При покупке участка на что обратить внимание

Выбор земельного участка: основные моменты, расположение, инфраструктура, соседи, городской транспорт, договор купли-продажи, фото и видео с разъяснениями. Подводные камни и другие нюансы при покупке участка под индивидуальное жилое строительство: рассказываем, на что нужно обязательно обратить внимание до того, как сделка будет заключена.

Проверяем земельный участок

Первым делом, после того, как вы подобрали участок и сошлись в цене, необходимо проверить следующее:

1. Правоустанавливающие и кадастровые документы. После отмены в 2015 году зеленок (свидетельство о праве собственности) и в 2019 году кадастровых паспортов (КП) их заменил единый документ – выписка из ЕГРН. ЕГРП и ГКН государство объединило в единый реестр недвижимости – ЕГРН. Выписка ЕГРН в виде одного документа одновременно информирует получателя и о собственнических правах с обременениями и о сведениях из госкадастра. В выписке содержится информация о правах и ограничениях на землю. Так же там будут находиться сведения, которые раньше содержалась в КП – кадастровый номер, площадь, графический план участка. Впрочем, зеленки и кадастровые паспорта выданные ранее тоже остались актуальными.
2. Выписка из ЕГРН подтверждает, что на указанную дату выдачи за продавцом зарегистрировано право на этот земельный участок. Эта бумага бессрочная, однако показывает регистрацию прав конкретно на дату выдачи. Получить её может и продавец и покупатель. Обратите также внимание на основание возникновения права – договор купли/продажи, наследование, судебное решение или постановление главы администрации.
3. Непосредственно перед сделкой покупателю следует самому сделать запрос в ЕГРН, чтобы получить актуальную информацию о собственнике и об отсутствии ограничений на участок. Если ограничения присутствуют, может потребоваться согласие третьего лица. Может быть установлено обременение участка сервитутом: частным – для прохода, публичным – например, для строительства дороги. Все это будет отражено в выписке ЕГРН.
4. Для сделки должны быть точно определены границы участка. Участок должен быть на кадастровой карте, должен быть зарегистрирован в «Роснедвижимости» и у него должно быть межевое дело. Если межевых колышков нет, лучше попросить продавца вызвать геодезиста и попросить установить колышки согласно кадастровому плану. Эта не особенно затратная процедура позволит избежать дальнейших споров. Впрочем, если вокруг свободные территории или нет трений с соседями, процедуру можно провести позднее.
5. Обязательно внимательно оцените речь и поведение продавца. Если вас что-то смущает, попросите предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что человек не состоит на учете. В этом вопросе лучше не стесняться – встречаются случаи, когда после совершения сделки родственники недееспособного продавца её оспаривают и выигрывают суды. Деньги тогда вернуть будет очень сложно.
6. Посмотрите в паспорте продавца его семейное положение и спросите у него самого на всякий случай. Если человек состоит в браке, потребуется согласие супруга.
7. Проверьте реальное соответствие по паспорту и документу на собственность, что собственник и продавец – одно и то же лицо. Если сделку проводит представитель собственника, обязательно убедитесь в наличии официальной нотариальной доверенности. Проверив все документы, обязательно съездите лично на участок и проверьте действительно ли он находится на том месте, нет ли на нем строений. Постарайтесь найти соседей и пообщаться с ними на предмет отсутствия судебных тяжб.

Итак, после чего можно принимать решение о покупке:

• в выписке из ЕГРН отсутствует информация об ограничениях на участок;
• установлены границы участка: стоят колышки;
• есть справка о подземных коммуникациях или есть топография с указанием всех подземных коммуникаций;
• есть справки о полной оплате задолженностей из налоговой и правления СНТ.

Если на участке начато какое-либо строительство, нужно проверить наличие исходно-разрешительной документации:

• проекта планировки территории;
• техусловий для присоединения инженерных коммуникаций;
• утвержденной в архитектурных и в надзорных органах проектной документации;
• градостроительного заключения.

Право на строительство дает разрешение на строительство с подписью главы районной администрации.

Документы на землю

Поиск наиболее подходящего участка представляется достаточно сложной и кропотливой работой. Но найти — это еще полбеды. После выбора участка появляется вопрос: что же делать дальше?

Если на этапе подбора нужной земли покупатель в состоянии справиться сам, то вот в ходе оформления документов и сделки лучше привлекать профессиональных юристов, авторитетных риелторов в целях наиболее безопасного проведения покупки.

Перед подписью договора купли-продажи и прочей документации обязательно нужно изучить всю документы на земельный участок. К документам следует отнестись так же серьезно, как и к самой земельной собственности.

Действующим собственником земли должны быть предоставлены покупателю для ознакомления:

• Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
• Документы, подтверждающие переход прав собственности на землю к продавцу (договор купли-продажи, передаточный акт, договор дарения и так далее);
• Копия паспорта собственника участка;
• Кадастровый план земли;
• Ситуационный план земельного надела (схема расположения по отношению к окружающим объектам);
• Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений и ограничений, наложенных на участок;
• Справка из местного филиала по инвентаризации и оценке недвижимости об отсутствии зданий и сооружений или о характеристике коттеджа;
• Справка о виде разрешенного использования участка;
• Справка об отсутствии непогашенной задолженности по уплате земельного налога;
• Письменное согласие на совершение сделки от супруга продавца.

Важно! Если есть минимальные сомнения в цене земельного участка, следует обратиться к профессиональной организации-оценщику. Проведение экспертизы, в любом случае, будет полезно даже при абсолютной уверенности в адекватности стоимости земли.

Вопросы продавцу

Покупая участок, необходимо подготовить грамотные вопросы, которые вы зададите продавцу. Они помогут показать информированность покупателя, снизить цену, определить размер будущих эксплуатационных расходов и вложений и выявить аферу.

Что нужно спросить у продавца участка:

• Кто собственник, как стал собственником и почему продается?
• Какова категория участка и её разрешенное использование?
• История земли – кто раньше был собственником?
• Состав и размер платежей.

Обязательно выясните у продавца на момент приобретения участка состоял ли он в браке, есть ли согласие жены на продажу. Если продавец разведен меньше трех лет назад (срок исковой давности по разделу совместно нажитого имущества), то необходимо согласие бывшего супруга на продажу.

Что нужно учесть при покупке земельного участка

Категории и прочие факторы

Основополагающим фактором, который нужно учесть при покупке земли, является её принадлежность к той или иной категории. От этого зависит, как можно будет использовать приобретённый участок. Но такой параметр, как категория земли, не всегда является неизменяемым.

Дело в том, что нормативные акты субъекта Федерации, на территории которого находится участок, могут предусматривать перевод земли из одной категории в другую.

Зачастую земли переводятся из категории «сельхозназначение» в категорию «под ИЖС». Чтобы осуществить данную процедуру, необходимо предоставить местной администрации в письменном виде доводы, которые подтверждают целесообразность изменения назначения земли.

В результате рассмотрения заявления и сопутствующих документов государственный орган выдаёт разрешение о переводе либо предоставляет отказ. При положительном решении в большинстве случаев приходится оплачивать недоимку в пользу государства, связанную с утратой полезности земельного участка.

На практике осуществить вышеупомянутый перевод непросто. При необходимости возвести строение на участке гораздо легче перевести сельскохозяйственную землю в категорию «фермерское хозяйство». В этом случае на территории участка можно построить дом для проживания фермеров.

При этом нужно оценивать не столько фактическую отдалённость участка от ПМЖ, сколько реальное время, которое будет затрачиваться на дорогу. При этом нужно обратить внимание на состояние подъездных путей к участку и вероятность образования пробок.

Срок постановки на кадастровый учет земельного участка зависит от многих факторов.

Как оформить строительство на дачном участке — мы рассказали далее.
Если на участке в дальнейшем планируется строительство, то нужно предусмотреть возможность подъезда к нему строительной техники.

Немаловажно также наличие в непосредственной близости остановок пригородных автобусов и поездов, так как машина не всегда может быть под рукой.

Если территория холмистая, то при возведении на ней строений земля будет сползать, что приведёт к сдвигу фундамента.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Важные детали оформления

В соглашении о купле-продаже должны прописываться все требуемые Гражданским кодексом аспекты – в противном случае он может быть признан недействительным.

В договоре должны быть указаны:

• сведения о сторонах;
• данные об участке (площадь, кадастровый номер, категория, местоположение);
• цена сделки;
• сумма задатка либо аванса;
• оговорка о том, что в отношении земли нет обременения, и она принадлежит продавцу на праве собственности;
• способ расчёта.

После подписания договора и расчёта с продавцом оформляется передаточный акт. Он должен быть подписан до прохождения регистрации в госреестре.

На следующем этапе нужно оформить официально переход прав собственности. Данная процедура осуществляется в УФРС.

В регистрационный орган предоставляется вышеупомянутая документация, а также:

• заявление на регистрацию;
• документ об уплате пошлины (в 2019 году её размер – 200 руб.);
• паспорта сторон.

По факту сдачи документов заявителю на руки выдаётся расписка. Рассмотрение документов занимает месяц. Это срок необходим государственным органам для проверки документов.

Земельные участки

Земельные участки Количество проектов 4065

• 4 комнаты
• 2 санузла

Проект Дома Сколково

• В избранное

• 158² Общая площадь
• 7 x 11м Площадь застройки

индивидуальный расчет Срок возведения индивидуально

• 4 комнаты
• 2 санузла

Проект Дома «Капиталина»

• В избранное

• 125² Общая площадь
• 11 x 10м Площадь застройки

от 3 125 000 р. Срок возведения индивидуально

• 4 комнаты
• 2 санузла

Проект Дома "Эльфийский терем"

• В избранное

• 293² Общая площадь
• 15 x 11м Площадь застройки

от 4 539 000 р. Срок возведения 30 дней

• 5 комнат
• 2 санузла

Проект Дома Тульский пряник

• В избранное

• 182.7² Общая площадь
• 10 x 16м Площадь застройки

от 5 042 000 р. Срок возведения 105 дней

Проект Беседка двухэтажная «Двойная удача»

• В избранное

• 25² Общая площадь
• 4 x 4м Площадь застройки

от 207 900 р. Срок возведения 1 день

• 7 комнат
• 3 санузла

Проект Дома Дрезден

• В избранное

• 216² Общая площадь
• 8 x 15м Площадь застройки

индивидуальный расчет Срок возведения индивидуально

• 4 комнаты
• 1 санузел

Проект Дома из бревна DO-018

• В избранное

• 99² Общая площадь
• 8 x 9м Площадь застройки

индивидуальный расчет Срок возведения 90 дней

• 1 комната
• 2 санузла

Проект Бани Б-12

• В избранное

• 6 x 4м Площадь застройки

от 397 000 р. Срок возведения 10 дней

• 4 комнаты
• 2 санузла

Проект Дома из бревна SR-086

• В избранное

• 123² Общая площадь
• 9 x 10м Площадь застройки

от 1 226 012 р. Срок возведения 90 дней

• 1 санузел

Проект Бани из оцилиндрованного бревна 1

• В избранное

• 37² Общая площадь
• 5 x 7м Площадь застройки

от 536 750 р. Срок возведения индивидуально

• 3 комнаты

Проект Дома Иркутск

• В избранное

• 90² Общая площадь
• 6 x 9м Площадь застройки

от 750 019 р. Срок возведения индивидуально

• 3 комнаты
• 1 санузел

Проект Дома Пыжик-М1 (одноэтажный)

• В избранное

• 57² Общая площадь
• 11 x 9м Площадь застройки

от 758 422 р. Срок возведения 36 дней

• 1 комната

Проект Дачного дома «Тарту»

• В избранное

• 14.4² Общая площадь
• 3 x 3м Площадь застройки

от 139 990 р. Срок возведения индивидуально

• 1 комната
• 1 санузел

Проект Бани Капри

• В избранное

• 53² Общая площадь
• 9 x 5м Площадь застройки

индивидуальный расчет Срок возведения индивидуально

• 1 комната
• 2 санузла

Проект Сруба дома Верона 6x8 м

• В избранное

• 90² Общая площадь
• 6 x 8м Площадь застройки

от 735 000 р. Срок возведения индивидуально

• 4 комнаты
• 3 санузла

Проект Дома HPL-0020-N00xx-0284

• В избранное

• 284² Общая площадь

от 6 432 600 р. Срок возведения индивидуально

• 3 комнаты
• 2 санузла

Проект Бани Русский пар

• В избранное

• 108² Общая площадь
• 8 x 8м Площадь застройки

от 1 479 145 р. Срок возведения 45 дней

• 5 комнат
• 1 санузел

Проект Дома «БК 18»

• В избранное

• 11 x 10м Площадь застройки

индивидуальный расчет Срок возведения индивидуально

• 3 комнаты
• 1 санузел

Проект Дома Ахтуба-П-SIP

• В избранное

• 93.3² Общая площадь
• 7 x 9м Площадь застройки

от 975 000 р. Срок возведения 40 дней

• 5 комнат
• 3 санузла

Проект Дома Саам

• В избранное

• 325.6² Общая площадь
• 15 x 16м Площадь застройки

от 9 299 000 р. Срок возведения 158 дней Смотреть все проекты

Наличие своего земельного участка дает ощущение стабильности, надежности и уверенности в завтрашнем дне. Завтрашний день может, конечно, и не наступить, однако, у вас будет актив, который всегда можно продать и пережить трудные времена.

Участок земли — это не только место, на котором можно построить дом, но также актив, который приносит дивиденды и не девальвируется

Земля всегда будет в цене: как видно из советского триллера «Белые Росы», пока молодой и необремененный интеллектом сын главного героя играл на баяне, у старого деда отобрали великолепный участок с домом возле города. Киноленту можно было бы причесть к стилю «фэнтези», но увы, им дали компенсацию в виде квартиры. Обыватели подумали бы сейчас, что во всем виноват музыкальный инструмент, но в конце фильма, по лицу пенсионера видно, что он о чем-то догадался.