на сайт Налоговой службы и перейти в раздел «Справочная информация».

Договор долевого участия

Ваш застройщик может предложить вам подписать или договор долевого участия, или какой-то другой: предварительный ДДУ, предварительный договор купли-продажи, договор бронирования или займа, договор о соинвестировании или о покупке векселя.

Запомните: все, что не ДДУ, не подходит. Вы не будете защищены законом в случае банкротства, долгостроя, строительных недочетов так, как при ДДУ.

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Предварительный ДДУ. Иногда застройщик предлагает подписать предварительный ДДУ. Такое чаще всего бывает, если он еще не получил, но вот-вот получит от города разрешение на строительство. Без разрешения застройщики не имеют права подписывать ДДУ, поэтому и выкручиваются с помощью предварительных бумажек. Обычно они заманивают покупателя более низкими ценами и большим выбором до старта продаж.

Я рекомендую отказаться от предварительного ДДУ, потому что он не имеет никаких правовых гарантий. Он не регистрируется в Росреестре, поэтому нечестный застройщик может продать ваш апартамент нескольким покупателям или взять предоплату и оставить вас без денег. Когда застройщик получит разрешение на строительство, он может отказать вам в продаже выбранного апартамента или повысить на него цену.

Лучше не рисковать несколькими миллионами, подождать месяц и купить апартамент по ДДУ. К этому моменту застройщик получит разрешение на строительство — значит, государство его уже проверит за вас. Так вы будете уверены, что апартамент будет в нормальном доме и в нормальном месте.

Самый безопасный вариант — купить по ДДУ апартамент в новом здании гостиничного типа

Что это такое?

Апартаменты отличаются от простых квартир правовым статусом. Это коммерческие помещения, которые часто используют для проживания граждан.

Однако по закону апартаменты не включены в состав жилого фонда, поэтому там невозможно оформить постоянную регистрацию, доступна лишь временная прописка.

Такие помещения в большинстве случаев строятся без учета стандартов, действующих для жилой недвижимости. Например, они могут обустраиваться без учета плотности, присутствия социальной инфраструктуры, инсоляции помещений и прочих параметров, поскольку по закону являются нежилой недвижимостью.

Еще один важный нюанс такой недвижимости заключается в том, что плата за коммунальные услуги там несколько выше по сравнению с обычными квартирами.

Бывают такие ситуации, когда владелец узнает о том, что он приобрел нежилое помещение уже после подписания всех необходимых документов. А наличие такого жилья в собственности связано с определенными нюансами, один из которых как раз и заключается в расчете налоговых взносов на имущество.

Документы у застройщика

Застройщика апартаментов выбирают так же, как и застройщика квартир, — разницы нет. Откройте статью «Как выбрать застройщика» и перепроверьте своего застройщика по всем пунктам:

1. Устав.
2. Уставный капитал.
3. Свидетельство о регистрации.
4. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
5. Выписка из ЕГРЮЛ.
6. Разрешение на строительство.
7. Проектная декларация.
8. Договор страхования.

Когда речь идет о сделке на много миллионов рублей, будьте настолько занудными, насколько сможете. Если стесняетесь выглядеть параноиком, наймите юриста, чтобы он выглядел параноиком за вас.

Главное правило юридической грамотности

Сначала читать, потом подписывать

В выписке из ЕГРЮЛ посмотрите размер уставного капитала. Вам не подходит фирма с минимальным уставным капиталом 10 тысяч рублей. Уставный капитал у приличных застройщиков исчисляется миллионами.

Отдельно перепроверьте в проектной декларации источники финансирования строительства. Если в разделе «Финансовые риски» написано что-то вроде «строительство осуществляется за счет заемных банковских средств», это отличный знак. Если стройку финансирует крупный банк, то он за вас уже перепроверил застройщика, потому что тоже рискует своими деньгами.

Если стройку финансируют полностью за деньги дольщиков, появляется риск: стройка может затянуться. Если у такого застройщика в какие-то месяцы случится спад продаж, у него не будет денег, чтобы рассчитаться с подрядчиками, и работы приостановят до тех пор, пока снова не появятся деньги от продаж апартаментов.

Финансирование стройки за счет банка, на собственные деньги застройщика и ипотека — самые безопасные варианты

Налог на имущество на апартаменты

В большинстве случаев налоговая база для апартаментов вычисляется как их кадастровая цена, принятая по данным Реестра. Но если власти в конкретном регионе не ввели необходимый нормативный акт, то величина налога будет исчисляться на основании инвентаризационной стоимости.

В связи с тем, что апартаменты являются нежилой недвижимостью, их кадастровая цена может отличаться от кадастровой стоимости жилых объектов, расположенных в аналогичном районе.

Если, например, 1 кв. метр квартиры обойдется покупателю в 250 тыс. рублей, то за 1 кв. метр апартаментов он может заплатить только 65 тыс. рублей. Соответственно, налоговая база, основанная на кадастровой стоимости такой недвижимости, может оказаться ниже по сравнению с тем же показателем для жилых квартир.

Однако за счет того, что владельцы апартаментов не имеют право получать налоговый вычет, размер налога на имущество для них может быть сопоставим с величиной налоговых взносов для жилой недвижимости, обладающей аналогичными параметрами.

Как уже упоминалось, ставка по налогу на имущество зависит от того, по какой цене определяется налоговая база.

Это может быть величина ставки при исчислении налоговой базы по кадастровой цене. Она зависит от того, к какому типу относится жилье. Для владельцев коммерческой недвижимости она равна 0,5-2%.

Такая недвижимость подразделяется на несколько групп:

• торговые площади;
• гостиницы, спорткомплексы, заведения общепита;
• индустриальные здания;
• бизнес-центры;
• апартаменты;
• медучреждения, вокзалы и аэропорты, спортивные сооружения.

Максимальную стоимость взносов вынуждены будут заплатить собственники апартаментов, располагающихся в бизнес-центрах, поскольку налоговая ставка для таких объектов может составлять 2%. Если же апартаменты располагаются в здании, предусмотренным под гостиницу, то ставка равняется всего 0,5%.

Возможна величина ставки при расчете базы налога по инвентаризационной цене.

В данном случае она определяется размером инвентаризационной стоимости, умноженной на искусственно введенный коэффициент-дефлятор. Его величина равняется 1,425.

Какие действуют ставки на территории РФ:

• 0,1% ‒ при инвентаризационной цене объекта до 300 тыс. рублей;
• 0,1-0,3% ‒ при инвентаризационной цене объекта в пределах 300-500 тыс. рублей включительно;
• 0,3-2% ‒ при инвентаризационной цене более 500 тыс. рублей.

Читайте о налоге на имущество по незавершенному строительству юридических лиц.

Есть ли налог на недвижимость для пенсионеров? Смотрите тут.

Физических лиц

В отношении апартаментов налог на имущество физических лиц рассчитывают инспекторы Налоговой службы. Ежегодно владельцы такой недвижимости получают по почте уведомление о необходимости уплаты налога.

Дополнительно к уведомлению может прилагаться квитанция, содержащая реквизиты, по которым должен уйти платеж.

В уведомлении содержатся сведения о сумме налога, которая подлежит уплате, а также о сроках внесения платежа. Налогоплательщик обязан внести платеж в течение 1 месяца со дня получения уведомления, если в этой бумаге не указывается иное.

Вносить оплату налоговых взносов физические лица могут через банк, отделение Налоговой службы или через интернет-сервисы. Если уведомление по каким-то причинам не приходит налогоплательщику, рекомендуется обращаться в отделение ФНС.

Юридических лиц

Налогоплательщиками имущественного налога могут являться российские и иностранные организации, имеющие в собственности апартаменты. Порядок исчисления данного вида взносов для них регулируется 30 гл. НК РФ. В отношении нежилой недвижимости юрлиц по закону налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Налоговым периодом выступает 1 год, а отчетными периодами ‒ квартал, полугодие, а также 9 месяцев. Во время налогового периода юридические лица вносят авансовые платежи, если местные власти в конкретном регионе не предусмотрели иного.

Законодательная база

При наличии в собственности апартаментов, налог на имущество будет рассчитываться, исходя из следующих положений законодательства:

• Согласно ст. 401 из НК РФ, такая недвижимость в отличие от жилых квартир отнесена к категории иных помещений.
• Вычеты по налогу, которые предусматривают снижение налоговой базы на размер кадастровой стоимости некоторого количества квадратных метров, для апартаментов не применяются.
• Ставка для налоговых взносов в отношении такой недвижимости определяется порядком расчета налоговой базы.

Когда нужно платить

Вопрос о налогах, как правило, возникает в трех случаях: при покупке или продаже, при сдаче в аренду, и ежегодно, когда до декабря все физические лица — граждане Российской Федерации обязаны уплатить налог на принадлежащее им недвижимое имущество.

Рассмотрим эти случаи подробнее.

Налог на имущество физических лиц

Поскольку понятие «апартаменты» законодательно не определено, для целей налога на имущество они приравниваются к другим нежилым помещениям.  Поэтому сумма налога на имущество на апартаменты будет зависеть от:

• региона – поскольку налогообложение в этой части устанавливается именно на региональном уровне;
• в каком здании они расположены, каков тип и его вид разрешенного использования;
• какая кадастровая или инвентаризационная стоимость установлена.

Ставка налога на апартаменты может определяться на основе:

• кадастровой стоимости по состоянию на 1 января соответствующего года (1 января 2018, если налог уплачивается за 2018 год). Кадастровая стоимость применяется, если местные власти успели ее определить и внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) согласно статье 406 Налогового кодекса РФ; либо
• инвентаризационной стоимости, если определить кадастровую стоимость не успели (статьи 402 и 403 Налогового кодекса РФ), умноженный на установленный коэффициент.

Инвентаризационная стоимость, как правило, оказывается меньше вновь определенной кадастровой. Поэтому местные органы власти заинтересованы использовать для расчета именно кадастровую стоимость.

Узнать кадастровую стоимость апартаментов можно, зайдя на сайт Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии), либо получив выписку на апартаменты из Единого государственного реестра недвижимости. Данные ЕГРН включают в себя всю информацию по объектам недвижимости, в том числе их кадастровую стоимость.  Налог начисляется после регистрации права собственности на апартаменты.

Налог при покупке или продаже

Покупка апартаментов не облагается никакими налогами.  Предполагается, что они уже уплачены с доходов покупателя.

При продаже апартаментов физическим лицом, размер налога будет зависеть от срока владения апартаментами:

• 5 лет и более – продажа не облагается налогом;
• менее 5 лет – налог взыскивается в размере 13 % от разницы между ценой покупки и ценой продажи объекта. Этот срок сокращается до 3 лет, если объект получен путем наследования или дарения;
• продавцу доступен налоговый вычет при продаже «иного имущества» в соответствии с Налоговым кодексом. Из налоговой базы вычитается 250 тысяч рублей (т.е. сэкономить удастся 250 000 Х 13% — 32 500 рублей).

Указанная ставка НДФЛ 13 процентов применима, если продавец является налоговым резидентом России (прожил в стране более 183 дней за календарный год).  Если же апартаменты продает иностранец – налоговый нерезидент, ставка НДФЛ составит 30%.

Доступен ли налоговый вычет?

Апартаменты не относятся к жилым помещениям, для которых Налоговый кодекс предусматривает налоговые вычеты.  Никакие льготы для них также не существуют.

В частности, к апартаментам не применим налоговый вычет в виде уменьшения налоговой базы на величину кадастровой стоимости объекта. Возможность вычесть из нее 20 или 10 кв. метров общей площади квартиры по одному любому объекту установлена статьей 403 Налогового кодекса РФ, но только для жилых квартир. Получить налоговый вычет со стоимости апартаментов невозможно. Вместо этого, будет применена повышенная налоговая ставка для нежилых объектов.

Это положение пытались оспорить в Конституционном Суде РФ, который мог бы скорректировать применение нормы закона.  Но суд остался непреклонен.  Повышенные ставки с нежилых помещений (хотя и используемых для проживания) остались в силе.  По мнению суда, законодатель был вправе предусмотреть различные налоговые ставки для нежилых помещений и квартир, никакого ущемления прав граждан не произошло (Определение Конституционного суда от 17 июля 2019 г. № 1719-О).

Перемены в налогообложении могут произойти, если будет принят федеральный закон, приравнивающий апартаменты к жилью.  Такой закон означал бы снижение налогов до уровня, установленного для жилых помещений.   Однако пока все законопроекты об этом только обсуждаются.

НДФЛ при сдаче в аренду

Перед каждым, кто сдает в аренду  апартаменты, стоит выбор – «выйти из тени», заплатив налоги, или нет (а в случае вопросов налоговой доказывать, что апартаменты приобретены для личного пользования).  Законопослушный гражданин, скорее всего, решит заплатить налоги. Обычный НДФЛ в России составляет 13 %.  Его нужно задекларировать (за прошедший год) в налоговой декларации до 1 мая следующего года, и уплатить до 15 июля.

Если сдача в аренду апартаментов является постоянным источником дохода, для уменьшения выплат можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) — особенно если сервисные апартаменты стали постоянным бизнесом. Важно сразу же при регистрации подать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения.  Это позволит выбрать ставку 6% с полученных доходов и получить освобождение от уплаты НДС.

 

Если такое заявление не будет подано, при общей системе налогообложения ставка налога на прибыль составит 20%.  Также в этом случае аренда апартаментов не обойдется без НДС. При сдаче в аренду без УСН налоговый орган может потребовать перечислить в бюджет НДС (в размере 20% — начиная с 2019 года, в 2018 и ранее — 18%).  Вопрос об НДС может возникнуть и при продаже апартаментов (читайте об этом подробнее в другой нашей статье).

Формат второй – УСН

Формат второй – УСН

Если вышеописанные манипуляции с документами доставляют много забот, то индивидуальный предприниматель может перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН). Этот формат удобен для тех владельцев апартаментов, чей доход в масштабах года не переваливает за 150 млн руб. То есть для владельца даже нескольких активов этот формат налогообложения будет вполне доступен.

УСН предполагает освобождение ИП от следующих видов налоговых обязательств:

– НФДЛ (кроме ряда исключений);

– налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности);

– НДС (есть исключения).

Однако УСН бывает двух типов. Первый – УСН «Доходы». Этот тип налогооблажения предполагает, что ИП оплачивает налог в 6% со всех полученных доходов, независимо от того, сколько он потратил. Второй тип – УСН «Доходы минус расходы». В этом случае ИП оплачивает налог в 15% с суммы, составляющей разницу между доходами и расходами.

Чтобы определиться, какой формат подходит именно вам, стоит заранее проанализировать объем возможных расходов от сдачи актива в аренду. Если расходы составляют более 60%, то актуальнее использовать формат «Доходы минус расходы».

Важный момент упрощенной системы налогообложения – можно уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если у бизнеса есть наемные сотрудники.

Приведем пример. Некий владелец апартаментов г-н Иванов в 2019 г. применял УСН «Доходы» по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 960 000 руб. Сумма налога составит 57 600 руб. (960 000 × 6%). Сумма фиксированного взноса на 2019 г. установлена в размере 32 385 руб. (ПФР + ФФОМС). Дополнительный взнос (1% от дохода, превышающего 300 000 руб.) составит 6600 руб. (960 000 – 300 000) * 1%).

Если фиксированный и дополнительный взносы оплатить в срок до 31 декабря, их можно вычесть из суммы налога. При этом ИП без сотрудников могут вычитать взносы в полном объеме без каких-либо ограничений.

В итоге сумма, которую придется заплатить, вычитается так: 57 600 – 32 385 – 6 600 = 18 615 руб.

Напомним, в 2019 г. увеличивается размер обязательных страховых взносов. В ПФР за себя платить придется 29 354 руб., в ФФОМС – 6 884 руб. Таким образом, обязательные страховые взносы составят 36 238 руб.

Марат Хуснуллин: «Строить высотные дома городу невыгодно»

 Что такое апартаменты?

 Что такое апартаменты?

По нормам законодательства апартаменты нельзя отнести к жилому фонду. Граждане имеют право лишь на временную регистрацию, постоянная прописка не предусмотрена. При их постройке и проектировании не учитывают стандартные требования, характерные для жилых помещений.

Их причисляют к нежилым объектам недвижимости, и возводят вне зависимости от наличия необходимой инфраструктуры в районе постройки и прочих факторов, влияющих на строительство квартир. Такие помещения могут находиться на территории торговых комплексов или административных центров. В этих же зданиях обычно обустраивают офисы или торговые помещения. Плата за коммунальное обслуживание в таких случаях значительно выше.

Апартаменты могут располагаться в промышленной зоне, где невозможно получить разрешение на строительство жилых объектов недвижимости. Если брать во внимание юридический статус, апартаменты не считаются полноценным жильем, их используют:

• в качестве помещений гостиничного типа;
• как площади для офисов;
• для краткосрочной аренды.

Стандартное определение апартаментов подразумевает отдельное помещение, состоящее из кухни, санузла, двух и более комнат. Общая площадь, в среднем, составляет от 40 кв. м. Они оснащены всеми необходимыми для комфортного времяпрепровождения удобствами. Теоретически они могут быть использованы для постоянного проживания физических лиц.

Застройщикам выгоднее возведение апартаментов, потому что нет необходимости соблюдать строгие нормы при постройке жилых объектов. Некоторые покупатели узнают о правовом статусе недвижимости лишь после ее приобретения.