Сколько раз можно рефинансировать ипотеку

Узнайте, сколько раз можно рефинансировать ипотеку. Вы узнаете, как часто и на каких условиях разрешается проводить повторную процедуру в отношении кредита на жилье, допускается ли делать это дважды и трижды. Обсудим, сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки, и когда можно подать заявку. Выясним, какие бывают причины отказа и что делать в таком случае.

Как перекредитовать рефинансированный ипотечный кредит?

1. Первое что нужно сделать – это подать заявку на повторное перекредитование. Конечно, это делается после того, как вы изучили все предложения банков, и выбрали те, что вас устраивают. Вы подаете стандартный пакет документов для кредита и:
   • Договор по старой ипотеке со всеми дополнительными бумагами.
   • Справка, где кредитор подтверждает остаток ипотеки, также там должны быть все условия ипотеки, когда вы платили деньги и возможные просрочки.
   • Выписка за последний год по оплате кредита.
2. Собираем документы по недвижимости. Когда вам одобрили рефинансирование, нужно сделать:
   • Оценку недвижимого имущества (это делается у специальных организаций, наделенных такими полномочиями).
   • Получить согласие страховой фирмы.
   • Также в этой процедуре вы добавляете такие документы: государственная регистрации собственности (справка), договор купли-продажи, документ БТИ, документ о решении страховой компании, бумага от оценщиков, ваше заявление и др. В зависимости от требований банка вас могут попросить предоставить и другие документы.
3. Третий этап – подписание нового договора. После того как вы подписали договор, кредитные средства переводятся на ваш личный счет, после чего идут на погашение старой ипотеки. Для этого вы сами пишите заявление.Несмотря на то, что банки отказались от комиссий за подобные операции, в некоторых банках они все же есть. Оплачиваете вы их сами.
4. Теперь ваше имущество остается в залоге под другим кредитом и вам в банк нужно предоставить:
   • Свидетельство собственности.
   • Выписка из домовой книги (не больше месяца).

Такие заявки рассматриваются в среднем два дня после предоставления пакета документов. О решении на большие суммы кредитования работники банков уведомляют сразу по всем контактам предоставленным вами. В договорах повторного рефинансирования обязательно указывают сколько был рефинансирован кредит и все данные о средствах, потраченных на приобретение недвижимости.

Необходимые документы

Можно ли не собирать заново документы, если перекредитование осуществляется второй, третий, четвертый раз? Однозначно да, когда оформляется повторный займ в собственном банке (выдавшем первую ипотеку). Также здесь определенно не представляется справка о доходах при получении заработка на счета данной организации.

Важно! 8 из 9 банков не позволяют рефинансировать ипотечный кредит, оформленный в этом же кредитном учреждении. В таком случае потребуется обращение к сторонней финансовой организации с полным пакетом документов.

В этом случае заемщикам необходимо предоставить:

• паспорт (или паспорта, если заключен официальный брак) с постоянной регистрацией в регионе расположения филиал выбранного банка;
• заполненную анкету в письменной или электронной форме, поданную сотруднику или посредством веб-ресурса;
• все данные о действующем ипотечном займе стороннего банка (выписки по задолженности, погашенных платежах, остатку кредита и пр.);
• бумаги об объекте недвижимости, находящемся в залоге по ипотеке;
• оригинал вторичного ипотечного договора, если перекредитование осуществляется не впервые.

Читайте также Документы, необходимые заемщику для рефинансирования кредита в 2019 году - экскурс по банкам

Заемщик, однажды рефинансировавший собственную ипотечную ссуду, вправе пользоваться услугами любых банковских учреждений, условия которых строго соблюдены, в наличии необходимый пакет документов. Можно оформлять перекредитацию три, пять раз, когда действующие договора подходят для нового займа по срокам (банки устанавливают собственный предел в условиях программы, например, с момента открытия предыдущего кредита прошло 12 месяцев).

Как часто можно прибегать к этой процедуре?

Так как есть возможность избежать переплаты по процентам, то для того, чтобы постараться минимизировать расходы, было бы неплохо иметь возможность несколько раз повторить операцию рефинансирования, так как это действительно выгодно.

Юристы сообщают, что по закону вторичное рефинансирование ипотеки возможно, однако на практике чаще всего происходит так, что добиться подобной процедуры весьма сложно, поскольку немногие банки соглашаются ввязываться в столь длинную кредитную историю.

Что касается Запада, то там подобная тенденция существует уже давно. Жители европы точно знают, можно ли делать рефинансирование ипотеки несколько раз, поскольку это активно практикуется среди заемщиков, которые ищут банки, предлагающие более низкую процентную ставку. Ведь даже разница в полпроцента – это уже возможность существенно сэкономить.

Существуют несколько причин, при наличии которых нет смысла в перекредитовании:

• высокая процентная ставка по новому кредиту: иногда выгода теряется;
• высокие риски неодобрения сделки в связи с наличием жестких требований по уровню платежеспособности;
• скрупулезное оформление документации;
• необходимость расходов на проведение процедуры.

Сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки: когда это выгодно

Подавляющее большинство граждан отличаются тем, что не имеют даже базовых знаний относительно того, как можно выгодно управлять денежными средствами для обеспечения себя и своей семьи комфортом и стабильностью в будущем.

Это неправильно, так как существует масса способов значительно упростить себе жизнь, оптимизировав процесс финансового управления.

Предупреждение!Многие сегодня прибегают к процедуре оформления ипотеки на приобретение жилья и не знают, что существует такая услуга как рефинансирование, которая позволяет снизить уровень переплаты. В последнее время многие стали интересоваться сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки, насколько выгоден этот процесс.

Для того чтобы разобраться в этом вопросе, необходимо четко осознавать, в чем заключается его суть и какие существуют выгоды.

«Рефинансирование» простыми словами

Если найти отечественный аналог этому термину, то это «перекредитование». Если клиент заинтересован в том, чтобы снизить размер ежемесячного платежа по ипотеке, то он может воспользоваться услугой, которая называется «перекредитовка».

Ее суть заключается в том, что новый банк выдает определенную сумму, залогом выплаты которой становится приобретенная ранее в ипотеку недвижимость.

Смысл операции состоит в том, что процентная ставка нового кредитора и условия погашения займа являются более лояльными и позволяют снизить уровень ежемесячного платежа и не переплачивать.

Однако возможно ли повторное рефинансирование ипотеки, и в каких случаях необходимо прибегать к этой услуге?

Когда есть такая необходимость?

Управлять платежами нужно грамотно. Прежде чем совершать какие бы то ни было операции, рекомендуется взвесить все за и против, внимательно ознакомиться с условиями, которые предлагает новый кредитор, а также понять всю сложность и бюрократический аспект процедуры оформления перекредитования.

Наличие определенной финансовой грамотности – это шаг на пути к экономии и процветанию.

Рефинансирование – это весьма полезная и эффективная процедура, которая приносит результат. Для того чтобы воспользоваться ею, существует ряд причин:

• технические аспекты сотрудничества с банком, выдавшим ипотечный кредит, не устраивают клиента;
• размер процентной ставки по договору значительно превышает среднерыночный показатель;
• объем ежемесячной выплаты превосходит планируемые ожидания;
• клиент подсчитал, что комиссия значительно превышает размер кредита, поэтому будет большая переплата.

В таких случаях рекомендуется обратиться за помощью к услугам другого банка, который погасит ипотеку и предоставит более выгодные условия сотрудничества. Давайте разберемся, как часто можно делать рефинансирование ипотеки.

Как часто можно прибегать к этой процедуре?

Так как есть возможность избежать переплаты по процентам, то для того, чтобы постараться минимизировать расходы, было бы неплохо иметь возможность несколько раз повторить операцию рефинансирования, так как это действительно выгодно.

Внимание!Юристы сообщают, что по закону вторичное рефинансирование ипотеки возможно, однако на практике чаще всего происходит так, что добиться подобной процедуры весьма сложно, поскольку немногие банки соглашаются ввязываться в столь длинную кредитную историю.

Что касается Запада, то там подобная тенденция существует уже давно. Жители Европы точно знают, можно ли делать рефинансирование ипотеки несколько раз, поскольку это активно практикуется среди заемщиков, которые ищут банки, предлагающие более низкую процентную ставку.

Ведь даже разница в полпроцента – это уже возможность существенно сэкономить.

Существуют несколько причин, при наличии которых нет смысла в перекредитовании:

1. высокая процентная ставка по новому кредиту: иногда выгода теряется;
2. высокие риски неодобрения сделки в связи с наличием жестких требований по уровню платежеспособности;
3. скрупулезное оформление документации;
4. необходимость расходов на проведение процедуры.

И все же проводить повторное перекредитование можно!

На официальном уровне эта процедура допустима. Однако стоит помнить о том, что ипотека – это очень крупный займ. Чтобы добиться оформления на практике, необходимо постараться.

Для тех, кто хочет понять, каковы шансы получить рефинансирование по ипотеке дважды, нужно знать, что:

• должна быть отличная кредитная история.
• требуется платежеспособность на высоком уровне;
• следует быть готовым к оплате бюрократического аспекта процедуры.

Если все вышеперечисленные условия будут выполнены, то совершить повторно данную операцию возможно.

источник:

Что дает повторное рефинансирование

Иногда успешное рефинансирование в первый раз заставляет задуматься о том, чтобы пройти процедуру повторно, добиваясь идеально соответствующих условий погашения крупного займа. В силу длительности жилищных займов нельзя исключать возникновение самых разных причин для нового перекредитования.

Практика показала, что среди тех, кто рефинансировал долг дважды, отмечают следующие положительные последствия:

1. Выгодные условия обслуживания со снижением переплаты процентов до 4-5 пунктов.
2. Увеличение срока погашения дает возможность уменьшить кредитное бремя ежемесячных взносов.
3. Получение дополнительной суммы в рамках нового договора. Можно взять новый кредит на большую сумму, погасить текущий долг перед кредитором и оставить под выгодный процент некоторую часть наличными.
4. Пересмотр даты платежа, создание более комфортных условий погашения. Не всегда действующая дата удобна для внесения платежей. Например, сложно найти средства на взнос перед получением заработной платы. Новый персональный график дает большую свободу, освобождая от необходимости заранее планировать платеж.
5. Смена кредитора и программы на новый вариант, предусматривающий право на досрочное погашение без серьезных ограничений и комиссий.
6. Освобождение из-под залогового обременения ипотечного объекта и оформление в виде залога другой ликвидной собственности дает право распорядиться имуществом, не дожидаясь окончания срока действия ипотеки. Главное условие, предъявляемое к объекту, – соответствие параметрам банка по стоимости, техническим характеристикам, качеству жилья.

В рамках повторного рефинансирования заемщик получает шанс на особые условия от другого банка, желающего получить нового добросовестного заемщика. Нужно оценить все выгодные моменты и возможные негативные последствия, перед тем как снова обращаться в финансовое учреждение.

«Рефинансирование» простыми словами

Если найти отечественный аналог этому термину, то это «перекредитование». Если клиент заинтересован в том, чтобы снизить размер ежемесячного платежа по ипотеке, то он может воспользоваться услугой, которая называется «перекредитовка».

Ее суть заключается в том, что новый банк выдает определенную сумму, залогом выплаты которой становится приобретенная ранее в ипотеку недвижимость. Смысл операции состоит в том, что процентная ставка нового кредитора и условия погашения займа являются более лояльными и позволяют снизить уровень ежемесячного платежа и не переплачивать.

Однако возможно ли повторное рефинансирование ипотеки, и в каких случаях необходимо прибегать к этой услуге?

Плюсы и минусы повторной процедуры

Прежде чем начать повторное рефинансирование старого кредита, нужно детально изучить плюсы и минусы, ведь они играют важную роль в том, сможете ли вы вовремя платить банку, как скоро вы выплатите ипотеку и на каких условиях вы это будете делать. Ведь здесь главная цель – погашение ипотеки.

Преимущества перекредитования:

• Возможность сократить сумму ипотеки и время ее погашения.
• Можно поменять валюту оплаты. В связи со скачками иностранных валют, теперь брать такой кредит не выгодно, поэтому можно договориться с банком о повторном кредите для погашения предыдущего в иностранной валюте, после чего уже искать более выгодные условия.
• Не нужно брать мелкие ссуды в нескольких банках. Так вы запутаетесь куда, когда и сколько вам нужно заплатить. А это только ухудшает кредитную историю.
• Низкая процентная ставка. Ну, собственно именно по этой причине и берутся повторно денежные средства в банке. Ведь так можно избежать завышенных процентов, и больше платить по самому кредиту.

Недостатки:

• Нужно заплатить приличную сумму на оформление рефинансирования: сбор справок, освобождение заложенного имущества, процент за оформление договора, рассмотрение заявок в других банках.
• Более жесткие требования к клиентам. Банки собирают о вас максимум информации, чтобы изучить ваше финансовое состояние, поэтому часто в ответ поступают отказы.

Смысл оформлять повторный кредит есть только в том случае, если вам предоставляются более выгодные условия кредитования (процентная ставка, время на которое предоставляются деньги и т.п.). Если же вы видите, что вам предлагают услугу на таких же условиях, то конечно не стоит даже и думать об этом, ведь вы только получите новые затраты на само оформление рефинансирования.

Что делать, если отказали без объяснений

Отказ рефинансирования ипотеки – неприятная ситуация, но вполне поправимая. Кредитование — это бизнес. Меньше всего служащий банка руководствуется личными мотивами. Поэтому, у отказа есть вполне объяснимые причины. Постарайтесь найти их.

1. Проверьте свою кредитную историю. То, что вы расценили как незначительную задержку в 1-2 дня, может существенно подпортить вашу репутацию. При внесении сведений в БКИ случаются и технические ошибки!
2. Оцените здраво свою платежеспособность. Многие клиенты полагают, что от официальной зарплаты необходимо отнять новый ежемесячный платеж. Это не совсем так. Оценивают также уровень расходов. Если вы живете в съемном жилье, имеете несовершеннолетних детей, значит, ваша платежеспособность ниже, чем у тех, кто проживает в собственной квартире.
3. Подумайте о возрасте. Даже если уровень доходов у вас выше среднего, можно получить отказ, если вы приближаетесь к нетрудоспособному возрасту. К сожалению, в РФ пенсионеры относятся к зоне риска. Покажите другие источники дохода, недвижимость в собственности, открытые депозиты. Банк охотнее пойдет на уступки!
4. Оцените предмет залога у независимых экспертов. Подумайте, что можно предложить в качестве дополнительного залога.
5. Подайте заявку в другое учреждение или в филиал этого же банка, но в другом районе. Скрининговые программы у всех банков разные. Не одобрили заявку в одном учреждении, всегда можно обратиться в другое.

Банк не обязан объяснять причины своего отказа. Решение зависит от результатов работы специальной скрининговой программы и ее актуальных настроек. Работники отделений «на местах» редко информированы о реальных формулах и алгоритмах расчета. Поэтому не смогут объяснить вам причину неодобрения.

Причины отказа в ипотеке: что учесть заемщикам?

Рефинансировать ипотечный кредит

Продолжать платить по старому ипотечному кредиту 16-18% годовых сейчас просто неразумно. Хорошо, что банки все чаще предлагают рефинансировать такие кредиты на более выгодных условиях.

Выгодных не только клиентам, но и банкам, ведь они получают за это и проверенного клиента, и залог, существенно превышающий сумму кредита.

Экономика вопроса

До недавнего времени перекредитовать ипотечный кредит могли лишь избранные заемщики, да и то в редких случаях. Теперь же эта услуга становится все более распространенной, поскольку спрос на нее растет опережающими темпами.

Совет!Ведь несколько лет назад ставки по ипотечным кредитам составляли 18-19% в рублях и 13-16% в долларах, теперь же они снизились до 12-13% и 9-11% соответственно.

Правда, прежде чем решиться на перекредитование своей ипотеки, клиенту стоит внимательно посчитать, стоит ли игра свеч. Как правило, реально ощутить выгоду от рефинансирования можно, если разница в процентных ставках составляет не менее 2-3 пунктов, а оставшаяся сумма кредита не ниже $50 тыс.

Например, вы вносили $1267 в месяц по кредиту на $100 тыс., взятому три года назад на 15 лет под 13% годовых. Перекредитовавшись под 10% годовых, стали платить $1107 (с учетом того, что часть долга уже погашена).

За остающиеся 12 лет экономия составит около $23 тыс. При этом, если сократить срок кредитования до 10 лет, ежемесячный платеж не будет существенно отличаться от первоначального ($1226 против $1267), зато заемщик сэкономит около $35 тыс.

Если же клиент преследует цель уменьшить ежемесячные платежи, ему стоит растянуть срок кредитования. Правда, в этом случае уменьшится сумма общей выгоды.

Например, если клиент продлит кредит до 15 лет с момента рефинансирования, ежемесячный платеж составит $994, но общая выгода уменьшится до $3470. А если продлить кредит до 20 лет, то выплата составит $892 в месяц, но переплата будет $31 500.

Стоит отметить, что банкиры не рекомендуют рефинансировать ипотеку, если срок кредитования уже подходит к концу. Если осталось выплатить примерно 30% ссуды, перекредитование может быть не очень эффективным. На этом этапе аннуитетные платежи будут включать большую часть основного долга и меньшую — выплаты по процентам.

Для банкиров рефинансированный кредит — менее рисковый актив, чем вновь выданный, ведь у этого кредита уже есть история, по которой можно оценить заемщика, да и залог по нему, как правило, заметно превышает сумму кредита.

Внимание!Вместе с тем с момента снятия обременения в одном банке и регистрации залога в другом банке кредит фактически ничем не обеспечен. Этот период длится около двух месяцев, и в это время банки вынуждены все риски брать на себя.

Ряд банков предлагает заемщику заключить предварительный залоговой договор либо отдать в залог иной объект недвижимости, находящийся в собственности у клиента. Еще один способ, которым банк старается снизить риски, — это различающиеся процентные ставки до и после оформления залога.

До непосредственного оформления кредита заемщику придется погашать кредит под процентную ставку на 2-3 пункта выше стандартной. Банки могут также поставить условие, чтобы рефинансируемый кредит был оформлен в определенном банке.

Это связано с попыткой уменьшить риски беззалогового периода и создать клиентам более комфортные условия кредитования. В этом случае между банками заключается соглашение, и на время перерегистрации залога процентная ставка по кредиту не повышается.

Процедура рефинансирования не бесплатная, так что при частом рефинансировании кредита экономия на платежах, если она не слишком велика, может быть сопоставима с расходами на процедуру.

Поэтому всякий раз заемщику придется оплачивать стандартные для ипотеки комиссии: комиссию за рассмотрение заявки, плату за открытие и ведение ссудного счета, плату за аренду банковской ячейки и т. д.

Каждый раз следует обращать внимание на разницу процентных ставок, наличие дополнительных комиссий и других платежей, связанных с рефинансированием ипотечного кредита. Поэтому если выплата всех комиссий перекрывает выгоду от рефинансирования, то клиенту лучше остаться при старом кредите.

Совет!Тем более если разница в процентных ставках составляет менее 2 пунктов. Заемщик взял осенью 2006 года сумму кредита $150 тыс. под 11% на 10 лет, а осенью 2007 года решил его рефинансировать под 9,5%.

За этот год он уже выплатил банку около $14 тыс. в счет погашения процентов, и, если сейчас рефинансировать ссудную задолженность, она будет равна $140 тыс. Реальная экономия от такого перекредитования колеблется в районе $1000-1500. А после оплаты комиссий банка, страхового полиса и регистрации договора ипотеки и без того малая выгода сойдет на нет.

Для банка, выдавшего кредит, рефинансирование — это операция по досрочному погашению кредита. А некоторые банки могут вводить запреты на досрочное погашение или брать штрафы.

Поэтому рефинансировать кредит можно, только когда эти условия изменятся. Например, Альфа-банк рефинансирует кредит только через полгода после обслуживания. А некоторые банки и вовсе запрещают последующее переоформление ипотеки.

К тому же пока что банки предлагают рефинансирование не на все виды жилой недвижимости. Наиболее охотно банки берутся рефинансировать кредиты на городскую недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке. Такая избирательность программ связана прежде всего с ликвидностью приобретаемой недвижимости.

Коттедж за городом стоимостью $1 млн продать гораздо сложнее, чем квартиру на окраине Москвы стоимостью $150 тыс. Поэтому банку выгоднее финансировать именно приобретение квартиры — эта недвижимость на рынке является более ликвидной.

Еще одним банковским предпочтением является рефинансирование чужих клиентов. Банк не заинтересован в рефинансировании собственных клиентов. В этом случае у банка не увеличивается кредитный портфель.

Исключение составляют те клиенты, которые при рефинансировании получают дополнительную сумму кредита. Но если банк все-таки предлагает такую услугу, то для заемщика в этом случае обнаружатся определенные плюсы.

Предупреждение!При рефинансировании собственных заемщиков процедура оформления кредита упрощена, поскольку все мероприятия осуществляются непосредственно между заемщиком и банком, не возникают дополнительные операционные риски при проведении сделки.

Клиенту не придется собирать весь пакет документов по своей платежеспособности, только обновить трудовую книжку и документ, подтверждающий доходы.

К тому же клиенту не придется оплачивать комиссии при оформлении кредита и заключать новый договор страхования. При перекредитовании внутри банка будет достаточно прикрепить к договору дополнительное соглашение о предоставлении страховых услуг.

Бюрократия процесса

Процедура рефинансирования отчасти дублирует процесс оформления ипотечного кредита. Сначала банк оценивает платежеспособность заемщика и его кредитную историю. При этом он обязательно обратит внимание на наличие у клиента просрочек по первоначальному кредиту.

Если заемщик добросовестно исполнял свои кредитные обязательства, то после оценки недвижимости и заключения страховых договоров банк предоставляет деньги на погашение первоначального кредита клиента в другом банке и переводит их на счет клиента в этом банке.

Заемщик, в свою очередь, досрочно погашает кредит и подает документы на снятие обременения. Затем клиент подписывает договор ипотеки для передачи недвижимости в залог. И в дальнейшем заемщик погашает кредит банку, который рефинансировал ему первоначальный кредит.

Чтобы оформить рефинансирование ипотечного кредита, клиенту придется заново предоставить весь набор документов: паспорт, трудовую книжку, справку о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка, документ о семейном положении, документы на залоговую недвижимость.

Если за это время у клиента изменилось материальное положение в лучшую сторону, банк может увеличить сумму кредита.

Помимо основных документов клиенту необходимо предоставить документы по первоначальному кредиту: кредитный договор, договор залога, закладную, справку о состоянии ссудной задолженности в банке.

Внимание!Причин, по которым банк может отказать заемщику в рефинансировании, несколько. Фактически это те же самые причины, по которым банк может отказать заемщику в оформлении самого ипотечного кредита.

Одним из важных факторов для рефинансирования, как и для кредита, является платежеспособность клиента. И если за то время, пока клиент расплачивался с первым банком, у него снизился доход, банк может отказать ему в рефинансировании.

Подвести может и сам объект недвижимости. Как правило, банки выдвигают определенные условия к приобретаемой недвижимости. Например, многие банки ограничивают покупки квартир в «хрущевках», домах с деревянными перекрытиями или в закрытых административно-территориальных образованиях.

Но, несмотря на проблемы, у рефинансирования есть еще один неоспоримый плюс — постоянный рост цен на рынке недвижимости.

Вложения в ипотеку в условиях роста цен на жилье становятся более выгодными, так как квартира к моменту окончания выплат может стоить существенно больше той суммы, которую даже с учетом процентов выплатил заемщик.

К тому же при рефинансировании банк проводит повторную процедуру оценки недвижимости, и при увеличении стоимости объекта недвижимости банк может увеличить сумму предоставляемого кредита.

В этом случае у клиента появляются свободные деньги, которые он может потратить на разные цели. Часть денежных средств направляется в счет погашения кредита в первом банке-кредиторе, а остальные средства могут использоваться на ремонт либо для покупки другой недвижимости.

источник: