Почему квартира не подходит под ипотеку

Получать стабильный доход и соответствовать критериям банков потенциальному заемщику на жилье недостаточно. Важно подобрать подходящую недвижимость. Какие квартиры не подходят под ипотеку, разбираемся в статье. Какое жилье выбрать? Какие требования Сбербанк предъявляет к квартирам, документам на право собственности и технической документации.

Какие квартиры не подходят под ипотеку

Большинство банков выдвигают свои требования для жилья, под которое выдается ипотека, в каждом банке они могут отличаться друг от друга, но в основной, они подчиняются основным правилам:

• Жилье, которое вы хотите предоставить для банка должно находиться в новом или абсолютно функциональном здании. Все банки сразу же забракуют ваш вариант, если он будет находиться в доме под снос, или же в экстренном состоянии и требующим огромного ремонта.
• Квартира не должна быть в коммуналку или иметь гостиничную планировку. Вам вряд ли выдадут кредит на данной помещение, а также на жилье, где хозяином будут сразу несколько людей.
• Важно также учесть возраст жилья и скорость его износа. Вам важно понимать, что в случае вашей неплатежеспособности, банк должен быть уверен, что сможет забрать у вас имущество, продать его и тем самым покрыть свои убытки. Именно по этой причине, сразу ищите квартиру с минимальным возрастом.
• Очень сложно вам придется, если план квартиры будет отличаться от плана, выданного в БТИ, точнее говоря, если прежний хозяин делал самостоятельную перепланировку. Все дело в том, что такие действия могут привести в дальнейшем к необходимости ремонта или же полной разрухе вашей недвижимости, а, значит, банк не будет иметь гарантий в том, сможет ли он покрыть убытки за счет квартиры.
• Кроме того, по тем же причинам, вам могут отказать с квартирами в домах хрущевках или же в помещениях на первом этаже.

Также предвзятое отношение будут иметь помещения, хозяева которых являются вашими дальними родственниками, хорошими знакомыми или же коллегами по работе. В случае выяснения данного факта, объекту может быть отказано в получении ипотеки.

Банк может также проверить как прошлый хозяин получит в собственность недвижимость, так если это было путем купли-продажи. у вас не возникнет вопросов, если же имело место наследство, дарение или другая услуга, приготовьтесь к тому, что все документы будут тщательно проверены.

Требования банка к квартире

Сначала нужно понять, что значит формулировка «квартира подходит под ипотеку». Она применяется к абсолютно всем объектам, что приобретаются за счёт средств, занятых у кредитной организации. Они должны соответствовать критериям, определяемым банком.

Перечень таких требований у разных банков имеет достаточно схожую структуру, но в зависимости от того, к какой конкретно организации гражданин обращается, они могут изменяться. Влияние оказывает также сфера деятельности того, кто берёт ипотечный займ, и то, где находится выбранное жилое помещение.

Чтобы проверить, подходит ли избранный объект под условия банка, нужно учитывать все эти факторы.

Расположение

Квартира, на время ипотеки остающаяся в залоге у банка, должна оставаться ликвидной, то есть должна существовать достаточно высокая вероятность её продажи банком в случае, если заёмщик не справится со своими обязательствами по договорённости.

Но и в таких районах имеется вероятность одобрения кредита, пусть она и достаточно невысокая.

А вот что точно воспрепятствует ипотечному кредитованию:

• квартира располагается в ветхом доме;
• дом из 2 этажей или вообще частный;
• выбранная квартира относится к типу блочной либо панельной хрущёвки – вероятность одобрения есть, но она очень низка;
• дом подпадает под программу реконструкции с дальнейшим переселением населения;
• здание – общежитие, гостиница;
• неохотно кредитуют и квартиры на первом и последнем этажах, а также подвалах.

Узнать, будут ли расселять или сносить здание, можно в администрации соответствующего субъекта.

Возраст

Период времени, в течении которого здание, в котором размещена выбранная для ипотеки квартира, не может быть больше 70% от нормативно определённого строительным паспортом срока службы.

Узнать такую информацию можно в режиме реального времени через интернет – особенно полная коллекция дат собрана по Москве и Санкт-Петербургу, но можно получить и данные о строительстве зданий определённого типа.

Наиболее популярными для этого службами являются:

• Wikimapia;
• «Где этот дом»;
• «Неспроста»;
• «Дома Москвы»;
• «Тип дома».

В режиме онлайн можно обратиться за такими сведениями и в Росреестр – там можно заказать техпаспорт любого здания. Правда, за эту услугу придётся немного заплатить – она стоит всего 150 рублей, а копия запроса и квитанция переправляются по электронной почте. Подождать придётся всего 5 дней, затем на ту почту, откуда была отправлена квитанция, придёт ответ.

Можно обойтись и без особых технологий и просто обратиться в бюро БТИ. Правда, это обойдется гораздо дороже – в 800-900 рублей и ждать тоже придётся дольше – техпаспорт там будут делать целый месяц.

После получения интересующей информации стоит отбросить те варианты, год постройки здания которых 1970 и ранее.

Обратите внимание, что, к примеру, Сбербанк предъявляет дополнительное требование – степень износа здания не должна превышать 40%.

Особенности конструкции

Часто банки отказывают в ипотеке из-за того, что конструкция здания потенциально опасна. К ним относят:

• перекрытия, выполненные из дерева или других горючих и подверженных процессу гниения материалов;
• газовые колонки, установленные в доме.

Так отпадает большая часть «сталинок», а также те дома, в которых фундамент изготовлен не из устойчивых кирпича, камня или бетона.

Оснащение помещения

А здесь квартира должна соответствовать требованию закона в точности – быть пригодной для проживания и удовлетворения базовых потребностей.

Это значит, что в ней должны иметься:

• горячая и холодная вода;
• сантехника для туалета, гигиены и кухни;
• работающее отопление;
• нагревательные приборы в каждой комнате;
• окна;
• двери;
• плита для готовки;
• покрытия на полу, стенах и потолке в соответствии с планом помещения.

Стоит обратить внимание, что соответствие этим параметрам проверяется дважды – самим покупателем и банком.

Требования к износу здания и конструктиву

Существует перечень требования, касательно износа и конструктивных особенностей здания, подходящего под условия ипотеки в Сбербанке:

• Износ здания не должен быть выше 70% от срока службы, указанного в техническом паспорте. Получить необходимую информацию можно, обратившись в онлайн-сервисы, в Росреестр или в БТИ;
• Дом или квартира в ипотеку, с износом на 50% и более, и находящиеся в очереди на проведение капитального ремонта, не рассматриваются;
• Обслуживанием парового, газового или электрического отопления должны заниматься муниципальные компании по официально заключенным договорам;
• Сбербанк не рассматривает потенциально небезопасные конструкции. Квартира в ипотеку не должна быть построена из гниющих, горючих материалов, и должна иметь бетонный, железобетонный или каменный фундамент;
• Вся перепланировка должна быть согласована по документами с Управлением архитектуры и градостроительства  и внесены соответствующие исправления в техпаспорт БТИ;
• Сама конструкция многоквартирного дома не должна иметь видимых повреждений, и тем более стяжек уже существующих трещин.

Для получения необходимой информации о возрасте или износе здания, можно обратиться в онлайн-сервисы, такие как Wikimapia, «Где этот дом» и другие, однако на них есть точная информация преимущественно для Москвы и Санкт-Петербурга, но есть возможность узнать о периоде и точной дате строительства зданий.

При помощи официального веб-сайта ведомства Росреестра можно оформить заказ на получение кадастровой выписки для любого дома на территории РФ, данная операция будет стоить 400 рублей. Через несколько дней на указанную электронную почту придет  электронный формат выписки.

Следовательно, после получения справки о дате возведения здания, следует отсеять все варианты строений, возведенных в 1950 году и ранее, в том числе большинство «сталинок» и «хрущевок».

Юридические нюансы

Жилье проходит двухуровневую проверку по всем вышеизложенным требованиям, рассматривается возможность сохранения стоимости данного жилья на протяжении всего периода ипотечного кредитования. После этих операций наступает время правового аудита, при котором происходит:

• Оценка стоимости жилой площади на рынке, которая проводится при участии выбранного Сбербанком независимого эксперта;
• Контроль юридической чистоты будущей сделки, при котором будут выявлены потенциальные кандидаты на собственность, учитывая несовершеннолетних, недееспособных или отбывающих наказание, выписанных по причине нарушения требований законодательства;
• Проверка полного соответствия технических характеристик недвижимости и сведений, содержащихся в документах.

Однако многие собственники жилой площади, как правило занимающиеся перекупом недвижимости, стремятся понизить сумму в договоре купли-продажи. При заключении сделки с участием какой-либо финансовой организации такая возможность появляется только тогда, когда клиент оплатит всю оставшуюся стоимость сам. Такое происходит из-за налогообложения, согласно соответствующему требованию законодательства сумма средств от продажи жилой площади, которая находится во владении продавца менее пяти лет, подвергается обложению налогом той части недвижимости, которая в цене превышает 1 млн. рублей. В то же время, банк обычно заключает сделки с собственниками, которые имеют во владении недвижимость уже более пяти лет.

Рекомендуемая статья: Ипотека на квартиру без первого взноса в Сбербанке

Даже если владелец недвижимости считает ее завышенную цену обоснованной, ему будет необходимо снизить стоимость до уровня, назначенного в итоге независимой экспертизы во время правового аудита. Банк даст одобрение только в том случае, если продавец даст одобрение на скидку, и стоимость жилой площади не превысит указанной экспертом суммы. Однако, если клиент выразит готовность взять на себя все дополнительные расходы, то продавец может договориться с покупателем, что послужит альтернативным решением вопроса стоимости.

Особенности требований к квартире в Сбербанке

Очень важно знать, что в отличие от своих конкурентов, Сбербанк России достаточно демократично относится ко всем требованиям, которые обычно выставляются к квартире. Так, если обычные банки могут выставить перечисленные ранее, условия, то данный банк оставляет лишь несколько, которые являются самыми важными.

Согласно их требованиям, вы не будете особо ограничены в выборе, и сможете купить как квартиру в хрущевке, так и в сталинке. Для них абсолютно не важным остается факт о том какая планировка будет в вашей квартире и когда она была построена.

Единственным существенным минусом, который четко обуславливает выбор квартиры по ипотеке является – перепланировка, все дело в том это значительно повышает риски ремонта или разрухи здания. Так, еще пару лет назад банк разрешал небольшие изменения в квартире с учетом того, что новый хозяин все исправит или хотя бы узаконит новую планировку жилища.

Но, с недавнего времени, их условия были ужесточены, а потому для того, чтобы взять такую квартиру сейчас, все метаморфозы должны быть совершен до заключения сделки. Именно по этой причине, Сбербанк чаще всего забраковывает квартиры, которые объект хочет взять под ипотеку.

Как узнать – подходит квартира под ипотеку или нет

Чтобы ответить на этот вопрос необходимо выяснить, удовлетворяет ли приобретаемое жильё требованиям конкретного банка.

Сделать это можно следующим образом:

1. Сведения, касающиеся вопросов сноса, расселения, капитального ремонта можно получить, обратившись в администрацию населённого пункта, где расположен объект залога.
2. Информацию о наличии обременения или его отсутствии можно получить в Росреестре.
3. По записям в домовой книге можно посмотреть, кто, когда и по какой причине был выписан из квартиры.
4. Период владения квартирой собственником подтверждает свидетельство о собственности.
5. Срок эксплуатации и всю информацию о техническом состоянии дома, его конструктивных особенностях можно выяснить тремя способами:
   • через официальный сайт Росреестра (). Нужно оплатить госпошлину в размере 150 рублей и заказать технический паспорт. После отправки квитанции об оплате на почту придёт электронная версия запрашиваемого документа;
   • обратившись непосредственно в БТИ заказать бумажную версию технического паспорта. Срок изготовления – 1 месяц, стоимость – около 800 рублей;
   • через такие онлайн-сервисы (для Москвы и Санкт-Петербурга), как «Тип дома», «Неспроста», «Где этот дом» и т. д.

Технический план содержит сведения о виде домовых перекрытий, ведь квартиры в старом деревянном доме с деревянными перекрытиями в ипотеку не попадают.

Неофициальная перепланировка

Сделка по ипотеке способна сорваться в том случае, если в ходе ремонтных работ имела место внеплановая перепланировка или переустройство помещения, которые не были предусмотрены в техническом документе и не были согласованы по требованиями законодательства.

Ранее каждый объект ипотечного кредитования подвергался обязательной инвентаризации БТИ , для обновления  технического паспорта на квартиру, в ходе которой и выявлялась проведенная перепланировка. В настоящее время данное требование аннулировано, и квартира, в которой произведена перепланировка, имеет все шансы быть быстро продана при отсутствии каких-либо претензий у покупателя. Однако юридическое сопровождение, которое происходит при непосредственном участии банка в данной процедуре, предусматривает соблюдение вышеизложенного требования. При выявлении такого факта сделка отложится до момента согласования со всеми инстанциями проведенного переустройства помещения, и по срокам эта процедура очень затянется (от 2 до 6 месяцев).

Перепланировку очень часто обнаруживает независимый оценщик при выезде на квартиру и ее фотографировании. По закону оценщик обязан проверить соответствие планировки квартиры и сделать отметку в отчете об оценке. Поэтому вариантов скрыть сведения о перепланировке от Сбербанка нет. 

Особенности требований при военной ипотеке

Нет четко прописанных правил, какие квартиры можно сдавать военнослужащим, но обычно они все подчиняются основному алгоритму:

• Квартира, которая находится в многоэтажке, причем абсолютно не важно является ли квартира новой или же находится на вторичном рынке.
• Любой дом, который имеет сблокированную блокировку и может называться Таунхаусом.
• Квартира коммунального типа, но только в случае, если военнослужащий собирается брать ее целиком.
• В недвижимости должны отсутствовать или быть сведены к минимуму все деревянные покрытия, так как именно они могут стать отличным путем для пожара.
• На жилье не должно быть прав, ни у кого постороннего.

Важно знать, что вы всегда сможете взять потеку под жилье, но трудностью, которая вас постигнет является то, что объекту будет необходимо купить и квартиру, и земельный участок.

Так, если вы хотите взять квартиру с первичного рынка обратите внимание, что получить ее вы можете не только на готовую недвижимость, но и на квартиру, которая еще строится. Так, согласно закону военной ипотеке, который постоянно меняется, купить военнослужащий может любую квартиру и проживать в ней.

Какое жильё можно купить в ипотеку?

Банки дают ипотеку на приобретение квартиры на вторичном рынке или напрямую у застройщика в строящемся или готовом доме. Но купить любую понравившуюся недвижимость в Сбербанке или другом банке нельзя. Банк рискует своими деньгами, предоставляя их в долг, поэтому выдвигает определённые условия кредитования и ряд требований к объекту недвижимости, выступающему залогом по ипотеке.

Расположение

Большинство банков предоставляет ипотечные кредиты на покупку квартиры только в тех регионах, где имеются их отделения. Охотней всего банки выдают ипотеку на покупку жилья в крупном городе или населённых пунктах, расположенных в пределах 20-30 км от него. Это связано с тем, что такая недвижимость является более ликвидной, то есть при возникновении проблем с погашением долга найти на неё покупателя будет значительно легче, чем на жильё в небольшом посёлке.

Возраст

Банки стараются не выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартиры в панельных «хрущёвках». Обычно жильё можно купить в домах, построенных после 1970 года при условии, что износ не превышает 50-70%. Если дом признан подлежащим капитальному ремонту, то получить ипотечный кредит на покупку жилья в нем будет невозможно.

Рекомендуется рассматривать для приобретения квартиры в домах, построенных после 1990 года, период эксплуатации которых составляет не больше 70% от нормативного срока службы.

Материал

Здание, в котором находится приобретаемая квартира, должно иметь каменный, кирпичный или железобетонный фундамент и быть высотой не менее 3 этажей. А также оно не должно иметь деревянных перекрытий. Материал стен допустим любой, но если они выполнены из дерева, то согласовать квартиру будет сложнее. Не допускается приобретение в ипотеку квартир, расположенных на цокольных этажах.

Внутренняя отделка

Приобретаемое жильё должно иметь отдельный санузел и кухню, а также должно быть пригодно для круглогодичного проживания.

Рассмотрим, какие конкретно требования к удобствам в квартире выдвигаются банками:

• наличие подключения к электрическим сетям и водопроводу (холодное и горячее водоснабжение);
• оснащённость необходимыми сантехническими приборами в исправном состоянии;
• подключение к централизованной или внутренней системе отопления (водяной, электрической и т. д.) и наличие нагревательных приборов во всех комнатах и других помещениях;
• наличие кухонной плиты — газовой или электрической — согласно техническим требованиям здания;
• соответствие напольных, потолочных и настенных покрытий технической документации на жилое помещение.

Планировка

Планировка жилого помещения должна соответствовать данным в техпаспорте. А все перепланировки должны быть зарегистрированы в соответствии с законом.

Банки предпочитают не иметь дела с готовым жильём с неузаконенной перепланировкой. А в случае, если они всё-таки согласятся на оформление ипотеки, в договоре будет прописано условие, что вы, как новый собственник, обязуетесь восстановить первоначальное состояние жилья или зарегистрировать должным образом имеющуюся перепланировку.

Как делается ипотека на дом

Ипотека на приобретение жилого частного дома имеет свои отличительные черты. Оформить её затруднительнее, чем на квартиру. И банки менее охотно идут на одобрение. В чём причина?

Так как приобретаемый дом – это будущее залоговое имущество для банка, то при любых условиях осуществляется проверка постройки по части строительства и юридической чистоты. Главное условие, как и в случае с квартирой, — ликвидность объекта на протяжении всего периода кредитования. Значение имеет процент износа жилого дома (не больше 40 %), строительные материалы, из которых сделан фундамент, опоры, несущие стены. Всё это влияет на срок службы дома.

Бетонные опоры и фундамент, каменные или кирпичные несущие стены обеспечивают больший срок эксплуатации дома, чем насыпной фундамент и деревянные стены. Поэтому эти дома считаются наиболее подходящими под ипотеку.

При оценке дома, в том числе, учитываются параметры:

• дорожная инфраструктура и присутствуют ли коммуникации;
• развитие социальной инфраструктуры в населённом пункте;
• территориальная близость больших городов;
• дом не должен быть запланирован к сносу;
• назначение участка земли под домом и безусловное наличие права на владение им, оформление земли под индивидуальное жилищное строительство и наличие статуса поселения. Обязательно должно быть проведено межевание участка земли.

На рынке «вторички» купить в ипотеку дом вполне возможно, а на первичном рынке затруднительно.

Также нельзя купить полдома в банковскую ипотеку. В этой ситуации при продаже залогового имущества результат будет зависеть от третьих лиц, например, соседей. Для банков это невыгодно. Такой вариант возможен только в случае, если остальные доли в собственности на дом принадлежат заёмщику.

Банковские ипотечные продукты на покупку жилого дома предполагают процент по кредиту выше на 2-3 процентных пункта, чем аналогичные продукты при покупке квартир. Средняя ставка от 12 %, первый взнос от 40 %, срок кредита – не более 360 месяцев. В залог передаётся либо покупаемый дом, либо иная недвижимость в собственности заёмщика. По условиям ипотечного договора на дом допускается максимум 3 созаемщика, включая титульного заёмщика.

Крупные банки, предоставляющие кредит на покупку дома: Юникредит банк, Альфа-банк, Сбербанк, ВТБ 24, Банк «Возрождение». На сайтах этих кредитных организаций есть возможность воспользоваться кредитным калькулятором онлайн и подобрать подходящий срок и ежемесячный платёж.

Рекомендуется подать несколько заявок одновременно в разные банки. Это увеличит вероятность получения кредита.

Что значит ликвидность, ее признаки и характеристики

Лучше, если квартира будет как можно ближе к городу или хорошему району, так как с этим растет ликвидность имущества, а, значит, его цена и шансы продать ее в будущем, если возникнет такая нужда. Именно по этой причине вы должны понимать, что чем ликвиднее квартира является на момент ее покупки, тем охотнее банк даст вам ипотеку на ее приобретение.

Кроме того, данный термин может иметь место при проверке экспертами настоящей стоимости квартиры. Как правило, такую цифру называют ликвидной, и она часто отличается от требований хозяина квартиры, разница составляет от 10% и выше.

Требования к квартире под ипотеку

После того как объекту дается ипотека, многие вздыхают с удовольствием, для себя решая, что все трудности на сегодня закончились. Но, на самом деле, все обстоит немного иначе, так как после того, как вы оформите все документы и банк даст вам кредит, вам также понадобится найти квартиру.

Причем ваше жилье должно устраивать не только вас, но и ваш банк, в котором вам должны дать ипотеку. Условия одобрения вашей будущей недвижимости является главной чертой взятие ипотеки на квартиру. Именно по этой причине, при выборе банка для взятия ипотеки следует обращать внимание не только на проценты, которые они предлагают, но и на условия, которые банк выдвигает для будущего жилья.

Основной перечень требований Сбербанка

До самой сделки необходимо решить все моменты касательно перепланировки и точно знать, какое жилье данный банк сочтет подходящим для ипотечного кредитования. Каждый банк подходит к решению вопроса о подходящем под ипотечный кредит жилье индивидуально.

Однако все банки имеют довольно схожий перечень требований к недвижимости под ипотеку. Различия могут возникать по причине местоположения конкретного жилья, фактах о личности заемщика и зависеть от кредитора. Чтобы узнать, какую квартиру Сбербанк сочтет подходящей на роль объекта ипотеки, следует согласовать свои действия в соответствии с нижеизложенным алгоритмом.

Как подбирать квартиру?

Перед поиском на рынке недвижимости клиент обращается в банк за ипотекой. Если он получает одобрение на кредит, то ему выделяют 3 месяца на поиски квартиры, на которую может быть выдан кредит. Покупаемое жилье должно не только понравиться клиенту, но и устроить банк. Как узнать, подходит ли квартира под ипотеку? Задать этот вопрос лучше всего в самом банке.

В каждом банке требования к недвижимости отличаются, поэтому перед поиском лучше сразу их уточнить (знание этих параметров поможет сэкономить время). Для предупреждения случаев, когда клиент останавливается на неликвидном жилье, банк обычно сразу оговаривает, почему квартира не подходит под ипотеку. Как правило, это объекты:

• - подлежащие сносу;
• - ветхие жилые здания;
• - блочные и панельные многоквартирные дома («хрущевки»);
• - жилье в малоэтажных домах (ниже 5 этажей);
• - находящиеся в аварийном состоянии;
• - в домах без капитального ремонта, или где он даже не планируется;
• - в доме под реконструкцию с отселением жильцов;
• - в общежитии или гостиничном доме;
• - с износом более 70%;
• - в домах, построенных до 1970 года;
• - в жилых зданиях с газовыми колонками и перекрытиями из дерева.

Кредитополучатель должен учитывать год возведения жилого здания, материал перекрытий, количество этажей в доме, качество фундамента и другие нюансы. Если с этим все в порядке, то это значит, что квартира подходит под ипотеку.

Перед тем как сообщать в банк о своем предложении жилой недвижимости, убедитесь, что квартира «чистая». Она не должна быть арестована, выступать залогом или находиться в аренде. Документы на жилье должны быть оформлены в соответствии с законом.

Оценка стоимости жилья

Какая квартира подойдет для банка, ее стоимость определяется оценщиком, имеющим лицензию на этот вид деятельности. Оценка квартиры проводится за счет средств покупателя для определения ее реальной стоимости. Она может совпадать, быть выше, ниже той цены, которую за нее заплатит покупатель. Оценка нужна финансовой организации, чтобы решить вопрос о предоставлении и сумме кредита

Банк предоставит ипотечный кредит не больше суммы стоимости жилья, указанный оценщиком. Тем самым кредитная организация страхует себя на случай, если квартиру кредитора придется продавать. Стоимость оценки жилья колеблется 2000 до 3000 тысяч рублей.

Банк проводит проверку на чистоту покупаемой вами жилплощади. Она не может быть в залоге, находится под арестом, продавец должен иметь документ, подтверждающий право собственности и владеть квартирой не меньше трех лет (иначе по закону ему придется заплатить налог 13%).

Предоставляя долгосрочные ипотечные кредиты, банки ограничивают возраст человека, ему должно быть не меньше 21 и не старше 42 лет. Пенсионерам долгосрочные ипотечные займы не дают. Краткосрочный кредит предоставляется, если на момент внесения последней суммы заемщику исполнится 45 лет.

Какие документы нужны на недвижимость?

Если вы приобретаете квартиру в строящемся доме у аккредитованного банком застройщика, то для согласования её в качестве залога потребуется только договор долевого участия в строительстве. При покупке жилья у компании-застройщика, ещё не прошедшей аккредитацию, понадобится полный пакет её учредительных документов (Устав, приказ о назначении руководителя, выписка из ОГРН и т. д.).

При приобретении готовой недвижимости нужно представить в банк следующие документы:

• отчёт об оценке;
• свидетельство продавца о праве собственности на недвижимость (при наличии);
• документ-основание возникновения прав собственности у продавца (например, договор купли-продажи);
• выписку из ЕГРН;
• выписку из поквартирной (домовой) книги;
• технический и кадастровый паспорт.

Часто банк просить предоставить выписку по лицевому счёту, подтверждающую отсутствие долгов за коммунальные услуги.

Требования к ипотечному жилью

Прежде, чем перейти к конкретным параметрам квартир, следует сформулировать понятие того, что значит квартира подходит под ипотеку. Такой термин используется применительно к объектам, покупаемым за счет заемных средств, которые должны удовлетворять требованиям конкретного финансового учреждения.

Реестр банковских требований к квартирам имеет обобщенную схожую структуру, но может варьироваться в зависимости от конкретного кредитора, местоположения жилой недвижимости и личности заемщика. Тому, кто интересуется, как узнать подходит ли его квартира для ипотеки следует проверить свою недвижимость по алгоритму, приведенному ниже.

Расположение дома

Требование к ликвидности квартиры, которую заемщик закладывает банку в качестве гарантии возврата средств, обуславливает ограничения по размещению жилой недвижимости в пригороде или в неблагополучных районах города, так как продать такой залог будет проблематично.

Каждый банк в индивидуальном порядке решает какое жилье подходит под ипотеку, но, в большинстве случаев, ограничения следующие:

• дом не должен быть ветхим и подлежать сносу;
• квартира не может располагаться в двухэтажных или частных домах;
• блочные и панельные «хрущевки» кредитуют неохотно;
• дом не должен быть предназначенным для реконструкции с отселением;
• здание не должно быть общежитием или зданием гостиничного типа, в том числе малосемейкой;
• к размещению квартиры на первом, последнем, цокольном этаже или подвале, также может быть негативное отношение.

Получить информацию о том, подлежит ли дом расселению или сносу, можно выполнив запрос в администрацию территориального субъекта.

Возраст здания

Период эксплуатации постройки, в которой размещается приобретаемое по ипотеке жильё, не может превышать 70% от нормативного срока службы по строительному паспорту. Узнать необходимые данные можно посредством онлайн-сервисов, более полная информация на которых представлена для Москвы и СПб, но косвенным путем можно получить информацию и о периоде строительства типовых зданий. Наиболее популярными являются сервисы:

• Wikimapia;
• «Где этот дом»;
• «Неспроста»;
• «Дома Москвы»;
• «Тип дома».

Альтернативой общим сервисам является обращение в Росреестр через официальный сайт ведомства, где можно заказать технический паспорт любого здания в стране, оплатив пошлину в сумме 150 рублей и направив запрос и скан-копию квитанции по почте. Через 5 дней в ответ придет электронная версия искомого документа и все ответы на вопросы буду получены.

Узнав какого года постройки интересующее здание, следует сразу исключить все варианты, дата возведения которых 1970 год или ранее.

Сбербанк предъявляет требование, согласно которого объект залога не должен быть изношен более, чем на 40% или быть поставлен в очередь на выполнение капитального ремонта из-за текущего состояния.

Конструктивные особенности

Частой причиной, почему квартира не подходит под ипотеку, является потенциально опасная, с точки зрения банка, конструкция, а именно:

1) наличие деревянных перекрытий кровли или фундамента из горючих материалов, подверженных гниению;

2) установленные газовые колонки.

Таким образом, под ограничение попадают многие «сталинки», перекрытия верхних этажей которых в подавляющем числе случаев выполнено из дерева. Вето будет наложено также на здания, фундаменты которых выполнены не из кирпича, камня или бетона.

Внутренняя комплектация квартиры

Отбросив требования к местоположению и остатке ресурса прочности здания, формулировка того, какое жилье подходит под ипотеку, будет следующей – полностью пригодное для проживания, укомплектованное всеми необходимыми удобствами для удовлетворения первичных потребностей, а именно:

1. Коммуникациями с горячей и холодной водой;
2. Сантехническими приборами для туалета, гигиенических нужд и кухни;
3. Подключением к системе отопления, которая может быть водяной, паровой или электрической;
4. Нагревательными приборами в каждой комнате;
5. Окнами, полностью остекленными и укомплектованными переплетами в полном объеме;
6. Входной и межкомнатными дверьми, целыми и способными выполнять свою защитную и ограждающую функции;
7. Плитой, соответствующей принятому для данного дома типу (газовая или электрическая);
8. Напольные, настенные и потолочные покрытия, соответствующие техническому плану помещения.

Соответствие требованиям банка к объекту ипотечного кредитования выполняется дважды – потенциальным покупателем и представителем финансовой организации, который обязательно задаст все перечисленные вопросы, а значит к тому времени ответы на них должны быть найдены.