Сдача в аренду коммерческой недвижимости как бизнес

Обновлено в ноябре 2019. Мега-сборник из 967 идей малого бизнеса. Бизнес идея, как заработать на аренде коммерческой недвижимости с чего начать новичку и сколько можно заработать. Как заработать на услугах сдачи в аренду коммерческой городской недвижимости, оказание посреднических услуг в поиске и аренде торговых площадок и площадок для бизнеса, консалтинг

Аренда коммерческой недвижимости: начало бизнеса

Аренда коммерческой недвижимости: начало бизнеса

Если начинающий предприниматель определил для себя вариант сдачи в аренду собственного нежилого помещения, ему следует подготовить цех, склад или офис к использованию арендаторами. Так, если помещение имеет складской или производственный характер, задание будет более простым. Однако перед тем как предлагать помещение потенциальным арендаторам, следует привести его в соответствие с существующими требованиями: сделать ремонт, позаботиться о необходимых коммуникациях и прочем.

Открывая полноценное агентство недвижимости, специализирующееся на аренде коммерческой недвижимости, следует подобрать подходящий офис, в котором будут работать сотрудники, а также создать интернет-сайт и разработать стратегию поиска клиентов.

Офис для работы агентства может иметь минимальную площадь: достаточно только оборудовать помещение необходимым количеством рабочих мест для сотрудников, а также для приема клиентов. Обязательно достаточное программное обеспечение и постоянный доступ к интернету. Конечно, большее количество клиентов привлечет агентство, расположенное в центральном районе города. Однако нежилые помещения подбирают по иным критериям, поэтому если основным объектом деятельности компании будет коммерческая недвижимость, предприятие может находиться в любом районе.

Набор сотрудников для агентства, занимающегося любыми видами коммерческой недвижимости, будет очень важным этапом, поскольку именно профессионализм риелторов преимущественно определяет успех компании в целом. В самом начале работы компании, пока она не располагает достаточным количеством клиентов и не имеет большой базы потенциальных объектов для аренды, основной деятельностью может заниматься сам учредитель бизнеса, заручившись помощью одного или двух менеджеров. В дальнейшем выгодно расширить штат, поскольку при увеличении базы клиентов и объектов недвижимости может потребоваться большее количество сотрудников.

Продвижение на рынке и увеличение количества клиентов будет одним из важнейших этапов открытия и дальнейшей работы компании. Конкретные рекламные методы будут зависеть от выбранной специфики коммерческой недвижимости. Так, если потенциальным арендаторам предлагают складские или производственные помещения, размещать рекламу выгодно на тематических сайтах, форумах и других ресурсах, которые посещают владельцы промышленных предприятий, торговых точек и других подобных объектов. Офисные помещения могут быть интересны более широкой аудитории, но большинство потенциальных клиентов – это владельцы мелких и средних предприятий.

При любом ассортименте недвижимости, предлагаемой в аренду, очень важно уделить внимание созданию официального сайта организации. На сайте должно быть подробное описание всех существующих предложений и прочая информация, важная для потенциальных клиентов.

Делим арендную площадь на части

Не все клиенты готовы арендовать офисное помещение: большинству нужна определённая его часть. Так, например, в гостиничном холле может быть размещён бар-ресторан или игровой клуб. При этом, оба заведения принадлежат разным лицам.

Чтобы сдавать коммерческую недвижимость нескольким арендаторам, требуется разделить помещение. Разделение – прекращение существования единого объекта и его разделение на несколько обособленных объектов, каждый из которых получит уникальный кадастровый номер и отдельные документы на право обладания. Согласно законодательству Российской Федерации, такие объекты становятся заново созданными, вследствие чего, по статье 219 ГК РФ, собственник получает права на их распоряжение только после официальной регистрации.

Статья 219 ГК РФ. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно законодательным нормативам Российской Федерации, разделение недвижимого объекта допустимо при наличии одного из оснований:

• Согласие всех владельцев недвижимости на её раздел и заверение в письменной форме у нотариуса.
• Вмешательство судебных инстанций.

Прежде чем грамотно разделить имеющуюся коммерческую недвижимость на части и сдать их в аренду, правообладатель обязан организовать технический и кадастровый учёт помещения, а также официально зарегистрировать право на управление им. После оформления необходимой части объекта на себя и регистрации договора в Росреестре, он сможет передать её в аренду.

Для разделения имеющейся коммерческой недвижимости на части, собственникам потребуются следующие документы:

• Заявление в суд.
• Заявление в БТИ.
• Кадастровые выписки.
• Документы, подтверждающие права собственности (кадастровый паспорт).
• Заявление в ФУГРЦ.
• Чек об оплате за регистрацию.

Приобрести кадастровые документы собственник сможет после того, как обратится в уполномоченные органы и установит объект на кадастровый учёт. С 2012 года для установки помещения на кадастровый учёт, потребуется подробная схема-план здания, составить которую сможет высококвалифицированный инженер.

Стоит отметить, что при разделении коммерческой недвижимости должны быть предоставлены несколько технических планов. Регистрация документа проходит в течение 18-ти дней с момента их подачи. По истечении этого срока заказчику необходимо обратиться в кадастровый центр и получить документы (в т.ч. кадастровый паспорт). В случае отказа от регистрации, госслужащие предоставляют обоснованное подтверждение в письменной форме.

После получения кадастровых документов нужно также получить свидетельство права собственности на каждую часть помещения. Важным и единственным документом, подтверждающим права собственности, – это кадастровый паспорт. В нём содержится подробные сведения о разделе недвижимости и технический план, составленный в соответствии с обновлёнными данными.

Советы по заработку таким способом

Инвестировать в недвижимость можно разными способами и масштабами: покупать и перепродавать квартиры, сдавать помещения в аренду или открыть риелторское агентство.

Стоит отметить, что далеко не каждому среднестатистическому российскому гражданину доступен такой способ заработка – требуются многомиллионные денежные вложения. Поэтому располагают и инвестируют столь крупными финансовыми средствами коммерческие компании. Их привилегия – получение кредита под проект. Физическое лицо также может начать дело в сфере недвижимости только при наличии необходимого стартового капитала.

Важно! Приобретение жилья в период роста на него гарантирует инвестору многократную окупаемость при его перепродаже – на 10-15%. По большей части это касается тех граждан, которые вложили в эту сферу крупные материальные сбережения в 80-90 гг. XX века.

До 2020 года ажиотажного эффекта ждать не стоит – российский рынок недвижимости застоялся в фазе понижения.

Преимущества и недостатки

Сдача в аренду коммерческой недвижимости – единственный вид бизнеса, который несёт легальный пассивный заработок.

Минусы:

• Важно понимать, что доход зависит непосредственно от деятельности арендаторов. Следует контролировать их деятельность, следить, чтобы помещение оставалось в хорошем состоянии.
• По положениям Минфина, арендодатель обязан платить налоги в размере от 15 до 17% от суммы, полученной от арендной платы.
• Непостоянство арендаторов. Разрыв соглашения может произойти даже при заключении официального договора, вследствие чего трафик дохода временно прекратится, и арендодателю придётся искать новых клиентов.

Плюсы:

• Присутствие ответственных арендаторов бизнес становится высококлассным и востребованным продуктом, который в любой момент можно продать и получить выгодное денежное состояние.
• Ежегодное повышение арендной платы способствует успешному процветанию и развитию бизнеса.

При отсутствии опыта в предпринимательском деле рекомендуется приобрести работающий готовый бизнес. Главное преимущество этого дела – заключение контракта с арендаторами, заинтересованными в продлении договора с новым партнёром.

Пошаговая инструкция

Процесс сдачи объекта в аренду разделён на следующие этапы:

1. Определение арендной стоимости.

Первым делом необходимо просмотреть и оценить наибольшее количество имеющихся предложений на рынке. Чем больше выборка, тем лучше будет результат (более точный показатель средней стоимости аренды для коммерческих помещений).

В ходе анализа можно воспользоваться популярными сайтами по типу Avito или ЦИАН. Также информацию можно изучить в разнообразных печатных изданиях. При отсутствии желания заниматься изучением иных предложений самолично будет разумным нанять риелтора или брокера.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости должна устраивать не только собственника, но и потенциальных клиентов. Заведомо высокая ставка вряд ли будет удачной, но на формирование ценника могут повлиять следующие факторы:

• месторасположение здания/помещения;
• инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания);
• класс здания;
• качество и уровень ремонта;
• функциональность планировки;
• различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.);
• иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель).

Проанализировав цены на рынке, можно связаться с другими арендодателями и попытаться сбросить стоимость. Зачастую, указанная в предложениях цена является ориентировочной и приблизительной. Того показателя стоимости, которого удастся достичь в ходе переговоров, будет достаточно, чтобы узнать среднюю арендную ставку на аналогичные предложения. Достаточно 5-10 обращений, чтобы получить сравнительные данные по арендной ставке.

2. Поиск арендатора.

Самое главное для арендодателя коммерческой собственности – найти подходящего клиента. Это можно сделать самостоятельно, а можно нанять риелтора. В обеих ситуациях есть свои плюсы и минусы, поэтому выбирать, как стоит поступить, – личное дело каждого.

Хорошим способом найти подходящего клиента является создание сайта с коммерческим предложением. Продвигать такой сайт лучше при помощи контекстной рекламы с упором на ключевую аудиторию. Благодаря такой рекламе можно без труда найти заинтересованную аудиторию и избежать высоких комиссий агентствам.

Наиболее целесообразно делать это при сдаче в аренду помещений с внушительной площадью. Такие предложения ищут клиенты, рассчитывающие на высокую доходность от планируемой деятельности, а больше всего доверяют именно сайтам.

Если человек желает приобрести очень дорогой автомобиль, он будет искать его на сомнительных ресурсах или больше предпочтёт официальный сайт? Вот и арендатор коммерческой недвижимости придерживается такого же мнения.

Также хорошо себя зарекомендовали рассылки по заинтересованным компаниям, размещение баннера на фасаде сдаваемого в аренду здания (платно) или в окнах (бесплатно).

3. Услуги риелтора.

При нежелании заниматься поиском заинтересованных лиц самостоятельно, существует вариант по найму риелтора. Этот человек самостоятельно найдёт нужных арендаторов, сведёт контакты и даже самостоятельно заключит нужный договор аренды.

С другой стороны, поиск нужных людей – дело тонкое и довольно сложное/трудоёмкое. Не все риелторы на это согласятся, а мастера своего дела в серьёзных агентствах затребуют за подобные услуги денежную сумму в размере 50% от стоимости аренды за 1 месяц. А порой даже больше этого.

Оплата услуг риелтора осуществляется только после заключения договора аренды. Если риелтор или агентство требует внести предоплату или выплатить сумму раньше, возможно, это мошенники.

4. Необходимая документация.

После того, как будет найден арендатор и все ключевые моменты устроят обе стороны, можно приступать к оформлению договора. Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду обязательно должен иметь в себе такие пункты:

• полные сведения о каждой из сторон;
• точный адрес объекта аренды;
• сумму и плательщика коммунальных услуг;
• размер ежемесячной аренды;
• дата, когда объект будет сдан в аренду;
• необходимые действия каждой стороны в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
• описание качества ремонта и находящейся мебели;
• ключевые условия, согласно которым можно расторгнуть договор аренды.

При недостатке нужных знаний или опыта, разумнее будет привлечь к процедуре заключения договора квалифицированного юриста.

Договор – не единственное, что понадобится при сдаче недвижимости в аренду. Также следует иметь при себе:

• паспорт гражданина РФ;
• ИНН;
• документ о подтверждении права собственности;
• план помещения.

Когда все документы будут на руках, а стороны успешно проведут заключение договора, остаётся лишь получать выручку и следить за периодичностью выплат.

Грамотное деление

Дальше: бизнес-аренда офисов пройдет успешнее, если вы разделите все пространство, на котором собрались зарабатывать, на несколько частей.

Лучше всего, если элитные помещения с повышенным уровнем комфорта, современной системой освещения, техникой, возможно, встроенной кухней будут составлять примерно 20% от общего объема.

Это пространство можно сдавать в аренду успешным людям, которым временно по разным причинам остались без собственного офиса.

Скажем, речь идет о стартапе, а основное здание еще не готово. Или же компания находится не в родном для себя городе, оценивает перспективы расширения, а тут появилась возможность поработать.

Такие комнаты вполне реально оборудовать и под почасовую аренду для деловых встреч, проведения презентаций, семинаров, выставок и т. п. Конкретика уже зависит от того, что именно востребовано в вашем городе.

Не обходится бизнес-аренда офисов и без средней группы. Речь идет о небольших компаниях, которые не желают тратиться на покупку собственности. Для них оптимальным вариантом будет несколько помещений, возможно, общий туалет в коридоре.

Только здесь важна умеренность: экономия не должна ставить людей в неудобное положение, учитывайте нагрузку. В противном случае у вас начнется большая текучка.

На эту категорию стоит выделить до 50% от всего пространства, что у вас есть. Заработок здесь будет не таким большим, как у первой категории, но при этом достаточно стабильным.

И, наконец, последнюю часть стоит отнести под эконом-варианты. Это могут быть совсем небольшие помещения для ИП, которым нужно где-то работать. Далеко не у всех есть возможность заниматься проектами дома.

Начинающие бизнесмены, вынужденные на первых этапах очень жестко экономить буквально на всем, тоже очень остро нуждаются в офисе.

Безусловно, со временем кто-то обанкротится и окажется не в состоянии продолжать вносить арендную плату, а кто-то разбогатеет и переедет в собственный офис. Но спрос на такие помещения будет всегда.

В отношении последней группы стоит учесть еще один момент: поскольку речь идет о людях, у которых часто совсем нет свободных финансов, вам придется обеспечить их минимальной мебелью.

Во всех помещениях желательно установить точки для вай-фая, а вот его скорость уже можно варьировать в зависимости от категории.

Участники бизнеса

В сделках, связанных с арендой коммерческой недвижимости, принимают участие три стороны, реже — две.

Арендатор — это физическое или юридическое лицо, заинтересованное в найме на определённый срок объекта недвижимости. После подписания договора арендатор будет нести ответственность за сохранность и состояние арендованных площадей.

Собственник — это физическое или юридическое лицо, за которым юридически закреплено право владения объектом недвижимости. Как правило, коммерческую недвижимость покупают с предполагаемым сроком окупаемости в 5-6 лет. Существует так называемое правило «100 месячных платежей» — если объект окупается дольше, то актив вряд ли заинтересует разбирающихся в этом деле людей.

Агент, агентство — физическое или юридическое лицо, оказывающее услуги, по поиску и подбору помещения. Можно заключить договор на поиск арендатора или консалтинговые услуги по подбору недвижимости в покупку. Агент, это — помощник по сопровождению сделки, проверки документации и составлению договора аренды. На доверенного агента можно даже выдать нотариальную доверенность для продажи или покупки интересующего объекта. По сути, если говорить о долгосрочном сотрудничестве с постоянным клиентом, это — менеджер по отдельному направлению бизнеса. В обязанности которого входит обслуживание и развитие определённого направления в инвестиционном портфеле.

Что нужно, чтобы начать зарабатывать?

Как и в любой другой сфере, в бизнесе на аренде коммерческой недвижимости перед началом работы предстоит согласовать юридическо-правовые аспекты. Для начала логично определиться, какой формат для вас приемлем: работа по найму или работа на себя. В зависимости от этого, можно принять решение, какую юридическую форму будет иметь ваша организация.

В данном случае возможны два варианта: ИП или ООО. Процедуры регистрации практически идентичны. Существуют небольшие различия в форме подачи регистрационных документов и их количестве.

Как самому зарегистрировать ИП? Для организации ИП потребуется паспорт физического лица, который будет вести предпринимательскую деятельность, регистрационная форма и оплата государственной пошлины в размере 800 руб.

Для организации ООО пакет регистрационных документов будет чуть больше. В него входит решение, устав, приказ о назначении ди⁠ректора, квитанция об оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб и договор аренды.  В этом случае вы сможете придумать красивое и запоминающееся название для своей организации и использовать его в рекламных целях.

Что выбрать ИП или ООО? В обоих случаях при подаче документов рекомендовано приложить заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения, иначе придётся платить больше 30% от доходов в казну государства. На УСН налоговая нагрузка будет составлять всего 6% от доходов.

Чтобы узнать тонкости процедур, связанных с поиском клиентов и заключении договор аренды стоит получить дополнительное образование в выбранной сфере деятельности. На тренинге преподают необходимые навыки для ведения переговоров, проверки документации и оценки стоимости аренды недвижимости в зависимости от ее характеристик.

Для того, чтобы работа была устроена потоковым методом, можно воспользоваться распространёнными рекламными механизмами. Это:

• официальный сайт
• аккаунт в социальных сетях
• средства массовой информации
• неординарные рекламные решения, такие как чат-боты, мобильные приложения или автоворонки продаж.

Таким образом, затраты на старте в сфере аренды коммерческой недвижимости будут составлять:

• 10 тыс. руб. — регистрация юридического лица. Сюда же входят расходы на юридический адрес;
• 10 тыс. руб. — создание сайта и реклама;
• от 5 тыс. до 25 тыс. руб. — обучение.

Итого: 25 000 руб.

Так сколько зарабатывают на коммерческой недвижимости? Например, у вас есть производственное помещение и офис в Москве. Первое вы можете сдать за 50 тыс. руб. в месяц, а второе — за 100 тыс. руб. Таким образом, в месяц у вас будет выходить 150 тыс. руб. Отметим, что чем ближе офис к центру Москвы или любого другого города, тем цена будет выше. Также на стоимость влияют и удобное расположение.