Что значит непосредственное управление многоквартирным домом

Что такое непосредственное управление домом - понятие, законодательная база, плюсы и минусы. Как осуществляется переход на непосредственное управление МКД?. От выбора системы управления домом зависит не только его состояние и благополучие жильцов, но и размер платежей, которые необходимо вносятся за коммунальные услуги. В этой статье мы рассмотрим такую форму, как непосредственное управление многоквартирным д

Преимущества непосредственного управления домом

Когда многоэтажным домом управляет определенная компания, то она отвечает за оплату всех услуг. В ее же обязанностях: разнос уведомлений, оповещение о новых тарифах и вся документация. Но при выборе непосредственного управления ситуация меняется.

• С момента принятия такого решения каждая квартира должна самостоятельно и от себя лично перезаключать все договора на оплату всех коммунальных платежей. Это выгодный момент для жильцов, поскольку теперь они отвечают только за себя и не будут страдать по вине своих управляющих компаний из-за их задолженностей. Оплату жильцы будут проводить напрямую, в соответствующей организации.
• Устранение посредников дает еще один положительный момент: никто больше не припишет придуманной суммы и не опечатается в минус жильцу. Такие ситуации знакомы каждому, когда в полученной квитанции на оплату появляются странные приписки, начисления за не проживающих жильцов, "ошибки" в перерасчетах и т.д. При непосредственном управлении все эти недочеты исчезнут.
• Если возникает задолженность, например, одна квартира не платит за воду, спрос будет только с этих жильцов. Их соседи по дому никак не пострадают. Все оплаты становятся прозрачными, дополнительные услуги и стоимость за них делится на все квартиры в доме или в подъезде. Все решения по благоустройству, переоборудованию и прочим бытовым вопросам обсуждаются коллегиально.
• Технические работы по поддержанию хорошего состояния дома могут выполняться за счет самих жильцов или же придется нанять фирму. Только при найме организации необходимо заключить правильный договор, где будет указано, что именно должна делать фирма и в какие сроки.

Отличие непосредственного управления от других форм

Отличительная особенность такой формы выражается в самом ее понятии – собственники уполномочены разрешать все проблемы многоэтажного здания напрямую в обход различных представителей и посредников. Общие владения жильцов находятся под непосредственным контролем владельцев.

Общедомовой принято считать следующую собственность:

1. Площади общего пользования (лестничные площадки, лифты, тамбуры и коридоры, кладовые помещения, мусоропроводные конструкции).
2. Фундамент (в том числе земля под ним) и подвалы.
3. Перекрытия, дверные и оконные проемы.
4. Чердаки и крыши.
5. Придомовая площадь (детские или спортивные площадки, автостоянки, места отдыха жильцов).

Любая проблема, касающаяся содержания вышеперечисленных территории решается путем собрания владельцев. Каждый хозяин жилплощади в доме имеет право предложить собственный вариант разрешения, который будет вынесен на рассмотрение. Договорившись о способе устранения проблемы, владельцы также выбирают одного или нескольких жильцов, уполномоченных исполнить поручение. Также может быть выбран исполнитель (например, организация) для выполнения работ. Тогда владельцы выступят в качестве заказчиков. С исполнителем заключается соглашение.

Варианты разрешения текущих проблем могут избираться только коллективным способом, с учетом пожеланий всех обладателей квартир. Собрания должны проводиться минимум один раз в год. Существуют варианты как очных (встречи) так и заочных (опрос) голосований.

Варианты управления

Для рациональной и оперативной управленческой деятельности собственники выбирают один из следующих способов:

• вопросы разрешаются только коллективно ­– в управлении принимает участие каждый обладатель жилья, все соглашения с подрядчиками и специалистами подписываются большинством проживающих;
• выбор представителя – из числа жильцов выбирается правомочный человек, который представляет в дальнейшем интересы всего МКД;
• привлечение постороннего человека – владельцы могут нанять поверенного гражданина, не являющегося владельцем помещений в доме, он будет исполнять представительские и управленческие функции по доверенности.

Любой выбор проживающих оформляется документально, посредством протокола.

Однако самостоятельное управление возможно только в тех МКД, в состав которых входит максимум 30 квартир (ст. 161 ЖК РФ). Наличие большего количества жилищ, обязывает собственников заключить соглашение управляющим органом либо создать ТСН (Ж).

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом?

Непосредственное управление домом – это осуществление управленческих действий всеми собственниками жилья в отношении общедомового имущества, без создания ТСЖ и привлечения УК.

Непосредственный способ управления имеет следующие особенности:

• Оплата за коммунальные услуги напрямую осуществляется поставщику;
• Не требуется уплата взносов на содержание УК или ТСЖ;
• Открытая бухгалтерия, позволяющая собственникам видеть доходы и расходы. Это, в свою очередь, сокращает риск воровства на местах;
• Проблемы по долгам. В случае нехватки средств на содержание общего имущества добросовестные плательщики расплачиваются с компаниями-подрядчиками за счет собственных средств. В дальнейшем долг взыскивается с недобросовестных собственников в судебном порядке;
• Поставщик основных услуг действует в рамках заключенного договора;
• Безвозмездность оказания услуги по управлению домом. Инициативная группа или назначенное лицо осуществляют управленческие функции бесплатно;
• Невозможность участия в госпрограммах. Как правило, субсидирование предусмотрено через УК или ТСЖ при наличии расчетного счета;
• Оплата обязательно производится за основные услуги. В случае образования долга по ним имеется возможность судебного решения вопроса. Дополнительные услуги собственники вправе не оплачивать, суд не сможет принудить к их оплате. В таком случае вся оплата ложится на добровольцев;
• При наличии квартир, предоставляемых по договорам соцнайма, на проводимые собрания в обязательном порядке приглашаются муниципальные представители.

Смотрите также: Что делать, если соседи постоянно шумят после 23:00?

Законодательная база 

Согласно ст. 164 Жилищного законодательства непосредственная форма управления многоквартирным домом осуществляется на основании решения собственников жилья, которое принимается на общем собрании.

Договоры с поставщиками услуг заключаются жильцами самостоятельно или третьим лицом, представляющим их интересы. При управлении учитываются следующие нормативные положения:

• Минимальный перечень услуг и работ, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290;
• Правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию многоквартирного дома, утвержденные постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года;
• Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416.

Совершенствование жилищного законодательства привело к формированию новых правовых условий:

• Упрощение участия в голосовании. Доверенность можно заверить как в нотариальной конторе, так и по мету работы (учебы);
• Ранее решение вопроса о выборе места накопления средств на капремонт принималось 2/3 голосов. В настоящее время достаточно 50% и 1 голоса;
• Размещение средств, предназначенных для проведения капитального ремонта, на специальном депозитном счете банка. Это позволит избежать влияния инфляционных процессов и преумножить капитал;
• Согласно ФЗ № 255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс…» непосредственное управление не может применяться в домах с количеством квартир более 16 штук.

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного управления многоквартирным домом:

• Принятие самостоятельного решения в отношении распределения собранных денег. При иных формах управления УК направляет средства на определенные цели, установленные договором.
• Наличие возможности для отказа от каких-либо коммунальных услуг.
• Индивидуальная ответственность должника. В случае неуплаты коммунальных платежей подача ресурсов приостанавливается только в отношении должника.
• Отсутствие платежей, связанных с управленческими функциями. Собственники жилья управляют домом на безвозмездной основе.

Минусы:

• Самостоятельное осуществление ремонтных работ помещения и оборудования;
• Благоустройство дома и придомовой территории;
• Наличие конфликтных ситуаций по поводу распоряжения собранными средствами;
• Отсутствие государственного финансирования;
• Наличие трат, связанных с заключением и продлением договоров с компаниями-поставщиками коммунальных услуг;
• Судебные разбирательства с подрядчиками;
• Решение организационных вопросов.

Смотрите также: Температура воды в батареях – норма

Как видно из приведенных преимуществ и недостатков, данная форма управления подойдет не всем. Оптимальным вариантом является дом с количеством квартир не более 16 штук, добрососедскими отношениями и финансовой стабильностью жильцов. В остальных случая собственники могут столкнуться с рядом проблем: от долгов до невозможности принятия решения по вопросам.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Такая форма домового управления означает, что жильцы — собственники квартир сами заключают договоры с обслуживающими дом организациями (без помощи управляющей компании и создания ТСЖ). Однако если квартир в доме более 12, то по ст. 161 ЖК РФ (ФЗ № 188 от ) его жильцы обязаны заключить договор о ремонте и содержании общего имущества с профессиональной компанией.

При этом существует три варианта, позволяющих распределить управленческие обязанности между жильцами-собственниками (конкретный способ закрепляется соответствующим решением общего собрания):

1. Каждый из собственников добровольно участвует в управлении домом, а также вступает в отношения с третьими лицами.
2. Один из собственников получает полномочия от всех остальных.
3. Необходимые полномочия на управление получает стороннее лицо (не собственник), которое при этом не становится управляющим и выполняет лишь представительские функции.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Переход на непосредственную форму управления осуществляется в несколько этапов.

Создание инициативной группы

Первое, что необходимо сделать, – найти единомышленников. Желательно, чтобы представители были от каждого подъезда. На этом этапе требуется собрать как можно больше жильцов, желающих поменять форму управления.

Инициативная группа должна определиться с местом и датой проведения первого общего собрания. Об этом сообщается в уведомлениях или письмах, которые раскладываются по почтовым ящикам. В сообщении излагается информация об инициаторе, дате и месте проведения собрания, перечне вопросов, поставленных на рассмотрение.

Проведение собрания

Форма управления МКД определяется на общем собрании собственников жилья. Собрание может быть как очным, так и заочным. Решение о смене формы управления принимается на общем собрании. Результаты считаются действительными, если в голосовании участвовало более половины собственников жилья. Один голос равен определенной площади жилья.

На собрании рассматриваются 3 основных вопроса:

• Изменение формы управления МКД.
• Избрание или выдвижение лица, которое будет представлять интересы жильцов и заключать договоры с поставщиками ресурсов.
• Выбор компаний-поставщиков ресурсов и заключение с ними договоров.

Выбор обслуживающей организации

Договоры на обслуживание водо-, газо-, электро- и теплоснабжения заключаются с каждым из собственников. При наличии оформленной доверенности уполномоченное лицо вправе самостоятельно заключать соглашения от имени доверителей.

Смотрите также: Как написать жалобу в жилищную инспекцию - образец

Для подписания договора необходимы:

• протокол общего собрания о принятии решения об изменении формы управления на непосредственную;
• копия протокола о выборе ответственного лица;
• копия технического паспорта дома;
• заявление на заключение договора с поставщиком услуг;
• доверенности жильцов.

В случае привлечения подрядчика вся сумма расходов распределяется между лицами, заключившими договор.

Причины выбора

Когда в доме живет много активных, инициативных людей, не боящихся брать на себя ответственность за свой дом, непосредственная форма управления может стать лучшим выбором. В данном случае жильцы сами занимаются налаживанием контактов с ресурсоснабжающими организациями и подписанием договоров, ремонтом дома и ежедневной уборкой территории.

Они организовывают содержание дома так, чтобы проживание в нем было комфортным, удобным и главное – безопасным.

Утверждается такая форма управления собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании, которое должно быть проведено пошагово, по всем требованиям. Как проводится собрание по выбору формы управления?

• Жильцы извещаются об ОС предварительно, за 10 дней. Они должны знать и время, дату, место проведения, и повестку собрания.
• Организаторы ОС должны дать полное представление об особенностях данной формы управления, плюсах и минусах.
• Утверждение непосредственного управление проводится путем голосования, обязательно должно быть не менее 50 % голосов. Решение ОС заносится в протокол, о нем должна знать Жилищная инспекция, местные органы самоуправления.

Каждый МКД обязан выбрать для себя одну из форм управления, иначе местные власти назначат дому ту УК, которую они посчитают нужной.

Недостатки и преимущества

Большая самостоятельность при данной форме управления связана и с большой ответственностью. В процессе содержания дома приходится решать огромное количество проблем и вопросов. И мало найдется в доме людей, которые будут заниматься ими, тратя все свое свободное время и силы. Если такие люди и найдутся, они могут захотеть оплаты за свою деятельность.

ВНИМАНИЕ! Непосредственное управление подходит для небольшого дома с небольшим количеством жильцов.

В таком случае проще решать вопросы поставок, ремонта, в том числе и срочного, вопросы ухода за домом и территорией. Что является преимуществом?

1. При прямой форме управления не нужно содержать целый штат Управляющей Компании или ТСЖ, ЖСК.
2. Владельцы помещений имеют больше свободы в выборе поставщиков. Изучение информации о ресурсоснабжающих компаниях, фирмах по вывозу мусора, ремонтных организациях позволяет сравнить их преимущества, сделать оптимальный выбор.
3. Жильцы сами следят за качеством услуг, ведь они заинтересованы в том, чтобы их дом был безопасным, удобным, комфортным.

Общие понятия

Законодательство возлагает на обладателей жилплощади некоторые обязательства. В их число входит поддержание достойного состояния не только своей собственности, но и общедомовых владений. Правильное управление многоэтажным домом в первую очередь нужно для поддержания порядка в инженерных конструкциях. Выплаты, получаемые от собственников жилищ, распределяются на:

• создание комфортабельных условий;
• наведение чистоты;
• предупреждения порчи собственности;
• выполнение коммунальных функций и задач;
• восстановительные и ремонтные работы;
• соблюдения требований, предъявляемых к МКД (санитарных, пожарных и т.д.).

Российское жилищное законодательство предоставляет собственникам жилищ на выбор три формы управления многоэтажкой:

• через товарищество собственников недвижимости;
• посредством получения услуг от управляющих организаций;
• непосредственное (самостоятельное) управление.

Первые две формы характеризуются присутствием посредников (ТСН, УК). При самостоятельном управлении обладатели напрямую без участия каких-либо организаций решают вопросы, касающиеся дома в котором они проживают.

Для выбора той или иной формы, собственникам необходимо провести собрание, на котором методом голосования решится данный вопрос. Решение должно быть отражено в официальном акте – протоколе собрания. Этим же путем можно в будущем изменить ранее выбранный способ. Если ранее, чтобы вопрос считался решенным, было необходимо 2/3 голосов владельцев, то теперь достаточно 50% и еще одного голоса.

Непосредственное управление МКД – что это

Статьей 161 Жилищного кодекса РФ обозначено, что управление МКД направлено на создание безопасных и благоприятных условий для проживания каждого гражданина, содержание общедомового имущества в надлежащем виде, разрешение спорных моментов использования такого имущества и обеспечение бесперебойного предоставления коммунальных услуг всем гражданам, которые проживают в МКД.

Каждый из владельцев помещений должен избрать один из методов управления МКД:

• Управление, осуществляемое непосредственно владельцами помещений в МКД;
• Управление ТСЖ/жилищным кооперативом/другим потребительским кооперативом специализированного направления;
• Осуществление управления через управляющую организацию.

Метод управления МКД избирается через общее собрание владельцев помещений и может быть повторно избран или изменен в любой момент, основываясь на его решении. Решение, принятое на общем собрании, по поводу выбора метода управления обязательно для каждого из владельцев помещений в МКД.

Список прав и обязанностей владельцев помещений в МКД при управлении указанным домом

В соответствии с частью 1 статьи 164 Жилищного кодекса РФ, непосредственно осуществляя управление МКД, владельцы помещений в доме должны оформить договора по предоставлению услуг, связанных с содержанием и/или проведением ремонтных работ по общему имуществу с лицами, занимающимися определенными видами деятельности, основываясь на решении общего собрания владельцев.

Все или большая часть владельцев помещений в подобном доме считаются одной стороной подписываемого соглашения.

Старший по дому: права и обязанности.

Может ли УК отказаться от управления домом, читайте тут.

Что делать, если УК не принимает на обслуживание дом, читайте по ссылке: 

Основываясь на второй части обозначенной статьи, договора на снабжение водой (холодной и горячей), водоотведение, снабжение электричеством и газом (включая поставку баллонного газа), теплоснабжение (вместе с поставкой твердого вида топлива, если есть печное отопление) оформляются каждым владельцем помещения, принимающим участие в управлении МКД, с организацией, осуществляющей предоставление того или иного ресурса/услуги. С помощью такого договора осуществляется регулирование потребления и оплаты услуг.

При данных обстоятельствах ответственность за соблюдение режима и качества предоставления обозначенных услуг лежит на организации, осуществляющей передачу соответствующего ресурса. Граница ответственности за выполнение обслуживания и содержание внешних сетей должна обозначаться условиями заключенных договоров.

За процесс обслуживания и содержания внешних сетей должна отвечать организация, обеспечивающая ресурсоснабжение. Что же касается коммуникационных систем, размещенных в самом доме, то за данный процесс отвечать должны непосредственно владельцы помещений МКД (как и по договору электроснабжения). Реализовываться все это должно владельцами самостоятельно или же с привлечением отдельных лиц на условиях договора подряда.

Нужно заметить, что, учитывая часть 3 статьи 164 Жилищного кодекса РФ и основываясь на решении общего собрания владельцев помещений в МКД, непосредственно осуществляющих управление домом, от владельцев помещений во всех отношениях с третьими лицами имеет право представлять общие интересы кто-либо из владельцев или другое лицо, не относящееся в списку владельцев, однако, которому были переданы соответствующие полномочия, подтвержденные официальной доверенностью, оформленной с участием всех или большей частью собственников помещений в МКД.

В соответствии с подпунктами «а», «б» пункта 10 Правил содержания общего имущества в МКД, которые утверждены правительственным постановлением от 13 августа 2006 года под № 491, определено, что содержание общего имущества должно осуществляться в полном соответствии с действующими законодательными требованиями РФ (сюда же входит санэпидблагополучие населения, защита потребительских прав, техническое регулирование) и в состоянии, которое может обеспечить сохранение характеристики безопасности и надежности МКД, необходимых для обеспечения безопасности здоровья и жизни каждого гражданина, сохранения принадлежащего физическим и юридическим лицам имущества, имущества, отнесенного к муниципальной или государственной собственности.

При прямом управлении МКД владельцами помещений в доме, лица, которые выполняют комплекс работ, направленных на содержание и ремонт имущества, отнесенного к общедомовому, организующие предоставление услуг ХВС/ГВС, электроснабжения, водоотведения и газоснабжения (вместе с поставкой баллонного газа), теплоснабжения (вместе с твердым топливом, если имеется печное отопление), ответственны перед владельцами помещений в МКД за осуществление обязательств.

Последние предусматриваются условиями оформленных договоров, Правилами содержания общего имущества МКД, Правилами, которые используются при предоставлении, приостановке и ограничении оказания коммунальных услуг владельцам и прочим гражданам, использующим помещения в МКД и жилых домах.

То есть, ключевое преимущество такого метода управления МКД состоит в отсутствии каких-либо расходов, используемых для того, чтобы содержать штат ТСЖ, или необходимых для привлечения к процессу управления УК, поскольку при данных обстоятельствах управление производится инициативной группой владельцев в МКД.

Но этот момент можно считать в тоже время и основным недостатком такого метода управления, если численность жильцов в доме и площадь, предназначенная для общего использования, является существенной. Чем большим будет жилой дом, тем большее количество проблем может возникать при управлении им и тем большая вероятность образования разногласий среди жильцов.

Из этого следует, что непосредственное управление может быть уместным только в небольших МКД, с минимальным объемом работ, связанных с управлением домом.

Положительные и отрицательные стороны

Если многоквартирное здание соответствует законодательным требованиям (максимум 30 жилищ), для него может быть выбрано самостоятельное управление владельцами квартир. Самостоятельное содержание дома имеет свои достоинства и подводные камни.

Положительные стороны самостоятельности собственников:

1. Расходы на содержание многоэтажки существенно снижаются из-за отказа от услуг ЖКХ, а также отсутствия оплаты деятельности посредников.
2. Вопросы решаются быстро, в связи с заинтересованностью обладателей жилищ в комфортабельной обстановке.
3. Инициаторами и контролерами выступают сами хозяева помещений. В их интересах качественное и наиболее быстрое выполнение мероприятий, связанных с обслуживанием многоэтажки, поэтому выбираются лучшие исполнители.
4. Средства, получаемые от владельцев, идут на финансирование содержания конкретного МКД.

Отрицательные стороны самостоятельности:

1. Отсутствие контроля за деятельностью собственников и состоянием МКД.
2. Если недобросовестные хозяева не исполняют возложенные на них задачи и дом придет в упадок, государственные органы откажут в помощи.
3. Самостоятельное управление многоэтажкой отнимает время у всех жильцов, так как требует большого внимания.

Начало перехода на непосредственный управленческий вариант зависит только от инициативы самих владельцев. Для активных собственников, готовых потратить собственное время на нужды дома, такой способ является наиболее удачным. Если же обладатели квартир занимают пассивную позицию по отношению к многоэтажке, в которой живут, самым простым вариантом будет являться соглашений с управляющим органом либо создание ТСН.

Плюсы и минусы

Когда многоэтажкой управляет определенная организация, она следит за инженерными сооружениями, отвечает за внесение сумм за все услуги. В перечень обязанностей управляющей компании входит ведение всей документации, информирование граждан о смене тарифов, распространение уведомлений. Но при непосредственном способе управления МКД ситуация иная. Перечислим преимущества такого варианта:

1. Право решать, куда потратить собранные деньги. Если домом управляет УК, она расходует финансы, как зафиксировано в договоре.

2. Можно оформить отказ от той или иной коммунальной услуги.
3. Вопросы по благоустройству, переустройству решаются собственниками жилья коллегиально.
4. За образовавшиеся долги за квартиру каждый из владельцев, проживающих в МКД, несет индивидуальную ответственность. При неуплате коммунальных платежей ограничения на поставку услуг коснутся только недобросовестного должника.
5. Нет необходимости вносить деньги для оплаты деятельности управляющей организации. Эти функции выполняют собственники квартир безвозмездно.
6. Если в случае с ТСЖ или УК собранные платежи необходимо расщеплять (за коммуналку, нужды здания), то для прямой формы самоорганизации характерно заключение прямого соглашения с каждой снабжающей дом ресурсами компанией.

Когда многоэтажным домом управляет определенная компания, то она отвечает за оплату всех услуг.

При выборе непосредственного способа управления следует руководствоваться не только преимуществами, но и знать о недостатках. Минусы следующие:

1. Нужно найти альтруиста из числа собственников жилья дома, который возьмет на себя ответственность и станет заниматься проблемами МКД, документами, договорами.

2. Организовывать работы по благоустройству, ремонту придется самостоятельно.
3. Возможны разногласия, связанные с распределением собранных средств.
4. Нельзя получить муниципальное финансирование на выполнение социальных проектов. Например, построить пандус или оборудовать детскую зону придется за свой счет.
5. Дом не может претендовать на средства, которые выделяются городскими властями на ремонт.
6. Решать проблемы с недобросовестными подрядчиками, вести судебные тяжбы придется самостоятельно.
7. Действия по благоустройству, обновлению общего имущества и улучшению комфортности добровольные. Если жильцы решили поставить видеодомофон или видеонаблюдение, тех, кто с этим не согласен, нельзя заставить участвовать в финансировании этого мероприятия.

Из анализа достоинств и минусов можно сделать вывод, что непосредственное управление МКД подойдет не каждому зданию. Такой вариант будет оптимальным для строения с небольшим числом квартир, с добрыми отношениями между соседями.

Важно, чтобы каждый из владельцев жилья имел стабильное финансовое положение. При несоблюдении этих условий граждане рискуют получить многие проблемы: от невозможности прийти к общему мнению до судебных разбирательств в случае задолженности.

Нюансы непосредственного управления МКД

Важный этап при осуществлении непосредственного обслуживания жильцами дома – заключение договоров с РСО. Об этом говорится в постановлении Правительства РФ № 354. В нормативно-правовом акте закреплено, как и в каком количестве поставляются коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними достигнуто соглашение от лица владельцев при непосредственном управлении МКД.

За перебои в электро-, газо- и водоснабжении ответственность несут именно подрядчики или субподрядчики, с которыми заключен договор.

Для непосредственного управления характерны особые взаимоотношения между жильцами и РСО. Договор заключает каждый собственник от своего имени, большинство лиц как единая сторона или владелец квартиры, уполномоченный на представительство.

Непосредственное обслуживание позволяет забыть о проблемах с расчетными центрами и УК. Привлекая подрядные организации и обеспечив реальную деятельность совета дома, управление будет максимально эффективным. При этом более рационально используются средства на содержание недвижимости.

Если в МКД 100 и больше квартир, прямое управление многоквартирным домом не допустимо. Количество жильцов в доме пропорционально поступающим от них требованиям относительно обслуживания МКД. Возникает огромное количество дополнительных задач, решение которых достаточно трудно контролировать. Вероятность достигнуть соглашения со всеми жильцами слишком мала. В подобных условиях целесообразнее создавать ТСЖ.

Переход на прямую форму управления

Для того, чтобы сменить форму управления домом, следует провести общее собрание. На нем рассматривается несколько вопросов:

• Должна быть рассмотрена смена формы управления на непосредственную.
• Избирается представитель жильцов дома, который будет заключать договора с ресурсоснабжающими организациями и другими компаниями, предоставляющими коммунальные услуги.
• Также должен быть избран совет дома.
• Нужно обсудить договор на обслуживание дома.

Для того, чтобы решение собрания имело силу и не было отменено, на собрании должно присутствовать не менее половины собственников квартир. Решение по вопросу будет положительным, если за него отдадут голоса не менее 50% присутствующих. Наличие кворума – обязательное условие для законности голосования и протокола.

ВАЖНО! Согласно статье 164 ЖК при прямом управлении договора на поставку тепла, света, газа, воды подписываются с каждым из собственников квартир в МКД.

Для подписания договора нужно подготовить несколько документов:

1. Это копия протокола решения общего собрания, на котором и было принято решение о выборе непосредственной формы управления.
2. Копия протокола ОС с решением об избрании лица, которое будет от имени жильцов дома работать с компаниями по обслуживанию дома.
3. Также понадобиться технический паспорт на жилое здание.

Но возможен и второй вариант – договор от имени всех жильцов подписывает доверенное лицо, которому поручено данная функция. В таком случае нужно обязательно оформить по всем правилам доверенность, подписать ее у нотариуса.

Жильцы подписывают договора и с организациями, компаниями, которые будут заниматься вывозом мусора, обслуживанием лифтов, другими подобными работами. При небольшом количестве квартир в доме большинство из услуг могут выполнять и сами жильцы, например, убирать места общего пользования и придомовую территорию.

Оплата всех услуг, предоставляемых по договору, производится из средств жильцов дома. Но так как они могут сами решать, что нужно для их дома, а что нет, появляется возможность экономить на квартплате.

Что подразумевается под непосредственным управлением

МКД – это структура, функционирование которой непросто обеспечить. Каждая из форм ведения хозяйства, включая непосредственное управление многоквартирным домом, имеет явные плюсы и минусы, отличительные особенности. При выборе подходящего варианта нужно учесть интересы всех владельцев жилых помещений. Важно знать достоинства и недостатки.

Чаще всего собственники квартир организовывают ТСЖ или передают полномочия управляющей компании (далее – УК). При первом варианте на общем собрании жильцов выбирается управление, которое наделяется функциями управления домом. Во втором случае обслуживанием здания занимается УК, получающая за это плату.

От выбора формы управления домом зависит не только благополучие жильцов, но и размер платежей за коммунальные услуги.

Под непосредственным управлением МКД понимают самостоятельные действия всех владельцев жилья по организации ремонта общих помещений, содержанию совместного имущества, заключению контрактов с организациями. Непосредственная самоорганизация имеет характерные признаки:

1. Внесение платы за коммуналку происходит напрямую поставщику, без участия посредников. Каждый собственник помещения обязан самостоятельно заключать соглашения на получение коммунальных услуг.
2. Договоры на осуществление ремонта в подъездах, подвалах, придомовой территории заключаются на общем собрании большинством голосов.
3. Не понадобятся дополнительные ежемесячные траты на содержание ТСЖ или УК.
4. Прозрачная бухгалтерия, сводящая к минимуму риск злоупотреблений, воровства. Собственникам открыта вся финансовая информация.
5. Управленческие функции выполняет группа активистов на безвозмездной основе.
6. Поставщики ресурсов и услуг действуют на основании подписанных соглашений.
7. За основные услуги взимаются платежи, которые являются обязательными. Возникшая задолженность может быть взыскана через судебную инстанцию.

Если в МКД есть помещения, сдаваемые по соглашению социального найма, во всеобщих собраниях должны участвовать сотрудники муниципалитета.