Что такое осс в жкх

МКД: что это такое в ЖКХ, основные характеристики, отличия от частного дома, состав. Обязанности управляющей компании и порядок формирования тарифов. Порядок обращения с ТКО. Функции совета многоквартирного дома. Общее собрание собственников в 2019 году. Как организовать ОСС и какие вопросы можно обсуждать на таких мероприятиях. Читайте в нашей статье.

Как формируются тарифы на содержание многоквартирного дома

Ежегодно проводится собрание всех владельцев жилого комплекса, и в результате этого выносятся решения по формированию тарифов жилого комплекса. В новом году в них входит оплата жилья, соответствующая договору найма, внесение платы за ремонтные работы, поддержание порядка помещений общественного пользования и проведение капитальных ремонтных работ.

Как говорится, не в бровь, а в глаз

В случае если в квитанции прописан обособленный параметр, к примеру, уборка лестничной площадки, это можно считать попыткой взять с жителей двойную плату, так как уборка площадки входит в список обязательных для оплаты услуг.

Как оформить решения

Решение ОСС – важный документ, имеющий юридические последствия. Если оно оформлено неправильно, проведенное собрание может быть признано незаконным. Поэтому при его оформлении необходимо четко придерживаться требований Приказа Минстроя от 25 декабря 2015 года № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в МКД». Иначе велика вероятность того, что принятое решение будет признано недействительным и необязательным к исполнению.

Помимо требований к оформлению протокола, Приказ Минстроя определяет максимальный срок, в пределах которого протокол должен быть составлен: десять календарных дней с даты проведения собрания. Кроме того, инициаторам собрания следует помнить о необходимости размещения всех документов, связанных с проведением ОСС, в ГИС ЖКХ.

Если будет выявлено, что протокол был сфальсифицированным, за это наступит уголовная ответственность.

Андрей Чибис, замминистра строительства и ЖКХ РФ

Какие требования предъявляются к проведению ОСС в 2019 году

Собрание признается правомочным если его подготовили и провели с учетом всех требований и, самое главное, правильно оформили результаты голосования.

Периодичность проведения ОСС

Согласно части 1 статьи 45 ЖК РФ, ОСС проводится не реже одного раза в год – во втором квартале года, следующего за отчетным. Допускается установление другого периода проведения собрания коллективным решением собственников помещений. Это должно быть оформлено в протоколе одного из ранее проведенных ОСС.

Внеочередное ОСС может созываться в любое время по инициативе любого собственника помещений в доме или управляющей организации. Инициатор собрания обязан уведомить всех собственников помещений в МКД о его созыве не позднее, чем за 10 дней до предполагаемой даты его проведения.

Уведомление участников ОСС о его проведении

Статья 45 ЖК РФ предусматривает, что сообщение о проведении ОСС должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом. Но практика показывает, что лучше всего дополнить письмо описью вложения. В этом случае собственники, не принявшие участие в ОСС, прежде всего те, кто сдают квартиры и нежилые помещения в наем, не смогут объяснить свое отсутствие ненадлежащим уведомлением.

ВАЖНО! В соответствии с пунктом 1 статьи 165 ГК РФ уведомление будет считаться доставленным и в тех случаях, если оно поступило собственнику, но не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В случае проведения собрания в заочной или очно-заочной форме в конверт с уведомлением необходимо вложить бланки решений по обсуждаемым вопросам и всю информацию, необходимую для того, чтобы принять решение.

Кворум

Частные требования к ОСС определяются вопросами, вынесенными на голосование, и касаются кворума - количества собственников, принявших участие в собрании, и числа голосов «за», необходимого для принятия решения.

1. Организационные вопросы общего характера требуют более 50% голосов «за».
2. Вопросы, связанные с капитальным ремонтом реконструкцией МКД и ведением строительства на территории закрепленного земельного участка – 2/3 проголосовавших «за».
3. Решение об уменьшении размера общего имущества в МКД вследствие его реконструкции, переустройства, перепланировки требует единогласного согласия собственников.

ТКО – что это такое в ЖКХ, и кто отвечает за оказания коммунальной услуги

Разбросанный мусор на территории, относящейся к многоквартирному дому, – первая из причин, по которым недовольные жильцы начинают ругаться с управляющей компанией. Вообще, стоит это делать, или имеющие законы позволяют закрывать на это глаза?

Какими правилами регулируется обращение с ТКО

Аббревиатура «ТКО» расшифровывается как «Твёрдые коммунальные отходы». Нарушение правил вывоза мусора влечёт за собой массу штрафов и расторжение подписанного контракта. Самым главным параметром является регулярность. Вывоз мусора осуществляется исходя из следующего графика:

1. В холодное время года — приблизительно раз в три дня.
2. В жаркое время года вывоз отходов должен осуществляться ежедневно.

Вывоз ТКО вовремя – залог спокойствия жителей домов и спокойных нервов управляющей компании

В совокупности все задержки вывоза мусора не должны превышать 72 часа в месяц. Один раз с вывозом мусора можно повременить летом − на сутки, а зимой — на два дня. Снижение оплаты за эту услугу осуществляется как наказание на некорректную работу службы.

Плата за ТКО в счёте за коммунальные услуги

В квитанции это параметр отмечается следующим образом:

1. ТКО идёт отдельно, в то время как ТБО быть не должно.
2. Оплата распределяется исходя из количества жильцов дома и его общих размеров.
3. На цену влияет раздельность сбора мусора для всей конструкции.

Шаг 2. Подготовка

Сформулируйте повестку ОСС, определитесь с формой голосования (очная, заочная или очно-заочная). При очно-заочном проведении голосования повестка дня должна быть единой для обеих форм.

Для проведения очной или очно-заочной формы голосования выберите время и место проведения ОСС для обсуждения вопросов. Подготовьте информационное сообщение о проведении общего собрания собственников жилья (Приказ Минстроя №411/пр от года). Также вам понадобятся бланки протокола ОСС, реестр собственников помещений в данном МКД, формы решений по вопросам повестки дня.

Основные характеристики многоквартирного дома

В основные характеристики многоквартирных домов включают такие факторы, как его точный адрес, количество этажей, год возведения, площадь помещений, которые включает дом, и общий уровень благоустройства всего жилого комплекса.

Как отнести свой дом к многоквартирному – просто сопоставить с узаконенными характеристиками

Также в перечень характеристик входят особенности конструкции, площадь земельного участка, прилегающего к ней, и состояние имущества дома для определения работ, которые должны проводиться для реставрации предметов общественного пользования.

Выполнение каких работ входит в обязательства управляющей компании

Чтобы многоквартирный дом прослужил как можно дольше, его надо правильно и своевременно обслуживать. Рассмотрим, что входит в обязанности управляющей компании, а что должен делать собственник самостоятельно.

Перечень работ достаточно большой

Капитальный ремонт многоквартирного дома

Начиная с 2014 года, с владельцев стали брать плату за капитальный ремонт мест общего пользования. Это подтверждает, что выполнение капремонта является обязательным для МКД. По мнению правительства, данные платежи являются инвестициями коллективного типа, способствующие повышению требований к выполнению ремонтных работ.

Внимание! Накопление средств может осуществляться на собственном счёте МКД либо регионального оператора.

Многие многоэтажные дома нуждаются в замене лифтового оборудования, срок эксплуатации которого уже истёк. В некоторых зданиях необходимо заменить коммуникации и укрепить фундамент. Совместно накопленные средства и направляются на выполнения ремонтных работ подобного вида.

Внимание! Если собственником является государство или муниципалитет, строки «капремонт» в квитанции не будет.

Капитальный ремонт актуален для всех объектов

Содержание жилья многоквартирного дома

Порядок содержания жилого строения зависит от его технического состояния и степени износа, некоторых конструктивных особенностей и имеющегося имущества, а также особенностей местности, в которой он находится. Постановлением Правительства п. 10 № 491 предписывается соблюдение прав собственников и сохранности их имущества, обеспечение безопасности и надёжности многоквартирного дома, возможность пользования придомовой территорией и помещениями, а также поддержания в исправном состоянии общедомового имущества.

Каждый собственник квартиры должен самостоятельно за свой счёт выполнять текущий и капитальный ремонт принадлежащих ему площадей, исправлять возникшие поломки и неисправности. Содержание жилья, согласно жилищному законодательству, предполагает выполнение следующих работ:

• уход за домовой территорией круглый год;
• вывоз ТКО;
• содержание систем освещения в надлежащем состоянии;
• поддержание температурного режима в рамках нормативов;
• выполнение норм противопожарной безопасности.

Шаг 5. Оформление результатов голосования

Решение ОСС оформляется протоколом (ч.1 ст.46 ЖК РФ). При очно-заочной форме проведения собрания очные и заочные голоса суммируются, поэтому протокол ОСС оформляется один. Решения и протокол ОСС являются официальными документами, удостоверяющими факты, влекущие за собой юридические последствия для собственников помещений в МКД в виде обязанностей по содержанию общего имущества в данном доме. Все решения и протокол ОСС должны быть обязательно размещены в ГИС ЖКХ инициатором собрания.

Протокол ОСС должен содержать дату, место и время проведения общего собрания и подведения итогов, повестку дня, наличие кворума, количество голосов “За”, “Против” и “Воздержался” по каждому вопросу. Пока утверждённой формы протокола нет, но есть проект Приказа Минстроя по оформлению протоколов ОСС.

Протокол ОСС подписывается председателем и секретарём общего собрания, а также членами счётной комиссии (п.22 разд.6, п.15 разд.7 Методических рекомендаций, утверждённых Приказом Минстроя РФ №411/пр от года).

Независимо от формы голосования в решении собственников жилья по вопросам повестки дня на голосовании должны быть указаны (ч.5.1 ст.48 ЖК РФ):

• сведения об участнике голосования;
• сведения о документе, подтверждающем право собственности на квартиру/комнату в МКД участника голосования;
• решения по каждому вопросу повестки дня:"за", "против" и "воздержался".

Инициатор общего собрания должен предоставить оригиналы решений и протокола ОСС в свою управляющую компанию в течение 10 дней после проведения мероприятия (ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в МКД, принятые по итогам голосования с использованием ГИС ЖКХ, автоматически формируются в протокол ОСС и размещаются в системе в течение одного часа после окончания голосования (ч.11 ст.47.1 ЖК РФ).

Управляющая компания в течение 5 дней с момента получения решений и протокола ОСС должна в установленном законодательством порядке направить их в ГЖИ для хранения в течение 3 лет, в том числе с использованием ГИС ЖКХ (ч.1.1 ст.46 ЖК РФ). То есть, проводите ли вы очно-заочное собрание собственников жилья по старинке либо с использованием системы, в любом случае оригиналы решений и протоколов ОСС будут направляться в ГЖИ. Только в первом случае это будут бумажные документы, а во втором электронные версии.

Формы проведения общего собрания

Общее собрание может быть проведено в очной, заочной и очно-заочной форме. Последнее предусмотрено Федеральным законом 29 июня 2015 года №176-ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ». Это нововведение явилось вынужденным: практика проведения ОСС показала, что редко кому удается собрать всех собственников помещений назначенное время в конкретном месте.

Очное собрание

Проводится при совместном присутствии всех участников собрания в определенном месте и в установленное время для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по ним.

Заочное голосование

Проводится в случаях, если на очном собрании не был набран кворум, необходимый для принятия решения. Представляет собой передачу инициатору (инициативной группе) ОСС решений собственников помещений в МКД по обсуждаемым вопросам, оформленных на бумажных носителях и скрепленных личными подписями. Если собственником является юридическое лицо, подпись скрепляется печатью организации.

Необходимо соблюдать права каждого собственника помещений в доме, независимо от того частное это лицо или юридическое, и принимать решения на общем собрании.

Михаил Мень, Министр строительства и ЖКХ РФ

Очно-заочное участие в ОСС

Проводится поэтапно или параллельно в форме непосредственного очного участия и заочного голосования. Подразумевает возможность собственников помещений в МКД обсуждать вопросы, вынесенные на голосование, лично при одновременной передаче заочных решений, переданных в установленный срок.

Чем отличается многоквартирный и частный дом: основные позиции

Частный дом, по сути, является квартирой, оснащённой отдельным входом и имеющей несколько жилых комнат. У него, как правило, один собственник. Возможен вариант наличия нескольких совладельцев, каждому из которых принадлежит определённая доля, и они могут обладать правами только по частям. Если же полноценных хозяев хотя бы двое, речь уже идёт о многоквартирном доме.

В МКД хозяев больше двух

МКД предполагает наличие нескольких квартир, у каждой из которых свой владелец. Домом занимается либо УК, либо совет. В МКД есть общее имущество, в частном − всё принадлежит собственнику. Все вопросы по управлению общим имуществом решаются на проводимых собраниях.

Внимание! Многоквартирный дом, возведённый на участке для строительства частного, будет снесён.

Для МКД выделяется специальный участок

МКД – что это такое, согласно ЖК РФ

МКД — это совокупность нескольких жилых комплексов, которые содержат выход в объект общественного пользования или связываются с земельным участком. В ЖКХ МКД расшифровывается как совокупность многоквартирных домов, у которых нет одного собственника.

Многоквартирный дом, каких миллионы по всей стране

Квартиры и прочие помещения, входящие в жилой комплекс, могут принадлежать государству, юридическим или физическим лицам. Подробнее этот термин объясняется в ст. 16 ЖК РФ. Это нужно знать для того, чтобы избежать в дальнейшем недопонимания.

Шаг 4. Проведение

При проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования, участникам должна предоставляться возможность обсуждения вопросов повестки дня и сдачи бланков голосования в установленный срок в место или по адресу, указанному в уведомлении (ч.3 ст.47 ЖК РФ).

Голосование с использованием ГИС ЖКХ осуществляется собственниками помещений в МКД лично с указанием решения по каждому вопросу повестки дня в электронной форме. Также возможен вариант передачи решения администратору ОСС в письменной форме до даты и времени окончания голосования (ч.6 ст.47.1ЖК РФ).

Решения ОСС по вопросам повестки дня принимаются большинством голосов от общего числа собственников жилья, принимающих участие в собрании (ч.1 ст.46 ЖК РФ). Исключение составляют решения, которые принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа собственников помещений в МКД (пп.1 - 3.1 ч.2 ст.44, ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Какие помещения входят в состав многоквартирного дома: интересные нюансы

Cогласно Жилищному кодексу, в состав МКД входит:

• жилой сектор, включающий отдельные квартиры, принадлежащие государству, юридическим и физическим лицам;
• нежилой сектор, располагающийся на первом либо нулевом этаже. Его собственником могут быть либо физические, либо юридические лица;
• иные площади, не входящие в состав квартир. Сюда относятся общие коридоры, чердак, подвал, лифт, лестница, так называемое общее имущество.

МКД включает разные сектора

Чем отличается многоквартирный и частный дом

Существует четыре официальных отличия, по которым, с юридической точки зрения, многоквартирный дом отличается от частного:

1. Частный дом может иметь только одного хозяина. В случае если хозяев несколько, каждый может иметь право собственности только на одну определённую часть.
2. Частное строение содержит только одно помещение, которое применяется для жилья. МКД содержит множество квартир.
3. Многоквартирный дом содержится определённой компанией, в то время как частным домом владеет один хозяин.
4. Самое главное отличие — отсутствие объектов общего пользования в частных помещениях и их наличие в МКД.

Очно-заочное голосование

Когда и для чего нужно проводить ОСС в форме очно-заочного голосования собственников? Ведь для этого есть отдельные формы очного и заочного голосования. Всё дело в том, что обе эти формы не всегда приносят результат, поскольку зачастую просто не набирается кворум для принятия важных решений на общем собрании собственников жилья.

Очно-заочное же голосование совмещает в себе обе формы проведения ОСС и позволяет очно обсудить вопросы повестки дня и принять по ним решения, а также передать решения собственников жилья путём заочного голосования в установленный срок по адресу, указанному в уведомлении о проведении мероприятия (ч.3 ст.47 ЖК РФ). Подробнее об этом читайте в нашей статье.

Это удобно тем, что если на очной части голосования не набрался кворум для принятия решений по поставленным на повестку дня вопроса, то его можно добрать посредством заочного голосования. Особенно актуальна очно-заочная форма голосования собственников жилья при рассмотрении вопросов повестки дня, по которым требуется принимать решения 2/3 голосов собственников помещений в МКД (п.п. , 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Шаг 3. Оповещение

Вы должны оповестить каждого собственника помещения в данном многоквартирном доме посредством письменного уведомления под роспись, направления в его адрес заказного письма или размещения на информационной доске в доступном для всех жильцов месте за 10 дней до даты проведения общего собрания (ч.4 ст.45 ЖК РФ).

В сообщении о проведении ОСС должна быть полная и достоверная информация об инициаторе проведения общего собрания, форме голосования, дате, месте и времени проведения мероприятия. Уведомление также должно содержать в обязательном порядке вопросы повестки дня, порядок ознакомления участников с информацией и материалами, которые будут представлены на мероприятии. При проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования в сообщении, кроме того, потребуется указать дату окончания приёма решений собственников жилья, место или адрес, куда следует направить эти решения (ч.5 ст.45 ЖК РФ).

При проведении ОСС в форме очно-заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ в уведомлении дополнительно необходимо указать сведения об администраторе ОСС (наименование - для юридических лиц и ФИО - для физических лиц). Помимо этого указывается место и фактический адрес, дата и время начала и окончания голосования, процедура и порядок приёма администратором ОСС письменных решений собственников жилья по вопросам повестки дня (ч.4 ст.47.1 ЖК РФ).

Очно-заочная форма голосования собственников жилья предполагает как очное, так и заочное голосование, поэтому в сообщении о проведении общего собрания нужно обязательно указать 2 даты : начала очного голосования и время, до которого принимаются решения собственников, голосующих заочно. Обе даты назначаются за 10 дней до того, как собственники жилья получат уведомления.

Последовательность очной и заочной части очно-заочного голосования не определена, поэтому обе формы могут проводиться как последовательно, так и параллельно, или даже одна форма может находиться «внутри» другой. Последний вариант возможен, если дата начала приёма заочных решений установлена раньше времени очного собрания, а дата окончания приёма заочных решений, соответственно, позднее даты очного собрания.

МКД – что это такое в ЖКХ: знакомимся с терминологией

Проживая в многоквартирном доме, мало кто знает его отличительные особенности и признаки. Предлагаем познакомиться с определением данных зданий, с точки зрения законодательства.

Для МКД есть своё определение

МКД – что это такое, согласно ЖК РФ

Для начала стоит разобраться с терминологией. Данное понятие раскрывается в 16 статье ЖК РФ, согласно которому, МКД – это индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, основным назначением которых является удовлетворение бытовых и иных нужд граждан, проживающих в данном здании. К его признакам стоит отнести:

• элементы конструкции;
• отдельный участок;
• системы, обеспечивающие определённые удобства для проживающих в здании граждан, например, система водоснабжения, отопления и другие.

Многоквартирный дом располагается на отдельном участке

Как формируются тарифы на содержание многоквартирного дома: порядок и особенности

Формирование тарифов производится ежегодно на собрании владельцев жилья. Граждане, проживающие в квартирах, относящихся к муниципальной или государственной собственности, на собрании присутствуют, но участия в голосовании не принимают. Они дополнительно вносят плату в соответствии с договором социального найма. Между УК и собственниками заключается договор, в котором приводится:

• перечень услуг, которые будут предоставляться;
• стоимость конкретного вида работ;
• срок и порядок оплаты;
• ограничения в предоставлении услуг при возникновении задолженности.

Внимание! При отсутствии договора выставленные счета могут не оплачиваться.

Формирование тарифов производится по четырём направлениям на:

• текущий ремонт;
• содержание общедомовых площадей;
• капитальный ремонт;
• социальный найм.

Тарифы устанавливаются на собрании

Могут ли собственники оспорить результаты ОСС

Общее собрание – это голосование по вопросам, указанным в повестке дня, и всегда будут те, кто окажется против решения, принятого большинством голосов. Вероятно, они захотят его опротестовать. Важно помнить, что в отсутствие вышестоящего органа только суд может отменить решение, принятое на ОСС.

Согласно пункту 6 статьи 46 ЖК РФ результаты собрания могут быть оспорены и признаны недействительными в следующих случаях:

• нарушен установленный порядок оповещения собственников помещений о месте и времени предстоящего собрания;
• решение ОСС не отражает заявленную повестку дня;
• выявлены нарушения в подсчете голосов участников собрания;
• нарушены требования к необходимому количеству голосов;
• решение оформлено с нарушением предъявляемых требований;
• искажена информация о количестве голосов, принадлежащих кому-либо из участников ОСС;
• уведомление о проведении собрания составлено неверно;
• полномочия собственников помещений не удостоверены или удостоверены ненадлежащим образом;
• участники собрания не получили информацию, необходимую для принятия решения;
• если инициатором собрания выступает УО, с которой не был заключен договор управления МКД.

В любой из представленных выше ситуаций собственник помещения имеет право обжаловать решение ОСС в судебном порядке в течение шести месяцев с даты ознакомления с протоколом. Но только если он не принимал участия в собрании, голосовал против принятого решения, и если само решение ущемляет его законные имущественные интересы.

Если голосование истца не могло повлиять на результаты ОСС, выявленные нарушения несущественны, и принятое решение не влечет за собой прямых убытков заявителю, суд имеет право оставить обжалованное решение в силе.

Шаг 6. Информирование о результатах голосования и принятых решениях

Итоги голосования и принятые на ОСС решения доводятся до сведения всех собственников жилья инициатором проведения собрания в течение 10 дней с момента их принятия. Информация размещается в доступном для всех жильцов помещении дома (ч.3 ст.46 ЖК РФ). Например, на информационной доске или на входной двери в подъезде.

Какие вопросы выносятся на голосование ОСС

В соответствии с частью 2 статьи 44 ЖК РФ на собрании решаются вопросы, связанные с управлением МКД:

• проведение капитального ремонта и реконструкции общедомового имущества;
• строительство пристроек, хозпостроек, иных зданий, строений, сооружений на территории, закрепленной за домом;
• формирование фонда капитального ремонта и управление им;
• получение кредитов и займов на проведение ремонтно-строительных работ;
• установление пределов использования земельного участка, на котором стоит МКД;
• разработка правил пользования общедомовым имуществом собственниками и арендаторами встроенных и пристроенных нежилых помещений;
• выбор способа управления домом;
• проведение текущего ремонта общедомового имущества, в том числе – замена и установка коллективных приборов учета, монтаж систем беспроводной диспетчеризации показаний со счетчиков потребляемых энергоресурсов.

В последнем случае целесообразно привлечь генподрядчика к подготовке и проведению ОСС. Подрядчики заинтересованы в получении заказа, поэтому предоставят развернутую информацию о своих работах или услугах, которая поможет участникам собрания принять верное решение.

Шаг 1. Анонс

Любое ОСС начинается с анонсирования мероприятия и созыва собственников жилья на него. Напоминаем также, что обязательно во втором квартале каждого года должно проводиться годовое общее собрание (ч.1 ст.45 ЖК РФ). Кроме него по инициативе управляющей компании, собственников жилья или инициативной группы в МКД могут собираться внеочередные ОСС (части 2, 6 и 7 ст.45, а также п.8 ст.148 ЖК РФ).