Продажа квартиры где прописан несовершеннолетний ребенок

При каких условиях возможна покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми: порядок осуществления продажи, а также тонкости оформления договора купли-продажи. Какие сюрпризы могут ждать при покупке квартиры с ребёнком?. Как правильно организовать продажу квартиры, если в ней прописан ребёнок, или он является собственником её части либо всего объекта? Мы расскажем о необходимых документах и о том, как решаются юридические сложности при такой операции с недвижимостью.

Владелец или просто прописан: как узнать

Как мы установили, алгоритм действий, по которому происходит продажа квартиры, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, напрямую зависит от его прав на имущество: пользования (просто зарегистрирован по адресу) или собственности (владеет частью реализуемого жилья). В интересах обеих сторон четко прояснить этот вопрос.

Подтвердить статус детей поможет выписка из ЕГРН. Реестр предоставляет документы разных типов в зависимости от полноты нужной информации.

Чтобы определить статус ребенка (владелец или нет) достаточно стандартного бланка выписки из ЕГРН-1.

Сведения обо все зарегистрированных лицах размещаются во втором разделе документа.

Данные о прописанных есть также в выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе.

Получение согласия родителей

Если собственниками квартиры являются мама с папой, а дети только прописаны на жилплощади, то проблем с их выпиской возникнуть не должно.

Единственное, что нужно: получить согласие законных представителей на выписку.

В большинстве случаев достаточно письменного заверения.

Это возможно, если ребенок достиг 14-ти лет и есть другие родственники. Если же малыш еще не достиг 14-ти лет, то прописать его можно только с одним из родителей.

Иногда в получении согласия возникает проблема другого плана: папа и мама малыша находятся в разводе.

Бывают такие осложнения:

• второго родителя невозможно найти;
• родитель не дает согласия на выписку;
• отец и мать не могут договориться о будущем месте жительства их чада.

В первом случае придется подавать в полицию на розыск и оформлять его через суд как без вести пропавшего. Если же он объявится и откажется дать согласие (либо проигнорирует просьбу), то придется либо договариваться с ним, либо обращаться в суд для лишения его родительских прав.

Процедура выписки

Еще один важный этап, который может забрать много времени и душевных сил.

Существует 2 способа выписки в добровольном порядке (по решению суда процесс проходит крайне редко):

• автоматическое снятие с учета после регистрации по новому адресу;
• заявление о снятии с учета.

Пакет документов:

• удостоверение личности несовершеннолетнего (паспорт или свидетельство о рождении);
• заявление о снятии с учета, с приложенным заявлением о перерегистрации по новому адресу. После 14 лет человек делает это собственноручно;
• согласие от законных представителей ребенка с копиями документов, которые подтверждают их полномочия и личные данные;
• согласие отца или матери, если они находятся в разводе. Это самый сложный этап, ведь не достигнув согласия, придется обращаться в суд;
• разрешение от ООП, если несовершеннолетний был собственником жилья;

После этого в течение 3 дней проверяются данные и процесс завершается.

Можно ли продавать?

Продавать жилую площадь с прописанным несовершеннолетним можно было всегда в современной РФ, но раньше для этого требовалось согласие опекунского совета для 100% случаев. С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации ситуация кардинально изменилась. Теперь родители несут большую долю ответственности и обращение к органам опеки понадобится далеко не всегда.

Какие варианты возможны при наличии у семьи ребенка, не достигшего 18 лет?

Приведем полный перечень:

1. Квартира или дом была должным образом приватизирована после рождения детей, в результате, каждый из несовершеннолетних получил равную долю.
2. При проведении приватизации дети не были заявлены, как совладельцы, но во время приватизационного процесса у них имелись права на собственность.
3. жилое помещение принадлежит несовершеннолетнему по договору дарения, мены, согласно документам купли-продажи;
4. ребенок прописан, но имущественных прав не имеет.

В каждом из этих случаев реализация квадратных метров возможна, однако, порядок действий и пакет документов несколько отличаются.

Когда рискованно покупать квартиру с прописанными детьми

В стандартных ситуациях и при юридически грамотном оформлении документов опасности для покупателя прописка в квартире граждан до 18 лет не представляет. Однако есть разновидности сделок, когда купля-продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми носит рискованный характер. К ним относится:

• отсутствие адреса последующей прописки малыша. В этом случае выселить детей, соответственно, и их родителей, практически невозможно даже через суд, ведь обычно он занимает сторону ребенка;
• покупка квартиры предыдущими владельцами на средства материнского капитала, причем ребенок не внесен в список совладельцев. При использовании любой государственной субсидии на приобретение жилья свою долю получает каждый член семьи, включая супруга и детей. Если по каким-то причинам имущество не было оформлено надлежащим образом, обиженный муж, повзрослевшие дети или даже органы опеки (ООП) могут оспорить актуальную сделку купли-продажи и требовать возмещения детской доли;
• приватизация квартиры продавцами, при которой дети не были внесены в число собственников. Ситуация схожа с предыдущей, потому что при приватизации жилье делится поровну на всех прописанных в тот момент жильцов. Нет «детской» доли в документах на квартиру – нарушен закон, значит и продажу такой жилплощади можно оспорить.

Это не полный перечень рискованных ситуаций. В каждом случае могут быть свои нюансы.

Наличие рисков не значит, что от сделки нужно воздержаться. Просто перед покупкой следует более тщательно проверить все документы.

Законодательные акты

Малолетние дети и подростки, получившие паспорт, но не достигшие правоспособности не могут самостоятельно защитить свои имущественные и гражданские интересы, поэтому государство регулирует нормы жилищного права, предусмотренного для этой категории граждан. Соответственно, продажа квартиры с прописанным ребёнком обеспечивается дополнительными мерами для защиты их интересов. В их числе источники законодательства.

• Статья 20 ГК РФ – место жительства ребёнка.
• Статьи 130, 131, 292 ГК РФ – переход прав на недвижимость.
• Статьи 26, 28, 37 ГК РФ – права несовершеннолетнего.
• Статья 27 ГК РФ – эмансипация.
• Статья 60 СК РФ – имущество несовершеннолетнего (подопечного).
• Статья 70 ЖК РФ – прописка ребёнка.
• Статьи 19—20 Закона об опеке.

Следует также учитывать нормы Закона от №256-ФЗ, регулирующие обязательность регистрации ребёнка в жилом помещении, приобретённом на средства материнского капитала, который предусмотрен на основании ПП РФ от №994.

А так же, существенную роль в таких случаях играет Федеральный закон, принятый года под № 391-ФЗ, вносящий изменения в некоторые законодательные акты РФ. В частности, им регламентировано обязательство сторон сделки при купле продаже квартиры с прописанными в ней детьми, удостоверять договор сделки нотариально.

Ребенок не является собственником

Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.

Особенности оформления

Если ребенок прописан в квартире, перед продажей его необходимо выписать. Это основной момент, при отсутствии которого продать ее будет сложно. Покупатель не будет приобретать жилье с обременением в виде малолетнего гражданина.

Однако получить выписку не так просто, как кажется. Закон разрешает производить данную процедуру только при условии одновременной прописки ребенка в другом жилом помещении. Это связано с запретом государства о выписывании ребенка в «никуда». Отсюда возникает много проблем: родители без иного жилого помещения не имеют возможности прописывать детей в другом месте.

В этой ситуации существует только два варианта решения проблемы:

1. Найти подходящую квартиру (у родственников, друзей и т. д.) и зарегистрировать в ней ребенка.
2. Прописать в ней одного из родителей. По закону местом жительства ребенка до 14 лет признается жилье, в котором зарегистрированы его отец или мать.

Примечание. При прописке ребенка в другом месте стоит учитывать, что жилое помещение не должно уступать по характеристикам и условиям проживания предыдущему.

Список документов

Таблица 2. Документы, необходимые для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры.

Примечание: Если ребенок — собственник квартиры или ее доли, при выписке дополнительно предоставляется разрешение органов опеки.

Скачать образец договора купли-продажи (ребенок не собственник). Документ актуален на 2017 год.

Риски при продаже

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.

Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.

Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

1. возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
2. подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
3. выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства. Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Нюансы при оформлении недвижимости, если там прописаны дети до 14 лет, и с 14 до 17

Малолетние жильцы в возрасте до 14 лет не обладают правоспособностью настолько, что все действия в их интересах обязаны проводить законные представители о чём оглашено в п.2, и п.3 статьи 37 СК РФ и 19-21 статьей Закона об опеке.

Статья 37 СК РФ. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).
СПРАВКА: К законным представителям относятся родители (усыновители) и опекуны (попечители).

Если малолетний является собственником, то все действия по сделке проводятся законными представителями, при получении специального разрешения из органов опеки и попечительства. В иных случаях, родителям или опекунам потребуется получить разрешение, с официально оформленным обязательством на прописку малолетнего по другому адресу. Кроме этого, ребёнок может быть прописан только совместно с родителями, или – с одним из них.

В возрасте 14-17 лет (включительно) подростки приобретают частичную правоспособность, опираясь на п. 1 статьи 28 ГК РФ и статьи 19—21 Закона об опеке. Поэтому, будучи собственниками недвижимости, они могут самостоятельно подписывать всю документацию по сделке, а родители или попечители только проставляют удостоверительную подпись о своём согласии на сделку. То же касается выписки, в которой подросток получивший гражданский паспорт может участвовать самостоятельно, с разрешения родителей или попечителей.

В этом возрасте ребёнок может прописываться у любого из родственников, что облегчает его выписку, при условии наличия жилплощади у бабушек, дедушек и иных родственников, с которыми новый собственник может судиться.

Риски и проблемы

Покупатель квартиры, в которой зарегистрирован ребёнок попадает под власть вышеперечисленных законов, в силу которых он может получить следующие правовые последствия:

1. вступить во владение жильём, но получить обременение в виде прописанной в помещении женщины с ребёнком или несколькими детьми;
2. участие в длительных судебных разбирательствах, связанных с выпиской нежелательных жильцов на собственной площади;
3. расторгнуть сделку по причине отказа от выписки со стороны матери с детьми;
4. признание сделки оспоримой, если пакет документации для сделки будет неполон, или – при нарушении норм заключения сделки.

То есть, купив жильё, владелец квартиры окажется беспомощным в юридическом плане. Впоследствии продать такую квартиру будет принципиально сложной, так как сделка может быть признана «не чистой», имеющей обременение.

ВАЖНО: Право на регистрацию сохраняется за матерью с несовершеннолетними детьми до исполнения им 18 лет, или – до приобретения женщиной права пользования жилым помещением по другому адресу.

Ещё одна важная деталь, которая может привести к риску – это недобросовестность продавца квартиры. Например, полноценно оформленный в органах опеки пакет документации на сделку представляет полную правоспособность купли продажи.

Однако, если законные представители не приобретут взамен обещанное жильё, или – приобретут его не в рамках, установленных органами опеки – те, в свою очередь подадут прокурорскую жалобу или иск в суд, законно защищая права ребёнка. В большинстве аналогичных случаев, такие сделки расторгаются по продаже и покупке квартиры.

Алгоритм купли-продажи жилья с прописанными детьми

Учитывая все описанные нюансы, граждане, которые намерены продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком, должны пройти следующие этапы:

1. Подготовка к реализации: погашение долгов, оформление прав всем собственникам, если это не было сделано раньше, и прочее.
2. Решение вопроса последующей регистрации детей: постановка на учет на новой жилплощади или оформление документов, которые подтверждают возможности прописки после продажи квартиры.
3. Получение разрешения ООП, если ребенок – один из владельцев или находится под опекой.
4. Подготовка пакета документов и их проверка нотариусом.
5. Собственно сделка.

Можно ли продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребёнок?

Продажа такой недвижимости возможна, если ребёнку есть куда выписаться.

И покупателю жилплощади в данном случае имеет смысл поинтересоваться заранее, где будет зарегистрирован выписанный из приобретаемой им квартиры ребёнок.

Также стоит узнать у продавцов, будут ли по такому же адресу зарегистрированы его родители, близкие родственники или опекуны.

Важно! Дети до 14 лет прописываются там же, где их родители /усыновители/ опекуны (ст.20 ГК РФ), а подростки с 14 до 18 лет вправе проживать у близких родственников (например, у бабушки, дяди, тёти или взрослых братьев/сестёр).

Ребёнок в данной сделке купли-продажи жилплощади является не собственником, но обладает всеми правами пользователя. В договоре купли-продажи он не обозначен как участник.

Однако отдельным пунктом в соглашении должно быть прописано обязательство продавца снять всех членов семьи с регистрационного учёта (ст. 292 ГК РФ).

При продаже жилплощади с прописанным в ней ребёнком, не являющимся собственником, главный риск для покупателя состоит в том, что ребёнка в дальнейшем принудительно выписать из купленной квартиры довольно сложно.

Это возможно сделать исключительно по решению суда, а также если у ребёнка есть возможность проживать у своих близких родственников по месту их прописки.

Суд всегда занимает сторону несовершеннолетнего в спорных вопросах, поэтому выписать ребёнка из проданной вместе с ним квартиры очень сложно и хлопотно.

Важно! Суд может принять решение о выписке всего семейства бывшего собственника (включая малолетних детей) после продажи квартиры в принудительном порядке, если это предусмотрено договором и если реально существует иная жилплощадь для проживания детей.

При этом обязательно будут учитываться параметры нового жилья для ребёнка (удобства, площадь), которые не должны быть хуже предыдущих.

Совет! Покупая квартиру, проследите за тем, чтобы все члены семьи собственника были выписаны из неё.

Решается подобная ситуация сегодня путём построения «альтернативных сделок» купли-продажи недвижимости, когда семья с детьми меняет жилплощадь, продавая свою и покупая взамен другую одновременно.

Получается, что на момент сделки по отчуждению квартиры все, включая ребёнка, остаются прописанными в ней, а выписываются и регистрируются по новому адресу спустя некоторое время после окончания сделки.

Разрешение органов опеки

Это один из главных шагов при продаже недвижимости, в которой несовершеннолетний имеет часть. Подробно разберем процесс получения согласия по этапам.

Пакет документов

Минимальный набор бумаг:

• кадастровое планирование продаваемого помещения;
• письменное согласие ребенка (если ему больше 14 лет);
• оригинал и копии документов, подтверждающие личности всех членов семьи;
• выписка из домовой книги;
• справка из БТИ о стоимости продаваемого жилья;
• заявление от одного из родителей с просьбой к органам опеки и попечительства разрешить продажу недвижимости. В заявлении подробно изложить причины этого шага и описать новые условия проживания детей;
• справка из налоговых органов об отсутствии задолженностей;
• документы, подтверждающие право собственности на жилье всех участников процесса.

Члены ООП (орган опеки и попечительства) вправе потребовать дополнительные бумаги, которые помогут принять правильное решение. Чаще всего, требуют документацию на новое жилье или договор о намерениях, подтверждающий, что несовершеннолетний на улице не останется.

Решение ООП

После принятия положительного решения, что занимает от 2 недель до месяца, местный исполнительный орган власти выдает письменное разрешение на продажу за подписью главы совета, скрепленной соответствующей печатью.

Без такого документа Федеральная регистрационная служба не проведет перерегистрацию на нового владельца.

Регистрация ребенка на новом месте

Здесь существует несколько нюансов:

1. Ребенок до 10 лет. Регистрация проводится паспортным столом вместе с родителями (опекунами) или одним из них. Никакие другие родственники для этой цели не подходят категорически;
2. Ребенок от 10 до 14 лет. Прописка допускается у близких родственников (бабушка или дедушка, братья и сестры, достигшие совершеннолетия);
3. Ребенок от 14 до 18 лет. Здесь допустимы два предыдущих варианта, а также появляется возможность зарегистрироваться одному по месту фактического проживания. Это происходит редко и связано обычно с временной регистрацией в общежитиях при техникумах и вузах.

Если несовершеннолетний находится в группе риска (опекуны вместо родителей), то для регистрации с родственниками или самостоятельно необходимо согласие ООП.

Нужно отметить, что прописка несовершеннолетнего по новому адресу является обязательной процедурой, что прописано в статье 20 Гражданского кодекса РФ и должна быть выполнена не позднее, чем в семидневный срок, после выписки с предыдущего адреса.

При каких условиях можно продать квартиру, если там прописаны дети?

Закон допускает данный вид сделки при условии, что несовершеннолетнему есть куда выписаться. Покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жильё, соответствующее требованиям законодательства.

При этом надо учитывать, что:

• В соответствии с п.2 ст.20 ГК РФ, несовершеннолетнее лицо, не достигшее 14-ти летнего возраста, должно быть зарегистрировано по тому же адресу, по которому зарегистрированы его мать и отец (если родители живут раздельно, то по месту проживания одного из них), либо опекуны.
• Дети, достигшие 14-ти летнего возраста, могут проживать по иному адресу, например, у родственников. Порядок выписки и пакет документов несколько различаются в зависимости от того, является ли несовершеннолетний собственником продаваемого жилья или только прописан в помещении.

Как убедиться, что у несовершеннолетнего нет прав собственности?

Приобрести уверенность, что лицо младше 18 лет обладает исключительно правом пользования на жилплощадь, можно следующим образом:

1. Запросить из единого государственного реестра недвижимости выписку, в которой указаны все собственники, включая не достигших совершеннолетия.
2. Оформить выписку из домовой книги или Единый жилищный документ.

Если окажется, что несовершеннолетний не только не указан как собственник, но и не зарегистрирован в продаваемой недвижимости, то к сделке он не будет иметь отношения.

Продажа квартиры с прописанным ребёнком и Органы опеки и попечительства

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми может осложниться требованием получить разрешение от Органов в том случае, если ребёнок признаётся собственником жилплощади или его части. В данной ситуации несовершеннолетний становится участником сделки, поэтому Органы следят за соблюдением его интересов в имущественном отношении. В случае, если несовершеннолетний только прописан в помещении, участие Органов опеки не требуется.

Покупка приватизированной квартиры с зарегистрированными детьми

При покупке квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми следует обратить внимание на документ, ставший основанием возникновения права собственности. Если основанием стал договор приватизации, то необходимо учитывать, что при передаче помещения из муниципальной собственности в частную собственниками являются все зарегистрированные в квартире. При этом взрослые могут предоставить отказ от участия в приватизации, в то время как дети приобретают право собственности автоматически.

В случае намерения приобрести приватизированную квартиру нужно запросить из архива выписку из домовой книги и проверить, были ли зарегистрированы в этом помещении дети на день её приватизации. Если несовершеннолетние лица были прописаны, но в списке собственников не оказались, значит правила приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми не соблюдены, имело место нарушение закона. Подросший ребёнок может обратиться в суд с требованием восстановить его нарушенные в детстве права.

Алгоритм выписки человека из приобретенного жилья не достигшего совершеннолетия

Если продавец обманул нового собственника и не выписался, то ему придётся заняться этим вопросом самостоятельно, обратившись в суд. Только с согласия органа юрисдикции допустима выписка матери с детьми. Но предварительно следует уведомить её о намерении обратиться в суд. Уведомление лучше отправить Почтой РФ по адресу, который был указан в качестве места будущего проживания органам опеки.

Если ответа на отправленный запрос не будет в течение месяца, можно возбуждать иск. Обращаться с иском нужно в районный суд по месту расположения дома с квартирой, где незаконно прописаны прежние жильцы (ст. 28 ГК РФ). Здесь пишется исковое заявление, в котором указывают все обстоятельства дела, особое внимание требуется обратить на пункты.

1. При каких обстоятельствах была приобретена квартира, когда зарегистрировано право собственности и удостоверен нотариусом договор сделки.
2. Что указано в договоре относительно снятия с регистрационного учёта прежних владельцев – перечислить подробно, по пунктам.
3. Какие гарантии давал продавец относительно выписки семьи. Дать ссылку на имеющуюся документацию.
4. Пояснить, что все нормативы были соблюдены надлежащим образом, в том числе – обращение в органы опеки.
5. Обязательно указать, что до обращения в суд было отправлено уведомление ответчику с требованием снятия с регистрационного учёта по указанному адресу.

В просьбе к суду запросить «Признать иск полностью. Разрешить выписку граждан (указать фамилии) с несовершеннолетними детьми (указать фамилии). При подаче искового заявления предъявляется обязательная документация:

• паспорт;
• договор купли продажи;
• выписка из поквартирной книги;
• почтовое уведомление об отправке письма ответчику;
• квитанция об уплате пошлины (300 рублей).

Кроме этого требуется приложить доказательства того, что выписка затребована на законных основаниях. Например:

1. кадастровую выписку о наличии жилья у близких родственников продавца;
2. копию выписки из ЕГРН о приобретении лицами нового жилого помещения;
3. справки от опеки;
4. иной документации, подтверждающей законность снятия с учёта.

По решению суда собственник квартиры вправе снять родителей с детьми с учёта.

СПРАВКА: Если в суде отказали от признания иска, то в течение 10 дней можно подать апелляцию в областной суд.

О том, как выписать человека, прописанного в купленной квартире, читайте тут.

Если вам хочется узнать больше полезной информации о покупке квартиры, то специально для вас мы подготовили интересные материалы о том:

• что нужно знать покупателю при осуществлении сделки;
• какие расходы несет покупатель;
• как оформить квартиру на несовершеннолетнего;
• как осуществить передачу денег продавцу.

Подробнее о разрешении из органов опеки

Обращаться в ООП за разрешением на продажу жилого имущества, в котором прописан несовершеннолетний, нужно, если он:

• владелец квартиры;
• просто прописан (не имеет доли собственности), но сам находится под опекой или попечительством.

Чтобы получить согласие на реализацию жилого помещения, законным представителям малыша необходимо обратиться в местные исполнительные органы, приложив такие бумаги:

• заявление с просьбой дать согласие на реализацию имущества. Обязательно описать ситуацию, почему квартиру нужно продать, и обосновать перспективы для ребенка: где он будет жить и как планируется соблюсти его имущественные права.

• письменное согласие подростка старше 14 лет;
• выписка из домовой книги;
• паспорта родителей (опекунов, попечителей) и свидетельства о рождении детей;
• правоустанавливающие документы на собственность;
• кадастровый план дома (квартиры);
• справка из БТИ с оценкой недвижимости;
• справка об отсутствии просрочек по уплате налогов.

Чтобы гарантировать, что дети не останутся без крова после продажи квартиры, нужно предоставить справку об их регистрации по другому адресу.

Если нового жилья на момент написания ходатайства нет, следует подать документы, которые подтверждают, что жилплощадь появится в ближайшем будущем:

• бумаги на новую квартиру,
• договор о намерении,
• предварительное соглашение купли-продажи и прочие.

Когда не обязательно подтверждать наличие нового жилья

В практике есть ситуации, когда подтверждать в ООП наличие нового жилья взамен продаваемой квартиры или дома не нужно. К ним относится:

• эмиграция (квартира в РФ семье не понадобится);
• переезд в другой город. Логично, что в новом населенном пункте помещение еще могли не найти. В этом случае следует перевести деньги за часть квартиры, принадлежащей ребенку, на счет в Сбербанке;
• приобретение в новостройке. Родителям придется обосновать, где будет жить малыш до полной готовности дома.

Продажа квартиры, когда ребенок является собственником доли или целиком

Процесс состоит из нескольких этапов.

Подготовка документов

Продавцу понадобится:

• кадастровый паспорт;
• форма 9, которая дает представление обо всех прописанных;
• справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• свидетельство о праве собственности на недвижимость и основания для такого права;
• выписка из ЕГРП о праве собственности и обременениях;
• доверенность на право продажи от мужа или жены (второй половинки);
• разрешение органов опеки;
• документы, подтверждающие личность всех собственников.

Договор купли-продажи

Ребенок до 14 лет никаких подписей не ставит, от его имени всегда выступают родители или опекуны. После 14 лет в сделке должна присутствовать копия паспорта или свидетельства о рождении ребенка и его подпись на бумагах.

Регистрация

В Росреестр предоставляются документы:

• непосредственно договор;
• паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии этих документов от всех участников операции;
• доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
• разрешение ООП;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающие документы;
• заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
• копия квитанции об уплате госпошлины.

Выдается расписка о приеме и через некоторое время новый владелец получает необходимые документы.

И только после этого происходит выписка несовершеннолетнего с родителями.

Пошаговая инструкция: как купить недвижимость, если в ней есть малолетние жильцы

Осмотр помещения

После того как выбран объект недвижимости для совершения сделки, нужно провести осмотр жилого помещения. Если оно удовлетворяет требованиям – проверить документацию на чистоту сделки. Здесь вся документация имеет юридическую ценность. В том числе – выписка из поквартирной книги. Если в ней указаны прописанные дети, то нужно поговорить с собственниками жилья и попросить выписаться мать с ребёнком до осуществления сделки.

В случае отказа, попросить его аргументировать. Если отказ мотивирован объективными причинами, то покупатель выбирает между приобретением понравившейся квартиры и поиском нового объекта. Если ответы продавцов вызывают сомнение, то от сделки вернее всего отказаться.

При покупке такой квартиры, действия сторон будут следующими.

1. Нужно обратиться в органы опеки и попечительства по адресу проживания.
2. Далее собственник пишет заявление, о намерении провести сделку.
3. Для подтверждения законности действий, ему желательно заключить предварительный договор купли продажи (ПДКП) о приобретении нового жилья. Тогда в заявлении укажут, что в счёт продаваемой квартиры приобретается новая жилплощадь.

К заявлению прилагают:

• паспорта покупателей;
• свидетельства о рождении их детей;
• копию ПДКП;
• копию выписки из ЕГРН на приобретаемую продавцами квартиру;
• копию выписки из ЕГРН на продающуюся квартиру.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи (ПДКП)
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи (ПДКП)

Заключение договора купли-продажи

После получения разрешения от опеки, делается второй шаг – заключение договора. Если продавец заключает альтернативную сделку, или – он уже подобрал для приобретения новое жильё, можно обойтись без заключения ПДКП, составив и подписав основной договор. При составлении купчей нужно предусмотреть все нюансы, которые могут повлечь отказ семьи от снятия с регистрационного учёта.

Поэтому в положения договора нужно внести:

1. права и обязанности сторон, с обязательным указанием на необходимость выписки;
2. сроки освобождения помещения;
3. сроки выписки;
4. ответственность за неисполненные обязательства;
5. условия расторжения договора.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Нотариальное удостоверение

Составленный в трёх экземплярах договор подписывается сторонами, после чего делается третий шаг – удостоверение купчей. Удостоверить договор купли продажи может только нотариус, в нотариальной конторе по месту расположения недвижимости.

СПРАВКА: Нотариальное удостоверение договора требует оплаты государственной пошлины и оплаты стоимости технических работ, если договор составлялся здесь же.

Регистрация сделки

После удостоверения у нотариуса, договор имущественной сделки подлежит регистрации на основании норм статьи 131 ГК РФ и Закона 122-ФЗ от г. Регистрация сделки – это четвёртый шаг, который при благоприятном исходе дела окажется последним. Для регистрации стороны обращаются совместно в Росреестр, или передают пакет документации через МФЦ.

Здесь потребуется передача новых договоров и пакета документации, участвующего в сделке. К нему же прилагается копия разрешения от опеки. Регистратор проверяет документацию, принимает её под расписку и назначает дату повторного визита.

В назначенный день по предъявлении паспорта и расписки, полученной в МФЦ, покупатель получает:

• договор сделки с отметкой о регистрации;
• выписку из ЕГРН.

С этого момента он считается законным собственником квартиры.

Удостоверенный нотариусом договор купли продажи освобождается от уплаты пошлины за регистрацию.

После того как продавец получил свой экземпляр купчей с отметкой о регистрации, он вправе пойти в паспортный стол и написать заявление на выписку, совместно с несовершеннолетними детьми. В течение двух недель необходимо встать на учёт по новому адресу. Так же допустима одновременная прописка по новому адресу, с выпиской из помещения, где семья проживала ранее. Оба варианта законны и выбираются по усмотрению.